（2017）粤01民终6676号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-07-10
案件名称
陈利兵与符延悦房屋租赁合同纠纷2017民终6676二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
符延悦,陈利兵
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终6676号上诉人（原审被告、反诉原告）：符延悦，身份证住址广东省雷州市。委托代理人：王志、马镇生，广东四端律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈利兵，身份证住址广东省广州市天河区。委托代理人：杨平，广东君信律师事务所律师。上诉人符延悦因与被上诉人陈利兵房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初717号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。符延悦上诉请求：⒈撤销一审判决第四项，改判陈利兵退还双倍租赁保证金55944元；⒉本案一审本诉和反诉、二审诉讼费均由陈利兵承担。事实和理由如下：一、一审法院对部分案件事实认定不清，适用法律有误。在双方《临时租赁合同》已被解除的前提下，一审法院驳回我方要求陈利兵退还双倍租赁保证金的请求缺乏事实和法律依据。涉案商铺紧邻发生火灾的商铺，完全被毁损无法使用，需要重建，故我方已多次告知陈利兵解除合同。由于我方的租赁合同及收据因火灾灭失，无法提交证据提起诉讼，故我方直至本案时才提起反诉。虽然陈利兵主张涉案商铺在2015年8月20日修复完毕，但并非恢复原状，且当时距火灾发生已经近7个月，我方需要继续生产经营，不可能等待陈利兵7、8个月后才交付使用房屋。因此，涉案商铺在2015年1月19日火灾后已损毁灭失。《临时租赁合同》是陈利兵提供的格式合同，根据公平原则，若陈利兵违约，其收取的租赁保证金应双倍退还给我。二、陈利兵对火灾的发生存在过错，对无法实现合同目的有过错。陈利兵将房屋转租给我，其对涉案房屋未尽到必要的维护、监督、检查和排除安全隐患的义务，即使陈利兵不是火灾事故的直接责任人，但其有确保租赁物处于适租状态的义务，而陈利兵对房屋自起火后无法交付使用存在过错，故合同解除后，陈利兵应退还双倍租赁保证金55944元。三、即使陈利兵无需承担双倍退还租赁保证金的违约责任，但因涉案商铺在2015年1月19日后已无法使用，《临时租赁合同》的合同目的已无法实现，我于2015年1月20日不得不撤场，我对此并无过错，而陈利兵有过错，且一审法院已认定双方之间的《临时租赁合同》解除，则陈利兵应退还租赁保证金27972元。我的撤场行为不属于合同约定的不予退还租赁保证金的情形，我方没有违反合同约定。综上所述，根据《临时租赁合同》第六条第1款的约定以及公平原则，陈利兵无法向我方提供约定的房屋，对合同目的无法实现存在过错，故陈利兵应当双倍返还我方租赁保证金55944元。被上诉人陈利兵答辩称：1.涉案合同约定的租期是到2016年10月20日，而我方在2015年8月已经修复受损房屋，合同完全可以继续履行。从火灾事故责任认定书及火灾事故报告可以看出我对涉案火灾无任何过错，所以符延悦在法律上、合同上均无解除合同的权利。2.符延悦在火灾事故发生后并无联系我解除租赁合同。我于2015年7月30日通知符延悦尽快支付租金和水电费，该函由符延悦自己签收，但其并未回应，故我于2015年9月25日致函符延悦要求解除租赁合同。涉案房屋已于2015年12月交回业主。作为出租人的我在修复涉案房屋后已经通知符延悦，但他不回应，也不使用场地，故本案是符延悦违约，而不是我方违约，请求二审法院依法驳回符延悦的上诉请求。陈利兵于2016年1月18日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、符延悦向陈利兵支付自2015年2月1日至9月25日的租金合计109557元、水电费800元以及逾期支付的利息（按符延悦当期所欠租金金额×0.005/天，自2015年2月1日起计至实际清偿之日止）；2、本案诉讼费由符延悦承担。