（2016）粤0113民初5338号
裁判日期: 2017-07-29
公开日期: 2018-07-15
案件名称
长城物业集团股份有限公司与林伟华、闫青梅物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市番禺区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长城物业集团股份有限公司,林伟华,闫青梅
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条，第八条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第三十六条第一款，第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0113民初5338号原告：长城物业集团股份有限公司，住所地广东省深圳市福田区园岭街道百花五路七号长源楼二层，统一社会信用代码914403001922197869。法定代表人：陈耀忠。委托诉讼代理人：古少栋，广东安国律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈慧婷，广东安国律师事务所律师。被告：林伟华，男，1965年7月24日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被告：闫青梅，女，1980年9月12日出生，侗族，住广东省广州市海珠区。两被告的共同委托诉讼代理人：谭驰，广东合邦律师事务所律师。原告长城物业集团股份有限公司（以下简称长城物业公司）与被告林伟华、闫青梅物业服务合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长城物业公司的委托诉讼代理人古少栋，被告林伟华、闫青梅及其的委托诉讼代理人谭驰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长城物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令两被告向原告支付物业管理费14913.40元；2.请求判令两被告向原告支付代收水电费1906.07元；3.请求判令两被告向原告支付违约金36.73元，以上合计16856.20元；4.请求判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年10月19日，原告与两被告所有的位于番禺区洛浦街沙溪大道381号珊瑚湾畔欣涛径5幢902房所属的珊瑚湾畔第一届业主委员会签订了《广州市番禺区珊瑚湾畔物业服务合同》。合同约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务，但是两被告从2014年10月开始连续20个月累计拖欠原告物业管理服务费、水费、公摊电费合计16819.47元。原告分别于2015年8月31日及2016年4月6日委托北京市中银（深圳）律师事务所王立新律师以律师函的方式向被告催促交清欠费。但时至今日，被告仍未向原告交付所欠费用。根据《物业服务合同》及我国《物业管理条例》第42条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，被告作为珊瑚湾畔欣涛径5幢902房的业主，无故长期拖欠物业费用，已构成严重违约，严重侵犯了原告的合法权益，现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》及其他相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判处。被告林伟华、闫青梅辩称，1.长城物业公司无权收取2015年10月1日以后的物业管理费：两被告所在的珊瑚湾畔第一届业主委员会已于2015年8月12日书面通知被两被告不续签合同，2015年9月30日物业服务合同的权利义务终止。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。2.2015年9月30日以前的物业管理费也只能打折收取：由于被两被告的物业服务达不到合同约定的标准，质量大打折扣。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第三十六条第二款规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”因此，请求法院判令被两被告承担违约责任，物业管理费按六折收取。3.因为原告长城物业公司物业服务有瑕疵在先，并非业主故意不交物业费，因此请求法院驳回被两被告的违约金要求。4.代收水电费没提供第三方的收费凭证，只有原告单方制作的“欠费清单”，不能作为收费依据。综上所述，长城物业公司的诉讼请求违背事实真相，不符合法律规定，恳请法庭在查明事实的基础上，依法审理，公正裁决，以维护两被告的合法权益，维护正常的经济秩序。两被告由于原告的管理瑕疵，两被告已经向业主委员会交纳2014年10月份至2015年9月30日期间的管理费，因业主委员会没有财务人员，所以没有人收费。原告长城物业公司向本院提交以下证据：1.