（2015）宝民初字第8156号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-08-28
案件名称
天津市宝坻区牛道口镇沟头村村民委员会与张会新、昝起山租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市宝坻区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
天津市宝坻区牛道口镇沟头村村民委员会,张会新,昝起山,张起明
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第八十九条，第二百一十二条
全文
天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民初字第8156号原告：天津市宝坻区牛道口镇沟头村村民委员会，住所地天津市宝坻区牛道口镇沟头村。法定代表人：李文龙，村主任。委托诉讼代理人：苏桂祥，天津天衡律师事务所律师。被告：张会新，男，1955年6月13日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：韩宝林，天津市宝坻区148专线法律服务所法律服务工作者。被告：昝起山，男，1962年1月8日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。被告：张起明，男，1971年7月16日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。原告天津市宝坻区牛道口镇沟头村村民委员会（以下简称沟头村委会）与被告张会新、昝起山、张起明租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中本案因法定事由中止审理，中止事由消除后恢复审理。原告沟头村委会委托诉讼代理人苏桂祥，被告张会新及其委托诉讼代理人韩宝林，被告昝起山、张起明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沟头村委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付承租的面粉厂，包括围墙以内、平房三间、厂房及正常运转的机器设备，如不能交付，则赔偿损失，具体金额以评估鉴定为准；2.判令被告自2014年11月起按每月1352元赔偿原告租金损失至实际交付租赁物之日止（截止2015年7月31日为12168元）；3.诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告与被告张会新于2004年11月1日订立租赁合同，约定被告张会新承租原告所有的面粉厂全部财产（房屋及设备），租期为10年，自2004年11月1日至2014年10月31日，租金每年16220元，每五年给付一次，被告负责厂房和机器设备的维修保养，费用自负；更换机器设备费用自负，合同期满产权归原告，机器设备能正常运转交付原告，房屋无渗漏等。2009年3月23日原告与被告张会新就租赁的房屋修缮和设备维修事宜订立补充协议。后因被告张会新经营不善，经原告同意张会新将与原告订立的租赁合同转让给被告昝起山、张起明，原、被告于2010年6月1日订立了合同。2014年10月21日租赁合同到期，租赁的设备不能正常运转，原、被告无法办理交接手续。综上，原告认为被告在租赁期满未能依法将正常运转的机器设备交付给原告，至今未能办理交接手续，因此提起诉讼。张会新辩称，不同意原告的诉讼请求。原告租赁的机器在2008年就已经报废，无法生产，厂房也是危房，经与村委会协商张会新负责修理厂房，费用由其转租或者村委会补偿，此后双方签订了一个补充协议，但并未得到修理厂房的相关补偿。依据双方约定被告张会新已经将合同义务转让给本案另外二被告，因此原告的第二项诉讼请求也与张会新无关。昝起山、张起明辩称，不同意原告的诉讼请求。其二人与村委会及张会新签订的租赁合同于2014年11月1日到期，合同到期前三个月曾经找村委会协商续包事宜，村委会称让其二人先用着。租赁的厂房因年久失修现已倒塌，机器设备于2008年已经工商部门做报废登记。对于租金，与村委会的合同于2014年11月1日已经到期，但其二人认可占用至2015年6月份，同意参照租金标准给付原告上述期间占用费。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2004年11月1日，原告与被告张会新及案外人张海燕（系张会新之女，未参与经营）签订《面粉厂租赁合同》一份，合同约定，沟头村委会以招投标的方式将村委会所有的天津市宝坻区顺通面粉厂租赁给被告张会新经营，租赁期限10年，自2004年11月1日起至2014年10月31日止。每年租金16220元，租金交纳方式为上交款，每五年给付一次，第一次给付日期为2004年11月1日给付前五年的租赁费81100元，第二次给付日期为2009年11月1日，给付后五年租赁费81100元。该合同还约定合同履行期内，若需更换机器设备等，费用自负，合同期满，所更换的设备权属归甲方，更换的旧设备由乙方变卖，所得归乙方；合同期满，机器设备能正常运转交付甲方，房屋无渗漏。2008年7月8日，天津市宝坻区顺通面粉厂申请企业法人注销，并发布注销公告。企业人员安置，设备、设施、物资、债务等处理情况为：人员解散，机器报废，没有债权债务。上级主管部门意见为：情况属实，同意注销。2009年3月23日，原告与被告张会新再次签订协议书，该协议书内容为2004年11月1日签订面粉厂租赁合同，期限为10年，但现在房屋已损坏，经村两委会与张会新协商：1.房屋由租赁者张会新负责维修，维修费用由张会新负责；2.面粉机器已老化需要维修，维修费用由张会新负责；3.因房屋机器维修减去2010、2011年的两年承包费叁万贰仟肆佰肆拾元。2010年6月1日,原告、被告张会新、昝起山、张起明签订协议书，约定：因张会新原承包沟头面粉厂倒闭，经村委会验收机器正常运转，三方协商，按2004年11月1日订立的承包合同转让给昝起山、张起明二人承包，经三方协商达成协议如下：张会新原定承包面粉厂合同10年，每年租赁费16220元，每5年交一次，2004年已交付5年的承包费81100元，第二次付款日期为2009年11月1日再交给村委会81100元。因房屋、机器维修减去两年的承包费32440元，下三年的承包费由张起明、昝起山于2012年1月1日一次性交给村委会48660元，三方签字后生效。