（2015）温苍民初字第792号

裁判日期: 2017-07-29

公开日期: 2017-09-29

案件名称

吕秀清与苍南县住房和城乡规划建设局房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

苍南县人民法院

所属地区

苍南县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吕秀清,苍南县住房和城乡规划建设局

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零八条

全文

浙江省苍南县人民法院民事判决书（2015）温苍民初字第792号原告（反诉被告）：吕秀清，女，1956年7月13日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：钱长江，北京德恒（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐秋菊，北京德恒（温州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：苍南县住房和城乡规划建设局，组织机构代码00253744-2，住��地：苍南县灵溪镇人民大道规划建设大楼。法定代表人：厉达森，局长。委托诉讼代理人：董文显，浙江正昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗爱缘，浙江正昌律师事务所律师。原告（反诉被告）吕秀清与被告（反诉原告）苍南县住房和城乡规划建设局房屋代建合同纠纷一案，本院于2015年6月18日立案后，依法适用普通程序。被告于2015年7月16日提出反诉，本院决定合并审理，于2016年6月3日、2017年5月5日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吕秀清参加两次的庭审，其变更前委托代理人陈学智参加第一次庭审，变更后委托代理人钱长江参加第二次庭审，被告（反诉原告）的委托代理人董文显参加第一次庭审，委托代理人罗爱缘参加第二次庭审。本案现已审理终结。吕秀清向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付代建工程款等各项费用合计869214.2元以及利息损失（按照中国人民银行规定的同类逾期贷款利率计算至实际履行之日止）；2.本案受理费由被告负担。事实和理由：金乡镇西门大街9-1××号系国有公房，原建于1949年前，砖木结构，层数两层，总面积453.3平方米。该房屋1949年至1998年间一直由金乡供销社承租。至1999年间，因被认定为危房，原苍南县房管局委托原告对该房屋进行拆除重建。当时约定：原告应在原址建成三层钢混结构房屋（其中沿街的6米纵深范围内按金乡镇人民政府要求为二层），重建资金由原告先行垫付，待建成后按结算造价清偿；建成的新房由原告承租，租金与金乡供销社的原租金一致；拆建所需审批手续由原苍南县房管局负责与有关部门协调。双方签订了书面的协议，一式两份，原告和原苍南县房管局各执一份（原告所持协议在桑美台风中��毁）。新房主体结构完工后，原苍南县规划局以新房未办理规划许可为由，将新房二、三层部分强制拆除。所余留的即为该房屋现状：钢混结构，建筑面积为270.58平方米（实际竣工投入使用时间为2001年底）。此后，该房屋一直由原告使用至今。原告对涉案房屋拆建，花费工程造价共计780214.2元，老房拆迁35800元，搬运费34200元，中墙费15000元，评估费4000元，上述各项费用合计869214.2元。但被告原苍南县房管局一直未向原告清偿。2008年间，原苍南县房管局起诉要求原告腾空涉案房屋并被人民法院判准支持。在该案强制执行过程中，原告要求先获得清偿再行腾空，原苍南县房管局同意案外协调。但双方至今协调未果。后因机构改革，原苍南县房管局与苍南县城乡规划建设局合并组建成苍南县住房和城乡规划建设局，即被告。期间，因被告要求对现状房屋的造价先行鉴定��原告又支付鉴定费4000元。现被告在未支付前述代建等各项费用的情况下再次申请人民法院强制腾空房屋，原告为了维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。苍南县住房和城乡规划建设局向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告立即支付租金71.9万元，并赔偿利息损失（以2002年度开始至2015年度每年应付租金为基数，从每年1月1日开始起计算至实际履行之日至，按照中国人民银行规定的同类逾期贷款利率计算）；2.