（2017）苏0115民初4207号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-10-16
案件名称
原告吴挺与被告南京天瑞酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市江宁区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴挺,南京天瑞酒店管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0115民初4207号原告：吴挺，男，1985年8月24日生，汉族。委托诉讼代理人：张能能，江苏胜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志，女，1988年4月3日生，系吴挺妻子。被告：南京天瑞酒店管理有限公司（统一社会信用代码91320115302673489H），住所地江苏省南京市江宁区东山街道竹山路68号江宁万达广场（西区）7幢108室。法定代表人：李兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：李秀娟，该公司员工。原告吴挺诉被告南京天瑞酒店管理有限公司（以下简称天瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴挺及其委托诉讼代理人张能能、李志，被告天瑞公司的委托诉讼代理人李秀娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴挺向本院提出诉讼请求：1.请求判令天瑞公司返还其自2017年2月1日至2017年7月30日期间的未到期租金69999.6元，保洁费用3000元，物业费924.96元，履约保证金10000元，合计83924.56元；2.案件受理费由被告天瑞公司承担。事实与理由：其与天瑞公司于2015年6月29日签订《美食城租赁合同》，约定天瑞公司将坐落于南京市江宁区×××号商铺出租给其用于餐饮经营，商铺面积为8.2平方米，双方约定的租赁期限为36个月（自2015年6月29日至2018年6月29日止），租金自2015年8月1日起开始计算，年租金16万元，租金为一年一付，并约定在一个租赁年度内由其向天瑞公司支付管理费即年物业费用1850元，公摊水电费、保洁费用每月500元。另约定，合同签订之日，其向天瑞公司一次性缴纳履约保证金10000元。上述租赁期限内，其依约向天瑞公司支付了所有的租金、物业费和保洁费（最后一个租赁年度为2016年8月1日至2017年7月31日），但天瑞公司自2017年2月1日起，未经其同意擅自将该商铺另租给他人经营，其多次与天瑞公司协商退款事项，无果。遂诉至法院。被告天瑞公司辩称：其公司与吴挺签订3年的租赁合同属实，但吴挺仅交了1年的租赁费用，后吴挺未经其公司同意将案涉商铺转租给张伟伟，张伟伟向其公司支付了第二租赁年度的费用。吴挺已经违约，失去了合同中使用其公司商铺的权利，其公司与吴挺已经不存在租赁关系，吴挺没有权利向其公司主张退还费用，故请求驳回原告吴挺的诉讼请求。经审理查明：2015年6月29日，原告吴挺（乙方）与被告天瑞公司（甲方）签订《美食城租赁合同》一份，约定天瑞公司将位于南京市江宁区×××号铺位出租给吴挺经营使用。合同第二条约定：“租赁用途：乙方承租该场地仅限于经营小吃，品牌柠檬工坊，经营品类饮品。”第三条：“租赁期限以及装修期，本协议租期为36个月，即自2015年6月29日起至2018年6月29日止。租金自2015年8月1日起计算。”第四条：“年租金总额16万元；租金支付方式现金或转账，乙方签订该协议当日，须将年租金支付给甲方。管理费用，甲方按双方约定的计算办法收取广场管理费和公共费用。年物业费总额1850元，物业费支付方式为现金，乙方须将本租赁年度的物业管理费在签订本协议时，一次性支付给甲方，第二年租金需提前一个月支付给甲方。其他约定，公共电费、水费、保洁费（500/月）、每月支付”。第五条：“乙方须于本协议签署同时，向甲方一次性缴纳全部履约保证金，金额为人民币壹万元整。本协议期满后，如乙方完全履行本协议，甲方将无息返还保证书；如因乙方原因致使甲方或其他第三方蒙受损失、出现消费者投诉，或因乙方违反装修管理规定、损坏租借器具等而产生的罚款、违约金、赔偿金，以及未按规定时间缴纳租金、物业费、广告宣传费等任何费用，乙方现同意甲方直接从履约保证金中扣除，无需通知乙方”。第八条：“在租赁期内，乙方不得将该场地的整体或部分转让、分租、转租、分割，或与他人互换使用（一年内）”。签订合同后，吴挺向天瑞公司支付了10000元履约保证金及第一租赁年度的租赁费用。