（2017）桂03民终1144号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-09-28
案件名称
桂林厚德物业服务有限公司、黄秀萍物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区桂林市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
桂林厚德物业服务有限公司,黄秀萍
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂03民终1144号上诉人（原审原告）：桂林厚德物业服务有限公司，住所地：桂林市中山南路25号汇通广场3楼314室。法定代表人：莫佳明，总经理。委托诉讼代理人：黄炳生，该公司员工。委托诉讼代理人：邓康明，该公司员工。被上诉人（原审被告）：黄秀萍，女，1984年11月17日出生，汉族，住桂林市，委托诉讼代理人：程进宝，广西君健律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘满玉，广西君健律师事务所律师。上诉人桂林厚德物业服务有限公司（以下简称厚德公司）因与被上诉人黄秀萍物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2016）桂0304民初2033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。上诉人厚德公司委托诉讼代理人黄炳生、邓康明，被上诉人黄秀萍委托诉讼代理人程进宝、刘满玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人厚德公司向本院提出上诉请求：一、撤销一审判决，改判被上诉人给付上诉人物业服务费6444元；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清导致判决错误。双方存在物业服务合同关系，小区物业更换为上诉人，被上诉人是明知的，有《汇通广场综合楼物业服务工作会议纪要》及被上诉人2015年交纳物业费600元的收据可以证实，且一审庭审中被上诉人自认不交物业费的原因是上诉人未能制止商租户擅自安装烟囱、管理不到位。上诉人已提交多次书面粘贴催交通知，并发了律师函，一审认定上诉人未提交向业主书面催交物业费的证据不当。被上诉人黄秀萍答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求维持一审判决。上诉人桂林厚德物业服务有限公司起诉的诉讼请求：1、判令被告向原告支付2015年4月至2016年12月31日期间的物业费6444元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告提供物业服务的小区业主，一直享受原告的物业服务。从2015年4月起，被告未继续向原告交纳物业费，原告多次催告未果。被告黄秀萍辩称，一、原、被告未签订任何协议，不存在物业服务合同关系，本案原、被告主体均不适格；二、原告提供的欠费清单中载明的欠费期间为2013年至2016年期间，原告第一项诉请包含了2013年、2014年的费用，该部分诉请已超过诉讼时效，原告只能主张2015年4月份之后的费用；三、原告的物业管理不完善，被告楼下均系商铺，经营餐馆，油烟经常进入被告家中，被告多次向原告反映，原告均未处理，且原告自己提交的《汇通广场综合楼物业服务工作会议纪要》的内容也反映出了原告的物业服务非常不好；四、原告提供的证据未能充分证明自己的主张，原告提交的商品房买卖合同仅能证明被告于2008年10月30日购买了商品房，并不能证明被告与原告之间存在物业服务合同关系，被告庭审时也提交了被告与桂林市桂安物业管理有限责任公司签订的《“汇通广场”商住楼前期物业管理服务协议》，原、被告之间未签订过任何协议；《汇通广场综合楼物业服务工作会议纪要》不能作为本案证据使用，该会议纪要不具有协议的性质，即使有业主委员会盖章，但业主委员会是否符合法律程序成立，原告也未提交证据证实，该会议纪要应当认定为证人证言，在会议纪要上签名的人员应当作为证人出庭作证。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。关于原、被告之间是否存在物业服务合同关系。被告提交了其与桂林市桂安物业管理有限责任公司签订的《“汇通广场”商住楼前期物业管理服务协议》作为证据证明其与桂林市桂安物业管理有限责任公司存在物业服务合同关系，原告对该项证据予以认可，并称因桂林市桂安物业管理有限责任公司未做好物业服务，其于2012年9月开始进入汇通广场提供物业服务，但在诉讼中，原告并未提供其与开发商或汇通广场业主委员会签订的物业服务合同，原告无证据证明其与被告存在物业服务合同关系。原告提交被告于2015年交纳物业费600元收据，无原告公章，不能确认被告已知悉小区物业更换为原告。一审法院认为，物业服务企业收取物业服务费的前提条件系其与业主之间存在物业服务合同关系。