广州市番禺区珊瑚湾物业服务合同，拟证明原告与珊瑚湾畔业主委员会签订了物业服务合同，原告依法取得涉案小区服务资格，合同约定管理费标准及交纳方法；2.业主资料登记表、欠费清单，拟证明两被告在原告处登记，是涉案物业的业主，是本案适格被告，结合我方提交查册表中，林伟华是涉案物业产权人，可以相互印证，欠费清单证明被告欠费情况；3.律师函、EMS快递单、签收情况，拟证明原告每月以直接上门形式向被告催缴管理费，证明原告以律师函的形式向被告催收拖欠的物业费用。补充提交证据：4.查册表，拟证明涉案物业产权人是林伟华；5.2015年9月至2016年6月物业服务管理报告，拟证明原告从2014年10月份至今一直为涉案小区提供比较优质的服务，在几十万平方米的小区，偶尔发生突发情况是不可避免的。在第一次庭审后，原告提交补充证据：1.中华人民共和国物业服务企业资质证书，拟证明长城物业公司资质证明，具有行业内的一级资质。2.关于《不续签物业服务合同的函》，证明针对业委会发的函所做的回函，拟证明物业服务合同并没有解除。3.长城物业公司对业委会的函件的回复，（1）关于《珊业201503006》函件内容的回复；（2）关于了解2015年3月7日业主沟通会议内容及现场物业满意度调查情况的函；（3）关于《珊业2015036006》等函件内容的回复（共十份）；（4）珊瑚湾畔现场分布图、《珊瑚湾畔保洁服务合同》《园艺服务合同》等文件，拟证明原告对包括被告在内的业主提供了比较优质的物业管理服务，被告所称没按合同约定履行服务不属实。4.2014年10月至2016年7月长城物业公司的管理报告、管理报告公示照片以及业委会签收表，证明原告提供了物业服务，认真履行了物业服务义务。5.长城物业公司对小区内的装修管理，（1）8户房屋安全鉴定书；（2）致番禺区洛浦街道办事处及城管关于装修违建的函；（3）珊瑚天峰室内装修违规记录表；（4）申报装修需了解及需签字的装修责任书；（5）关于珊瑚天峰违规装修的政府发文，证明从装修管理方面，拟证明长城物业公司认真履行其物业服务职能。6.秩序巡查签到记录表、长城物业公司举行的各类培训的签到表以及长城物业公司在节假日贴在公告栏上的放到温馨提示文件。7.岗亭起火处理过程说明以及消防演习方案及照片。8.关于12月27日晚小高层突发停水事件的说明，上述证据6-8拟共同证明原告日常提供了尽责的物业管理服务，不仅对每一次的突发事故（被盗、起火、停水）的处理都采取尽最快的速度、最好的效果的原则去做，并且每一次都将其作为经验教训，以吸收、深化并且提供更优质的物业服务。长城物业公司每次针对不同的专题进行了培训。9.欠费情况：（1）欣涛径5-902欠费清单汇总表；（2）欣涛径5-902分摊电费欠费清单表以及家利公司的工作人员发给长城物业公司的邮件截图（附件《广州市物价局关于我市居民住宅公共用电电量摊分办法的复函》）、2014年9月至2016年4月欣涛径5栋公共能耗分摊方案及有关发票和电费通知单；（3）欣涛径5-902水费欠费清单表；（4）欣涛径5-902管理费欠费清单表。拟共同证明被告的欠费情况。被告林伟华、闫青梅向本院提交以下证据：1.不续签合同的函，拟证明业委会于2015年8月12日已通知原告不续签物业服务合同。2.业委会致原告函件5份，拟证明原告没按合同约定履行服务，构成违约；第一份函件，业委会告知原告岗亭起火，没有马上报警，当时已经引燃业主家的大树，由原告经理起签收；第二分函件，是清洁方面、设备方面、门禁系统修复，是原告没有即使修复设备，清洁不及时；第三份，小区发生入室盗窃事件，业委会要求与原告终止合同；第四份，春节期间，涉案小区接连发生入室盗窃时间；第五份，关于取缔小区内经营的函，内容是小区内办公室开餐馆、托管班等商业行为。3.结构安全事宜及结构安全分析，拟证明原告对业主装修管理不到位，严重影响楼宇安全，据我方统计，小区内有170至180户左右顶层业主拆除了承重墙进行装修。4.业主的函，拟证明物业经理也承认管理不善。5.紧急事件处理记录，由被告发函业委会，拟证明物业公司承认对员工培训不够，消防安全意识缺乏。6.停水事件的函，拟证明原告管理瑕疵，在原告没有通知的情况下，原告员工关掉水阀导致停水，向管理处反映，但电话多次无人接听，后欺骗业主称市政运水管道破裂，实际是储水池漏水。7.服务合同附件三，拟证明原告承诺的装修管理制度，但原告没有按承诺管理。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，根据双方当事人提交证据、质证情况，以及双方当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：原告长城物业公司是具有从事物业服务资质的企业法人，资质等级为壹级。番禺区洛浦街沙溪大道381号珊瑚湾畔欣涛径5幢902房（以下简称涉诉物业）的产权人为被告林伟华，被告林伟华、闫青梅是在原告长城物业公司登记的涉诉物业的业主。涉诉物业为高层住宅，建筑面积为266.31平方米。该小区成立珊瑚湾畔第一届业主委员会并于2013年1月30日在广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局备案。2014年10月19日，珊瑚湾畔第一届业主委员会（甲方）与长城物业公司（乙方）签订《广州市番禺区珊瑚湾畔物业服务合同》，合同约定甲方委托乙方对珊瑚湾畔项目实行专业化的物业管理服务，本物业服务期限暂定为三年，从2014年10月1日到2017年9月30日止。