（2017）湘1003民初402号
裁判日期: 2017-07-29
公开日期: 2017-11-14
案件名称
郴州市新天地房地产开发有限公司与被告雷文胜商品房买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
郴州市苏仙区人民法院
所属地区
郴州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郴州市新天地房地产开发有限公司,雷文胜
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五条，第六十条第一款，第七十七条第一款
全文
湖南省郴州市苏仙区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1003民初402号原告：郴州市新天地房地产开发有限公司，住所地：郴州市北湖区郴江路爱莲花园2栋101室。法定代表人：夏国平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周乘宇，湖南奋斗者律师事务所律师。被告：雷文胜，男。原告郴州市新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地公司）与被告雷文胜商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月31日受理后，依法适用普通程序，于2017年7月10日公开开庭进行了审理。原告新天地公司的委托诉讼代理人周乘宇；被告雷文胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新天地公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令将商品房预售均价每平方米增加239元（总计30592元）。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1.《商品房委托代建协议》和《商品房认购合同》的主要内容。2010年5月31日，郴州市质量技术监督局为解决干部职工住房问题，成立了“郴州市质量技术监督局职工团购爱莲花园业主委员会”（以下简称团购委），委托原告投资开发“爱莲花园”项目，并就预购“爱莲花园”6、7、8栋签订了《商品房委托代建协议》，该协议约定由团购委定向预购“爱莲花园”商品房253套，约定交房日期为2011年12月31日。该《代建协议》约定付款方式为：合同签订生效后十个工作日每户购房户交首付款97000元，占总房款的30%，用于支付土地款和办理报建相关手续；桩基工程完成后每户团购户付49000元，占总房款的15%；住宅土建完成三层楼面时付49000元，占总房款15%；住宅土建完成八层楼面时付65000元，占总房款20%。；住宅封顶时付49000元，占总房款的15%；主体工程验收时付清5%尾款。该《代建协议》还约定“本协议签订后，乙方成立团购小组，负责协调乙方（购房户）与甲方间的相关事务”。“如遇人力不可抗拒因素造成甲方不履行协议或不能按期交房的，经双方签证认可后，交房日期相应顺延”。2010年7月，被告作为“团购委”业主之一，与“团购委”所有成员一起与“新天地公司”单独签订了“商品房认购合同”，该合同内容与《代建协议》一致。2010年6月，爱莲花园项目在桩基开挖时遭遇地下罕见溶洞需扩桩抗浮。为此，新天地公司于2010年6月18日委托湖南核工业岩土工程勘察设计研究院对该项目的地下状况进行勘探。勘探结果表明：第1、2、7栋住宅区为溶洞发育区，溶洞埋深在4.2至23.8米之间，第3、4、5、6、8栋不属溶洞发育区，以微风化白云质灰岩层作基础持力层。2010年9月10日，新天地公司与郴州市新星建设工程公司签订爱莲花园桩基工程施工合同，9月16日施工单位进场施工，12月10日前完成桩孔开发和护壁成型458个，在浇灌芯砼前对成孔进行逐个探岩时发现有103根桩基是落在0.5至2米不等的微风化白云质灰岩层上，下面是冲积层溶洞及贯通性溶洞，实际地质情况与勘察地质报告差别很大。面对如此罕见复杂的地质结构和不可抗力，为确保工程质量，原告于2011年1月23日召开设计勘察、监理、施工单位的专家参加的“关于爱莲花园人工挖孔桩超深及溶洞处理问题的会议”，形成了会议纪要如下：对挖孔深度超过10米、桩径小于800mm至1100mm、坐落在溶洞之上、地下水过大、无法正常施工的桩基进行二次扩桩开挖处理。因原设计的458根桩的桩深长度是6-9米，而扩桩开挖的实际桩深长度是10米以上至20米的79根，20米至25米的14根，25米至30米的10根；由于地下水位过高，设计单位根据地质详勘报告又增加了地基抗浮措施，原设计地下室钢筋砼底板厚度是150mm，抗浮措施后的钢筋砼地下室底板的厚度变更为400mm，钢筋用量也相应增高一倍多，以上两项，增加投入1487余万元。同时，由于政府调规、所在地段红旗渠整体搬迁、材料价格暴涨、工资调整、“三创”提质（绿化亮化）、规费增加、电杆搬迁、输变电、大门围栏、泄洪渠改道等原因，经核算每平米的建筑成本比协议价格增加636.00元。二是价格调整事中已作了协商、事后得到了团购委的确认。新天地公司事中将情况向团购委通报后得到了认可。原告于2011年11月28日召集郴州市质量技术监督局职工团购委通报后得到了认可。新天地公司于2011年11月28日召集郴州市质量技术监督局职工团购爱莲花园业主委员会代表王惠堂、陈新华、刘洪清、曹海欧、罗国武等参加的情况通报会，将施工中遇到的罕见溶洞、工期需延期约一年、造价将相应增加的事项予以通报，得到了与会人员的理解。团购代表陈新华在会上发言称：从开工到现在，由于受地质情况的影响，进度不大、但一直在努力施工，桩基扩桩施工工期根据实际情况可顺延，一定要保证质量，价格问题要和各位业主商量。