本案诉讼费由反诉被告负担。庭审前反诉原告变更第一项诉讼请求为：判决反诉被告偿付2002年至2016年的租金633196.28元（即2002年至2016年租金为608174元+25022元，其中2016年为四间房屋的租金，以2015年租金43789元参照）并赔偿利息损失（以2002年度开始至2016年每年应付租金为基数，从每年度的1月1日开始算至实际履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。事实和理由：金乡镇西门大街9-1××号房屋系国有直管公房，由原苍南县房地产管理处负责管理。1987年至1999年该房屋一直由金乡供销社承租。1999年间，金乡供销社将前述的房屋交由其职工，即反诉被告吕秀清承包经营使用。2000年，被告吕秀清征得原苍南县房地产管理局的口头同意后，对金乡镇西门大街9-1××号房屋进行拆建，当时双方曾约定重建资金由反诉被告吕秀清垫付，房屋建成后由其承租。2001年拆建完工后，双方就代建款问题协商不成，原苍南县房管局未支付代建款给反诉被告吕秀清，反诉被告因此也一直拒付租金。2005年9月15日，因反诉被告和苍南县金乡供销社自1999年1月起一直没有交纳租金，原苍南县房地产管理局向金乡供销社发出一份《告知终止租赁关系的函》，决定收回金乡镇西门大街9-1××号房屋租赁使用权，同时要求金乡供销社自收到函件之日起十五日内搬出案涉房屋。但是，金乡供销社和反诉被告收到函件后，并未按要求搬出。2006年6月，原苍南县房地产管理局无奈之下诉至法院，要求解除金乡供销社的租赁合同关系，并请求判令反诉被告立即腾空案涉房屋。2008年1月3日，苍南县人民法院依法判决解除原苍南县房地产管理局与金乡供销社租赁合同关系，并限反诉被告吕秀清于本判决生效后60日内腾空。反诉被告吕秀清不服判决提出上诉，温州市中级人民法院于2008年9月16日判决驳回上诉，维持原判。但是判决生效后，反诉被告以种种理由，至今拒不腾空搬离案涉房屋。综上，金乡镇西门大街9-1××号房屋系国有资产，自1999年起案涉房屋由反诉被告实际租赁使用，依法应当支付相应的租金。2008年在法院判令其搬离前述房屋后至今拒不腾空房屋，依法应当支付逾期腾退占有使用费。��经评估，自2002年起至2015年止，案涉房屋总租金为71.9万元，反诉被告应当予以支付。现因反诉被告提起诉讼，要求反诉原告支付拆建费用，反诉原告特提出反诉，恳请判决支持反诉原告变更后的诉讼请求。另外，原苍南县房地产管理局曾口头答应拆建，但是没有约定由反诉被告在原址上建成三层，其违反规定擅自拆建成三层房屋，并未征得原苍南县房地产管理局的同意，原苍南县房地产管理局也根本不知道反诉被告未经审批擅自拆建的事实，因此，后来有关部门强制拆除违法建筑的后果应当由反诉被告自行承担。关于反诉被告提出的拆建费经评估，但是评估的价格过高，即便反诉原告需要支付拆建费，也应当从历年租金中扣除。至于搬运费和拆迁费则没有依据。关于反诉被告提出的利息损失也没有法律依据。吕秀清对苍南县住房和城乡规划建设局的反诉��称：对于反诉原告主张的租金问题，反诉被告同意按照评估标准支付，但反诉被告认为反诉原告延迟支付代建款造成反诉被告利息损失，该利息损失可以与租金抵偿互为找补，故不应当计算租金的利息损失。另外，现房屋已经全部腾空，以法院执行案件为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经庭审质证，对原告提交的身份证、原告信访答复书、案涉房屋建造过程的证明、“中墙费”收条、一、二审民事判决书、一审行政判决书，被告没有异议，本院对上述证据的证明力予以确认。原告提供的建设工程预算书、建筑工程造价咨询报告书、评估费发票，被告提出了异议，上述证据系原告自行委托评估而形成的报告，关于代建费用已经本院委托鉴定，该报告不再作为定案依据；评估费发票真实性可以认定。被告提供的房租评估报告书，原告提出异议，本院对租金问题已委托鉴定，上述评估报告书不予认定。为确定案涉房屋建造费用以及原告占有使用房屋期间的租金价值，经双方申请，本院委托温州市华正房地产有限公司进行了鉴定，该公司做出了温华估（2016）S0318-A1号、温华估（2016）S0318-A2号估价报告，对于租金价值温华估（2016）S0318-A1号估价报告，双方没有异议，本院予以确认；温华估（2016）S0318-A2号估价报告，被告提出了异议，经庭审质证，该报告所依据的房屋结构、施工图纸与现状不符，不能客观反映案涉房屋真实现状，该报告不能作为定案依据。为此，被告申请对案涉房屋造价再次进行鉴定，经双方协商一致委托温州设计集团有限公司进行鉴定。