（2017）渝0106民初1888号

裁判日期: 2017-07-28

公开日期: 2018-02-11

案件名称

杨春林与吕红梅、吕其林房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市沙坪坝区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杨春林,吕其林,吕红梅,文刚

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

重庆市沙坪坝区人民法院民事判决书（2017）渝0106民初1888号原告：杨春林，女，1975年9月9日出生，汉族，重庆第七中学校职工，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：杨秘雪，重庆大江律师事务所律师。被告：吕其林，男，1987年2月19日出生，汉族，无固定职业，住四川省射洪县。委托诉讼代理人：陈虹宇，重庆华之岳律师事务所律师。被告：吕红梅，女，1990年3月21日出生，汉族，无固定职业，住四川省射洪县。委托诉讼代理人：陈虹宇，重庆华之岳律师事务所律师。第三人：文刚，男，1985年1月1日出生，汉族，无固定职业，住重庆市长寿区。原告杨春林与被告吕其林、吕红梅、第三人文刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案受理后，本案依法由代理审判员陈劲松独任审判，适用简易程序于2017年3月6日、2017年3月22日公开开庭进行了审理。原告杨春林及其委托诉讼代理人杨秘雪，被告吕红梅、吕其林的委托诉讼代理人陈虹��到庭参加诉讼。2017年4月10日，文刚请求作为有独立请求权的第三人参加本案诉讼，本院依法追加，并依法由审判员龚陵川担任审判长，与代理审判员陈劲松、人民陪审员梁月娇组成合议庭，适用普通程序于2017年5月26日公开开庭进行了审理。原告杨春林及其委托诉讼代理人杨秘雪，被告吕红梅、吕其林的委托诉讼代理人陈虹宇，第三人文刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨春林提出诉讼请求：1、判令二被告履行《房地产买卖及居间合同》，交付重庆市沙坪坝区某地块*幢***房屋给原告，并协助办理过户手续；2、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2016年11月8日，原告与二被告及中介公司签订房地产买卖居间合同，二被告拟将其所有的重庆市沙坪坝区某地块*幢***房屋一套卖给原告，房屋总价为505000元。合同签订后，原告按合同约定交纳定金10000元。被告通知中介公司，明确表示不再出卖该房屋。故诉至法院，请求判如所请。被告吕红梅、吕其林辩称，第一，原告及中介公司违约在先，被告有权解除双方签订的房地产买卖及居间合同，不再办理房屋过户手续，并要求原告承担相应的违约责任。根据合同第2条，原告应在合同签订之日向被告支付购房定金10000元，原告至今未支付。合同还约定，原告应于接房当日支付第二笔购房款40000元，被告已于2017年1月5日办理了接房手续，并缴清了相关物业费用，原告至今未办理房屋交接手续，也未支付第二笔购房款，被告有先履行抗辩权。第二，原被告签订的房地产买卖及居间合同约定的过户时间及条件尚未达到。被告出售的房屋为期房，目前并未取得房屋所有权证，客观上不具备为原告办理过户的条件，原告银行按揭手续亦未办理完毕，被告现无法为原告办理房屋过户手续。综上，原告的诉请没有事实及法律依据，应全部驳回。第三人辩称，第一、第三人与被告签订的《房屋买卖（居间）合同》是真实有效的，是在居间人重庆仁宏房地产经纪有限公司居间下签订的，重庆仁宏房地产经纪有限公司可以证明。