符延悦一审答辩并反诉称：陈利兵的诉讼请求没有事实及法律依据，2015年1月19日发生火灾后陈利兵无法履行出租义务，符延悦没有支付租金的义务。从火灾发生至开庭之日，陈利兵一直无法提供符合出租条件的房屋给符延悦使用，陈利兵理应承担违约责任。因涉案商铺已灭失、损毁，至今未能修复，不具备履约条件，符延悦从2015年1月20日起已没有实际履行《临时租赁合同》，故反诉请求判令：1、确认陈利兵、符延悦之间的《临时租赁合同》于2015年1月20日解除；2、陈利兵退还双倍租赁保证金55944元；3、陈利兵退还2015年1月20日至1月31日期间租金5242元；4、本案诉讼费用由陈利兵承担。一审法院认定事实：2014年3月28日，案外人广州广某联集团有限公司（出租人/甲方，以下简称广纺联公司）与陈利兵（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将座落在天河区员村西街2号大院33号的房地产出租给乙方作厂房用途使用，建筑面积8000平方米；2014年4月1日至2018年3月30日的月租金额为8000元等条款。并于2014年4月4日进行了房屋租赁登记备案。2014年11月1日，陈利兵（甲方/出租方）与符延悦（乙方/承租方）签订《临时租赁合同》，约定：甲方将位于天河员村西街2号大院广纺联产业园33号自编106室（以下简称涉案商铺）的场地按现状出租给乙方作办公使用，出租（含分摊）面积为222平方米；租赁期从2014年10月21日起至2016年10月20日止；2015年租金是13986元，2016年租金是14685元，租赁期为贰年；免租期到2014年11月20日止；乙方每月1号前交纳当月租金，若未能按时缴交，每逾期一天，乙方须按欠租金金额的0.5%向甲方付滞纳金，如乙方拖欠租金超过30天以上的，甲方有权终止本合同，并收回该物业场地，甲方不作任何补偿及乙方缴纳的保证金不予退还；乙方每月1号向甲方缴交上月水、电费（水、电费每月由甲方财务部根据供水、供电抄表数及分摊数计算得出，电费1.20元/度，水费6.00元/吨，并根据供水、供电部门收费的升降而调整），如不准时缴交，超过15天以上可停水停电，如有拖欠应由乙方自行负责；本合同自签订之日起3天内，乙方应向缴交2个月租赁保证金27972元、首月租金13986元；承租期满后，甲方应将该保证金（本金）退还给乙方；乙方要按消防安全的有关规定，为出租物业配备灭火器材，并为该物业的防火安全直接负责人，承租场地内不得存放易燃、易爆物品，承租方由此产生的一切经济和法律责任自行承担；合同一经签订即具有法律效力，乙方不得中途退出，否则作乙方单方违约，保证金不予退还等条款。2014年11月19日、2015年10月8日，广某联公司两次出具《证明》，表示员村西街2号大院内自编33号由广某联公司租给陈利兵作为办公之用，陈利兵可分租该场所。2014年12月12日，广某联公司（甲方/出租人）与符延悦（乙方/承租人）签订《临时续租合同》，约定：甲方位于员村西街2号大院的金属仓、棉花仓，按现状继续出租给乙方作办公使用；租赁期限从2015年1月17日起至2016年1月16日止等条款。陈利兵表示其于2015年7月30日向符延悦发出《关于尽快支付租金的函》，通知符延悦支付涉案商铺2015年2月至2015年7月的租金83916元、水电费800元。符延悦表示并未收到该份函件，对函件内容的真实性亦不予确认，但对邮件上写明的符延悦的电话号码予以确认。陈利兵表示其于2015年9月25日向符延悦发出《解除房屋租赁合同通知书》，促请符延悦支付2015年2月1日至9月25日的租金109557元、水电费800元，并表示由于符延悦拖欠款项长达7个月以上，已严重违约，通知符延悦自2015年9月25日起解除《临时租赁合同》。对此，陈利兵提交EMS快递回单显示签收人为案外人邹小婷，寄送地址为广州市天河区员村西街2号大院广纺联产业园自编45号121室，符延悦对《解除房屋租赁合同通知书》的真实性不予确认，并表示没有收到该份函件，函件邮寄的地址亦并非原、符延悦约定的指定通信地址，但对邮件上写明的符延悦的电话号码予以确认。