该公司对案涉房屋一层确定造价、二、三层估算造价做出了报告。该报告经庭审质证，双方均没有实质性的异议，本院对该报告予以确认。经审理，本院认定本案事实如下：原坐落于苍南县××乡镇西门大街××房屋××1949年前建成，为两层砖木结构，产权源于没收，属于公有房屋。原苍南县房地产管理处作为该房屋直接管理部门。1987年7月30日和1989年6月1日原苍南县房地产管理处与金乡供销社签订两份租赁合同，约定将原坐落于苍南县××乡镇西门大街××号房屋出租给金乡供销社作为经营五金门市部和新华书店用房。租赁合同期满后，双方没有继续签订书面租赁合同，1998年6月，金乡供销社交纳租金25000元。原告吕秀清原为金乡供销社职工，在1999年间以职工身份与金乡供销社发生承包关系并开始使用原苍南县××乡镇西门大街××号房屋。1999年至2000年间，原告征得原苍南县房地产管理处的同意，将原坐落于苍南县××乡镇西门大街××号砖木结构的两层房屋进行拆建，约定拆建费用先由原告垫付。后原告��上述房屋拆建成一、二层面积相同、三层前半部分后缩6米的三层钢混结构房屋。因新建房屋未经规划许可，在2001年间二、三层部分被有关部门予以拆除，现留存9-1××号共计7间一层房屋（现状除一层外，9号一间房屋二层、1××号房屋三间后面部位二、三层为原告在有关部门拆完一层以上建筑物后自行建造，现留有残垣）。2001年完工后，原、被告就代建款问题协商不成，原告未交付代建房屋，被告也未支付代建费用。2001年12月17日，苍南县房产管理局颁发案涉9号、1××号房屋产权证书，2006年6月5日向本院提起诉讼，要求解除与金乡供销社租赁合同关系，并要求本案原告腾空案涉房屋。诉讼期间，原告以案涉房屋系其重建为由，提出撤销被告颁发房屋所有权证书的行政行为。本院经审理认为，被告未提交相关证据证明案涉房屋的产权来源及规划许可，颁证行为证据不��，于2006年10月9日作出（2006）苍行初字第58、68号行政判决，撤销上述房屋的所有权证书。2008年1月3日，本院作出（2006）苍民一初字第531号民事判决，解除被告与金乡供销社之间分别于1987年7月30日、1989年6月1日签订的房屋租赁合同；本案原告吕秀清在判决生效后60日内腾空坐落于苍南县××乡镇西门大街××号房屋。本案原告不服判决提出上诉，温州市中级人民法院于2008年9月16日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。后本案被告申请强制执行。经执行，原告于2015年7月15日前自动腾空完毕。1999年8月6日，被告职工王国栋代为收取1××号房屋墙体赔偿款15000元。2010年8月间，原告自行委托温州永信工程咨询有限公司对案涉房屋造价评估，原告为此支付咨询费4000元。本案在诉讼期间，原告申请对案涉房屋以及二层以上被拆除部分的造价进行评估，被告申请对案涉房屋自2002年��来的租金进行评估，本院委托温州市华正房地产估价有限公司对上述事项进行评估。该公司于2016年3月18日作出估价报告，认定案涉9-1××号房屋一至三层重置价格为482411元；2002年至2015年市场租赁价格为608174元（其中2015年度租金43789元）。原告为本次鉴定预付评估费7000元，被告预付评估费21000元。被告对房屋重置价格估价结论提出异议并要求重新评估，因该结论所依据的“施工图纸”与房屋现状不符，本院再次委托温州设计集团有限公司对案涉房屋一至三层造价进行评估。该公司于2017年4月5日作出造价报告，确定一层建筑造价260791元；二、三层估算造价155112元。为本次鉴定，被告预付鉴定费10万元。另查明，苍南县房地产管理处于1990年12月1日变更为苍南县房地产管理局，于2002年6月27日变更为苍南县房产管理局，现与苍南县规划建设局合并为苍南县住房与城乡规划建设局。本院认为：原告（反诉被告）吕秀清与被告（反诉原告）苍南县住房与城乡规划建设局的前身苍南县房地产管理处就坐落于苍南县××乡镇西门大街××号老房由原告代为拆建、原告垫付拆建费用以及在案涉房屋被腾空前由原告占有使用等事实双方没有争议。本案争议的焦点是：一、代建费用金额以及被拆除的二、三层建设费用应当由哪方负担？二、代建费用应当何时支付以及应否支付逾期付款利息损失？被告主张的租金应否支付逾期付款利息损失？三、原告主张的拆迁和搬运费用是否应当支持？关于争议一，原告不能证明其具体的代建费用，经本院委托温州设计集团有限公司对案涉房屋一至三层进行造价鉴定，其结论双方没有实质性的异议，本院对该结论予以采纳，可以作为本案代建费用的依据。