（2017）内2921民初209号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-09-12
案件名称
邬永胜与赵怀林一审民事判决书
法院
阿拉善左旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邬永胜,赵怀林,内蒙古国力房地产开发有限责任公司
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：第十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院民 事 判 决 书（2017）内2921民初209号原告：邬永胜(执行案外人)，男，1974年1月24日出生，汉族，系个体经营者。委托诉讼代理人邱德育，系内蒙古睿华律师事务所律师。被告：赵怀林（申请执行人），男，1958年10月8日出生，汉族，系阿拉善盟工商银行职工，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人李文丹，系内蒙古北杰律师事务所律师。第三人内蒙古国力房地产开发有限责任公司（被执行人），社会统一信用代码×××法定代表人张建国，系公司董事长。委托诉讼代理人吴洋，系公司职员。原告邬永胜与被告赵怀林、第三人内蒙古国力房地产开发有限责任公司（以下简称国力公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邬永胜的委托诉讼代理人邱德育与被告赵怀林的委托诉讼代理人李文丹、第三人国力公司的委托诉讼代理人吴洋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判决不得执行异议标的”欣苑国际”住宅小区A1A2-101号商铺；2、确认原告与第三人国力公司签订的《商品房买卖合同》有效；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与第三人国力公司于2016年6月23日签订《商品房买卖合同》，约定第三人将其位于阿拉善左旗巴彦浩特镇欣苑国际小区的A1A2-101号商铺以678825元的价格出售给原告，原告已于当日向其支付500000元房款。第三人国力公司也将上述房屋的钥匙交给原告，将该套房屋正式交付原告使用，但阿拉善左旗人民法院于2016年10月13日作出《执行裁定书》，对该房产予以查封。原告因此于2016年11月18日向贵院提出书面执行异议申请，但贵院认为原告提供的证据不足以证明异议房屋的所有权属于原告所有，于2016年12月1日以（2016）内2921执异23号《民事裁定书》驳回了原告的异议请求。原告认为，原告购买上述房产在先，阿拉善左旗人民法院查封裁定在后，原告在该房买卖过程中并没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款斌实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，贵院的查封行为违反上述规定，损害原告的合法权益，特诉至人民法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告赵怀林辩称：第一，原告与国力公司之间存在恶意串通，虚假交易，不应认定《商品房买卖合同》的有效性。理由：1、按照原告的起诉状陈述双方签订的合同时间是2016年6月23日。此时，被告与国力公司之间的商品房买卖合同的纠纷案已经进入执行程序，而和国力公司有关的绝大部分案件也已终审审理完毕，进入执行程序。国力公司名下的所有房屋在房管局交易大厅均不办理网签，在此情况下，原告和国力公司仍然完成该交易，显然有恶意串通转移财产可能。2、原告在交易价格上远远低于法院委托的房地产评估机构出具的评估报告上的显示的市场价格。原告和国力公司双方显然是以不合理的低价转移财产，逃避法院的执行。3、在被告和国力公司商品房买卖合同进入执行程序后，国力公司、被告及法院多次对涉案房屋实地进行考察评估等执行行为，那么国力公司出售房屋时不可能不将该情况告知原告，原告也不可能不到房产交易大厅询问国力公司出售房屋的情况。第二，原告在和国力公司完成该交易时存在过错。其双方签订合同时没有到阿左旗房管局交易大厅办理网签手续，不足以对抗法院的裁定。因此，不符合原告在起诉状中的法律规定。