一审庭审中，符延悦辩称涉案商铺于2015年1月19日被火灾波及，导致涉案商铺无法使用，对此提交穗公天消火认字【2015】第0002号《火灾事故认定书》，其上显示，起火时间2015年1月19日13时40分许，起火部位，由张夏苗承租的广州市天河区员村西街2号大院广纺联产业园33号自编XXXA、XXXA、XXXB室南墙上方顶棚中部，起火原因，排除人为放火、雷击、自燃、遗留火种、燃气泄漏、电气线路故障等引起火灾原因，不排除现场施工人员烧焊时操作不当，引燃顶棚可燃物的起火原因。陈利兵对该《火灾事故认定书》的真实性予以确认，亦提交天河区安全生产监督管理局事故调查组就该次火灾出具的《调查报告》，报告显示：本次发生火灾事故现场位于天河区员村西街2号大院广纺联产业园33号自编103A、105A、105B商铺，属于出租物业内部装修现场。事故发生后，房屋铁架变形，屋顶被烧毁坍塌，火情波及隔壁XXX、XXXA、XXX及XXX商铺，造成建筑材料、生产经营设备等不同程度的损失。本次火灾事故的直接原因是电焊作业人员张某甲无证上岗违规操作，没有做好安全防护措施，违反《焊接安全操作规程》相关安全要求，致使电焊火花直接溅到雨棚泡沫层导致起火。张某甲，作为本次事故焊接作业直接操作人员，对事故的发生负有直接责任，由于本次事故波及相邻商铺，导致被波及商铺部分生产经营设备烧毁，经专业评估公司初步评估经济损失将近200万元，已造成严重后果。陈利兵、符延悦均表示符延悦支付租金至2015年1月31日。陈利兵表示在2015年1月19日发生火灾后，在2015年1月至5月中旬期间涉案商铺没有使用，火灾发生后，陈利兵对涉案商铺进行了修复，于2015年8月20日修复完毕后对涉案商铺加装了门锁，陈利兵表示涉案商铺在修复完毕后一直空置，陈利兵曾与符延悦联系，但符延悦没有回应，陈利兵遂于2015年9月25日向符延悦发函解除合同。符延悦表示火灾发生后，符延悦即于2015年1月20日撤场，并和陈利兵及案外人张某乙签订协议，陈利兵和张某乙同意支付符延悦370000元损失，陈利兵与张某乙没有履行该协议，但在一审庭后限定的日期内符延悦并未提交该份协议供一审法院审查。符延悦表示涉案商铺紧邻发生火灾的商铺，因此涉案商铺被完全毁损无法使用，需要重建，陈利兵则表示涉案商铺在2015年8月20日修复完毕后可以使用，但因符延悦一直未有回应，陈利兵已于2015年12月将涉案商铺交还给广某联公司。陈利兵表示从其提交的《调查报告》及符延悦提交的《火灾事故认定书》均可证明2015年1月19日的火灾事故发生责任与陈利兵无关，陈利兵对火灾造成的损失不应承担责任，符延悦以其遭受火灾损失为由拒绝缴纳租金缺乏依据，且《临时租赁合同》已约定，符延悦要按消防安全的有关规定，为涉案商铺配备灭火器材，并为该物业的防火安全直接负责人，涉案商铺内不得存放易燃、易爆物品，承租方由此产生的一切经济和法律责任自行承担。陈利兵提交发票表示2015年1月至2015年8月的租金陈利兵已如数交给广某联公司，符延悦对发票的真实性予以确认，但表示租金的指向不明确，无法确认是否为涉案商铺所对应的租金，对于陈利兵是否已向广某联公司支付租金，符延悦无法确认，即使与涉案商铺有关联性，也是陈利兵与广某联公司的租赁合同，与陈利兵、符延悦之间的租赁合同无关。关于陈利兵诉请的涉案商铺的水电费，陈利兵表示其诉请的是涉案商铺2014年11月26日至2015年1月19日的水电费，陈利兵表示涉案商铺分为上下层，在2014年11月26日至2015年1月19日所产生的水电费合计1344元，陈利兵按照符延悦承租的面积拆分水电费向符延悦主张800元，陈利兵已向广某联公司支付上述费用。对此陈利兵提交租户收费通知单（显示2014年11月26日-12月26日电费681.60元、水费78元，总额759.60元，2014年12月26日-2015年1月19日电费458.20元、水费126元，总额584.20元，其上未有签名）、水电费通知单（广某联公司出具，使用单位为陈利兵，项目为棉花仓、广英东、广英西、金属仓的水费、电费）及发票（开票日期为2015年3月4日，电费金额为13985.81元，水费金额为4106.02元），符延悦对上述证据的真实性均不予确认，并表示在支付2015年1月的租金时，并未涉及该部分水电费的问题。