（2017）闽0206民初3245号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-08-21
案件名称
厦门常春藤物业管理有限公司与陈宝法物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市湖里区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厦门常春藤物业管理有限公司,陈宝法
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
全文
福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0206民初3245号原告：厦门常春藤物业管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区岭下南路79号恒辉商务中心5层01单元。法定代表人：张辉东，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡茶凤，女，该公司员工。被告：陈宝法，男，1973年1月13日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。原告厦门常春藤物业管理有限公司（以下简称常春藤物业）与被告陈宝法物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告常春藤物业的委托诉讼代理人胡茶凤、被告陈宝法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常春藤物业向本院提出诉讼请求：陈宝法立即支付常春藤物业2012年12月21日至2016年9月30日期间的物业管理费3971.2元、公共维修金1242.1元，2012年12月1日至2016年8月31日期间的公摊水费73.1元及违约金（自每季度逾期之日起，按应交纳欠费总额的万分之五计至实际还款之日止）。事实和理由：2013年1月12日，常春藤物业与厦门市翔鹭花城A区业主委员会签订一份《翔鹭花城A区物业服务委托合同》，选聘常春藤物业为翔鹭花城A区的物业管理服务企业，合同约定：合同期限为2012年12月21日至2017年12月31日；物业管理综合服务费和公共维修金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交付，具体标准为小高层住宅物业管理服务费为0.8元/月·平方米，公共维修金为0.25元/月·平方米；物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月5日前向常春藤物业交纳当期的物业服务费，在每季首月5日以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为日违约金。陈宝法所有的房屋位于厦门市××区长××室，属于小高层住宅，陈宝法在享受物业服务的同时却长期拖欠物业管理费、公共维修金等费用，经多次催讨，陈宝法却不予理睬，其行为已构成违约。陈宝法辩称，1.29号梯与30号梯之间的伸缩缝严重漏水，导致房屋漏水，今年5月份常春藤物业花了10多万翻修停车场，但漏水至今都不来修，漏水导致的经济损失，物业应当给予业主相应赔偿。2.卫生没做到位，每层的弱电房都被当做垃圾桶使用，至今没有清理；每道楼层的消防设施都不能使用也没有进行修复，导致业主的生命安全财产没法得到保障；小区绿化和地面损害至今都没有修复。3.常春藤物业服务没有到位导致合同违约，之前欠缴的物业费应当适当减免，且本案诉讼费、违约金陈宝法都不应承担。综上，陈宝法原先都有按时缴纳物业费，因为上述事项这几年才没有缴费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对常春藤物业提交的《翔鹭花城A区物业服务委托合同》予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2013年1月12日，常春藤物业（乙方）与厦门市翔鹭花城A区业主委员会（甲方）正式签订《翔鹭花城A区物业服务委托合同》，合同约定：甲方选聘乙方对厦门市湖里区翔鹭花城A区住宅区提供物业管理服务，合同期限自2012年12月21日至2017年12月31日；常春藤物业负责向业主和物业使用人收取物业管理综合服务费、房屋公共维修金、代收代缴公摊水电费、停车费等费用；2012年12月20日至2013年6月30日小高层住宅的物业管理服务费收费标准为0.8元/平方米/月、公共维修金为0.25元/平方米/月；因物价上涨，成本上升，合同期内，六个月后可根据国家政策及实际情况适当提高收费标准，常春藤物业须结合市场行情和国家相关法规报请业主委员会同意后方可实行；物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月5日前向乙方交纳当期的物业服务费，在每季首月5日以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为日违约金。2.陈宝法系翔鹭花城A区业主，其房屋坐落于福建省厦门市××区长××室，属于小高层住宅，建筑面积为109.53平方米。陈宝法未缴交2012年12月21日至2016年9月30日期间的物业管理费、房屋公共维修金。本院认为，厦门市翔鹭花城A区业主委员会与常春藤物业于2013年1月12日签订的《翔鹭花城A区物业服务委托合同》系当事人真实意思表示，内容及形式于法不悖，应认定为合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对包含陈宝法在内的全体业主均具有法律约束力。合同签订后，常春藤物业依约对小区进行了物业管理，收费标准在合同期内亦未提高，陈宝法也享受了常春藤物业提供的物业服务，陈宝法应在常春藤物业实行物业管理服务期间按合同约定的标准，即小高层的物业管理费按0.8元/月/平方米、公共维修金按0.25元/月/平方米，向常春藤物业支付物业管理费、公共维修金。陈宝法所有的房屋建筑面积为109.53平方米，因此陈宝法应向常春藤物业缴交2012年12月21日至2016年9月30日期间的物业管理费3972元（109.53平方米×0.8元/月/平方米×45.33个月）、房屋公共维修金1241.25元（109.53平方米×0.25元/月/平方米×45.33个月），常春藤物业要求陈宝法支付物业管理费3971.2元、房屋公共维修金1242.1元，低于上述标准，本院予以准许。常春藤物业同时要求陈宝法缴交2012年12月1日至2016年8月31日期间的公摊水费73.1元，但未提交相应的证据予以证明，陈宝法亦不予认可，故对常春藤物业的该诉求，本院不予支持。根据常春藤物业与陈宝法在庭审中的陈述，及陈宝法提交的照片等证据可知，双方对常春藤物业提供的物业管理服务水平存在争议，常春藤物业未能提供证据证明其就陈宝法提出的问题业尽妥善处理之责，故陈宝法作为业主通过迟延支付相关费用进行救济和抗辩，不宜认定为违约，常春藤物业关于滞纳金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。但陈宝法提供的证据尚不足以证明常春藤物业未尽责履行其合同约定的主要义务，双方应就物业管理服务过程中存在的瑕疵争议充分进行沟通协调，常春藤物业亦应尽妥处之责。陈宝法以常春藤物业未尽物业管理之责为由拒交物业管理费、公共维修基金等费用，没有依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决如下：一、陈宝法于本判决生效之日起十日内向厦门常春藤物业管理有限公司支付2012年12月21日至2016年9月30日期间的物业管理费3971.2元、公共维修金1242.1元，合计5213.3元；二、驳回厦门常春藤物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取计25元，由厦门常春藤物业管理有限公司负担5元，陈宝法负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员 李林娴二〇一七年七月三日代书 记员 郑 杰附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 更多数据：搜索“”来源：