（2016）皖民终784号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-11-17
案件名称
咸军与姜波房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省高级人民法院
所属地区
安徽省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
咸军,姜波
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖民终784号上诉人（原审原告）：咸军,男,1980年1月19日出生,汉族，住江苏省南京市雨花台区。委托诉讼代理人：王文建，安徽冠亚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：姜波,女,1969年12月10日出生,汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。委托诉讼代理人：刘朝晖，安徽深蓝律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶倩，安徽深蓝律师事务所律师。上诉人咸军、姜波因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市中级人民法院（2015）芜中民四初字第00061号民事判决，向本院提起上诉。本院于立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人咸军的委托诉讼代理人王文建，上诉人姜波及其委托诉讼代理人刘朝晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。咸军上诉请求：撤销一审判决第四项，改判支持其在一审中的全部诉讼请求。事实和理由：（一）一审判决仅支持其主张的部分损失不当。一审中，其主张的直接经济损失1891820元，具有合同依据。按照合同约定的租赁期限和租金，至合同期限届满，其完全可实现上述预期利益。由于姜波违约，致合同无法继续履行，其合同目的无法实现，姜波应对该直接损失承担赔偿责任。（二）一审判决未支持其主张的10万元违约金不当。双方在合同中约定了违约金10万元，姜波违约应承担支付违约金的责任。而一审判决将违约金与损失赔偿金混同，认为本案的损失赔偿金大于双方约定的违约金，故不予支持。该认定混淆了损失赔偿金和违约金为不同概念的性质。不支持违约金，就不能体现对违约方的惩罚性。姜波上诉请求：撤销一审判决，并改判其不承担任何赔偿责任。事实和理由：（一）一审判决认定其构成违约，证据不足。咸军提供的证据不能证明其将案涉二楼房屋转租给案外人刘峰及其修复涉案一楼房屋影响承租人“85度C”正常经营。事实上，刘峰所租案涉二楼房屋是从咸军的次承租人钱金锋处承租的，而并非其出租。关于修复涉案一楼房屋承重柱是否影响承租人“85度C”正常经营的问题，其作为案涉房屋的所有人，在接到物业管理部门通知要求修复已出租给咸军的一楼房屋承重墙时，多次通知咸军要求协助修复，但咸军和“85度C”不予理睬。其出于安全考虑，无奈自行对房屋进行修复。虽修复房屋需要一段时间，但修复后咸军和“85度C”仍可继续经营，修复期间造成的经营损失也可经过协商处理，不会导致合同无法继续履行。（二）一审判决未认定咸军违约不当。案涉合同约定，承租方在装修前应将装修方案报相关部门审批并出租方备存。承租方装修方案中不得改动房屋主体结构、不得影响房屋安全。未经出租方同意，随意改变房屋承重结构，出租方有权收回房屋。一审中，其提供的房屋原图及相关物业管理人员的证言，证明案涉房屋的承重柱是在咸军和“85度C”承租期间拆除，咸军构成严重违约。此外，咸军搬出后未按约定交纳承租期间所产生的水、电等相关费用也构成违约。咸军向一审法院起诉请求：1、解除其与姜波之间签订的《房屋租赁合同》；2、姜波赔偿其直接经济损失1891820元；3、刘峰在姜波损失赔偿额内承担16.2万元的连带清偿责任（后咸军申请撤回了对刘峰的起诉）；4、姜波赔偿违约金10万元并返还押金5万元；4、姜波承担房屋装修费用（具体金额以申请评估鉴定后的结果为准）；5、姜波承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2011年5月1日，咸军与姜波签订了一份《房屋租赁合同》，约定姜波将位于安徽省芜湖市中和路金鼎广场附楼01号房屋出租给咸军，建筑面积为413.7平方米，租赁期限自2011年5月1日起至2017年5月1日止。