现陈利兵表示符延悦未支付2015年2月1日至2015年9月25日期间的租金、2014年11月26日至2015年1月19日的水电费，诉请要求符延悦支付，符延悦则辩称该段期间涉案商铺因被火灾波及无法正常使用，陈利兵未履行出租人的义务，将符合租赁条件的涉案商铺交付给符延悦，符延悦无需支付该段期间的租金，对于水电费的金额亦不予确认，引起本诉。一审法院认为：陈利兵、符延悦签订的《临时租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。从陈利兵提交的《调查报告》及符延悦提交的《火灾事故认定书》，广州市天河区员村西街2号大院广纺联产业园33号自编103A、105A、105B商铺因在进行装修时现场施工人员烧焊操作不当引起火灾，导致涉案商铺受到火灾波及，部分生产经营设备烧毁，陈利兵、符延悦均未被列为火灾事故的直接责任人。陈利兵表示已于2015年12月将涉案商铺交还给广某联公司，《临时租赁合同》已实际终止履行，符延悦反诉请求解除《临时租赁合同》，一审法院予以支持。对于《临时租赁合同》的解除时间，符延悦表示在发生火灾后其即于2015年1月20日撤场，对此并未提交证据予以证明，其认为合同于2015年1月20日解除，一审法院不予采纳，陈利兵表示涉案商铺于2015年8月20日修复完毕，但因符延悦没有来接收，陈利兵发出解除合同通知书表示合同于2015年9月25日解除，虽陈利兵在本案中并未提交证据显示“广州市天河区员村西街2号大院广纺联产业园自编45号121室”为陈利兵、符延悦约定的送达地址，但陈利兵向符延悦发送的《关于尽快支付租金的函》显示签收人为符延悦，其上所列的电话号码符延悦亦予以确认，虽符延悦表示签收人并非符延悦本人，但对此并未提出反证，一审法院对符延悦的辩称不予采纳，陈利兵其后再次向该地址发送《解除房屋租赁合同通知书》，虽签收人并非符延悦本人，但符延悦已确认邮寄单上的电话为其本人的电话号码，综上，陈利兵认为《解除房屋租赁合同通知书》已有效送达，一审法院予以采信。陈利兵关于解除合同的意思表示已送达符延悦，《临时租赁合同》的解除时间为2015年9月25日。陈利兵自认在火灾发生后将涉案商铺收回进行修复，并在2015年8月20日修复完毕后加装门锁，即在该段期间内涉案商铺并未处于符延悦控制之下。陈利兵作为出租人，负有将符合约定条件的租赁物交付给承租人的义务，符延悦签订《临时租赁合同》，承租涉案商铺作办公使用，但涉案商铺在2015年1月19日受到火灾波及导致部分生产经营设备烧毁，符延悦作为承租人无法进行正常的生产经营，陈利兵在其后将涉案商铺收回进行修复，亦确认在2015年1月19日至5月中旬涉案房屋是没有使用的，符延悦在该段期间无法实现其签订《临时租赁合同》的合同目的。陈利兵自认在对涉案商铺修复完毕后通知符延悦前来接收，但符延悦未有回应。陈利兵诉请要求符延悦支付2015年2月1日至2015年9月25日的租金及逾期支付的利息，一审法院不予支持，予以驳回。同理，符延悦反诉要求陈利兵返还2015年1月20日至2015年1月31日的租金，一审法院予以支持，经计算，2015年1月20日至2015年1月31日的租金为5594.40元（13986÷30×12），符延悦主张该段期间的租金为5242元，属其对权利的自主处分，一审法院予以照准。关于陈利兵诉请要求符延悦支付2014年11月26日至2015年1月19日的水电费，符延悦对水电费的金额不予确认，亦表示在支付2015年1月租金时并未涉及该部分水电费，陈利兵亦并未提交充分证据证明涉案商铺在该段期间产生的水电费的数额，广某联公司出具的水电费通知单对此也并未明确，对于陈利兵的该项诉讼请求，一审法院不予支持，予以驳回。《临时租赁合同》约定“合同一经签订即具有法律效力，乙方不得中途退出，否则作乙方单方违约，保证金不予退还”，符延悦辩称于2015年1月20日撤场，对此并未提交证据予以证明，且在本案中亦未提交证据显示符延悦在其后有向陈利兵表示要求解除合同的意思表示，其反诉诉请要求陈利兵双倍返还租赁保证金，一审法院不予支持，予以驳回。