第二、第三人签订的合同早于原被告签订的《房地产买卖及居间合同》，应履行第三人与被告签订的《房屋买卖（居间）合同》，第三人的诉讼请求合理合法。第三人提出诉讼请求：1、判令二被告履行《房屋买卖（居间）合同》，交付重庆市沙坪坝区某地块*幢***房屋给第三人，并协助办理过户手续；2、判令解除原告杨春林与被告吕红梅、吕其林签订的《房地产买卖及居间合同》。事实与理由：2016年10月26日，第三人与被告签订《房屋买卖（居间）合同》，约定由被告将重庆市沙坪坝区某地块*幢***房屋卖给第三人。房屋总价为480000元。合同签订当日，第三人按约支付定金50000元。2017年3月1日，第三人与被告通过债权债务转让，支付了剩余房款。原告对第三人的诉讼请求辩称，第一，二被告与第三人签订的《房屋买卖（居间）合同》效力值得怀疑。第二，《债权转让三方协议》，形成的时间是在本案开庭之后，其证明效力值得怀疑，原告怀疑系被告与第三人串通所为。被告对第三人的诉讼请求辩称，二被告确实与第三人签订了《房屋买卖（居间）合同》及《债权转让三方协议》，至于《房屋买卖（居间）合同》与《房地产买卖及居间合同》的冲突，请求法院依法裁判。经审理查明，2016年10月26日，被告吕其林、吕红梅（甲方、售房人）与第三人文刚（乙方、购房人）、案外人重庆仁宏房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》。约定甲方将重庆市沙坪坝区某地块*幢***住宅出售给乙方。该房屋建筑面积87.66平方米。该物业转让成交价为480000元。乙方按照一次性付款方式付款。乙方于2016年10月26日向甲方支付定金50000元，于房交所过户当日向甲方支付430000元。双方还约定：1、甲方承诺该房屋无任何债权债务纠纷，能正常过户给乙方；2、本次交易还款解押由乙方出钱向原贷款银行还款解押；3、甲乙双方应积极配合办理此次交易的所有流程，不得无故拖延。同日，被告向第三人出具收据一份。该收据载明被告收到第三人定金50000元。同日，被告吕红梅、吕其林委托案外人汪娇办理出售位于重庆市沙坪坝区某地块*幢***房屋（房屋具体地址以不动产权证登记为准）的手续，并在重庆市沙坝坪公证处办理了公证。2016年11月8日，被告吕其林、��红梅（甲方、卖方）委托汪娇与原告杨春林（乙方、买方）及案外人重庆市长鼎房屋经纪有限公司（居间方、丙方）签订《房地产买卖及居间合同》。三方约定甲乙双方通过丙方出售及购入位于重庆市沙坪坝区某地块*幢***住宅，建筑面积87.66平方米。该物业转让成交价为505000元，乙方按照银行按揭方式付款。在签署本合同时乙方交定金10000元给甲方，在乙方支付最后一笔房款时，该定金自动冲抵房款。第二部分房款为495000元，通过银行按揭付款：Ⅰ、乙方办理银行按揭，则上述的第二部分房款中的按揭贷款部分由乙方向银行申请办理按揭贷款，贷款手续完毕后，由银行将乙方已获批准的贷款直接支付给甲方。办理银行按揭所发生的费用由乙方自理。乙方须在接到丙方签订按揭相关法律文件7个工作日内到按揭银行签订相关文件，甲方须积极配合乙方提交申请银行按揭贷款所需全部资料并按银行规定签署法律文件。乙方贷款金额、利率、贷款年限以银行批准为准。Ⅱ、乙方须在办理产权变更手续时支付首付款给甲方，乙方支付的首付款等于上述第二部分房款与银行批准贷款金额之差额，如乙方已付首付款少于此差额，则乙方须于办理产权变更登记时给予补足。Ⅲ、在银行同意贷款后15个工作日内，甲乙双方须到房屋交易所办理过户手续，并由本合同第4条约定的税、费支付方向丙方给付过户的全部代收费用。Ⅳ、基于丙方受托为乙方申请办理按揭提供服务，乙方须支付4500元给受托方（即丙方）代办按揭服务；乙方应于银行签署贷款/抵押合同等法律文件前付清此费用。若未支付造成延误按揭贷款办理的后果由乙方自行承担。Ⅴ、若乙方改变付款方式，须承担办理按揭贷款已发生费用。