前三年的租金每年55万元，第四年租金57.75万元，第五年租金606375元，第六年租金654885元。押金5万元。租金每年交纳一次，先交后用，逾期交纳租金，视作承租方自动终止合同。该合同还对双方其他权利义务以及违约责任进行了约定。在签订上述租赁合同之前，姜波于2011年3月30日出具了两份转租证明，同意咸军将涉案房屋的一楼和二楼进行转租，其中明确一楼转租给和夏（南京）餐饮管理有限公司（以下简称和夏公司）旗下品牌85度C。同日，咸军向姜波交纳了押金5万元，姜波出具了收条。2011年3月31日，咸军与和夏公司签订一份《房屋租赁合同》，约定咸军将涉案房屋的一楼出租给和夏公司，租赁期限自2011年5月1日起至2017年5月1日止。双方对房屋租金以及权利义务进行了约定。2013年5月1日，咸军将涉案房屋的二楼出租给了钱金锋，并与其签订《商铺租赁合同》，租赁期自2013年5月1日起至2017年5月1日止，年租金为15万元，以后每年递增8%。2014年5月15日，姜波与刘峰签订了《房屋租赁合同》，将涉案房屋的二楼出租给了刘峰，租期自2014年5月15日起至2017年5月15日止。3年租金分别为14万元、14.5万元和15万元。后刘峰在芜湖市镜湖区市场监督管理局镜湖市场监督管理所办理了营业执照，并实际经营。咸军遂起诉要求刘峰腾空交还房屋，该案经安徽省芜湖市中级人民法院二审判决支持了咸军的诉请。2014年12月30日，和夏公司向咸军发出了解除《房屋租赁合同》的函，原因是由于咸军与涉案房屋所有权人存在纠纷，导致和夏公司旗下的85度C无法正常经营。至此，咸军承租的涉案房屋一、二楼均无法按照其转租目的经营。本案在一审中，一审法院根据咸军的申请，委托安徽华瑞工程咨询有限公司对涉案房屋装修损失进行造价评估。2015年10月19日，安徽华瑞工程咨询有限公司向该院出具情况说明称，由于涉案现场已经破坏，且申请人咸军未能提供相应的资料，故无法进行鉴定。一审法院认为，咸军与姜波签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同。姜波于2011年3月30日向咸军出具了两份转租证明，同意咸军的转租行为。后双方在正式签订《房屋租赁合同》中第十一条约定，“有下列情形之一，出租方有权解除合同，收回房屋……3、未经出租方书面同意，承租方将房屋转租、转借第三人的”。姜波辩称应该以双方正式签订的合同约定的内容为准，因此姜波之前出具转租证明的内容已经被正式合同约定的内容所变更，咸军在正式合同签订后没有经过姜波同意将涉案房屋转租构成违约。姜波在2011年3月30日的转租证明中明确咸军可将涉案房屋一、二楼分别转租，其中一楼明确转租给85度C，由此可见双方是在签订正式的租赁合同之前进行了具体的商谈，咸军在获得姜波准许的情况下，于当天交纳房屋保证金5万元，并在此之后分别将涉案房屋的一、二楼分别转租，且一楼也确实转租给了85度C，符合双方约定。因此，姜波于2011年3月30日出具的转租证明中的内容应视为正式合同内容的特别约定，且咸军在转租涉案房屋后也没有再另行转租，因此对姜波的上述辩解不予采信，咸军的转租行为合法有效。咸军将涉案房屋分别转租给85度C和钱金锋后，姜波与刘峰签订合同，使原二楼承租户钱金锋无法经营，而由刘峰占有并实际经营涉案房屋二楼，损害了咸军的权益，应该由姜波承担违约责任。咸军提交的证据证明，一楼经营户85度C停止经营是由于姜波与咸军因案涉房屋承重立柱发生矛盾，而根据姜波提供的证据无法直接证明承重立柱是由咸军拆除，因此，姜波在85度C店面中放置了沙石，称其是为了自行还原承重立柱，但该行为影响了85度C的正常经营，导致和夏公司与咸军解除合同，故姜波对此应承担违约责任。咸军与姜波签订合同的目的是将租赁的涉案房屋进行转租获取收益，现由于姜波的行为导致咸军签订合同目的无法实现，故咸军要求解除合同的诉请，予以支持。双方已确认咸军最后交纳的租金期限为2014年5月1日至2015年5月1日，数额为57.75万元。由于咸军与姜波签订的合同并未分别明确一楼和二楼的具体面积，结合咸军签订的两份转租合同上标注一楼和二楼的面积，酌定一、二楼面积相当。和夏公司于2014年12月30日和咸军解除合同，因此截止2015年5月1日，尚有4个月的时间未能实际使用涉案一楼房屋，此期间租金96250元（577500元÷2层÷12个月×4个月）姜波应予以返还。