（2017）粤06民终3362号
裁判日期: 2017-07-29
公开日期: 2017-08-24
案件名称
佛山市南海区欧诺丽特装饰材料有限公司、王忠愿租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
佛山市南海区欧诺丽特装饰材料有限公司,王忠愿,周永群,陈晖
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终3362号上诉人（原审被告）：佛山市南海区欧诺丽特装饰材料有限公司，住所地广东省佛山市南海区狮山镇松岗松夏工业园长盛路10号（厂房B），组织机构代码57016797-X。上诉人（原审被告）：王忠愿，男，1971年3月30日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区，两上诉人共同委托诉讼代理人：刘健萍，广东宝慧律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：王美美，广东宝慧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周永群，女，1962年3月4日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：范瑞金，广东盈达律师事务所律师。原审第三人：陈晖，男，1970年5月28日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：张思扬，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁嘉莹，广东禅都律师事务所律师。上诉人佛山市南海区欧诺丽特装饰材料有限公司（以下简称欧诺丽特公司）、王忠愿因与被上诉人周永群、原审第三人陈晖租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初3592号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。欧诺丽特公司、王忠愿上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为欧诺丽特公司、王忠愿支付2015年9月1日至2016年2月13日的租金欠款58994.97元；2.一、二审案件受理费由周永群负担。事实与理由：一审判决已查明双方在签订厂房租赁合同时，欧诺丽特公司、王忠愿已向周永群交付租赁押金18万元，但在计算所欠租金时没有扣减。一审判决在论述违约金是否过高时只以三个月租金作为违约金来衡量是否过高，但没有将未返还的押金考虑在内。押金已增加了违约金金额，三个月租金加上押金已远超过周永群合理损失范围，请求二审法院在所欠租金中扣减押金18万元。周永群辩称，（一）欧诺丽特公司、王忠愿在一审中未提出以租赁押金抵扣租金，其在二审阶段提出该主张属于新的主张，不属于二审审理范围，二审法院不应予以审理。（二）双方的合同第四条第5点以及第七条第2点已约定出现违约情形时，押金可由周永群没收，不予退回。（三）租金押金的性质是保证欧诺丽特公司、王忠愿按合同约定履行其义务，在不存在违约的情况下无息退还，双方未约定以押金抵扣租金。（四）欧诺丽特公司、王忠愿在一审中主张违约金过高，但一审法院已支持周永群关于违约金的主张，因此违约金不属于过高，而且欧诺丽特公司、王忠愿上诉请求中也未请求调整违约金数额。在双方当事人没有明确约定的情况下，欧诺丽特公司、王忠愿不能因为已支付违约金而抵扣租金。（五）违约金的计算方法与没收租赁押金的约定是双方事先的约定，该约定合法有效。欧诺丽特公司、王忠愿未按合同约定支付租金，已构成违约，应当承担相应的违约责任。陈晖述称，其已退出经营，其与本案无关。周永群向一审法院起诉请求判令：1.欧诺丽特公司向周永群支付自2015年9月1日起至2016年2月29日期间租金共332008元及以332008元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算自2016年3月1日起至实际付清之日止的利息；2.欧诺丽特公司向周永群支付违约金179454元；3.欧诺丽特公司向周永群支付2015年9月至2016年2月期间的房产税及土地使用税共30000元；4.欧诺丽特公司向周永群返还垫付的电费19861.08元；5.欧诺丽特公司向周永群支付变压器管理费3600元；6.欧诺丽特公司向周永群支付按每月119636元的标准计算的自2016年3月1日起至2016年7月30日的土地占用费共598181元；7.王忠愿对欧诺丽特公司上述第一至第六项债务承担连带清偿责任；8.本案诉讼费用由欧诺丽特公司、王忠愿承担。