（2017）辽0102民初4569号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-12-11
案件名称
王雯娇与朱明文、于基荣��屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市和平区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王雯娇,朱明文,于基荣
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第九十七条
全文
沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0102民初4569号原告：王雯娇，女，汉���，1984年6月10日出生，住沈阳市沈河区。委托代理人：车佳影，系辽宁东尧律师事务所律师。被告：朱明文，男，汉族，1942年8月31日出生，住沈阳市和平区。委托代理人：朱苏，女，汉族，1977年11月16日出生，住沈阳市和平区。被告：于基荣，女，汉族，1944年3月1日出生，住沈阳市和平区。委托代理人：朱苏，女，汉族，1977年11月16日出生，住沈阳市和平区。原告王雯娇与被告朱明文、于基荣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郝志杰独任审判，适用简易程序分别于2017年4月26日、2017年6月15日公开开庭进行了审理，原告王雯娇及委托代理人车佳影，被告朱明文、于基荣的委托代理人朱苏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王雯娇诉称，原告与二被告于2014年9月12日签订房屋租赁协议，约定由原告承租二被告出租的沈阳市和平区南五马路266-9号413房屋，建筑面积为67.54平方米，月租金为1200元，租赁期限自2014年12月至涉案房屋动迁为止，2014年9月30日原告与被告朱明文签订房屋租赁补充协议，约定被告朱明文同意原告转租涉案房屋。原告按照房屋租赁协议约定向二被告交付房屋租金。原告承租涉案房屋，将房屋进行改造，用于商业用途。2016年年初涉案房屋开始拆迁工作，经原告在沈阳市和平区拆迁办了解，原告作为承租人按照拆迁补偿政策应取得停业损失等动迁收益补偿。二被告均不予支付，现向贵院提出诉讼请求，请贵院依法支持原告诉请。诉讼请求：1、请���法院判令二被告给付原告因租赁二被告房屋动迁取得的补偿款201664元；2、二被告承担诉讼费。被告朱明文、于基荣辩称，1、我方与和平区拆迁办是房屋拆迁的适格主体，是房屋拆迁的甲乙双方，是符合沈阳市市政府拆迁管理认定的，具有主体资格，我方是拆迁房屋的所有权人，是属于市政府征地范围内的房屋，是实际被拆迁人。但在本案中，原、被告仅是房屋租赁关系，是出租人与承租人的关系，原告不具备本案所诉事实的主体资格，却以拆迁主体资格来要求拆迁补偿款，无事实依据。2、我方与原告签订的房屋租赁协议中仅约定关于房屋租赁的有关事宜，并未就拆迁补偿款这一本属于被告的利益与原告进行约定，现原告要求赔偿本不属于她的权益，确无依据。3、原告主张与我方签订了补充协议，因我方并未与之签订除房屋租���协议外任何之协议，因此现要求原告拿出书面证据证明，并经法庭鉴定真伪，否则将承担伪证的不利后果。4、被告暂时没有拿到拆迁补偿款，我方与和平区拆迁办已就拆迁补偿事宜达成了协议，符合法律法规的规定，是合法有效的合同，双方签订完协议后就应该履行双方各自的义务，但无奈的是我方早已将房屋交由拆迁办，但拆迁办至今也没有将补偿款给到我方，我方多次与拆迁办交涉，答复确实暂缓给付，因为原告不同意将补偿款给我方，极力阻挠拆迁款的发放，导致补偿款迟迟不发放，已经严重侵害了我方的合法权益，导致年迈的被告老夫妻严重上火，××缠身的身体，鉴于此我方将对原告方这一严重侵权行为表示愤慨，将保留追究原告法律责任的权利。5、拆迁补偿款中没有停业损失赔偿项目，原告改变了房屋的主体结构并不能改变拆迁房屋的拆迁性质，我方的拆迁房屋属于按住宅房屋拆迁，并不是按非住宅房屋，因此无法取得停产停业损失补偿，我方与拆迁办达成的房屋补偿协议是按照市政府第46号文件要求的，对利用地面一层住宅从事经营房屋符合下面条件的经营部分选择货币补偿的，可以按照经营性非住宅房屋房地产市场评估价格的70%标准补偿，并可享受住宅房屋临时安置补助费、拆迁奖励费，但不给予停产停业损失，是符合法律法规的规定，受国家法律保护的，理应得到相应的补偿。而原告以承租人身份要按照拆迁补偿政策取得停业损失补偿，于法无据，与事实不符，因此无权要求此赔偿。6、原告在租赁期间在未经我方同意的情况下擅自破坏房屋的主体结构，破坏后也未加以使用，不知是何用意。原告并未用于商业用途，没有进行商业活动，因此拆迁没有对其造成任何损失。7、原告在租赁协议中已预见���拆迁的可能性，租房协议中明确了承租期限是从2014年12月至房屋动迁为止。签订协议之前被告已明确告知此房屋即将动迁。因为房屋房龄已超过60年了，早在2013年、2014年就有消息称此房在市政府征地的范围内，早晚会拆迁，只是迟迟未拆迁。且原告与其合伙人（李青）也是拆迁范围内东北设计院大院的住户，现正居于此，对此事非常清楚，只是被告不知具体的动迁时间，因此在与原告签订协议之前就善意的告知拆迁一事，原告也知晓，但原告明确表示不影响其承租，只租到动迁为止，因此双方才会把承租期限定在直到动迁为止。8、我方与拆迁办达成了拆迁协议，证明我的房屋确实是在2011年8月1日之前已实际经营的客观事实。