根据姜波与刘峰签订的合同，钱金锋2014年至2015年已经退出涉案房屋二楼经营场所，因此，对于咸军交纳的该层房屋2014年至2015年度的租金288750元（577500元÷2层），姜波应予以返还。咸军主张其应按照与姜波的约定，计算预期利益损失，由于姜波的违约行为导致咸军转租的预期收益减少，应予以赔偿，但若完全按照各方所有合同履行完毕进行计算又不合理。该院酌定以咸军起诉的时间年度，即2015年-2016年度为参考，计算预期利益的损失为615960元（咸军应收取的租金1047375元+174960元减去咸军应支付给姜波的租金606375元）。综上，上述损失共计1000960元（96250元+288750元+615960元）。按照合同约定，姜波应该承担10万元违约金及返还咸军5万元房屋押金。实践中，违约金系“以补偿性为主，以惩罚性为辅”，其主要目的在于填补守约方的损失。结合本案，姜波应承担的损失赔偿金额远大于合同约定的违约金数额，故对咸军主张姜波承担10万元违约金的诉请不予支持。由于咸军未提供鉴定涉案房屋装修损失所需要的材料，对其该诉请不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除咸军与姜波之间签订的《房屋租赁合同》；二、姜波自判决生效之日起十五日内支付咸军各项损失共计1000960元；三、姜波自判决生效之日起十五日内返还咸军房屋押金5万元；四、驳回咸军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。案件受理费23135元，由咸军承担11053元，姜波承担12082元。本院二审期间，咸军没有提交新证据。姜波为证明刘峰承租的房屋系从钱金锋处转租，并非是其直接租赁给刘峰的事实，提交了载明由钱金锋与刘峰签订的《转让协议》和钱金锋收到刘峰定金7000元、转让费8万元的收条各一份，同时申请证人刘某出庭作证。刘某证言：其经营“欧巴年糕”火锅店的用房（案涉二楼房屋）系从钱金锋处转租的，共支付转让费9.5万元（含设备、餐具等）。咸军对上述《转让协议》和钱金锋收条的质证意见为：《转让协议》中多处内容涂改，且未在涂改处签名或按指印予以确认，钱金锋签名的真实性亦无法确定。此外，在咸军与刘某、姜波另案诉讼中，刘某的委托诉讼代理人并未提供该份证据，故对该协议的真实性不予认可。同一天出现两份收条（在同一张纸上书写），书写的笔迹不同，无法确认形成的真实时间。根据《转让协议》的约定，钱金锋收取8万元转让费的时间应当在其配合刘某将证照过户后予以付清，但刘某经营二楼餐厅登记的时间为2014年12月25日，该时间与《转让协议》约定的交款时间不相一致，故对该收条的真实性不予认可。此外，刘某称其是给钱金锋打工的，但工商登记材料反映刘某是租赁餐厅的负责人。咸军对刘某的证言质证意见为：首先，刘某系案涉房屋租赁法律关系的利害关系人，且也是同一性质案件的被告人，故因上述特殊身份其证言不能予以采信。其次，刘某的证言与相关事实不符且前后矛盾，在咸军诉刘某排除妨害纠纷一案中，刘某称其是给钱金峰打工，但工商登记材料反映刘某是“欧巴年糕”火锅店负责人。《转让协议》和收条是对刘某的有利证据，但刘某在该案诉讼中并未向法院出示，且收条支付款项的时间与转让协议和刘某在工商部门登记的时间相互矛盾。对双方当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于姜波二审提交的上述证据未经钱金锋核实，即便真实也仅证明钱金锋于2014年4月18日将其承租案涉二楼房屋的配套设备及餐具以9.5万元价格转让给刘某。该协议没有明确钱金锋与刘某之间存在房屋租赁关系，双方也未对租金、租赁期限及租金的支付方式等相关内容进行约定，不具有房屋租赁合同的法律特征。刘某系案涉房屋租赁合同的利害关系人，且也是同一性质案件的被告人，因上述特殊身份其所作的证言的证明力显然有限，且证言与其在另案中的陈述及其向工商管理部门提交的登记材料内容相互矛盾，也与咸军一审出具的钱金峰的相关短信、录音内容不符，故姜波二审所举证据及刘某的证言不能实现其证明目的。本院二审对一审查明的事实予以确认。另查明：2011年3月31日，咸军与和夏公司签订《房屋租赁合同》第三条租金及支付方式约定，固定租金为每年95万元。第一年度租金为95万元，自第二年度起在前一年度的基础上每2年递增5%，即合同期限内每年度的租金分别为：95万元、99.75万元、99.75万元、1047374元、1047374元、1099743元。