应当指出的是，陈利兵系基于涉案商铺受到火灾波及导致其遭受租金损失而提起本案诉讼，如上所述，陈利兵的诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持。但如陈利兵认为火灾造成的损失客观存在，可向相关责任人员另循法律途径解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年10月12日作出如下判决：一、陈利兵、符延悦就广州市天河员村西街2号大院广纺联产业园33号自编106室于2014年11月1日签订的《临时租赁合同》于2015年9月25日解除；二、于本判决发生法律效力之日起十五日内，陈利兵向符延悦返还广州市天河员村西街2号大院广纺联产业园33号自编106室2015年1月20日至2015年1月31日的租金5242元；三、驳回陈利兵的诉讼请求；四、驳回符延悦的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费4840元，由陈利兵负担，反诉受理费1330元，由陈利兵负担130元，由符延悦负担1200元。本院经审理查明，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审中，符延悦为证明陈利兵对于因火灾而导致涉案合同无法履行是有过错的，向本院提交了（2015）穗天法民一初字第2871号、（2015）穗天法民一初字第3227号民事判决书复印件各一份。经本院主持质证，陈利兵表示该两份判决书并不是生效判决，其已经对该两案提起上诉，其没有过错不应承担过错。陈利兵没有在二审中提交新的证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。一审法院认定涉案《临时租赁合同》已于2015年9月25日解除，论理清晰，双方当事人对此均无异议，本院予以确认。针对符延悦的上诉，二审主要争议焦点是合同解除后，涉案租赁保证金的处理问题。对此，本院认为，虽然涉案《临时租赁合同》约定“合同一经签订即具有法律效力，乙方（承租人符延悦）不得中途退出，否则作乙方单方违约，保证金不予退还”，但从现有证据、当事人陈述及一审查明事实来看，本案纠纷系因涉案商铺的相邻商铺发生火灾，导致涉案商铺受损无法正常使用所引起，符延悦在一审辩称其于火灾后的2015年1月20日已经撤场，而陈利兵亦在一审中确认自2015年1月19日发生火灾后至5月中旬期间涉案商铺没有被使用，且陈利兵称其于2015年8月20日修复完毕后对涉案商铺加装门锁，此后符延悦亦无继续使用涉案商铺，即符延悦退出涉案商铺系因火灾事故，并非无故退出，且在目前并无充分证据证明符延悦或陈利兵是该次火灾事故的直接责任人的情况下，双方没有继续履行合同并不可归责于任何一方，涉案合同中也没有对此种情况下的租赁保证金的处理进行明确约定，故基于公平原则，陈利兵在涉案合同解除后应向符延悦退还租赁保证金。一审对此处理有误，本院予以纠正。符延悦在二审中提交的两份民事判决书均与本案没有直接关联，本院不予采纳。符延悦以合同解除系陈利兵违约导致为由，上诉请求陈利兵双倍返还租赁保证金，缺乏充分依据，本院不予支持。对于双方当事人均未提出上诉的一审其余判项，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但对租赁保证金的处理不当；符延悦的上诉意见部分成立，本院依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初717号民事判决第一、二、三、四项；二、在本判决发生法律效力之日起十五日内，陈利兵向符延悦返还租赁保证金27972元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费4840元，由陈利兵负担；反诉受理费1330元，由符延悦负担608元，陈利兵负担722元。二审案件受理费1199元，由符延悦、陈利兵各负担一半。本判决为终审判决。审判长 郭东升审判员 韩志军审判员 刘 卉二〇一七年七月三日书记员 冯冠豪 来自：