拆迁房屋属于市政府文件规定的2011年8月之前已实际经营的房屋，因此拆迁办与我方签订了合法有效的拆迁补偿协议。综上所述，原告不具备���案争议房屋补偿款的主体资格，不符合原告资格，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，保护被告的合法权益。经审理查明，被告朱明文与于基荣系夫妻关系，诉争房屋坐落于沈阳市和平区南五马路266-9号413，建筑面积67.54平方米，产权人为被告朱明文。2014年，原告（乙方、承租方）与被告于基荣（甲方、出租方）签订房屋租赁协议一份，约定甲方房屋坐落于东北院内12栋1层，租赁期限自2014年12月至动迁为止，房屋月租金为1200元，乙方应于本合同生效之日向甲方支付租金14400元，租金按年结算，由乙方每年的12月1日交付甲方，甲方用于本合同生效十日起12月前将房屋交付给乙方。原告依约交纳了房租，一直占有使用该房屋直至拆迁工作开始，并于承租期内对房屋进行了窗改门改造。另查明，2016年3月16日和平区房屋征收管理办公室下发和平区东北设计院棚户区地块征收补偿方案，其中第五条住宅房屋货币补偿第（七）款规定，利用地面一层住宅从事经营性房屋符合下列条件的经营部分，选择货币补偿的，可以按照经营性非住宅房屋房地产市场评估价格的70%标准补偿，并可享受住宅房屋临时安置补助费、搬迁奖励费，但不给予停产停业损失补偿：1.房屋征收决定公告时，正在经营且依法取得营业执照，连续经营时间超过两年以上；2.依法取得税务登记证并有两年以上纳税记录；3.营业执照上的营业地点与被征收房屋的位置相一致；4.2011年8月1日《沈阳市城乡规划条例》施行前，已实际经营的房屋。第（八）款规定利用地面一层住宅从事生产经营的，按照从业人数每人一次性发给征收补助费1500元。2016年11月10日，中共南市场街道党工委会议纪要载明“按照区政府要求，从为百姓争取更大利益，为百姓谋福祉的角度考虑，会议明确东北设计院棚户区改造项目11户窗改门房屋，或因未达到纳税起征点没有纳税，或无营业执照，或无税务登记，但均在实际经营，经社区出具证据，本着实事求是的原则，决定按实际经营比照非住宅房屋评估价格的70%给予签订征收补偿协议（具体情况见附表）”。东北设计院征收地块窗改门房屋具体情况表中第7项为“姓名朱明文，协议号428-1，房屋地址南五马路266-9号413，产权性质为产权，房屋面积67.54平方米，经营面积42.41平方米，店铺正在装修，无营业执照无税务登记”。再查明，2016年，因诉争房屋拆迁补偿事宜被告朱明文与沈阳市和平区土地房屋征收管理办公室签订《国有土地上房屋征收与补偿安置协议（货币补偿）》二份（428号、428-1号），其中428号协议约定因诉争房屋拆迁应获得被征收房屋的货币补偿、临时安置补助费、搬迁奖励费、补助和奖励费共计775693元；428-1号协议载明诉争房屋经房产局实地测量经营面积为42.41平方米〔42.41×（15400-10751）=197164〕，从业人员3×1500=4500元，总计201664元。现诉争房屋并未实际拆除，被告亦未实际领取拆迁款。原告作为诉争房屋的实际经营使用人，要求获得部分拆迁补偿款，双方协商未果，原告诉至法院。上述事实，有当事人提供的房屋租赁协议、收条、营业执照以及本院调取的国有土地上房屋征收与补偿安置协议（货币补偿）2份、征收补偿方案、会议纪要等证据及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证。上述证据已经开庭质证和审查，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故双方均应按照协议约定履行各自的权利义务。被告将诉争房屋交付原告使用，原告亦依约支付租金，被告在签订拆迁协议时，原告仍在实际占有使用该房屋经营。依据和平区东北设计院棚户区地块征收补偿方案及中共南市场街道党工委会议纪要可知，诉争房屋作为住宅之所以能够获得“按实际经营比照非住宅房屋评估价格的70%补偿”的原因在于“窗改门经营”，即被告作为房屋产权人之所以能够签订428和428-1号两份补偿协议，是因为诉争房屋窗改门作为经营使用，而原告作为实际的经营使用者，并且在租赁期间对房屋进行了窗改门改造，故其有权获得一定的拆迁补偿。但鉴于双方签订租赁协议时即已约定租赁期限届满期间为动迁为止，可见原告对于诉争房屋拆迁具有一定的预见性，同时其未能提供证据证明因拆迁给其造成的损失，故本院认为基于428-1号协议而获得的拆迁补偿款，由原、被告各获得50%为宜，被告应给付原告拆迁补偿款100832元（201664×50%=100832）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告朱明文、于基荣于本判决生效之日起十五日内给付原告王雯娇拆迁补偿款100832元；如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费2163元（已减半收取），由原告王雯娇承担1005元，由被告朱明文、于基荣承担1158元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 郝志杰二〇一七年七月三日书记员 黄 蕊本案判决依据的相关法律《中华人民共和国民法通���》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 更多数据：搜索“”来源：