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人国力公司述称：1、原告于2016年6月23日购买了国力公司开发的欣苑国际住宅小区A1A2-101号商铺，并交付了50万元房款，国力公司出具收款收据，并与原告签订了《商品房买卖合同》；2、国力公司具有商品房销售资质；3、被告赵怀林申请阿左旗人民法院（2016）内2921执614号执行裁定书，日期是2016年10月13日，该裁定书晚于国力公司与原告签订的《商品房买卖合同》日期；4、由于子龙门小区一房数卖，房管局将国力公司子龙门销售网予以锁定，影响国力公司欣苑国际的网签办理，导致原告至今未能办理所购房屋产权证；5、国力公司已经向阿拉善左旗人民法院提供执行的车库20余间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，庭审中当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交案涉房屋的《商品房买卖合同》、收款收据、中国银行巴彦浩特镇分行贺兰山支行打款凭证各一份，欲证明其已于2016年6月23日就从第三人国力公司处以单价3500元/平方米，总价678825元购买了案涉房屋，其购买时间早于人民法院查封日期，要求本院支持其主张，判决不得执行案涉商铺，并确认其与第三人国力公司签订的案涉《商品房买卖合同》有效，被告对此不予认可，认为案涉房屋《商品房买卖合同》上买受人处”邬永胜”的签字与民事起诉状上起诉人”邬永胜”签字字体明显不同，因原告本人未到庭参加诉讼，不能确定该合同的真实性；且案涉房屋购买价格偏低，不符合市场行情，加之购房款转入方系个人张建国的银行账户，不是国力公司的对公账户；并且《商品房预售许可证》不足以成为第三人国力公司在法院执行阶段时案涉房屋销售合法的依据为由进行抗辩。本院经审查原告提交的上述证据后认为，原告提交的其与第三人签订的《商品房买卖合同》在买受人处”邬永胜”的签字、第三人国力公司向其出具的编号为0001760号的收款收据上交款人处”邬永胜”的签字以及原告转入第三人国力公司张建国账户50万元款项的中国银行巴彦浩特镇东城支行打款凭证上客户签字处”邬永胜”的签字笔迹存在高度相似，但原告向本院起诉时提交的起诉状中起诉人”邬永胜”处的签字笔迹与上述三份证据的”邬永胜”本人签字笔迹确实存在较大差异；另外，原告提交的中国银行巴彦浩特镇分行贺兰山支行打款凭证一份欲证明其已经履行了交付购房款的义务，本院审查该证据后认为，该银行凭证上显示原告50万元款项系一次性转入张建国个人银行账户内，虽国力公司代理人承认公司存在客户将款项张建国个人账户内的情况，但该银行凭证上并未注明该50万元转款的款项用途，原告亦未提交其与第三人及张建国个人间无其他经济往来的证据，本院无法排除该款不是原告与第三人或张建国间其他经济目的的往来款项，故在原告本人未到庭参加诉讼，原告代理人不能做合理解释的情况下，本院对该三份证据的证明目的不予确认；2、原告提交《商品房预售许可证》一份欲证明第三人已取得商品房预售资格，第三人的售楼部也没有张贴相关的限制销售房产的公告，原告在购买房屋过程中不存在过错，购房行为合法有效，被告对此不予认可，本院认为，《商品房预售许可证》是相关市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。在本案中，该《商品房预售许可证》不具有确认买受者购房的效力，故本院对原告提交的该份证据的证明目的不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月12日，被告从第三人国力公司处购买了位于巴彦浩特镇子龙门小区C区18号楼2单元202室及9号车库，双方签订了《商品房认购书》，原告并按照认购书约定向第三人缴纳了487900元购房款，后因第三人未能按照认购书约定被告交付房屋，被告遂诉至人民法院，要求解除被告与第三人间签订的《商品房认购书》，并要求第三人向被告返还房屋购房款、支付违约损失。本院作出的（2015）阿左民一初字第1215号民事判决书判决解除被告与第三人签订的《商品房认购书》，第三人返还被告购房款并支付违约损失。第三人不服该判决，遂上诉至阿拉善盟中级人民法院，阿拉善盟中级人民法院作出的（2016）内29民终33号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。后被告向本院申请执行（2015）阿左民一初字第1215号民事判决确定的给付义务，本院于2016年10月13日作出的（2016）内2921执614号执行裁定书裁定将案涉房屋查封。原告以案外人身份对案涉房屋的执行提出异议，并提交了相应的证据证明第三人已将案涉房屋出售给原告，并要求本院解除对案涉房屋的查封。本院执行部门在审查原告提交的上述证据后认为原告提交的证据不足以证明房屋归原告所有，裁定驳回原告的异议请求，后原告遂诉至本院，要求确认原告与第三人国力公司签订的《商品房买卖合同》有效、判决不得执行异议标的”欣苑国际”住宅小区A1A2-101号商铺。