团购代表刘洪清发言称：桩基工程的质量只管重要，工期可以按实际情况延期。其他业主代表也同意陈新华、刘洪清代表的意见。之后，新天地公司又向“团购委”送达了《关于爱莲花园委托代建项目不可预见所增加成本的调价函》。二是房价调整每平方米239元得到了“团购委”和团购户的认可。即使再极少数购房户提出异议并起诉后，郴州市政府牵头，由市房地产遗留问题领导小组办公室，北湖区法院于2015年1月23日和2015年2月4日2次召集新天地公司、“团购委”参加的协调会进行调解，于2015年4月9日双方签订了“补充协议”，再次确认每平米增加239元的事实。《补充协议》签订后，222名购房者有190名交清了购房款收了房，有26名购房者因经济困难与新天地公司协商在暂且未全部交清购房款的情况下收了房，并已向北湖区人民法院撤回了起诉。被告作为团购成员之一，当然应履行该补充协议。故依法提起诉请，请判如所请。被告雷文胜辩称：1.原告颠倒《认购合同》与《代建协议》的主次位置，故意混淆，本案应依据《认购合同》诉讼和审理，用《代建协议》的当事人即陈新华取代置换《认购合同》的当事人即被告，于法无据。2.原告提出的因地质结构等不可抗力导致施工工期延长和成本大幅增加的理由不成立。本案中的地质问题不属于法律规定的不可抗力情形，且6、7、8号三栋楼也不存在桩基深度超过9米的情形。对于地质结构，原告作为有资质的开发商，事前完全可以预见，原告加价，没有法律依据，价格及相关问题应严格遵照《认购合同》的约定。3.原告以“罕见溶洞通报会”作为加价的理由不成立，陈新华没有同意原告增加，对价格问题其提出了要和各位业主商量。4.原告以“房价调增239元/m2得到了‘团购委’和团购户的认可”作为增加的理由不能成立，属捏造事实，实际情况实253户团购户其中的226户决定打官司，26户同意加价，1户同意退房。5.原告以‘市政府调解’作为加价理由不能成立。6.原告以《补充协议》作为加价理由不能成立。当时参与主持调解的并不是市领导，他当时也说明了他并不代表市政府。《补充协议》的主体非法，2015年2月7日，业主委员会已经解散，《补充协议》系原告恶意串通相关人员私下签订。7..原告的诉请超过了法律规定的诉讼期限。被告除了知晓原告2013年7月《关于爱莲花园委托代建项目不可预见所增加成本的函》外，之后没有收到过原告任何类似函件包括口头要求。综上，请法院依法公正判决。根据确认的证据，结合庭审笔录，本院确认以下事实：被告雷文胜系郴州市质量技术监督局职工，郴州市质量技术监督局为解决干部、职工的住房问题欲团购原告新天地公司开发的“爱莲花园”253套住房，并为此专门成立了“郴州市质量技术监督局职工团购爱莲花园业主委员会”（以下简称团购委）。2010年5月31日，团购委（乙方）与新天地公司（甲方）签订了一份《商品房委托代建协议》，该协议约定：团购委购买原告250套左右的商品房（以报名缴纳首付款名单为准）。商品房代建成本价二梯四户的为2537元/m2，此价格为大包干价格。二梯三户在2537元/m2的基础上按实际增加的费用计算，以上价格不因市场价格变动而变动。由此带来的风险由甲方全部承担。建设工期，2010年6月底开工建设，2011年9月完成主体工程。2011年12月竣工交付。该合同第十条其他事项约定，本协议签订后，乙方成立团购小组，负责协调乙方（购房户）与甲方间的相关事务”。2010年7月13日，被告又与原告签订一份《商品房认购合同》，该合同的内容与《商品房委托代建协议》的内容基本一致。上述《商品房委托代建协议》及《商品房认购合同》签订后，被告按合同约定按期交付了购房款。原告组织人员进场施工，但原告在施工过程中遇到罕见溶洞、政府调规、红旗渠道搬迁等问题，导致建筑成本增加、工期延长。2011年11月28日，原告向团购委通报了上述情况，要求将工期延期一年，并要求在原商品房销售价格的基础上每平方米增加239元。当时只有26户团购户同意加价，其余的均不同意加价并不同意延长工期。经团购委与原告多次协商，故酿成此次纠纷。同时查明：原告与团购户就工期的延长及商品房价格协商未果后。部分团购户向郴州市北湖区人民法院起诉，要求原告支付逾期交房违约金，而原告则提出反诉要求在原商品房销售价格的基础上每平米增加239元。郴州市北湖区人民法院一审判决驳回了团购户要求支付逾期交房违约金的诉请，支持了原告要求加价239元/m2的反诉请求。后团购户不服，向郴州市中级人民法院提起上诉，郴州市中级人民法院作出的终审判决维持了一审判决，该判决已发生法律效力。本院认为：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，新天地公司在开发涉案房产项目中确实遇到溶洞需扩桩及政府调规、红旗渠道搬迁一系列当事人在订立合同时不可预见的情形，该情形导致新天地公司工期延长，成本增加，继续履行合同显示公平，同类案件郴州市中级人民法院作出的终审判决已支持了原告的诉讼请求，故为公平确定双方的权利义务，对原告诉请每平方米增价239元，共计增价30592元的请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第七十七条，判决如下:由被告雷文胜在本判决生效后一个月内支付原告郴州市新天地房地产开发有限公司购房款30592元（按商品房预售均价每平方米增加239元，共计30592元）。如被告未在判决指定的期限内履行金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费564.80元，由被告雷文胜承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长 雷小明人民陪审员 胡贵成人民陪审员 邓德生二〇一七年七月二十九日书 记 员 周雪芳附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 更多数据：