（2017）粤06民终5925号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-12-12
案件名称
佛山市三水区新碧发置业发展有限公司、苏连凤房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
佛山市三水区新碧发置业发展有限公司,苏连凤
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终5925号上诉人（一审被告）：佛山市三水区新碧发置业发展有限公司，住所地广东省佛山市三水区西南街道建设二路1号一座第六层（自编号601-605），统一社会信用代码91440607062196600Ｈ。法定代表人：陈锐基，总经理。委托诉讼代理人：梁浩儒，广东法则明律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：苏连凤，女，汉族，1975年5月6日出生，住广东省佛山市三水区。委托诉讼代理人：邓毅，广东浩淼律师事务所律师。上诉人佛山市三水区新碧发置业发展有限公司（以下简称新碧发公司）因与苏连凤房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2016）粤0607民初5065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人新碧发公司上诉请求：1.改判一审判决第二项为新碧发公司无需向苏连凤双倍返还16万元定金；2.苏连凤承担上诉费用。事实和理由如下：一、一审判决无视证据规则，滥用自由心证。1.苏连凤证据中2016年11月8日《特殊情况申请审查表》为复印件，且与2016年10月25日的《特殊情况申请审查表》格式不同，一审判决仅从其内容以及存在的“黄镜清”字样的签名推定该表具有真实性，违反法律规定的证据规则。2.对苏连凤另一证据音频资料的采信，同样存在违反证据规则的情况。新碧发公司仅对其员工交谈视频的真实性无异议，但明确否认所谓的钟老板音频证据，一审判决却将该两份证据混同为都是真实的。对于新碧发公司非授权员工的谈话内容作片面曲解和不客观真实的猜测，仅从苏连凤违约被拒签的后果就认定是新碧发公司拒签违约。3.一审判决仅从苏连凤提供的银行流水显示具有支付首期款的经济能力，从而认为其不会违约，这种心证不能成立。同时一审判决“根据双方认可的2016年10月25日《特殊情况申请审查表》，可以推定苏连凤于当日存在与新碧发公司协商过签约过程，并不存在主观违约的可能”，这一论证方法和过程不合逻辑。一审判决在适用证据方面，没有直接适用直接证据，而是通过采用苏连凤提交的间接证据以自由心证的方式推定案件事实导致认定事实错误。二、案件基础事实认定错误。1.根据2016年10月25日的《特殊情况申请审查表》，可证明2016年10月25日苏连凤没有依约交付首期款，其申请延期签合同和延期交首期款的行为应理解为在违约后就原合同修改提出了新的要约，但一审判决却将苏连凤违约行为认定为履行义务守约行为。2.2016年10月25日苏连凤违约不交付首期楼款已构成违约，新碧发公司可以行使合同解除权，苏连凤举证证明新碧发公司所谓拒签合同的证据均发生在2016年10月25日其违约之后，一审判决将新碧发公司行使权利的合法行为错误地认定为违约。三、适用法律错误。根据双方合同约定及法律的相关规定，守约方有权解除合同没收定金，新碧发公司正是基于苏连凤在2016年10月25日违约不交付首期楼款而行使此合同权利。无论是否存在苏连凤所确认的“银行无法贷款”还是其他什么原因，以及苏连凤是否具有履约能力又或主观上是否具有违约故意，均不能改变其已违约的基本事实。但一审判决错误适用定金罚则，错误判决守约方承担违约责任。苏连凤辩称：原审判决认定事实清楚适用法律准确，请求维持原判。且另外一相关案件的判决书已经生效，且已执行。2016年12月20日苏连凤向佛山市三水区人民法院起诉请求：一、请求判令解除苏连凤、新碧发公司于2016年10月18日签订的《商品房认购协议》（关于佛山市三水区西南街道新动力广场5座117铺位）；二、请求判令新碧发公司立即向苏连凤双倍返还定金人民币160000元；三、本案诉讼费由新碧发公司承担。一审法院认定事实：2016年10月12日，苏连凤为购买新碧发公司开发的位于佛山市三水区西南街道新动力广场五座117号商铺向新碧发公司交付定金8万元，2016年10月18日，苏连凤与新碧发公司就117号商铺签订一份商品房认购协议，约定117商铺建筑面积为51.97平方米，套内面积为50.22平方米，成交价为1714680元，付款方式为按揭付款，乙方（苏连凤）应在签订商品房买卖合同，当日向甲方（新碧发公司）支付首期房款，余款向甲方合作的按揭银行申请按揭贷款。协议的第六条还约定，乙方（苏连凤）须在签订本协议之日起7日内，即于2016年10月25日前，持本认购协议原件、定金收据原件、签订商品房买卖合同的资料原件、甲方（新碧发公司）要求的其它手续资料及首期购房款到甲方（新碧发公司）处，在向甲方交纳首期购房款及其他全部款项后，与甲方签订商品房买卖合同和相关文件，甲方如变更签约时间地点，应按照本认购协议约定的方式书面通知乙方。