在此期间，双方实行“一年一签约”制度。在本合同暂定的三年服务期限内，乙方应在每年的7月31日前书面通知甲方是否续签下一年度的物业服务合同，甲方应在接到乙方书面通知后的15个工作日内作出书面回复，否则视为同意乙方申请。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层为2.80元/平方米·月。本物业需由业主公摊的水电执行办法：由乙方参照原物业公司——家利物业管理（广州）有限公司的公摊执行。公摊水电执行办法需向甲方报备。业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按法律规定的标准向乙方支付违约金。上述物业服务合同还对其它事项进行了相关约定。2015年7月30日，长城物业公司向珊瑚湾畔第一届业主委员会送达《物业服务合同续签申请》，通知续签2015年10月1日至2016年9月30日的物业服务合同。2015年8月12日，珊瑚湾畔第一届业主委员会向长城物业公司送达《关于不续签物业服务合同的函》。珊瑚湾畔第一届业主委员会未与长城物业公司续签物业服务合同，亦未委托或聘请其他物业服务公司为珊瑚湾畔小区提供物业服务。长城物业公司自2014年10月1日起为珊瑚湾畔小区持续提供物业服务至今。另查明：林伟华、闫青梅未交纳2014年10月至2016年5月期间的物业服务费，未交纳代收水电费1906.07元。本院认为：原告长城物业公司是具有相应物业管理资质的公司，其因与珊瑚湾畔第一届业主委员会签订《广州市番禺区珊瑚湾畔物业服务合同》，而取得对该小区提供物业服务的资格，原告依照物业服务合同为该小区提供了物业服务，被告林伟华、闫青梅作为涉诉物业的业主，享受了长城物业公司提供的物业服务。关于2014年10月至2015年9月期间的物业服务费。林伟华、闫青梅主张长城物业公司未按物业服务合同的约定提供物业服务，要求物业服务费按照60%收取，但其提供的证据不足以证明长城物业公司未按合同约定提供物业服务，长城物业公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，但并不构成违约或者存在折抵物业服务费的过错。长城物业公司主张2014年10月至2015年9月期间的物业服务费，本院予以支持。涉诉物业每月应交纳的物业服务费为745.67元（266.31平方米×2.80元/平方米），2014年10月至2015年9月期间的物业服务费为8948.04元（745.67元/月×12个月）。关于2015年10月至2016年5月期间的物业服务费。林伟华、闫青梅以未续签物业服务合同为由，主张不予交纳该期间的物业服务费。长城物业公司与珊瑚湾畔第一届业主委员会虽未续签物业服务合同，但长城物业公司在该期间仍持续为该小区提供物业服务，林伟华、闫青梅亦实际享受了物业服务，且珊瑚湾畔第一届业主委员会未委托或聘请其他物业服务公司为该小区提供物业服务，该小区业主大会亦未按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定。在无明确的其他物业服务公司或政府相关机构可进场为涉诉物业所在小区提供物业服务的情况下，作为一直为珊瑚湾畔小区提供物业服务的原告长城物业公司，如果在此情况下擅自离场不再提供服务，将对小区内绝大多数业主的生活造成极大不便。长城物业公司继续提供自2015年10月至今的物业服务并无不妥。因此，林伟华、闫青梅仍需向长城物业公司交纳2015年10月至2016年5月期间的物业服务费，该期间的物业服务费为5965.36元（745.67元/月×8个月）。两部分的物业管理服务费合计14913.40元（5965.36元+8948.04元）。关于代收水电费的问题。长城物业公司根据物业服务合同的约定，参照原物业公司的公摊执行需由业主公摊的水电执行办法，并已经代为向水电部门交纳分摊水电费。长城物业公司主张林伟华、闫青梅支付代收水电费1906.07元，本院予以支持。关于违约金的问题。由于长城物业公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，林伟华、闫青梅未交纳物业服务费事出有因，长城物业公司主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第八条，《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、被告林伟华、闫青梅于本判决生效之日起五日内向原告长城物业集团股份有限公司支付2014年10月至2016年5月期间的物业服务费14913.40元；二、被告林伟华、闫青梅于本判决生效之日起五日内向原告长城物业集团股份有限公司支付代收水电费1906.07元；三、驳回原告长城物业集团股份有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费222元，由被告林伟华、闫青梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为两年。审 判 长 杨 东人民陪审员 陈伟锋人民陪审员 黄福泉二〇一七年七月二十九日书 记 员 何震宇 微信公众号“”