关于被拆除的二、三层建筑物的费用损失应当由哪方负担的问题，首先，被告作为公房直管单位同时也是国家机关单位，房屋拆建前取得相关建设审批是其应有责任；其次，即便被告并未同意原告拆建成三层房屋，但在原告代建二、三层过程中，也应加强现场监督，对原告在建造二、三层房屋时应予以制止，以避免损失的扩大；第三、原告明知被告没有取得拆建成三层房屋的相关建设审批，同时也没有取得被告就建造层数的明确指示，而代建至三层。因此，对被拆除的二、三层造价为155112元的损失，酌情由原告负担50000元，被告负担105112元。关于争议二，从被告在2007年8月13日给原告的信访答复中“2001年完工后，双方就代建款问题协商不成，我局未付房屋代建款给吕秀清……”的答复情况来看，双方虽没有明确约定代建费给付时间，但是完工后双方已经就给付代建费协商过，因此可以认定2001年完工后应为��付代建费日期。原告要求被告自2002年1月1日起支付逾期付款利息损失，理由充分。至于利率问题，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期还款罚息利率标准计算，即按照同期同类基准利率基础上上浮50%。关于被告主张的逾期支付租金利息损失按照逾期贷款利率（庭审时变更为同期同类贷款基准利率）计算的问题，原、被告之间不存在租赁合同关系，该事实为本院生效判决所确认，原告代为建造案涉房屋后未实际交付并一直占有和使用，被告请求的租金实质是属于租金损失，故不存在逾期支付租金再行计算利息损失的问题。关于争议三，原告代为拆除老房客观上应支付拆迁和搬运费用，但原告要求被告支付70000元依据不足，结合案涉房屋面积和结��等因素，本院酌情确定拆迁、搬运费用为20000元。另外，原告支付的墙体赔偿款15000元，被告予以认可，该费用应由被告负担；原告自行委托有关单位造价评估而支付的4000元评估费用要求被告负担没有依据；为房屋造价评估和租金评估，原告支付评估费7500元，被告支付121000元，由双方各半负担。综上，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的其他请求，本院不予支持，应当驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）苍南县住房和城乡规划建设局于判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）吕秀清代建款（包含墙体赔偿款、拆迁搬运费用）合计400903元以及逾期付款利息损失（按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，即按五年以上期基准利率，上浮50%计算，自2002年1月1日起至判决确定之日止）；二、原告（反诉被告）吕秀清于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）苍南县住房和城乡规划建设局租金损失587899.7元（截止2015年7月15日）；三、原告（反诉被告）预付的评估7500元，由原、被告各负担3750元，被告（反诉原告）预付的评估费121000元，由原、被告各负担60500元，两者折抵后，原告（反诉被告）于本判决生效后十五日内支付给被告（反诉原告）56750元；四、驳回原告（反诉被告）其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13700元，反诉受理费4840元，合计18540元，由原、被告各半负��。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审　判　长　　潘直沈人民陪审员　　曾祥亮人民陪审员　　李方景二〇一七年七月二十九日书　记　员　　金　晨相关法律条文链接：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。附件：苍南县人民法院民事��判后续释明一、对不具有强制执行内容的裁判文书：1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；二、对具有强制执行内容的裁判文书：4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：浙江苍南农商银行，账号：20×××37，并注明案号和汇款人；5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务��行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。来源：百度“”