一审法院认定事实：2010年11月9日，周永群（甲方、出租方）与陈晖（乙方、承租方）签署《厂房租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将坐落于佛山市南海区狮山镇松夏工业园长盛路10号的厂房B大楼出租给乙方使用，计租面积约为4636平方米，空地约2005平方米（以下统称涉讼租赁物）。租赁期限从2011年1月1日起至2016年12月31日止。2014年1月1日至2016年12月31日每月租金为59818元。房产税和土地使用税每月5000元（暂定）由乙方负责支付，并于交租时与租金同时交给甲方。如政策调整时则按调整幅度增减。乙方应于每月5日前向甲方一次性交付当月租金、房产税和土地使用税。在租赁期间所发生的一切税费如房产税、租赁税、营业税、所得税等均由乙方负责。乙方在签订合同当日向甲方交纳定金180000元。合同期满，乙方无违反本合同约定的情形时，甲方6天内将租赁定金归还给乙方（不计利息）。乙方签订合同后续申报专用高低压配电申办手续，所需费用400000元（暂定），先由乙方按安装进度垫付。甲方同意乙方与供电单位签订供电方案协议，高低压变配电的安装、调试由供电单位负责，消防和年审费由使用方负责，变压器的所有权属于甲方。租赁期内供电设施的安全和维护费用由乙方负责。租赁期内，乙方不得将租赁厂房全部或部分转让或出借、分租或以共用、合作联营等其他任何方式给陈晖使用，也不得在未征得甲方同意情况下将本合同项下的权利和义务转让给陈晖，否则视为乙方违约，甲方有权解除合同，不退回租赁押金及乙方必须向甲方赔偿相当于当时月租金三倍的违约金。乙方应按合同约定期限向甲方交纳租金，乙方如果拖欠租金及其他费用，应按中国人民银行延期付款的规定向甲方偿付违约金。乙方如拖欠租金或各项费用达1个月以上，乙方除应向甲方付清全部所欠租金、各项费用外，甲方有权解除合同，收回租赁厂房，所收租赁押金不予退还及要求乙方向甲方赔偿相当于当时月租金三倍的违约金。租赁期满或合同解除，乙方应于租赁期满日或合同提前终止、解除之日向甲方交还状况完好的租赁厂房及合同附件所列设施、设备。乙方装修或改造与房屋有关的设施归甲方所有（可移动设施除外），甲方有权要求乙方不得拆除或可要求乙方恢复原状。乙方应于5天内搬出全部物件并清理干净。搬迁后5日内楼层内如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理（由此产生的损失和费用由乙方自行承担）。期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所收的损失（包括但不限于占用场地期间的租金损失，场地占用费按当期租金标准的二倍计算）等内容。2011年3月30日，周永群与陈晖签署《面积确认书》，确认欧诺丽特公司租赁周永群厂房，按厂房面积4631.28平方米，空地面积（测量面积）2024.5平方米计算租金，交工业园管理费每月1413元。2015年7月15日，周永群与欧诺丽特公司、王忠愿签订《机械设备转让协议》，约定欧诺丽特公司、王忠愿将DS-1220-A分切机易太原值53000元、1550-6PVC六色凹版印刷机一台原值1280000元、T001-7X5高温三层贴合机一台原值908000元，折价一次性全部转让给周永群，转价格为234284元。欧诺丽特公司、王忠愿于2015年7月10日一次性付清款项，机械设备归周永群所有。上述机器设备自双方在交接清单上签名确认后即视为完成交付，机器设备所有权自交付时转移给周永群。同日，周永群与欧诺丽特公司、王忠愿签署《机器设备交接清单》。2015年7月15日，周永群（甲方、出租方）与欧诺丽特公司（乙方、承租方）及王忠愿（丙方、保证人）签订《协议书》（以下称清偿协议），约定2015年5月1日至2015年8月31日每月租金及其他费用63571元，4个月的租金及其他费用254284元。6月30日乙方交租20000元，尚欠234284元。乙方承诺于2015年9月按合同要求按时交租，并在2015年12月5日前付清欠款234284元。若乙方未按此协议约定的时间付款，甲方则视为乙方违约，严格按照厂房租赁合同规定的事项，追究乙方违约责任。若乙方未按本协议及厂房租赁合同约定支付租金的，王忠愿同意为乙方债务承担连带保证责任，担保范围包括租金、利息、滞纳金、违约金及因追偿租金所产生的一切费用，保证期间为二年，自厂房租赁合同约定的履行期限届满之日起计算。鉴于甲方将DS-1220-A分切机一台、1550-6PVC六色凹版印刷机一台、T001-7X5高温三层贴合机一台出租给乙方使用，若乙方按本协议约定付清2015年5月1日至8月31日期间拖欠租金并自2015年9月起按厂房租赁合同约定按时交租的，上述机器设备即无偿转让至乙方，无偿归乙方所有。若乙方任何一期拒付租金的，本条款不发生法律效力。2015年11月25日，周永群（甲方、出租方）与欧诺丽特公司签订《厂房租赁合同补充协议》（以下简称补充协议），约定租赁厂房内315千伏安专用变配电变压器（户名：欧诺丽特公司，客户编码062929000691899）的所有权归甲方所有，乙方只享有在租赁期间内的使用权，不享有所有权。