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，对业主具有约束力的物业服务合同为建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同。本案中，被告提交的《“汇通广场”商住楼前期物业管理服务协议》显示其与桂林市桂安物业管理有限责任公司签订了前期物业服务合同，而原告称其于2012年9月开始为汇通广场业主提供物业服务，其提交的《汇通广场综合楼物业服务工作会议纪要》并不能证明其与被告之间存在物业服务合同关系，并不能对本案被告产生约束力，原告也并未提交其他证据证明其与开发商或汇通广场业主委员会已签订物业服务合同。原告称被告曾于2015年交纳物业费600元，但收据无原告公章，并且被告不予认可。因此，不能确认被告已知悉小区物业更换为原告。另外，物业服务企业通过司法救济主张物业费的前提，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，是应当先向业主书面催交，而本案中，原告未提交相关证据。一审法院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：驳回原告桂林厚德物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由原告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人厚德公司提交了以下新证据：1、被上诉人黄秀萍2013-2016年欠物业费、公摊费明细，拟证明被上诉人黄秀萍欠交物业费的数额；2、被上诉人黄秀萍交600元物业费的收费单，拟证明被上诉人黄秀萍主动交纳物业费的事实；3、催费通知单和律师函，拟证明上诉人厚德公司向被上诉人黄秀萍催收过物业费；4、2016年小区收费统计表，拟证明上诉人的物业管理服务得到了绝大多数业主的认可；5、2011年2月25日函件，拟证明2011年桂安物业公司服务期满，业主委员会通知移交；6、2011年3月1日《服务协议书》，拟证明新世博物业公司2011年3月进入小区提供物业服务；7、2012年12月31日《物业移交协议》，拟证明在业主委员会的监督下，上诉人厚德公司开始对小区提供物业管理服务。双方事实上存在物业服务合同关系；8、2017年1月上诉人厚德公司与业主委员会补签的《小区物业管理合同》，拟证明双方存在物业管理合同关系；9、2017年5月5日桂林市汇通广场业主委员会出具的《证明》，拟证明上诉人厚德公司从2012年底开始对小区提供物业服务，得到了绝大多数业主的认可；10、桂林市象山区人民法院《受理通知书》，拟证明上诉人厚德公司向法院起诉其他三个欠交物业费的业主，其中一位已主动交费，小区的交费率是很高的。被上诉人黄秀萍对上述证据的质证意见为，对证据1、2、3、4、5的真实性、合法性、关联性不认可，是上诉人厚德公司的自我陈述，不能作为证据使用；证据6的真实性无法确认，没有关联性，签订物业管理合同要告知业主，不告知是不合法的；对证据7的真实性无法确认，无法证明是当时签的；证据8是补签的，没有效力；证据9因业主委员会没有出庭，不予认可；证据10与本案没有关联性，没有原件，不予质证。对上诉人厚德公司提供的上述证据，本院认定如下：证据1为上诉人厚德公司单方提供，被上诉人黄秀萍不认可，且与上诉人一审提供的汇通广场4单元业主物业费、公摊费统计表列明的被上诉人黄秀萍的欠费数额不符，故本院不予采信；证据2符合住宅小区交物业费的惯例，《收据》上的房号与被上诉人黄秀萍的住址相符，本院予以采信，作为本案定案依据；对证据3被上诉人黄秀萍不认可，上诉人厚德公司没有提供被上诉人签收该函件的证据，故本院对该证据的真实性予以认可，对其证明内容不予以认可；证据4为上诉人厚德公司单方提供，被上诉人黄秀萍不认可，本院认为该证据与本案无关联性，故本院不予以采信；证据5、6、7证实汇通广场物业公司的变更过程，被上诉人黄秀萍不予认可但未提供相反证据予以反驳，故本院对上述证据予以采信，作为本案的定案依据；证据8是上诉人厚德公司一审后补签，被上诉人黄秀萍不予认可，故本院不予以采信；证据9业主委员会的出具的证明与证据7相互印证，本院予以采信，作为本案定案参考；证据10是复印件，被上诉人黄秀萍亦不予以认可，故本院不予以采信。对一审法院认定的事实,当事人没有异议的，本院予以确认。对当事人二审争议的关于上诉人厚德公司与被上诉人黄秀萍是否存在物业服务合同关系的事实，本院认定如下：上诉人厚德公司二审中提交《物业移交协议》证实，2012年12月31日在桂林市汇通广场业主委员会的监督下，桂林市新世博物业服务有限责任公司将桂林市汇通广场物业服务管理工作移交给上诉人厚德公司，该移交协议落款处盖有三方的公章。结合2011年3月1日桂林市汇通房地产开发有限公司与桂林市新世博物业服务有限责任公司签订的《服务协议书》和桂林市汇通广场业主委员会2017年5月5日出具的《证明》，可以证实上诉人厚德公司于2012年12月31日进驻桂林市汇通广场商住楼进行物业服务。被上诉人黄秀萍于2013年缴纳物业费和公摊费1248元，2015年1月14日缴纳物业费和公摊费600元。原物业服务合同终止后，由上诉人厚德物业公司继续提供物业服务，被上诉人黄秀萍接受上诉人厚德公司的物业服务系客观事实，故上诉人厚德公司虽然没有与被上诉人黄秀萍个人签订书面物业服务合同，但双方已形成事实上物业服务合同关系。