（2017）桂0902民初2182号

裁判日期: 2017-07-29

公开日期: 2018-09-29

案件名称

海南新成海物业综合管理有限公司玉林市分公司与谢德武、饶绍琼物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

玉林市玉州区人民法院

所属地区

玉林市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

海南新成海物业综合管理有限公司玉林市分公司,谢德武,饶绍琼

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百四十条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第五条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第二十一条，第二十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第四十八条，第六十四条

全文

广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0902民初2182号原告：海南新成海物业综合管理有限公司玉林市分公司。住所地：玉林市教育东路玉兰花园*栋*号。负责人：林奇勇，经理。委托代理人：曾春美，海南新成海物业综合管理有限公司玉林市分公司员工。委托代理人：吴昭传，广西毅少传律师事务所律师。被告：谢德武，男，1963年5月15日出生，汉族，住广西容县，被告：饶绍琼，女，1964年12月20日出生，汉族，住址同上。两被告委托代理人：吕坤才，广西玉洲律师事务所律师。原告海南新成海物业综合管理有限公司玉林市分公司（以下简称：新成海物业玉林分公司）与被告谢德武、饶绍琼物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新成海物业玉林分公司的委托代理人曾春美、吴昭传，被告谢德武及谢德武、饶绍琼的委托代理人吕坤才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新成海物业玉林分公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付物业服务费3611.2元及违约金6388.8元给原告（违约金计算办法：以被告实际拖欠的物业服务费为基数，自拖欠之日起至生效判决确定的履行期限届满之日止，每拖欠一日按3‰计算，暂计至2016年9月30日为21125.52元），但原告自愿仅要求被告支付违约金6388.8元。事实和理由：其与玉林市鸿昇房地产开发有限公司(以下简称：鸿昇房地产公司)签订一份《前期物业服务合同》，约定由其为鸿昇房地产公司开发的岭南都会商品交易中心提供前期物业管理服务，商业物业的物业服务费为每平方米1.2元，住宅物业的物业服务费为每平方米0.55元，被告应于每月的5日前交纳当月物业服务费，逾期交纳的从逾期之日起按应缴费用的5‰加收违约金。同日，双方签订《岭南都会物业服务费收取补充协议》，约定自2007年7月1日起，至小区市场开业前，铺面物业服务费暂按每月每平方0.55元收取，市场开业后恢复每月每平方1.2元收取。自2009年10月开始，被告没有交纳物业服务费，至2016年9月30日止被告累计拖欠原告物业服务费3611.2元，违约金21125.52元。其多次催缴未果，遂诉至法院。被告谢德武、饶绍琼答辩，1、原告主体不适格；2、被告未欠原告的物业管理费，2009年2月以后原、被告不存在物业服务合同关系；3、原告的起诉已超过诉讼时效。综合全案证据及当事人陈述的分析，本院确认以下法律事实：玉林市都会商品交易中心（以下简称：岭南都会）是由鸿昇房地产公司开发的房地产项目，项目完成后，2007年1月9日，鸿昇房地产公司与新成海物业玉林分公司签订《玉林市都会商品交易中心前期物业服务合同》，约定，由新成海物业玉林分公司对岭南都会进行前期物业管理，自2017年1月份起至岭南都会依法成立业主委员会并重新选聘物业管理公司所签订的物业服务合同开始生效之日止。商业物业的物业服务费为每平方米1.2元，住宅物业的物业服务费为每平方米0.55元，按月收取物业服务费用，由业主或物业使用人在每月的1日前交纳上月应缴的物业服务费用及其它应交费用。业主或物业使用人未及时交纳服务费的，物业公司可下达书面催缴通知，经催缴仍未交纳的，物业公司有权按每日3‰收取滞纳金。合同签订后，新成海物业玉林分公司即对岭南都会进行日常物业管理服务。2007年6月2日，原告与被告签订一份《前期物业管理委托服务协议》。同日，原、被告又签订了一份《岭南都会物业服务费收取补充协议》，约定从2007年10月1日起，至小区市场开业前，铺面物业服务费暂按0.55元每月每平方米收取。被告缴交物业服务费至2009年10月，之后未再缴交物业服务费给原告。2012年10月30日原告撤出玉林市都会商品交易中心。被告谢德武、饶绍琼所有的位于玉林市都会商品交易中心A2区22号物业使用面积为177.44平方米，每月物业管理费为97.60元。被告自2009年10月至2012年10月30日止的物业服务费为3611.2元（97.60×37=3611.2元）。经原告多次追缴未果，诉至本院。另查明，2013年11月岭南都会成立业主委员会。2013年4月5日原告起诉谢德武、饶绍琼等90户岭南都会业主，于2016年10月17日撤回起诉。