租赁期内供电变压器由甲方聘请专业公司管理维护，管理公司对甲方负责。维护费用由甲方先垫付，甲方凭票据向乙方实报实销。2015年11月27日，周永群与案外人佛山市锦捷建设工程有限公司（以下简称锦捷公司）签订《电气设备设施委托代管协议》，约定周永群委托锦捷公司对佛山市南海区狮山镇松夏工业园的电气设备设施进行管理，实行常规维护保养。协议期自2015年12月1日起生效。维护费用、代管电气设备设施的月维护费为600元。第一合同期首期服务费3600元于2016年6月30日前支付，二期服务费3600元于2016年12月1日前支付。2016年8月30日，周永群向锦捷公司支付315KVA变压器2015年12月1日至2016年6月30日维护费3600元。2011年3月2日，欧诺丽特公司（用电方）与广东电网公司佛山南海供电局（供电方）签订《供用电合同补充协议预付电费协议》，约定用电方同意于2011年3月2日前向供电方预付下一期电费，预付金额为31500元。同日，欧诺丽特公司向广东电网公司佛山南海供电局支付31500元。2016年5月17日，周永群向广东电网有限责任公司佛山南海供电局申请办理非居民客户变更用电业务，将用电客户名称由欧诺丽特公司变更为佛山市日森电子有限公司。2015年9月30日欧诺丽特公司向周永群支付租金18810元，2015年11月16日欧诺丽特公司向周永群支付租金8100元。2015年12月至2016年2月期间，案外人魏炳祥曾向周永群支付租金60000元。周永群为涉讼厂房的登记权利人。周永群为位于佛山市南海区松岗镇松夏工业园地号为440605006029GB02338的11458.03平方米土地的登记权利人，土地性质为出让国有土地。另查明，陈晖曾为欧诺丽特公司股东及法定代表人，后欧诺丽特公司股东及法定代表人均于2011年1月11日变更为王忠愿。一审法院认为，陈晖曾为欧诺丽特公司股东及法定代表人，其签名行为实际代表欧诺丽特公司，周永群、欧诺丽特公司、王忠愿及陈晖亦确认涉讼合同承租方为欧诺丽特公司，故一审法院确认涉讼合同主体为周永群及欧诺丽特公司。周永群与欧诺丽特公司签订的涉讼合同及补充协议是周永群及欧诺丽特公司真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。欧诺丽特公司承租使用涉讼租赁物，应依约向周永群支付租金，现其无证据证明于2015年12月5日前按约付清协议书确定的欠款，亦无证据证明其依约按时足额付清2015年9月之后的租金，欧诺丽特公司已经构成违约，周永群诉请其支付违约金179454元符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。考虑欧诺丽特公司违约所导致的涉讼租赁物空置等情况所造成周永群实际损失，涉讼合同约定的三个月租金金额的违约金并未过高，欧诺丽特公司主张应予调整理据不足，一审法院不予采纳。关于周永群诉请的租金及使用费的问题。周永群虽主张其于2016年7月30日才收回涉讼租赁物，但其一，周永群提交的显示拍摄日期为2016年6月15日的租赁物现场照片反映的情况与欧诺丽特公司于2016年2月13日拍摄的租赁物现场状况基本一致，可以反映欧诺丽特公司于2016年2月13日已经搬离涉讼租赁物，此亦可与周永群于2016年2月13日出售设备、后又可自由进入涉讼租赁物的情况相互印证。其二，涉讼合同明确约定在欧诺丽特公司逾期不清场的情况下，周永群有权清理，周永群怠于清理现场、接收租赁物，应对扩大损失承担责任。其三，周永群无其他证据证明欧诺丽特公司于此后仍然实际占有使用涉讼租赁物，应自行承担不利后果。其四，一审法院已经支持周永群所诉请的违约金（三个月租金），周永群实际损失已经得到填补。综上，一审法院认为欧诺丽特公司应付租金应计算至2016年2月13日，周永群主张其支付此后的租金、使用费均理据不足，一审法院不予支持。经核算，欧诺丽特公司应付的2015年9月1日至2016年2月13日的租金为325904.97元（59818×5+59818÷29×13）。周永群、欧诺丽特公司对案外人魏炳祥使用涉讼租赁物的一部分并向周永群实际付款60000元无异议，欧诺丽特公司、王忠愿主张其转租部分租赁物予魏炳祥并由其代付部分应付租金合理可信，故该款应从欧诺丽特公司应付租金中予以扣减。欧诺丽特公司主张通过员工缴纳租金但未举证予以证明，一审法院不予采纳。综上，欧诺丽特公司仍应向周永群支付2015年9月1日至2016年2月13日租金欠款238994.97元（325904.97-18810-8100-60000）。周永群实际损失已经一审法院判决支持违约金得到填补，其另行主张欧诺丽特公司支付利息于法无据，一审法院不予支持。现有材料显示周永群与欧诺丽特公司之间存在设备买卖关系，欧诺丽特公司认为两者之间的买卖无效，周永群构成侵权等，均属于不同的法律关系，应另行主张权利，其于本案中主张以设备价款抵偿租金没有依据，一审法院不予采纳。