（2017）宁0122民初2739号
裁判日期: 2017-07-29
公开日期: 2017-11-16
案件名称
马涛与宁夏海峡房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
贺兰县人民法院
所属地区
贺兰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马涛,宁夏海峡房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第五十三条，第一百零七条，第一百一十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百二十七条
全文
宁夏回族自治区贺兰县人民法院民 事 判 决 书（2017）宁0122民初2739号原告：马涛，男，回族，1989年12月29日出生，宁夏回族自治区平罗县人，大专文化，宁夏瑞静汽车销售服务有限公司职员，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：茹晓慧，宁夏新中元律师事务所律师。被告：宁夏海峡房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县宝庆·国际花园北大门金源汇28-101，统一社会信用代码。法定代表人：金宝奇，该公司董事长。委托诉讼代理人：余昌海，北京市中银（银川）律师事务所律师。原告马涛与被告宁夏海峡房地产开发有限公司（以下简称海峡公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马涛及其诉讼代理人茹晓慧、被告海峡公司的诉讼代理人余昌海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马涛向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照与原告签订的《银川市商品房买卖合同》所约定的条件向原告交付宁夏××县第Ｘ幢X单元X层X号房产；2.判令被告向原告出具宁夏××县第X幢X单元Ｘ层Ｘ号房产全额购房款即359259元的销售不动产统一发票；3.判令被告为原告办理宁夏××县第Ｘ幢Ｘ单元Ｘ层Ｘ号房产的产权登记；4.被告向原告交付房屋违约金91718.82元，逾期办理产权登记违约金2736.01元，共计94454.83元。事实及理由：2014年4月17日，原告与被告签订《银川市商品房买卖合同》，约定：1.被告将其开发建设的面积为98.61㎡的宁夏××县第Ｘ幢Ｘ单元Ｘ层Ｘ号房产以359529元的总价格出售给原告；2.被告在2014年12月31日前将上述房屋交付原告，约定交付使用条件包括取得《贺兰新建住宅配套设施交付使用证》，取得《建设工程竣工验收备案表》，实现水通、电通、路通、天然气入户、电信入户、场地平整、2014年度不供暖；3.被告在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料，报产权登记部门备案并取得《初始登记证》；4.被告违约交房按日支付已交房价款万分之三的违约金，违约办理权属登记按日支付万分之0.1的违约金；另外，双方还就本案争议管辖及补充协议的签订等事宜达成约定。合同签订后，原告付清全部房款后被告并未按约定在2014年12月31日前交付房屋。直到2015年9月，原告因结婚用房多次催促后被告才交付了钥匙，但被告并未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，甚至没有取得《贺兰县新建住宅配套设施交付使用证》，导致涉案房屋至今没有居民用水及天然气，另外，被告至今没有向原告出具全额购房款发票，也不按约定为原告办理产权登记。原告特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告海峡公司辩称，1.原告起诉管辖有误，根据原、被告签订的商品房买卖合同第二十三条约定，双方发生买卖合同争议，应提交银川市仲裁委员会仲裁；2.针对原告的第一项诉请，事实上被告于2015年9月23日向原告交付了涉案房屋，第三项请求，被告正在积极办理，第二项出具发票不属于民事法律调整的范畴，第四项迟延交付违约金，原、被告已经达成补偿协议，被告也已经做出了补偿，且原告也已经允诺对迟延交房一事不再以诉讼、仲裁等方式另行主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经质证，对双方当事人没有异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：被告提交的1.《宝庆·国际花园交房单》原件一份能够证实涉案房屋办理交房手续的时间，且原告对该时间也予以认可，该证据内容真实，形式合法，与本案具有关联性，本院予以采信；2.《商品房买卖合同补充协议》原件一份，该协议有原告签字捺印确认并加盖有被告公章及被告代办人签字，该证据内容真实，形式合法，与本案具有关联性，本院予以采信；3.银川仲裁委员会裁决书，因与本案不具有关联性，本院不予采信。对事实部分，本院认定如下：2014年4月17日，原告马涛与被告海峡公司签订编号为201404170001的《银川市商品房买卖合同》，合同约定：1.原告马涛购买被告海峡公司开发的宝庆·国际花园第Ｘ幢Ｘ单元Ｘ层Ｘ号房，建筑面积为98.61平方米，总金额为359529元；2.被告海峡公司应当在2014年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告马涛使用，住宅交付使用条件为：取得《贺兰新建住宅配套设施交付使用证》和《建设工程竣工验收备案表》，被告海峡公司逾期交房的违约责任为：逾期超过30日后......原告马涛要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告海峡公司按日向原告马涛支付已交房价款万分之3的违约金；3.被告海峡公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告海峡公司提供的资料，报县产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因被告海峡公司的责任，原告马涛不能在规定期限内办理房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：......2.原告马涛不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，被告海峡公司应当按日计算向原告马涛支付全部已付款万分之0.1的违约金。此外，涉案合同对面积确认及面积差异处理、付款方式及期限等有明确约定。