另查明，被告向本院申请执行（2015）阿左民一初字第1215号民事判决确定的给付义务后，本院就案涉房屋现价值进行委托评估，内蒙古正翔房地产价格评估有限责任公司作出的内正翔估（2016）字第050号《房地产估价报告》显示，案涉房屋经评估，2016年12月21日估值单价为4700元/平方米，案涉房屋总价估值为911565元。本院认为，本院认为，本案系执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此阻却没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。依据该规定结合到本案中，原告欲阻却人民法院对涉案房屋进行强制执行，须符合以下条件：原告取得涉案房屋善意无过错，且必须在人民法院采取查封、扣押、冻结措施前已经支付全部价款、并已经实际占有。只有完全符合上述条件，人民法院才不得对涉案财产进行查封、扣押、冻结。本案庭审中，原告代理人提交原告与第三人签订的《商品房买卖合同》在买受人处”邬永胜”的签字、第三人国力公司出具的编号为0001760号的收款收据上交款人处”邬永胜”的签字以及原告转入第三人国力公司张建国账户50万元款项的中国银行的银行（回单）凭证上客户签字处”邬永胜”的签字笔迹与原告向本院起诉时提交的起诉状中起诉人”邬永胜”处的签字笔迹、原告代理人提交的原告邬永胜出具的委托委托书上委托人”邬永胜”签字笔迹均存在较大差异，上述存疑事实使本院无法确认双方间存在真实的房屋买卖交易。原告提交的中国银行巴彦浩特镇分行贺兰山支行的银行（回单）凭证上50万元未注明转款用途，虽国力公司代理人承认公司存在客户将款项张建国个人账户内的情况，但根据执行异议之诉案件的特殊性，人民法院对该类案件的审理应严格适用当事人自认制度，即使被执行人对于案外人所主张的事实表示承认，也不能免除案外人的举证责任。庭审中，原告亦未提交其与第三人及张建国间无其他经济往来的证据，本院无法排除该款不是原告与第三人或张建国间其他经济目的的往来款项，即使双方间无经济往来，案涉房屋的总价款为678825元，按原告所述原告只缴纳了50万元购房款，并未交齐案涉房屋的全部价款。原告起诉状中诉称，其与第三人就案涉房屋签订《商品房买卖合同》当日，第三人即将案涉房屋钥匙交付给原告，房屋交付原告使用。本院认为，实际占有某物要具有合法的形式要件及具有控制和使用的实质要件。尚未办理过户登记时买方对房屋的权利尚不是物权，其请求权的受保护程度是根据支付价款的多少和是否实际占有、是否有请求过户的行为而不同。本案中，原告虽与第三人签订了《商品房买卖合同》，具备了”占有”的形式要件，但原告庭审中并未提交相应的证据证明其实际入住控制并已实际使用，办理物业等入住手续，以业主身份履行房屋产权人的相关权利及行为，不能仅仅以拿到房屋钥匙就是为已经产生公示的效力，且庭审中原告代理人陈述在原告购房之后已经知晓案涉房屋已被查封，其在无法办理房屋过户手续时没有选择解除房屋买卖合同或选择其他法律途径积极寻求房屋请求过户救济，原告的上述消极行为均不能认定其已经实际占有案涉房屋的事实。因原告本人未到庭参加诉讼，原告代理人陈述原告在购房时未了解案涉房屋网签情况，是在购房之后才知悉案涉房屋网签手续已经被锁定而无法办理房屋网签手续，并称原告作为一个普通购房者，对房屋网签认识不深实属正常。本院认为，不动产登记系房屋产权登记的公示外观，因房屋交易存在诸多风险，国家相关部门均已通过电视新闻媒体、手机客户端、报纸媒介等诸多媒体传播、诸多途径进行风险告知，原告作为一个购房者，在买房之前应当到房产所在地的房屋管理部门对房屋进行一个权属调查，看房产是否有完备的预售手续，房产是否被预售过或者被法院查封等。买房者在房屋买卖交易中，与售房者签订《商品房买卖合同》后就一次性缴纳50万元大额款项前不查明房屋网签登记情况不符合常理，故不能认定其对案涉房未办理过户中无过错。案涉房屋登记性质为商铺，虽然房地产公司在销售房屋时会根据买受者交款比例给予一定的优惠，但案涉房屋周边地理环境优渥，商业价值较高，而案涉房屋的交易总价格偏低，不符合商铺销售市场的行情，故不能认定原告系以合理对价购买案涉商铺。另外原告委托代理人在法庭调查阶段对法庭及被告的部分关键发问问题，均以不清楚、不知道进行回复。上述诸多疑点致使法庭对原告主张其与第三人间存在案涉房屋买卖事实的真实性无法认定，对此原告本人应承担举证不能的法律责任。综上，原告方提交的证据不能证明其与第三人国力公司间就案涉房屋存在真实的房屋买卖关系，不足以对抗人民法院就案涉房屋的查封、扣押、冻结，故本院对原告的诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告邬永胜的诉讼请求。案件受理费100元，由原告邬永胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。审 判 长 金 寿 华人民陪审员 左巴图别立格人民陪审员 胡 东 德二〇一七年七月三日书 记 员 苏 龙 高 娃 来自：