协议第七条约定：如因乙方逾期未交纳约定购房款或因其他乙方原因导致双方未能在本协议第五条约定期限内签订商品房买卖合同及相关文件的，乙方即构成违约，甲方有权解除本认购协议，甲方有权在不通知乙方的情况下另行出售该商品房，且甲方有权没收乙方所付定金，乙方自行承担因此所遭受的全部损失。另根据双方都不持异议的《新动力广场置业计划书》载明，案涉商铺的首期房款为50%，即864680元。2016年10月25日，苏连凤到新碧发公司处填写了一份《特殊要求申请审批表》，内容为：本人于2016年10月19日诚意购买贵司项目单位5座116、117铺，现由于银行无法贷款原因，向贵司领导申请延期签合同至2016年11月2日前完成签合同、交首期款，望贵司领导知悉批准。在该审批表中现场销售人员一栏，有“黄镜清”字样的签名。一审法院认为：苏连凤与新碧发公司签订的《商品房认购协议》合法有效，受法律保护。苏连凤存在积极履约，积极要求与新碧发公司签订合同的事实，而且苏连凤不存在不能与新碧发公司签订合同的履约不能问题。因此本案中苏连凤不存在违约事实。认购书签订后，苏连凤多次要求与新碧发公司签订商品房买卖合同，但是新碧发公司借故推托，拒绝与苏连凤签订合同，属于违约行为，应当承担违约责任。苏连凤要求新碧发公司双倍返还定金16万元的请求，符合法律规定，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十五条之规定判决：一、解除苏连凤与新碧发公司于2016年10月18日签订的《商品房认购协议》（关于佛山市三水区西南街道新动力广场5座117铺位）；二、新碧发公司在判决生效之日起10日内双倍返还苏连凤定金16万元。案件受理费减半收取，即1750元，由新碧发公司承担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，苏连凤一审时提交了一份填表时间为2016年11月8日的《特殊要求申请审批表》复印件，内容为：本人于2016年10月25日诚意购买贵司项目单位5座116、117铺，由于银行无法贷款原因，向贵司领导申请延期签合同至2017年11月18日。望贵司领导知悉批准。在该审批表中现场销售人员一栏，有“黄镜清”字样的签名。销售总监意见一栏有“同意延期”及“莫志锋”字样的签名。苏连凤一审时还提交了其与莫志锋、案涉楼盘相关工作人员及苏连凤注明为“钟老板”等人的录音资料，相关录音资料均显示苏连凤希望尽早履行案涉商铺的交款及签约手续。2016年11月18日下午，苏连凤到佛山市三水区国土城建和水务局反映其与新碧发公司的案涉纠纷，佛山市三水区国土城建和水务局进行调解，未果。本院认为：本案二审争议的焦点是案涉合同履行过程中哪一方存在违约。本案中，苏连凤与新碧发公司签订的《商品房认购协议》合法有效，受法律保护。虽然根据《商品房认购协议》，苏连凤应在2016年10月25日前交付首期款，但从填表时间为2016年10月25日的《特殊要求申请审批表》可知，因履行中的客观困难，苏连凤于约定的履行义务之日与新碧发公司进行了协商，且双方对相关的履行义务期限进行了重新约定。因此，不能仅依据苏连凤未在合同约定的2016年10月25日前交付首期款就认定苏连凤存在违约。苏连凤一审中提供了诸多录音资料，新碧发公司上诉称其明确否认“钟老板”的音频证据，一审对录音资料的采信存在违反证据规则的情形。对此，本院认为，首先，一审质证中新碧发公司仅表示录音资料系秘密录音方式获取，且内容不能支持苏连凤主张的事实，并未见到新碧发公司否认“钟老板”录音真实性的明确意思表示。其次，即使抛开“钟老板”的录音内容，也足以从其他录音资料中看出苏连凤三番五次要求新碧发公司与其签约。新碧发公司称，录音中的相关工作人员没有得到处理本案所涉争议事项的授权。对此，本院认为，在案涉双方已经出现纠纷，且苏连凤于2016年11月18日下午到佛山市三水区国土城建和水务局反映其与新碧发公司的案涉纠纷，并寻求调解未果的情形下，苏连凤致电相关工作人员属合理之举，要求苏连凤与获得新碧发公司相关授权的工作人员进行沟通，显然有失公允。故一审法院采信录音资料并无不妥，本院对新碧发公司的这一上诉理由不予采信。至于苏连凤提交的填表时间为2016年11月8日的《特殊要求申请审批表》，虽然只有复印件，但结合本案中的录音资料及苏连凤到佛山市三水区国土城建和水务局反映其与新碧发公司的案涉纠纷寻求调解的行为，可以证明苏连凤存在积极履约，积极要求与新碧发公司签订合同的事实。此外，从苏连凤的银行流水可知，苏连凤确实为履行义务作出了充分的准备。综合上述情况，一审法院认定苏连凤积极履约不存在违约，而是新碧发公司违约导致本案纠纷并无不妥。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由佛山市三水区新碧发置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 怀 晓 红代理审判员 焦 艳 辉代理审判员 欧阳凤霞二〇一七年七月二十八日异书 记 员 朱 雯 偲