Ⅵ、为保障甲方收取乙方以按揭贷款方式支付尾款的资金安全，请通过丙方之产权交易部办理银行按揭贷款，否则一切关于银行按揭贷款事宜造成的后果与丙方无关。在产权登记中心出具的受理回执上记载的答复日期起7个工作日内，甲乙双方须本人持有效身份证明原件协同丙方到相应部门分别办理缴纳税、费手续及领取新房地产权证的手续。甲方须于卖方接房以后十个工作日前负责将该物业交予乙方使用。如乙方未能履行本合同的约定，则甲方所收定金不予返还，或选择要求乙方赔付不低于本合同物业价款20%的违约金。如甲方未能履行本合同的约定，则乙方可要求双倍返还定金，或选择要求甲方赔付不低于本合同物业价款20%的违约金。双方还约定：买卖双方约定买方以贷款方式购此物业，第一笔款定金壹万，第二笔款肆万交房当日支付，第三笔款过户当日支付壹拾伍万伍仟元，第四笔款由买方向银行��请叁拾万贷款支付给卖方。卖方银行抵押贷款由卖方自行解押。买方承诺征信良好无不良贷款记录，双方须积极配合中介办理相关买卖手续。双方约定此物业满两年免营业税过户。另外，双方还对其他事项进行了约定。合同尾部，居间方重庆市长鼎房屋经纪有限公司工作人员唐浩在经办人处签名。同日，居间方重庆市长鼎房屋经纪有限公司向原告出具收据一张。该收据载明，今收到杨春林购买某组团*幢***号之物业定金托管之款项金额10000元。居间方工作人员许忠华在经办人处签名。另查明，2016年12月1日，第三人文刚（甲方）与案外人谢纯（乙方）及被告吕其林、吕红梅（丙方）签订《关于债务债权转让的三方协议》。该协议载明，基于：1、甲乙双方于2016年5月25日签订借款合同，由甲方借给乙方50万元，借款期限6个月；2、乙丙两方于2016年9月1��签订借款合同，借款金额59万，借款期限1个月。2016年9月3日还款7万元，2016年10月15日还款4万，（丙方为借款合同的担保人，现由于该借款合同的借款人对于剩余款项无偿还能力，该借款人吕航与丙方系堂兄弟关系，丙方现自愿承担该笔债务）；3、甲丙两方于2016年10月26日签订房屋买卖合同，成交价48万元。由于以上借贷关系均已到期，加上各方资金周转困难，经协商一致，三方达成如下协议：甲方对乙方的50万元债权中的48万元转让给丙方，剩余2万及利息今日签订本协议之后，乙方以现金形式付清，丙方同意以该债权作为甲丙双方房屋买卖合同的房款（押金已退）。至此甲乙丙三方之间的债权债务结清。协议尾部，文刚、谢纯、吕红梅、吕其林分别在甲方、乙方、丙方处签名、捺印。再查明，被告与案外人重庆金科郡威房地产开发有限公司签订的《重庆��商品房买卖合同》载明，被告通过按揭付款方式购买涉案重庆市沙坪坝区某地块*幢***房屋。该房屋总成交金额424637元，原告于签订合同时支付现金127637元，银行按揭贷款297000元。涉案房屋抵押权人为交通银行股份有限公司重庆江北支行。法庭辩论终结前，涉案房屋并未解除抵押。被告亦未将涉案房屋交付原告杨春林或第三人文刚。庭审中，被告举示其与案外人重庆金科郡威房地产开发有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及接房通知书、金科物业服务集团有限公司专用收据，证明《重庆市商品房买卖合同》中约定的接房时间是2017年1月5日，且被告已于2017年1月6日实际接房。原告对该证据的真实性无异议，且认为被告确实对原告陈述元旦节前后接房，具体时间以案外人重庆金科郡威房地产开发有限公司通知的时间为准。且原被告在《房地产买卖及居间合同》中约定，被告将房屋交付原告后，原告才支付第二笔房款40000元。庭审中，原告申请居间方重庆市长鼎房屋经纪有限公司工作人员许忠华、唐浩出庭作证。证人陈述因被告未取得涉案房屋所有权证，原被告及居间方口头约定，原告缴纳的10000元定金托管于居间方处。被告对此不予认可。