合同签订后，原告马涛付清全部房款，2015年9月13日原告马涛办理了涉案商品房的收房手续，同日，原告马涛与被告海峡公司分别签订《商品房买卖合同补充协议》和《商品房买卖合同补充补偿协议》，《商品房买卖合同补充协议》中双方对涉案商品房的建筑面积进行了确认，《商品房买卖合同补充补偿协议》中约定了被告海峡公司一次性补偿原告马涛涉案商品房物业费5年和采暖费4年，此外，两份协议均约定：双方按本协议的规定履行各自义务后，原告马涛不得依据双方签订的《商品房买卖合同》和相关协议再以仲裁、诉讼等方式向被告海峡公司主张其他任何权利。涉案商品房未取得《贺兰县新建住宅配套设施交付使用证》和《建设工程竣工验收备案表》，被告海峡公司亦未向原告马涛出具涉案商品房的全额销售不动产统一发票。现原告诉至本院，请求判如所请。本院认为，原告马涛与被告海峡公司签订的《银川市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面、诚信地履行义务。被告海峡公司应当按照《银川市商品房买卖合同》的约定按期向原告马涛交付符合合同约定的商品房，按期提交办理权属登记所需资料并取得《初始登记证》，并为原告马涛开具全额销售不动产统一发票，逾期履行上述义务的，构成违约，应当承担违约责任。一、对原告马涛要求被告海峡公司按照涉案《银川市商品房买卖合同》第九条约定的条件向原告交付涉案商品房的诉讼请求，结合庭审查明的事实，原、被告已经办理了涉案商品房的交收房手续，但被告海峡公司并未按照涉案《银川市商品房买卖合同》的约定取得《贺兰县新建住宅配套设施交付使用证》和《建设工程竣工验收备案表》，被告海峡公司已构成违约，应当承担违约责任，原告马涛诉请的是要求被告海峡公司承担继续履行的违约责任，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，并非所有的非金钱债务均能够继续履行，被告海峡公司取得《建设工程竣工验收备案表》的前提是涉案工程竣工验收合格，并需提交相关的文件材料，取得《贺兰县新建住宅配套设施交付使用证》的前提是工程竣工验收合格后，其配套设施具备入住和使用的基本条件，并提供相关文件、资料，提交申请后，由房产行政管理部分审查颁发，上述一证一表的取得，不仅需要被告海峡公司的积极作为，亦需相关行政部门的审批，原告马涛的该项诉请，涉及相关行政审批，不适于强制履行，本院不予支持。二、对原告马涛要求被告海峡公司出具涉案商品房全额购房款359259元的《销售不动产统一发票》的诉讼请求，因开具增值税专用发票属于行政法律关系，请求履行开具发票的义务应属于税务部门的行政职权范畴，原告马涛可自行到税收行政管理部门寻求行政救济，故对原告马涛的该项诉讼请求，本院不予支持；三、对原告马涛要求被告海峡公司办理涉案商品房的产权登记的诉讼请求，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》第十七条约定：被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》，......。从该条约定可知，被告海峡公司应当为原告马涛取得房屋权属证书履行备案并取得《初始登记证》的协助义务，而该义务的履行需要被告海峡公司取得《建设工程竣工验收备案表》等资料为前提，原告马涛的该项诉讼请求，亦涉及相关行政审批，不适于强制履行，本院不予支持；四、对原告马涛要求被告海峡公司支付交房违约金91718.82元、逾期办理产权登记违约金2736.01元的诉讼请求。首先，本案中，双方签订了《商品房买卖合同补充补偿协议》，协议约定被告海峡公司一次性补偿原告马涛涉案商品房物业费5年和采暖费4年，对该补偿针对的内容，双方理解不一，原告马涛认为系针对被告海峡公司迟延交房违约行为的补偿，被告海峡公司认为是对迟延交房和迟延办证违约行为的补偿，本院认为，涉案补偿协议系双方在被告海峡公司迟延交房后实际交房时进行的约定，此时被告海峡公司的违约行为为迟延交房，双方的补偿协议应认为是针对被告海峡公司迟延交房的违约行为而达成的协议，因此该补偿约定属于双方签订的针对迟延交房的和解条款，双方通过签订和解条款的行为减轻被告海峡公司迟延交房的违约责任是双方的真实意思表示，应属有效，因此，原告马涛无权再依据双方签订的《商品房买卖合同》主张迟延交房违约金；其次，《补充协议》和《补偿协议》均约定：双方按本协议的规定履行各自义务后，原告马涛不得依据双方签订的《商品房买卖合同》和相关协议再以仲裁、诉讼等方式向被告海峡公司主张其他任何权利，该约定属于事先约定旨在免除或限制当事人未来所应负责任的免责条款，因被告海峡公司作为房地产开发商在涉案商品房能否办理产权登记事项上是明知的，而原告马涛因信息不对称不知情，被告海峡公司在签订该免责条款时具有主观上的故意，且实际上排除了原告马涛主张迟延办证违约金的权利，致使原告马涛受到财产损失，根据《中华人民共和国合同法》第五十三条的规定，该免责条款不能排除原告马涛主张迟延办证违约金的权利，故原告马涛要求被告承担迟延办证违约金，于法有据，本院予以支持，结合原告马涛的诉请，迟延办证违约金应自涉案商品房实际交付之日起90日的次日即2015年12月13日计算至2017年5月1日（共计505天），按照全部已付款359529元的日万分之0.1计算为1815.62元（359529元×0.00001天×505天≈1815.62元），故对原告马涛要求被告海峡公司支付逾期办理产权登记违约金2736.01元的诉请，本院予以支持1815.62元。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条第二款”当事人未提出管辖异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权......”的规定，对被告海峡公司在庭审时以原告起诉管辖有误，根据原、被告签订的商品房买卖合同第二十三条约定，双方发生买卖合同争议，应提交银川市仲裁委员会仲裁，依据原告起诉管辖有误，根据原、被告签订的商品房买卖合同第二十三条约定，双方发生买卖合同争议，应提交银川市仲裁委员会仲裁的答辩意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第五十三条、第一百零七条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条第二款规定，判决如下：一、被告宁夏海峡房地产开发有限公司支付原告马涛逾期办理产权登记违约金1815.62元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告马涛的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1081元（已减半收取），由原告马涛负担1060元，被告宁夏海峡房地产开发有限公司负担21元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 夏恒普二〇一七年七月二十九日书记员 孙 洁 更多数据：