另吴挺与天瑞公司协商确定第二租赁年度的租金为14万元。2016年8月1日，吴挺将案涉商铺转租给张伟伟，并签订《店面转让协议书》一份，约定吴挺同意将位于南京市江宁区×××号柠檬工坊店铺转租给张伟伟，租赁期为12个月，即2016年8月1日起至2017年7月31日止，租金自2016年8月1日起开始计算。转让费计20万元，包括店铺年租金14万元整，品牌和设备转让费50000元，美食城保证金10000元。协议签订当日，张伟伟向吴挺支付定金2万元，同日，吴挺将上述2万元作为第二租赁年度的部分租金支付给天瑞公司，天瑞公司出具收据一份。后张伟伟实际承租案涉商铺并进行经营，张伟伟分别于2016年8月7日及同年8月29日向天瑞公司支付剩余租金120000元、物业费1850元、保洁费6000元，天瑞公司均出具了收据。因案涉商铺经营不善，经协商，天瑞公司于2017年2月1日将案涉房屋收回并另租他人。审理中，天瑞公司陈述其公司于2017年3月1日左右将案涉商铺转租给他人并签订了租赁协议，但未提供证据证实，经法院依法释明后，仍拒绝提供相应的证据。另天瑞公司辩称吴挺未经其公司同意将案涉商铺转租，构成违约，故其公司不应退还保证金。上述事实，有美食城租赁合同、店面转让协议书、收据及当事人陈述等证据证明。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告吴挺与被告天瑞公司于2015年6月29日签订的《美食城租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定诚实履行。签订协议后，吴挺向天瑞公司支付了第一租赁年度及第二租赁年度（自2016年8月1日至2017年7月31日）的租赁费用，履行了主要合同义务，天瑞公司应提供租赁场所全面履行案涉合同。本案中，因案涉商铺经营不善，经协商，天瑞公司于2017年2月1日将案涉房屋收回并另租他人，《美食城租赁合同》已于2017年2月1日实际解除，天瑞公司应结合案涉合同的履行情况，向吴挺退付相关费用。审理中，天瑞公司陈述其公司于2017年3月1日左右将案涉商铺转租给他人并签订了租赁协议，但未提供证据证实，经法院依法释明后，仍拒绝提供相应的证据，故本院对其陈述不予认定，依法采信原告吴挺主张的时间节点。关于天瑞公司主张的其与吴挺之间已不存在租赁关系，吴挺无权利向其公司主张相关权利的抗辩意见。法律规定，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。本案中，吴挺将案涉商铺转租给张伟伟，根据法律规定，吴挺与天瑞公司之间签订的《美食城租赁合同》继续有效，租赁双方仍应按照合同的约定履行各自的权利义务。现张伟伟直接向天瑞公司缴纳第二租赁年度的相关费用，天瑞公司接受并未提出异议，根据合同相对性原则，应视为吴挺向天瑞公司履行了缴纳租金的合同义务。现《美食城租赁合同》已于2017年2月1日实际解除，天瑞公司应与吴挺结算相关费用，天瑞公司主张的抗辩意见，于法无据，本院不予采信。综上，吴挺向天瑞公司缴纳第二租赁年度（自2016年8月1日至2017年7月31日）的租金14万元，物业费1850元、保洁费6000元，但吴挺实际承租案涉房屋至2017年1月31日，故天瑞公司应向吴挺退还相应的租赁费用。现吴挺要求被告天瑞公司返还租金69999.6元，保洁费用3000元，物业费924.96元的诉讼请求符合事实与法律，本院予以支持。关于履约保证金，天瑞公司辩称吴挺未经其公司同意将案涉房屋转租，构成违约，故其公司不应退还保证金。《美食城租赁合同》的第五条，明确约定了履约保证金的履行方式，天瑞公司的上述抗辩理由不符合合同约定的不予退还履约保证金的情形，对于天瑞公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。现美食城租赁合同已实际解除，天瑞公司应向吴挺退还履约保证金10000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：被告南京天瑞酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告吴挺租金69999.6元，保洁费3000元，物业费924.96元，保证金10000元，合计83924.56元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取2458元，由被告天瑞公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 汤婷人民陪审员 邹丽人民陪审员 蔡勇二〇一七年七月二十八日书 记 员 刘洵