（2017）甘1124民再1号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-10-19
案件名称
尹国良诉李永军房屋买卖合同纠纷一案再审民事判决书
法院
临洮县人民法院
所属地区
临洮县
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
尹国良,李永军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百三十条，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第二百零七条
全文
甘肃省临洮县人民法院民 事 判 决 书（2017）甘1124民再1号原审原告：尹国良，男，汉族，1968年12月9日出生，甘肃省临洮县人。原审被告：李永军，男，汉族，1978年10月28日出生，甘肃省临洮县人。原审原告尹国良诉原审被告李永军房屋买卖合同纠纷一案，本院（2016）甘1124民初366号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2017年3月1日作出（2017）甘1124民监1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告尹国良到庭参加诉讼，原审被告李永军经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。尹国良在再审中的再审请求：1.判令李永军退还购房款124000元；2.判由李永军支付违约金18600元及银行贷款利息；3.判由李永军承担诉讼费用。事实和理由：李永军将其所有的铺面以124000元出售给本人，并签订了《房屋转让协议》。协议约定：在本人付清房款后，李永军交付商铺钥匙。本人在2015年2月12日与李永军达成商铺转让口头协议时付定金2000元、2015年4月24日签订正式协议时付款10000元、2015年4月31日付款100000元、2015年5月被告以办理房产证为由从原告处拿去2000元、2015年12月19日付款10000元，另外还花费1800元，以上共计125800元。但在本人付清房款后李永军借故拒绝交付商铺钥匙。提交房屋转让协议一份、收条二份、要房经过一份，用以支持自己的主张。李永军未答辩。尹国良向本院起诉请求：1.判令李永军立即履行与本人签订的《房屋转让协议》，将坐落于临洮县某某乡某处商铺交付本人；2.判由李永军支付违约金18600元；3.判由李永军承担诉讼费用。本院原审认定案件事实：2015年3月份，原告尹国良与被告李永军签订了《房屋转让协议》。协议约定李永军将其所有的位于康家集乡某处的商铺以124000元的价款转让给尹国良。签订《房屋转让协议》的当日，原告付被告购房款10000元，2015年4月31日付款100000元，2015年12月19日付款10000元。因被告未交付商铺，原告提起诉讼。本院原审认为，原、被告签订的房屋转让协议自成立时生效，受法律保护。原、被告签订协议时未约定付款期限，只是约定付清房款后由被告向原告交付商铺。据此可认定原、被告对付款期限约定不明。原告所主张已给付被告房款，根据原告提交的证据及证人证实的付款金额可确定为120000元。其余5800元仅有原告陈述而无其他证据予以证实，被告未到庭应诉，故不能确定。依协议约定，原告应再支付被告商铺款4000元，可在被告交付商铺的同时支付。本院原审判决：一、被告李永军于判决生效后立即将位于临洮县某某乡某处商铺交付原告尹国良；二、原告尹国良在接收商铺的同时支付被告李永军剩余商铺款4000元；三、驳回原告尹国良的其他诉讼请求。案件受理费3188元，由被告李永军负担。再审中当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对争议的证据，本院认定如下：1、本院依职权对证人王清的调查笔录证明，《房屋转让协议》是王清按自己购买商铺时所写协议抄写了一份，抄写时对原协议付款时间忘了修改并忘记注明落款时间。本人回忆书写协议的时间大概是2015年3月份，并证实双方在协议上签字后尹国良当场付给李永军10000元，李永军未出具条据。双方签订协议后，尹国良为了给付李永军商铺款，由王清担保向银行贷款100000元。至于尹国良所谈给付李永军的2000元、3800元款自己不在场，只听尹国良事后说李永军从其处拿去了几千元钱，商铺的过户手续未办下来。2、（2015）临民二初字第293号原告陈正林诉被告李永军、黄红霞民间借贷纠纷一案及（2015）临执字第1038号申请执行人陈正林与被申请执行人李永军、黄红霞民间借贷纠纷一案卷内材料证明，2012年5月李永军在黄红霞担保下向陈正林借款60000元，未按约定还款，陈正林向法院起诉，经法院主持达成调解协议：李永军在2015年9月30日之前给付陈正林本金60000元及利息8640元。到期后李永军仍未履行，临洮县人民法院依陈正林申请立执行案件，执行中，依法将李永军所有的在康家集乡汤家川村某处的商铺进行了查封、评估、拍卖，流拍后以物抵债给陈正林。对尹国良提交证据及本院依职权调取的证据，李永军未出庭质证，视为其对尹国良所提交证据及本院依职权调取证据质辩权的放弃。