庭审中，第三人举示2016年9月1日案外人谢纯（甲方、出借人）、案外人吕航（乙方、借款人）、被告吕其林（丙方、担保人）签订的《借款合同》及确认函、指示付款函、招行银行转账汇款电子回单12份，证明案外人吕航从案外人谢纯处借款590000元且已实际履行，被告吕其林系连带担保人。上述事实，有当事人举示的《房屋买卖（居间）合同》、（2016）渝沙证字第16723号公证书、《房地产买卖及居间合同》、《重庆市商品房买卖合同》、��房通知书、金科物业服务集团有限公司专用收据、收据、《关于债务债权转让的三方协议》，及当事人的陈述等在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，原告杨春林与被告吕其林、吕红梅签订的《房地产买卖及居间合同》中的房屋买卖部分系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。第三人文刚与被告吕其林、吕红梅签订的《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖部分亦系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。本院现对本案的争议焦点及原告、第三人的诉讼请求分项评述如下：关于原告是否将10000元定金交付被告的问题。庭审中，被告陈述其并未直接收到原告交付的购房定金10000元。原告申请居间方重庆市长鼎房屋经纪有限公司工作人员许忠华、唐浩出庭作证。证人陈述因被告未取得涉案房屋所有权证，原被告及居间方口头约定，原告缴纳的10000元定金托管于居间方处。本院结合原被告签订《房地产买卖及居间合同》当日，居间方重庆市长鼎房屋经纪有限公司向原告出具收据一张中载明，“今收到杨春林购买某组团*幢***号之物业定金托管之款项金额10000元”等事实，同时结合房屋买卖的交易习惯，认定原被告及居间方已达成口头约定，原告缴纳的10000元定金托管于居间方处，原告已按合同约定将10000元定金交付被告。关于第三人与被告之间是否存在真实的房屋买卖合同关系问题。本院认为，庭审中，第三人举示《房屋买卖（居间）合同》、定金收据等证据，已初步证明第三人与被告之间存在真实的房屋买卖合同关系，被告对此亦表��认可。原告虽对第三人举示的证据表示怀疑，但并未举证推翻该事实。故本院对原告的抗辩不予采信。关于原告和第三人的诉讼请求。原告要求被告交付房屋并协助办理涉案房屋的过户手续，第三人要求被告交付房屋并协助办理涉案房屋的过户手续。协助办理涉案房屋过户手续的诉讼请求得到支持的前提是涉案房屋于法庭辩论终结前已经具备再行转让交易的条件。本案中，涉案房屋抵押于交通银行股份有限公司重庆江北支行，截止法庭辩论结束，原被告及第三人未举证证明已提前归还银行按揭贷款，亦未举证证明抵押权人同意被告处分涉案房屋。故原告及第三人的诉讼请求因法律上的履行不能而得不到支持。至于原告及第三人要求交付房屋的诉讼请求，因交付房屋的目的亦是取得涉案房屋的所有权，现因法律上的履行不能，涉案房屋无法完成所有权的转移，故本院对原告及第三人的此一诉讼请求亦不予支持。需要说明的是，被告“一房二卖”系违约行为，原告及第三人可在法律上的履行不能这一原因消除后要求被告履行合同，亦可另案向被告主张违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告杨春林的诉讼请求。驳回第三人文刚的诉讼请求。原告案件受理费9050元，保全费3020元（原告已预交），由原告杨春林负担。第三人文刚案件受理费9050元（第三人已预交），由第三人文刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,��接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审　判　长　　龚陵川代理审判员　　陈劲松人民陪审员　　梁月娇二〇一七年七月二十八日书　记　员　　王　雪搜索“”