和夏公司应提前45天一次性缴纳下年度租金等。本案在一审中，咸军以姜波、刘峰为共同被告，请求判令刘峰在姜波损失赔偿额内承担16.2万元的连带清偿责任。此后经咸军申请，一审法院于2016年4月19日裁定准许咸军撤回对刘峰起诉。本院认为：综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为，姜波是否构成违约，如违约其违约责任应如何认定。关于咸军是否存在违约的问题。姜波上诉主张咸军构成违约事实为：一是咸军或和夏公司承租房屋装潢时拆除了房屋的承重柱，破坏了房屋的承重结构；二是咸军搬离后未按约定交纳承租期间所产生的水、电等相关费用。一审中，姜波为证明案涉房屋的承重柱是咸军在承租期间拆除，提交了案涉一楼房屋的设计图纸及芜湖市金鼎物业有限责任公司于2014年6月5日出具的《说明》、《提示》，经审查，上述证据仅证明案涉一楼房屋设计了承重柱，以及至姜波和咸军发生争议时房屋没有承重柱的事实，不足以证明案涉房屋的承重柱系咸军或和夏公司旗下的85度C拆除。理由为：首先，姜波在向咸军交付租赁物房屋时，双方并未对房屋的现状进行交接，且该房屋在咸军承租前由案外人张勇承租经营酒店；其次，根据姜波与咸军签订《房屋租赁合同》第十一条关于未经出租人书面同意承租人改变房屋承重结构的，出租人有权解除合同并收回房屋的约定，姜波作为案涉房屋的所有人有权对咸军或“85度C”的装修过程进行监督，如发现承租人在装修时改变房屋的承重结构，影响房屋安全，应当及时予以制止或行使合同解除权。本案中，双方当事人在合同已实际履行3年之久，姜波因修复案涉房屋承重柱，影响次承租人“85度C”正常经营，与咸军发生纠纷时，由案外人物业公司出具《证明》说明案涉房屋承重柱系“85度C”在3年前装修房屋时拆除与常理不符，该证据缺乏证明力。关于咸军是否未按约定交纳承租期间所产生的水、电等相关费用问题。姜波上诉主张咸军搬离后未按约定交纳承租期间所产生的水、电等相关费用构成违约的理由，根据民事诉讼法及民事诉讼证据若干规定的规定，姜波应当提举咸军欠交上述费用的相应证据，因姜波未能举证证明咸军欠交费用的事实，应承担举证不能的法律后果。关于姜波是否构成违约的问题。2011年5月1日，咸军承租案涉房屋后，根据此前姜波向其出具的同意转租的书面承诺，将案涉房屋一楼、二楼先后分别转租给和夏公司和钱金锋经营。2014年11月，姜波因修复案涉房屋一楼承重柱，在未征得和夏公司同意的情况下，强行在和夏公司经营的85度C店铺中堆放建筑材料，影响该店的正常经营，为此和夏公司向当地公安机关报案，请求公安机关制止姜波的行为，经当地公安机关组织姜波、和夏公司及咸军协调，各方未能就上述问题达成一致意见，和夏公司于同年12月30日致函咸军，以咸军无法排除姜波修复房屋影响其正常经营为由，解除了双方签订的《房屋租赁合同》，并要求咸军返还其交纳的租赁费。由于姜波的行为导致咸军的合同目的无法实现，姜波对此应承担相应的法律责任。二审中，由于姜波所举《转让协议》和刘某的证言，不能证明案涉二楼房屋不是其直接出租给刘某，而是由次承租人钱金锋转租给刘某的事实，故一审判决认定姜波将案涉二楼房屋出租给刘某构成违约并无不当。关于咸军主张的损失数额应如何认定的问题。姜波和咸军对一审判决认定案涉房屋租金按合同约定实际已支付至2015年5月1日无异议，故一审依据次承租人和夏公司与咸军解除合同及次承租人钱金锋实际退出经营后已支付租金尚未履行的合同期间，认定姜波应退还咸军租金计38.5万元并无不当。姜波违约导致咸军与次承租人签订合同无法继续履行，姜波应向咸军支付尚未履行合同期间的可得利益。本案中，咸军诉讼主张解除其与姜波签订的《房屋租赁合同》，且该请求已得到一审法院支持，故一审法院酌定以本案双方当事人尚未履行合同期间中的一年为限，计算咸军的损失赔偿额具有一定的合理性。关于咸军主张姜波支付违约金10万元的上诉理由，鉴于本案因姜波违约致合同不能完全履行，由此造成的可得利益损失已得到支持，且数额大于双方约定的违约金，一审判决将该违约金认定为补偿性违约金并无不当。综上所述，咸军和姜波的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23135元，由咸军负担11227元，姜波负担11908元。本判决为终审判决。审判长 沈光明审判员 王惠玲审判员 台 旺二〇一七年七月三日书记员 刁 萌附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度搜索“”