（2017）皖0111民初1505号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-08-30
案件名称
刘城、王艳等与汪苗苗房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市包河区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘城,王艳,汪苗苗
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0111民初1505号原告(反诉被告)：刘城，男，汉族，1977年7月2日出生，住安徽省合肥市瑶海区，原告（反诉被告）王艳，女，汉族，1976年10月24日出生，住安徽省合肥市瑶海区，共同委托代理人：张建廷，安徽国运律师事务所律所。共同委托代理人：赵冬梅，安徽国运律师事务所律师。被告（反诉原告）：汪苗苗，女，汉族，1988年10月16日出生，住安徽省金寨县，委托代理人：郭青松，安徽君聚律师事务所律师。原告(反诉被告)刘城、王艳诉被告（反诉原告）汪苗苗房屋租赁合同纠纷，本院于2017年2月17日立案受理本诉，2017年4月6日受理反诉后，依法适用简易程序，由审判员程大光独任审判，就本诉、反诉于2017年5月4日公开开庭进行合并审理。原告（反诉）被告刘城、王艳及其共同委托代理人张建廷、赵冬梅，被告（反诉原告）汪苗苗的委托代理人郭青松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)刘城、王艳诉称：2016年5月15日，原、被告双方通过房产中介零伍伍壹房产滨湖万达分公司签订一份《存量房买卖合同》（以下简称合同）及补充协议，合同约定：由被告购买原告位于合肥市滨湖区××湖××室住宅用房，建筑面积约101.24平方米，总价款为1569000元。双方在补充协议中约定：被告支付房款的方式为商业贷款，被告用首付款（30万元整）替原告偿还银行按揭款，不足部分由原告自行补齐。另，被告需向原告支付定金20万元，定金冲抵房款，若被告违约，定金不予退还。该补充协议第6条明确约定：任一方违约，违约方承担中介服务费、诉讼费、律师费等；第9条：原、被告双方定于新证下来后十日内办理过户手续；违约方赔偿守约方总房价的百分之二十。2016年12月初，涉案房屋房产证下来后，原告随即电话通知被告及房产中介，要求其速来办理房屋过户手续，但被告以生产坐月子为由未能前来办理。后原告体谅被告难处，等其月子期满，又多次电话及短信要求被告前来办理，但被告每次均以孩子生病、自身有事、往来不便等原因拖延。后经了解及房产部门咨询后得知，被告可能不符合合肥市限购政策，不具备购房资格条件，而被告仍在隐瞒、欺骗原告。后被告在不愿与原告解除存量房买卖合同的情况下，无理要求原告将涉案房屋过户至其弟弟名下，并恶意歪曲事实，多次对原告进行言语攻击及人身威胁。原告认为，被告未在双方约定的时间内前来办理过户手续，并恶意拖延时间，至今已逾期两个多月，已经构成违约，并且面临履行不能的可能，已经给原告造成重大的经济损失，故为维护原告自身的合法权益，避免更大的损失，特提起诉讼，请求判令：一、解除原告与被告之间的存量房买卖合同（附合同补充协议）；二、被告根据双方合同补充协议的约定向原告赔偿房屋总价款20%的违约金313800元及律师费10000元，共计323800元；三、本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）汪苗苗辩称：一、被告同意解除双方于2016年5月15日签订的《存量房买卖合同》及补充协议。二、被告在涉案房屋买卖合同的履行过程中，善意无过失，不应当承担相应的违约责任。依据原告所举证据，原告系2016年12月19日下午通知被告房产证已经拿到，并询问被告是否有时间过户。因被告刚刚生产完毕，正在坐月子，故原告同意“等被告有时间”方才办理手续。后双方在中介公司的协调下约定于2017年1月9日过户。据此，在2017年1月9日之前，被告一直与原告协商并积极履行合同，并无任何拖延时间或违约行为。2017年1月9日以后，通过原告提供的其与中介公司员工李强的短信显示，其在2017年1月9日当天已经明确得知被告并非合肥户口，对于合同无法正常履行已经有了初步的预期，其在2017年1月18日与李强的短信中再次明确买房不具备购房资格。据此可以认定原告对于被告个人是否有权购买涉案房产已经是完全知悉的。结合被告提供的其他短信，可以确定在2017年1月19日双方发生矛盾后，被告多次积极与原告沟通，最终在中介公司的斡旋下，双方达成解除合同的合意，据此，被告不存在恶意拖延时间的行为；2016年10月2日，合肥市政府发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，被告系外地居民且无法提供政策规定的社保缴纳证明，该限购政策导致被告无法继续合同，故被告不应承担履行不能的违约责任。