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见和全案证据审查情况，本案的争议焦点为：一、双方当事人是否存在物业服务合同关系？二、被上诉人黄秀萍是否欠交物业费？欠交多少？关于争议焦点一，本院在争议事实认定部分已有分析，在此不再赘述。双方当事人已形成事实上物业服务合同关系。被上诉人黄秀萍认为双方不存在物业服务合同关系的抗辩理由不能成立，本院不予以支持。关于争议焦点二，双方当事人已形成事实上物业服务合同关系，上诉人厚德公司提供了物业服务，被上诉人黄秀萍予以接受，其应当履行按时足额缴纳物业费的义务，未按时足额缴纳的则构成违约，应承担相应的违约责任。关于上诉人厚德公司的诉请是否超过诉讼时效的问题。物业服务合同属于继续性合同，物业公司一直持续履行合同，提供服务，业主应当负有定期交纳物业费的义务，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。物业服务合同双方当事人之间具有长期的稳定的合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖，业主没有支付某一时期的物业费，物业公司没有立即追索和主张，并非怠于行使权利，而是基于维护双方间良好的合作关系以及对业主的信任和谅解。因此，同一物业服务合同中约定定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。上诉人厚德公司至今仍为桂林市汇通广场商住楼提供物业服务，故其起诉请求被上诉人黄秀萍支付2013年4月至2016年12月31日的物业费没有超过诉讼时效，本院予以支持。关于物业费的收费标准问题。上诉人黄秀萍与桂林市桂安物业管理有限责任公司于2008年8月28日签订的《“汇通广场”商住楼前期物业管理服务协议》第四条：“3、电梯住宅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.8元……5、电梯住宅及商业门面楼宇公共照明、楼道内照明、可视对讲、电信、宽带接入等公共用电及公共用水，依照接入情况由受益业主另行公摊。……”公摊费上诉人厚德公司统一按40元/月/户收取。2014年12月27日，上诉人厚德公司召集业主委员会共同对物业服务费和公摊费用的标准进行会议讨论，形成《汇通广场综合楼物业服务工作会议纪要》，明确从2015年1月起住宅按1.2元/平方米,公摊费30元/月/户计算。即2013年-2014年，住宅0.8元/平方米,公摊费40元/月/户；2015年至今，住宅1.2元/平方米,公摊费30元/月/户。按此标准，被上诉人黄秀萍2013年-2014年应交物业费和公摊费3672元，2015-2016年应交物业费和公摊费为4800元。关于被上诉人黄秀萍应支付物业费的具体数额问题。上诉人厚德公司一审自行提交的2014年12月27日《汇通广场综合楼物业服务工作会议纪要》证实，2014年前上诉人厚德公司提供的物业服务确实存在瑕疵，故本院酌情对该公司2013年-2014的物业费的收取金额调整为原收费标准的80%。被上诉人黄秀萍一审提供照片证实因上诉人厚德公司管理不善造成楼下餐馆的油烟影响其生活，本院认为，照片仅证实楼下餐馆的烟囱经过住宅楼，无法证实餐馆的油烟如何影响被上诉人黄秀萍的生活以及给其造成损失的具体情况，且烟囱造成环境影响的问题属于环保部门职权范围，不在物业公司管理范围之内，故被上诉人黄秀萍提出上诉人厚德公司管理不善的依据不足，本院不予以采纳，2015年之后的物业费被上诉人黄秀萍应足额缴纳。被上诉人黄秀萍2013年-2014年应交的物业费和公摊为3672元，按80%计算应为2938元，已交1248元，欠交1690元；2015-2016年应交物业费和公摊费4800元，已交600元，欠交4200元，即被上诉人黄秀萍欠交物业费和公摊费共计5890元。综上所述，上诉人厚德公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院审理程序合法，但因本案当事人二审提交了新证据，本院对一审法院认定事实和适用法律予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2016）桂0304民初2033号民事判决；二、被上诉人黄秀萍支付物业费5890元给上诉人桂林厚德物业服务有限公司；三、驳回上诉人桂林厚德物业服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元（上诉人桂林厚德物业服务有限公司已预交）；二审案件受理费50元（上诉人桂林厚德物业服务有限公司已预交），共计100元，由上诉人桂林厚德物业服务有限公司负担50元，被上诉人黄秀萍负担50元并在履行上述款项时支付给上诉人桂林厚德物业服务有限公司。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。本判决为终审判决。审判长 宿健慧审判员 周 霞审判员 刘媛媛二〇一七年七月三日书记员 黄高钰 来自：