尹国良对本院调取的王清调查笔录中所谈内容认为其中2015年2月2日付李永军2000元时，王清在场，王清说不在场不属实，其他内容属实，但尹国良无其他证据予以否定。尹国良提出在法院执行申请执行人陈正林与被申请执行人李永军、黄红霞民间借贷纠纷一案中，将诉争房屋查封时，自己曾口头提出有意见，但无证据证明，且按照法律规定，提出执行异议应书面提出。对本院依职权调取的其他证据尹国良无异议。故对尹国良提交证据及本院依职权调取的证据，依法予以确认。根据已经认定的证据，本院再审认定的案件事实如下：2015年3月份，尹国良、李永军签订了《房屋转让协议》。协议约定：“一、李永军自愿将康家集乡汤家川村某处的商铺转让给尹国良，转让后该商铺的所有权、使用权归尹国良所有（不包括土地所有权）；二、转让价款及付款方式：该商铺转让价款为124000元，由尹国良于签订协议之日一次性付清；三、房屋交付：尹国良将转让款付清后李永军将该商铺所有钥匙交给尹国良，即李永军完成了房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归尹国良。违约责任：李永军违反本合同约定，未能在约定时间内交付上述房屋逾期超过十日尹国良有权单方解除本合同，李永军应承担全部购房款15%的违约金。尹国良违反本合同约定未能在约定时间内支付约定的购房款，逾期超过十日，李永军有权单方解除本合同，尹国良应承担全部购房款15%的违约金…”。签订《房屋转让协议》的当日，尹国良付李永军购房款10000元，2015年4月31日付款100000元，2015年12月19日付款10000元。李永军未向尹国良交付商铺，双方也未办理房产过户手续，亦未向当地房管部门申请预告登记。另查明，2015年6月16日，临洮县人民法院以（2015）临民二初字第293号受理陈正林诉李永军、黄红霞民间借贷纠纷一案，该案于2015年7月22日调解结案，调解协议内容为：被告李永军在2015年9月30日之前给付原告陈正林本金60000元及利息8640元，被告黄红霞承担连带还款责任。案件受理费1516元，因调解结案减半收取758元，由被告李永军承担。李永军、黄红霞未按调解书确定期限履行还款义务，陈正林申请强制执行，2015年11月10日临洮县人民法院以（2015）临执字第1038号立执行案件，执行中，因李永军据不履行调解书确定义务，本院对李永军名下位于康家集乡汤家川村某处的商铺于2015年12月21日依法予以查封，之后委托评估、在淘宝网拍卖，流拍后于2016年9月28日以第二次拍卖的起拍价93097.6元以物抵债给陈正林，抵债后剩余房款由陈正林交付法院。本院再审认为，尹国良、李永军签订的房屋转让协议均系当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应为合法、有效合同。但根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力。第二十条规定，当事人签订买卖房屋协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。而尹国良所购买房屋未实际交付，未办理房屋变更登记手续，也未进行房屋预告登记，故涉案房产未发生物权变更效力，尹国良即未取得该房产物权效力。期间，因李永军系本院受理的另一案被申请执行人，执行中，本院穷尽财产查询措施，查询到李永军名下位于康家集乡汤家川村某处的商铺，故依法予以查封、评估、拍卖，流拍后以二次拍卖的起拍价以物抵债给申请人。整个执行程序合法，处置房产正确，涉案房产已归另案申请人陈正林所有，尹国良已无法依据相应合同取得涉案房产所有权，合同应予以解除，李永军依合同取得房屋价款予以退还，尹国良再审请求退还购房款予以支持，但退还金额，应根据尹国良提交的证据及证人证实的付款金额可确定为120000元，其余5800元仅有原告陈述而无其他证据予以证实，亦与合同约定的房价款不符，李永军未到庭应诉，故不能确定。至于尹国良主张的违约金及银行利息，因签订的协议中对房款给付期限，在协议第二条中约定于签订协议之日一次性付清，第三条中又约定尹国良付清房款后李永军将商铺交付尹国良，第二条约定与第三条约定相矛盾。根据该协议代书人证实，签订协议时双方并未约定付款期限，只是约定付清房款后交付商铺。据此可认定对付款期限约定不明，尹国良未一次性付清购房款不构成违约，李永军未交付房产亦不构成违约，故对尹国良请求的违约金及利息不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第九十四条（五）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条二款规定,判决如下：一、撤销临洮县人民法院(2016)甘1124民初366号民事判决第一、二项；二、维持临洮县人民法院(2016)甘1124民初366号民事判决第三项；三、解除尹国良与李永军签订的《房屋转让协议》；四、李永军于本判决发生法律效力后30日内退还尹国良购房款120000元；案件受理费3188元，由李永军负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。审 判 长 余志燕审 判 员 万小军人民陪审员 张仁山二〇一七年七月三日书 记 员 王元平 关注公众号“”