三、虽然目前安徽省以及合肥市两级法院并未对于限购原因导致合同履行不能并未明确出台书面指导意见，但综合最高人民法院以及其他省份的规范性文件，对于类似案件违约金的处理，均持不支持的态度。综上，被告因不可归责于自身的事由导致案涉房屋买卖合同履行不能，其自身在履行过程中无任何违约行为，故其有权解除合同且不承担任何违约责任，请求法院依法驳回原告除第一项以外的其他诉请。被告（反诉原告）汪苗苗反诉称：反诉原告因自购房产居住，在零伍伍壹房产滨湖万达分公司的居间活动下，于2016年5月15日与两反诉被告签订存量房买卖协议及补充协议。双方约定，反诉原告购买反诉被告位于合肥市滨湖××区××湖××室房产，建筑面积101.24平方米，总价款为156.9万元。鉴于签约时，反诉被告尚未实际获取房屋产权证书，双方约定于产证下来后的10日内办理过户手续。反诉原告当日支付定金20万元。2016年6月7日，反诉原告又另行支付首付款30万元。2016年10月2日，合肥市政府发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，反诉原告因该住房限购政策致使其无法继续履行合同并办理房屋过户手续。后反诉原告多次与反诉被告协商要求解除合同；但截至今日，双方始终未能有效解决纠纷。近日，反诉原告接合肥市包河区人民法院传票，得知本案已由反诉被告起诉法院并主张反诉原告承担相应的违约责任。鉴于双方房屋买卖合同已经成立且合法生效，反诉原告因宏观调控政策的直接影响导致其无法办理房屋产权变更登记手续，应属不可归责于反诉原告自身的事由，并因此致使反诉原告购房目的不能实现，故反诉原告有权解除合同并要求返还已支付的购房款项；且对此，反诉原告已多次履行告知义务。故为了维护反诉原告的正当权益不受侵害，特提起诉讼，请求判令：一、解除双方于2016年5月15日签订的存量房买卖合同以及补充协议（房屋坐落：合肥市滨湖新区万达揽湖苑15幢705室）；二、两被反诉人反还反诉人购房定金20万元、首付款30万元共计50万元；三、两反诉人承担本案反诉的诉讼费等费用。原告（反诉被告）刘城、王艳辩称：2016年10月2日合肥市限购令出台，全国都有报道，中介方及被告不可能不知道，后被告在限购令出台后100多天才告知原告不履行，被告曾要求原告将案涉房屋过户给其弟弟，说其弟弟有购房资格，后一直不履行，导致原告丧失了多次出售房屋的机会，给原告造成了巨大的经济损失，被告应当承担违约责任；根据合同约定，房产证下发后十日内应当办理过户手续，原告在房产证下来后即告知被告可以办理过户手续，但被告一直以各种原因未积极配合，后经了解其不符合购房资格且一直隐瞒原告，在原告追问下，被告一直说自己具备购房资格，直至2017年1月15日中介公司告知原告，被告不具备购房资格，被告行为构成根本违约，应当承担违约责任。经审理查明：2016年5月15日，原告（反诉被告）刘城、王艳与被告（反诉原告）汪苗苗在零伍伍壹房产滨湖万达分公司的居间下订立《存量房买卖合同》及补充协议各1份，该合同约定，汪苗苗购买刘城、王艳位于合肥市滨湖区××湖××室，总价款1569000元。另双方于补充协议第5条约定：“本协议签订后乙方（汪苗苗）应向甲方（刘城、王艳）支付定金人民币（大写）贰拾万元，定金冲抵房款。甲方应将相关权属证书原件交予居间方用于办理核价等相关前期手续。若甲方违约，双倍返还乙方定金；若乙方违约，甲方收取的定金不予退还。”协议第9条约定：“①甲乙双方约定于新证下来后十日内办理过户手续；②甲方承诺此房无任何产权纠纷，可以正常上市交易；③乙方承诺个人征信无不良记录；④甲乙双方约定违约方赔偿守约方总房价的百分之二十，另赔偿中介费总房价的百分之二。”合同签订当日，刘城出具收条一份，确认收到汪苗苗购房定金200000元。2016年6月7日，刘城出具借条一份，确认借到汪苗苗300000元用于偿还案涉房屋银行贷款，且该款项冲抵购房款，如后期出现违约不卖则返还该300000元并赔偿总房价20%的违约金；另房产过户时，汪苗苗徐归还该借条及200000元收条。2016年6月21日，刘城将案涉房屋的剩余按揭贷款结清。2016年11月22日，案涉房屋的初始产证颁发。2016年12月5日，刘城、王艳取得案涉房屋的初始产权证后即通知中介，期间，因汪苗苗生产坐月子的客观原因，双方未按照合同约定的时间办理过户手续。后经中介斡旋居间下，双方协商于2017年1月9日办理过户手续。2016年1月9日，因汪苗苗身份证有效期过期导致无法打印相关征信资料，双方并未在当日办理过户手续，后另行协商于2016年1月16日办理房产过户手续。2016年1月15日，刘城、王艳通过中介公司得知汪苗苗不符合合肥市购房政策规定的条件。2016年1月16日，为继续履行案涉合同，汪苗苗向刘城、王艳提出将案涉房屋过户至弟弟名下，刘城、王艳对此表示不予同意，后双方就合同解除以及购房款返还未能达成一致意见，故诉讼来院，请求判如所请。另查明：汪苗苗现户籍地位于安徽省金寨县花石乡茶棚村化岭组。