原告海南新成海物业综合管理有限公司玉林市分公司系有限责任公司分公司（自然人投资或控股），成立日期为2005年6月27日，营业期限为长期。本院认为，关于原告的主体是否适格的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条“公民、法人的其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。”的规定及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十二条“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：……（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；”的规定。本案中，新成海物业玉林分公司为依法设立并领取营业执照的法人的分支机构，故原告可以作为民事诉讼的当事人，被告抗辩原告为不适格的诉讼主体，依法不予采信。关于本案诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”及最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定。本案中，原告从2007年1月起服务于岭南都会至2012年10月30日撤离，诉讼时效应从2012年10月31日起算，原告对被告尚欠的物业费于2013年4月5日向本院提起诉讼，本案的诉讼时效中断，于2016年10月17日撤回起诉，诉讼时效重新计算，被告抗辩称，诉讼时效已过，不符合法律规定，故本院不予采信。关于被告是否欠有原告的物业服务费，如欠有是多少，违约金如何计算的问题。根据最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具体有约束力；”原告与玉林市都会商品交易中心的房地产开发公司签订了前期物业管理服务合同，原、被告也签订一份《前期物业管理委托服务协议》及《岭南都会物业服务费收取补充协议》，原告公司对岭南都会进行前期物业管理，以上的合同、协议均对被告谢德武、饶绍琼有约束力，被告谢德武、饶绍琼接受了原告新成海物业玉林分公司的物业服务，双方之间形成了物业服务关系，依法应向原告交纳物业服务管理费。被告自2009年10月起至2012年10月30日原告撤出时止，尚欠物业费3611.2元（97.6×37=3611.2元），现原告要求被告支付物业服务费3611.2元，依法予以支持。被告抗辩称，被告未欠原告的物业管理费，2009年1月后原、被告不存在物业服务合同关系，原告收取被告的物业管理费属非法行为不受法律保护。因原告与鸿昇房地产公司签订的《玉林市都会商品交易中心前期物业服务合同》及原、被告签订一份《前期物业管理委托服务协议》，均约定：由原告对玉林市都会商品交易中心进行前期物业管理，自2017年1月份起至玉林市都会商品交易中心依法成立业主委员会并重新选聘物业管理公司所签订的物业服务合同开始生效之日止。而玉林市都会商品交易中心于2013年才成立业主委员会。原告因部分业主长期拖欠物业费，经营不下去于2012年10月30日撤出玉林市都会商品交易中心，故被告抗辩理由，证据不足，依法不予采纳。关于违约金的问题。《前期物业服务合同》约定：业主或物业使用人未及时交纳服务费的，物业公司可下达书面催缴通知，经催缴仍未交纳的，物业公司有权按每日3‰收取滞纳金。根据该合同约定，收取滞纳金的前提是物业公司下达书面催缴通知给业主，本案中，原告主张已发通知，被告予以否认，原告提供其追缴的证据为2013年4月5日向本院起诉主张；并且该合同是物业公司单方面提供的格式合同，原告请求按合同约定的每日3‰计算，本案诉讼只要求6388.80元，但还是明显过高，显失公平，超高部分没有法律效力，应自2013年4月5日起计至付清物业服务费止，按银行计收逾期贷款利率的标准计为宜。对原告要求超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第二十五条，最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十二条第（五）项的规定，判决如下：一、被告谢德武、饶绍琼支付2009年10月至2012年10月的物业服务费共3611.2元给原告海南新成海物业综合管理有限公司玉林市分公司；二、被告谢德武、饶绍琼支付逾期交纳物业管理费违约金给原告海南新成海物业综合管理有限公司玉林市分公司（违约金计算方法：以3611.2元为基数，自2013年4月5日起计至付清物业服务费止，按中国人民银行计收逾期贷款利率的标准分段计算）。上述判决之款项，限义务人于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。本案受理费50元，减半收取25元，由被告谢德武、饶绍琼负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费50元(受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号:20×××57，开户行：中国农业银行服份有限公司玉林城东支行)，逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员　　陈燕二〇一七年七月二十九日书记员　　胡雯 百度搜索“”