（2017）鲁1702民初3064号
裁判日期: 2017-07-29
公开日期: 2017-11-08
案件名称
任素婷与菏泽方信置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
菏泽市牡丹区人民法院
所属地区
菏泽市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
任素婷,菏泽方信置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百三十四条
全文
山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1702民初3064号原告：任素婷，女，1977年12月11日出生，汉族，居民，现住山东省菏泽市牡丹区。委托代理人：王海霞，山东能化律师事务所律师。委托代理人：曹国强，山东能化律师事务所律师。被告：菏泽方信置业有限公司，住所地：菏泽市重庆路1299号。统一社会信用代码：91371700786133058P法定代表人：曹虎成，总经理。委托代理人：于新华，北京市都城（菏泽）律师事务所律师。原告任素婷与被告菏泽方信置业有限公司（以下简称方信公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任素婷及其委托代理人王海霞、曹国强，被告菏泽方信置业有限公司的委托代理人于新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任素婷向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办理权属登记证书违约金17813元（自2016年5月22日至2017年6月5日每日按房产总额的万分之一计算）。剩余违约金要求被告每日按房产总额的万分之一履行至其办理权属登记证书之日止。2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月25日原告在被告处购买了商品房一套，并签订了商品房买卖合同，双方约定房屋建筑面积为80.62平方米，价款为470000元；原告首付141000元，剩余房款329000元办理了银行按揭贷款。合同第十五条约定：被告应在商品房交付后360日内办理权属登记证书，但被告在2014年6月28日交房后，至今也没有给原告办理产权登记证书。合同第15条第2项关于逾期办证违约金的约定:“买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付”，该项约定对原告显示公平，违约金明显过低。合同中对原告承担的违约金数额全部是按照房款总额的日万分之一约定，为了显示公正对被告逾期办理权属登记证书的违约金也应按照房款总额的日万分之一计算。被告对不动产权属登记一事一直推脱不办，违约金也拒不支付，无奈原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院。被告方信公司辩称，原告要求按每日房产总额的万分之一计算违约金没有事实与法律依据，应按照双方签订的《商品房买卖合同》约定依法计算违约金。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》为有效合同，该合同第15条第2项关于逾期办证违约金的约定并没有违反法律行政法规的强制性规定，对双方均有约束力，违约金应按照合同约定计算，不能随意增加；根据《中华人民共和国合同法》第114条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16规定，原告应举证逾期办证造成的损失。原告未能举证因逾期办证对其造成的损失，应承担举证不利的法律后果，其关于违约金的增加的诉请应予驳回；原告认为商品房买卖合同中关于逾期办证违约金的约定显失公平，主张变更，因其超过了一年的除斥期间，应该予以撤销或变更的主张不能支持。本院经审理认定事实如下：2015年1月25日原、被告双方签订了商品房买卖合同。合同约定，被告将其开发的位于菏泽市牡丹区重庆路1299号嘉和苑小区7幢1单元001号房出售给原告，建筑面积80.62平方米，单价4081.27元，主房款金额470000元。原告在合同约定的付款期限内交清了全部房款。合同第15条对房屋产权登记进行了约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房产证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同约定的交房日期为2014年6月28日，被告应在2015年6月23日之前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报权属登记部门备案，但被告至今也未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报权属登记部门备案。上述事实，有当事人的陈述，书证等证据记录在卷，且所有证据均经质证。本院认为，本案存在以下两个争议焦点，1、合同有无限期办证的约定；2、对逾期办证，被告有无合法抗辩的事由。本院经审查认为，原被告双方签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应为有效合同。关于合同有无约定具体办证的期限，合同第15条对逾期办证的责任及违约金的计算方式做出了明确约定，该项约定对双方当事人具有法律约束力。关于逾期办证，被告有无合法抗辩的事由问题，被告辩称其已将资料提交给建设局,但建设局未给被告出具综合验收备案证明书，致办理权属登记所需资料无法报产权登记机关备案。对于被告的该抗辩事由，属于被告自身的原因，不是法定或者约定的免责事由及不可抗力，本院不予采纳。原告既合同约定履行了本方合同义务，被告理应在2015年6月23日之前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报权属登记部门备案，但被告至今也未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报权属登记部门备案，致使原告至今无法办理房产证，被告方显属违约，应当按照合同的约定承担逾期办证的违约责任并向原告支付违约金即47000元（470000元×1%）。原告主张“按合同约定的已付房款的百分之一计算逾期办证违约金，对原告显失公平，其主张按已付房款的日万分之一计算逾期办证违约金”，本院认为，对违约金的计算方式应遵从生效并已履行的商品房买卖合同的约定，因此原告主张的超越合同约定之外的逾期办证违约金的计算方式，且本案非变更或撤销之诉，故其主张本院不予支持，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告菏泽方信置业有限公司支付原告任素婷逾期办证违约金4700元（470000元×1%）。限判决书生效后十日内履行完毕。二、驳回原告任素婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费245元，减半收取122.5元，原告任素婷负担72.5元，被告菏泽方信置业有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员 袁宝进二〇一七年七月二十九日书记员 付长堃 来自：