关于电费的问题，一审法院认为其一，周永群持有广东电网有限公司佛山供电局开具的以欧诺丽特公司为购买方的缴纳2015年12月、2016年1月、2016年2月电费的发票原件，其主张垫付的电费金额未超出上述发票金额范围，亦未超出欧诺丽特公司主张扣减保证金后的余额范围，又有转账凭证予以印证，故周永群主张垫付电费合理可行；其二，欧诺丽特公司主张供电局抵扣的用电保证金未超出上述发票载明电费范围，又未举证其已经向供电局或周永群缴纳该期间的电费，应自行承担不利后果。综上，欧诺丽特公司应向周永群支付电费19861.08元。关于变压器管理费的问题。涉讼合同约定供电设施的安全和维护费用由欧诺丽特公司负责，后双方于2015年11月25日才签订补充协议约定由周永群聘请专业公司维护管理变压器，欧诺丽特公司承担维护费。而周永群于2015年12月1日才委托案外人对用电设施进行管理，并无证据证明此前周永群曾委托他人对用电设施进行管理并垫付管理费，故一审法院认为变压器管理费应从2015年12月计算至2016年2月（欧诺丽特公司实际搬离月份），即欧诺丽特公司应向周永群支付变压器管理费1800元（600×3）；周永群诉请超出一审法院核定范围部分，一审法院不予支持。关于房产税、土地使用税、管理费的问题。周永群已于庭审中明确其主张的房产税、土地税金额包括管理费在内，因此，其关于管理费的主张亦应在本案中一并处理，欧诺丽特公司主张根据不告不理原则不应处理管理费一审法院不予采纳。双方签订面积确认书，确定承租方每月交工业园管理费1413元，周永群主张欧诺丽特公司计付管理费合法有据，一审法院予以采纳。涉讼合同约定房产税和土地税由欧诺丽特公司承担，而欧诺丽特公司、王忠愿未举证证明已经向周永群交纳2015年9月至2016年2月的税款及管理费，应承担不利后果。至于房地产税和土地税金额，周永群主张房产税按每月890元、土地使用税按每月1417元计算，而欧诺丽特公司亦确认清偿协议所确定的2015年5月1日至2015年8月31日每月租金及其他费用63571元中包含了租金、房产税和土地税，故周永群主张的标准每月2307元（890+1417）实际在欧诺丽特公司确认的标准每月3753元（63571-59818）范围，故一审法院对周永群主张的标准予以采纳。综上，欧诺丽特公司应向周永群支付2015年9月至2016年2月管理费8478元（1413×6）、房产税及土地使用税13842元（2307×6），周永群诉请超出一审法院核定范围部分，一审法院不予采纳。王忠愿作为保证人签署清偿协议，对欧诺丽特公司租赁涉讼租赁物所产生的债务承担连带保证责任，周永群诉请其对上述欧诺丽特公司的债务承担连带清偿责任合法有据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、欧诺丽特公司、王忠愿应于判决发生法律效力之日起十日内支付2015年9月1日至2016年2月13日的租金欠款238994.97元予周永群；二、欧诺丽特公司、王忠愿应于判决发生法律效力之日起十日内支付2015年12月至2016年2月的变压器管理费1800元予周永群；三、欧诺丽特公司、王忠愿应于判决发生法律效力之日起十日内支付2015年9月至2016年2月管理费8478元、房产税及土地使用税13842元予周永群；三、欧诺丽特公司、王忠愿应于判决发生法律效力之日起十日内支付2015年12月至2016年2月电费欠款19861.08元予周永群；四、欧诺丽特公司、王忠愿应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金179454元予周永群；五、驳回周永群的其他诉讼请求。本案受理费减半收取7633.97元（周永群已预交），由周永群负担3515.74元，由欧诺丽特公司、王忠愿负担4118.23元。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理”的规定，本案围绕欧诺丽特公司、王忠愿的上诉请求进行审理。根据欧诺丽特公司的上诉请求，并综合双方当事人的二审诉辩，本案争议焦点为欧诺丽特公司支付的押金是否应在应付租金中予以扣减。欧诺丽特公司、王忠愿在二审期间中请求其支付的押金应在应付租金中予以扣减，该请求实质上是主张其部分支付租金的债务与周永群返还押金的债务相抵销。但是，债务抵销应以互负到期、确定的债务为条件。欧诺丽特公司、王忠愿在一审过程中未提出返还押金或抵扣押金的主张，周永群在二审期间也不确认其负有返还押金的债务，在本案中，周永群是否负返还押金的债务尚不确定，故本院在本案中对欧诺丽特公司、王忠愿关于在应付租金中扣减押金的上诉请求不予支持。综上所述，欧诺丽特公司、王忠愿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由佛山市南海区欧诺丽特装饰材料有限公司、王忠愿负担。本判决为终审判决。审判长 刘建红审判员 郑正坚审判员 邱程辉二〇一七年七月二十九日书记员 黎嘉鸿 关注公众号“”