协议签订后，被告昝起山、张起明使用租赁场地修车、存放吊车，并交纳了2012年至2014年的租赁费。本院庭后就租赁物状况向案外人高万勇、刘海进行调查，高万勇证实，2013年6月份自己提出在昝起山租用原告的部分场地内修理农机具，原告及昝起山均同意其使用。使用的位置为场地内东南部分，当时有三间小房，但房顶已塌，只有部分墙体，经与时任村委成员刘海协商，其同意将使用位置内的倒塌房屋予以清理，并将清理后的土、砖填埋在场地内原有的养鱼池内。2014年上半年高万勇停止使用上述场地，使用期间未交纳使用费。刘海证实，2013年时任沟头村党支部委员，当时面粉厂由昝起山租用。村民高万勇与昝起山协商占用面粉厂内部分场地修车时，自己在场。高万勇占用的是场地内南边部分，当时该位置上有房屋倒塌后留下的一堆破砖瓦，应该是高万勇清理的，未找过自己，是否和村里协商自己不清楚。诉讼中原告提出鉴定申请，要求对面粉机器设备维修至正常运转的费用以及三间平房恢复原状的费用进行鉴定。因原告无法提供租赁物原状指标照片等，不能进行比对，无法鉴定。本院于2016年5月6日组织双方对涉诉租赁物进行清点并交接，被告昝起山、张起明同意交接，但原告以现设备不能正常运转，不符合合同约定为由拒绝接收租赁物。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。下面本院就原告诉请是否符合法律规定以及是否能够得到本院支持，逐一进行评判：一、原告对被告张会新的诉讼请求。本案中被告张会新于2004年11月1日与原告签订租赁合同，租赁原告厂房和机器设备，2010年6月1日与原告及被告昝起山、张起明签订三方协议，将涉诉租赁合同权利义务一并转让给昝起山、张起明，三方上述协议的签订系合同转让行为。此后租赁物由昝起山、张起明占有和使用，原告起诉张会新交付标的物并支付后期占用费，无事实和法律依据，本院不予支持。至于赔偿损失部分，原告与被告张会新于2009年3月23日签订协议书，该协议书约定原告免除张会新二年承包费共计32440元，与此对应张会新的义务为对涉诉房屋、机器进行维修，但因原告的该部分诉讼标的无法进行鉴定，不能确定损失数额，另外双方对机器已在工商部门登记报废、厂房处理是否经村委会同意等事项尚存争议，因此本院对原告上述诉请暂不予支持。综上，本院就原告对被告张会新的诉讼请求不予支持。二、原告对被告昝起山、张起明的诉讼请求。1.昝起山、张起明二人对租赁期满后厂房、机器损失是否应当承担责任。依据本院庭审中查明的事实，被告昝起山、张起明与原告合同到期后厂房坍塌、面粉机器不能正常生产属实，昝、张二人作为租赁合同权利义务的继受者，依照合同约定交纳了2011年11月1日至2014年10月30日期间的租赁费，而其二人在2010年6月1日即已占用涉诉厂房，但因本案原、被告于2010年6月1日签订的三方协议书仅对免除二年的承包费进行了约定，而对维修责任的主体并未约定，结合2009年3月23日原告与被告张会新签订的协议书，本院认为原告主张修复厂房、维修机器的费用由被告昝起山、张起明负担证据不足，不予支持。2.被告昝起山、张起明对租赁到期后的占用费是否应当承担责任。依据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中原告系出租方，昝张二人系承租方，租赁到期后原告应当积极主张收回租赁物，二被告亦应当及时交付租赁物，结合双方当事人当庭陈述及本院2016年5月6日现场笔录，原告至此仍拒绝接收租赁物，因此依据公平原则及民诉法对举证责任的规定，结合本案涉农纠纷的背景、当事人的诉讼能力及举证能力，本院认定原告主张占用费应当就合同到期后被告昝起山、张起明仍然占用租赁物以及占用的时间负有举证责任，但昝、张二人认可其占用租赁物至2015年6月，系其二人在诉讼中的自认行为，依据《民诉法解释》第九十二条规定，本院对此予以确认，二被告应当参照承租期间租赁费标准给付原告占用费，计算为16620÷12×8=10813.33元，被告昝起山、张起明在庭审中亦同意给付原告上述费用，本院对原告的上述诉讼请求予以支持。原告主张其他期间的占用费，因其未提供证据本院暂不予支持。3.对于交付租赁物的问题。租赁期届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案在审理中，本院为避免双方损失的扩大于2016年5月6日组织双方对涉诉租赁物进行了勘验和清点，并要求双方进行交接。被告昝起山、张起明二人同意交付租赁物，原告以机器设备不能正常运转为由拒绝接收租赁物。就此本院认为，原、被告履行的系《面粉厂租赁合同》，涉诉的三间厂房毁损或灭失以及生产面粉机器是否能够正常运转应属租赁到期后租赁物的瑕疵问题，可主张损害赔偿，原告以此拒绝接收租赁物不符合法律规定，本院认定涉诉租赁物至迟已于2016年5月6日完成了交接，原告现主张被告昝起山、张起明交付租赁物，本院不予支持。至于租赁物的毁损或灭失，原告可另案解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、八十九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、九十二条之规定，判决如下：一、被告昝起山、张起明于判决生效后五日内给付原告天津市宝坻区牛道口镇沟头村村民委员会2014年11月至2015年6月期间面粉厂占用费10813.33元；二、驳回原告天津市宝坻区牛道口镇沟头村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元（原告已预交），原、被告各负担25元，被告负担部分于判决生效后五日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。（在上诉期内递交上诉状的同时，应向天津市第一中级人民法院预交诉讼费用，在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。）审判员 杨建军二〇一七年七月二十八日书记员 李宜文附：本裁判文书所依据的相关法律条款《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第八十九条：权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第九十二条：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己方不理的事实明确表示承认的，另一方方式认无需举证证明。…… 关注公众号“”