（2017）粤20民终1565号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2018-05-30
案件名称
吕景钟、中山市明都物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吕景钟,中山市明都物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终1565号上诉人（原审被告）：吕景钟，男，1976年10月10日出生，汉族，住陕西省礼泉县。被上诉人（原审原告）：中山市明都物业管理有限公司，住广东省中山市东升镇名都华庭一期（B1）B11幢首层。法定代表人：彭林海，该公司总经理。委托诉讼代理人：方亮，男，该公司员工。上诉人吕景钟因与被上诉人中山市明都物业管理有限公司（以下简称明都公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初7402号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人吕景钟上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回明都公司的诉讼请求。二、明都公司赔偿吕景钟2013年2月至2017年3月因承受噪音痛苦的精神损失费共计15万元（每年5万元）。事实和理由：一、双方签订的住户手册第六条第2项约定物业管理的公用设施包括该幢建筑物内的给排水管道，落水箱，水箱，水泵……，明都公司没有履行双方协议中的物业维护设施义务。二、该小区还存在维护设施、消防维护、交通管理、保安管理不到位等问题，且对业主反映的问题不予理睬，没有履行物业管理义务，一审法院认定明都公司基本履行了物业管理义务错误。三、物业公司在噪音问题改善后要求检测噪音不公平，明都公司不能以已经改善否认继续改善的责任。四、吕景钟在一审中并非主张泵房产生的噪音超过了法定的标准，国家并没有该份检测标准，而是主张该噪音问题严重影响了吕景钟的休息和身心健康，侵犯了吕景钟的健康权。五、该泵房设置在住宅楼下本身就不合理，因不合理的位置设置，就没有设置检测级别的必要，该噪音的存在本身就是物业维护的过错。六、吕景钟提供的泵房水管出墙处的照片及陈词清楚的反映了泵房水管震动噪音的存在，泵房加压泵水管直接压在主结构墙上产生震动才导致本案的噪音问题。被上诉人明都公司辩称，一、小区的泵房在建设规划的时候就已经标好了位置，吕景钟在购房时就知道了该水泵房的存在，水泵房通过了政府部门的验收，为合格产品，不存在噪音问题影响吕景钟的正常生活。二、水泵房位于D5楼负一楼，吕景钟的房屋位于D6栋，明都公司也没有接到其他业主关于水泵房的投诉。三、根据物业管理条例第七条第五项，吕景钟每年都接受了明都公司的物业服务，在2013年2月拒绝缴纳物业费违反合同约定，侵害了明都公司的利益。明都公司向一审法院起诉请求：吕景钟向明都公司支付自2013年2月起至2016年6月的物业服务费5192.47元及违约金3271.26元（自2013年2月起按日千分之一计算至清偿之日止）。一审法院认定事实：位于中山市东升镇坦背西二马路73号名都华庭是中山市新时代房地产有限公司（以下简称新时代公司）开发的小区，吕景钟为名都华庭21幢205房业主（建筑面积90.46平方米）。2009年1月15日，明都公司与新时代公司签订了前期物业服务合同一份，约定在名都华庭未成立业主委员会前由明都公司进行前期物业服务，物业交付业主后，物业费由业主承担，收费标准高层按1.4元/月/平方米收取，业主应于每月5日前缴纳上月的物业服务费，逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按照应交物业服务费的千分之一缴纳滞纳金。合同签订后，明都公司开始对名都华庭小区进行物业管理至今。2010年10月24日，明都公司、新时代公司与吕景钟签订名都华庭住户手册，吕景钟同意其拥有名都华庭21幢205房（高层）由明都公司提供物业服务，物业服务费按1.4元/月/平方米计算，并于每月的5日前缴纳物业服务费，逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按照应交物业服务费的百分之一缴纳滞纳金。吕景钟签订住户手册早期一直按约定缴纳物业服务费，但从2013年2月1日起就欠缴，至2016年6月30日，物业服务费为5192.4元。明都公司于2016年7月4日向一审法院提起诉讼，主张前述诉讼请求。一审法院另查明，明都公司管理的名都华庭小区商品房（高层）的物业管理收费标准（1.4/平方米）已经中山市发展和改革局批准。一审法院认为，明都公司与吕景钟签订的住户手册是双方的真实意思表示，内容（除逾期缴纳物业服务费的违约金标准过高外）没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应恪守。明都公司已按约定基本履行了物业管理义务，吕景钟享受了明都公司提供的服务后应当支付物业服务费，明都公司要求其支付上述期间的物业服务费5192.4元，理据充分，一审法院予以支持。至于违约金的支付，应该以明都公司全面履行物业管理义务为前提，吕景钟多次向明都公司反映噪音问题，作为提供物业服务的明都公司应采取积极措施，自行或引导吕景钟委托有关机构对噪音是否超出法定的标准进行检测，进而明确产生噪音的责任，但明都公司均没有采取上述积极措施，可视为其未尽善地为吕景钟履行物业服务，明都公司要求吕景钟支付违约金，理据不充分，一审法院不予支持。综上所述，明都公司要求吕景钟支付物业服务费5192.4元的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持，其他诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、吕景钟于一审判决发生法律效力之日向明都公司支付从2013年2月1日起至2016年6月30日止的物业服务费5192.4元；二、驳回明都公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由吕景钟负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院另查明：新时代公司与明都公司签订的前期物业服务合同第二章第四条第2项，对于公用设施设备管理的服务质量为设备良好、运行正常、无重大管理责任事故。名都华庭临时管理规约第六条第2项规定，公用设备包括水泵……。一审判决审理查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据民事诉讼的相对性及二审续审制审查规则，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，但上诉人的上诉请求不应超出一审已经审理的范围。本案中，吕景钟在一审中并未就明都公司赔偿其2013年2月至2017年3月因承受噪音痛苦的精神损失费提出反诉，现在二审阶段在上诉请求中提出该精神损失费的问题，不属于二审审理范围，本院对其该项上诉请求不予支持，对此双方可另行协商或另循法律途径主张。结合双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：吕景钟能否以涉案小区水泵房存在噪音为由拒付物业管理费。对此，本院分析如下：根据涉案物业服务合同的约定，明都公司须保证涉案小区的公用设施设备良好、运行正常、无重大管理责任事故。即物业公司对于水泵房的义务应限于维护水泵房的正常运行，保持正常供水，无重大管理责任事故。吕景钟在上诉状中主张该水泵房噪音问题产生的原因是该泵房设置在住宅楼下，泵房加压泵水管直接压在主结构墙上产生的震动才形成的噪音，因此噪音问题的产生是因为建筑结构设置的不合理所致。根据吕景钟的上述主张，涉案小区水泵房是否存在噪音，与明都公司的物业服务质量并无因果关系。而涉案小区建筑结构在吕景钟购买涉案商品房时已形成，该建筑结构是否合理，并非明都公司的责任。改变涉案小区的建筑结构，超出了物业公司的正常能力范围，亦不应当属于明都公司的合同义务。故吕景钟并未举证证明明都公司的物业服务存在瑕疵或不符合合同约定的情形，应当视为明都公司已经按照合同约定履行了对于公用设施设备管理的义务和其他物业服务义务，吕景钟的上诉请求不能成立，本院不予支持。其应按照合同约定向明都公司支付全部所欠的物业服务费。当事人未上诉的其他部分，本院不予审理。综上所述，上诉人吕景钟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人吕景钟已预交），由上诉人吕景钟负担。本判决为终审判决。审 判 长 官 琳代理审判员 马燕清代理审判员 刘 通二〇一七年七月二十八日书 记 员 高 丽 来自