2016年10月2日，合肥市人民政府办公厅转发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，其中第四条规定实施区域性住房限购，即“在市区（不含四县一市，下同）范围内，暂停向拥有2套及以上住房的本市区户籍居民家庭出售新建商品住房；暂停向拥有1套及以上住房或无法提供购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市区户籍居民家庭出售新建商品房和存量住房”。以上事实，由原被告的当庭陈述，以及原告（反诉被告）刘城、王艳提供的《存量房买卖合同》及合同补充协议，微信短信记录以及被告（反诉原告）汪苗苗提供的收条、借条等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：原告（反诉被告）刘城、王艳与被告（反诉原告）汪苗苗之间的《存量房买卖合同》以及合同补充协议系双方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有拘束力。根据案涉合同以及补充协议约定，双方应于原告（反诉被告）刘城、王艳办理案涉房屋的初始产权证后十日内办理房屋过户手续，本案中，案涉房屋的初始产证的颁发时间系2016年11月22日，原告自认其取得初始产证的时间为2016年12月5日，结合合肥市限购政策出台时间2016年10月2日，被告（反诉原告）汪苗苗此时已不具备购买案涉房屋的资格，故案涉合同及补充协议系因不可归责于双方当事人的客观事由而无法继续履行，双方合同目的均无法实现，现原被告均诉请解除案涉合同及补充协议，符合法律规定，本院予以支持。关于原告（反诉被告）刘城、王艳诉请被告（反诉原告）汪苗苗承担313800的违约金以及10000元律师费的主张，本院认为，本案虽因汪苗苗不符合购房条件而致使双方合同目的无法实现，但原被告在案涉合同及补充协议中并未就购房资格进行特别约定，故被告（反诉原告）汪苗苗不应以其自身不符合购房条件而承担违约责任；另刘城、王艳主张汪苗苗在2016年10月2日合肥市限购政策出台后未能及时告知或主动解除合同，并与中介公司恶意串通隐瞒限购事实，拖延两个月的时间，造成其巨大经济损失，并在庭审中明确其经济损失为2016年5月至其起诉时的房屋市场差价损失，但其未能提供证据证明汪苗苗主观上存在恶意隐瞒的故意，亦未举证证明其经济损失的客观存在及具体数额，且根据庭审查明的事实，在案涉合同订立之时，案涉房屋的初始产证尚未办理，故案涉房屋过户的履行期限以刘城、王艳取得案涉房屋的初始产证时间为前提，本案中，原告取得案涉房屋初始产证时间2016年12月5日，根据合同约定，原被告应于案涉房屋初始产证下发后十日内办理过户手续，故案涉房屋的过户期限应为2016年12月15日之前，结合合肥市限购政策出台时间2016年10月2日，即在本案合同约定的履行期限内，案涉合同及补充协议亦因限购政策而客观上无法继续履行；另在案涉房屋初始产证下发后，因汪苗苗生产坐月子的客观原因，双方协商于2017年1月9日办理过户手续，该过户期限系双方协商一致的结果，应为双方就过户期限变更达成的合意，且原告（反诉被告）刘城、王艳于2017年1月15日得知汪苗苗不符合购房条件后，在双方协商未果的情况下即已于2017年2月17日起诉至我院要求解除案涉合同，故原告（反诉被告）刘城、王艳主张被告（反诉原告）汪苗苗恶意隐瞒其不符合购房条件并逾期两个月未办理过户手续构成违约，造成其巨大经济损失，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，案涉合同及补充协议因不可归责于双方当事人的客观事由解除，合同解除后，刘城、王艳应返还汪苗苗购房款500000元。另本院结合本案中原被告就案涉合同及补充协议的各自履行情况，根据公平、诚实信用原则，酌定由原被告平均分担本、反诉的受理费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）刘城、王艳与被告（反诉原告）汪苗苗于2016年5月15日签订的《存量房买卖合同》及合同补充协议；二、原告（反诉被告）刘城、王艳于本判决生效之日起五日内返还被告（反诉原告）汪苗苗购房款500000元；三、驳回原告（反诉被告）刘城、王艳其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）汪苗苗的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6158元，减半收取3079元，由原告（反诉被告）刘城、王艳负担1539.5元，被告（反诉原告）汪苗苗负担1539.5元。反诉案件受理费8800元，减半收取4400元，由原告（反诉被告）刘城、王艳负担2200元，被告（反诉原告）汪苗苗负担2200元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 程大光二〇一七年七月三日书记员 阮继贤附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自