（2016）沪0117民初9074号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-12-01
案件名称
张永华与尹吉新房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张永华,尹吉新,王力群
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初9074号原告：张永华，男，1956年10月7日生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：张淳(系原告之子)，住上海市虹口区。被告：尹吉新，男，1973年11月6日生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：杨金蓉，上海申如律师事务所律师。第三人：王力群，男，1980年7月3日生，汉族，住上海市松江区。原告张永华与被告尹吉新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月16日立案后，依法适用简易程序进行审理。经当事人同意并经本院院长审批，本案延长适用简易程序三个月进行审理。后经当事人申请，本院依法追加王力群作为第三人参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为适用普通程序进行审理。因客观原因在法律规定延长审限的期限和次数内仍无法结案，经分管院长批准，本案延长适用普通程序三个月进行审理。本案分别于2016年8月5日、2016年8月29日、2016年9月27日、2017年5月23日、2017年6月8日公开开庭进行审理，原告张永华及其委托诉讼代理人张淳、被告尹吉新及其委托诉讼代理人杨金蓉、第三人王力群超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张永华向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的租赁合同；2.判令被告将系争房屋恢复原状、搬离并返还原告。审理中，原告增加诉请：1.判令被告支付自2016年6月1日起至实际返还房屋之日止的使用费(参照租赁合同约定的租金标准计算)；2.第三人向原告返还涉案房屋。事实与理由：2015年9月13日，原、被告签订了房屋租赁合同，约定原告将本区横港路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给被告。之后，被告作为二房东将房屋转租给第三人王力群，原告发现后极力阻止，但被告仍然强行转租，造成原告对涉案房屋失控。第三人又作为三房东将房屋转租给案外人做四房东。被告曾欠缴电费，经供电局停电才缴纳。目前，被告仅支付了截止至2016年5月底的租金。被告应恢复的原状包括：供水一户一表、每户有卫生间、有上下水接口、电话终端、网络终端、有限电视终端、电表每户一表、电表１４千瓦、配电量１４千瓦、三相３８０伏、电路控制箱、消防喷淋设施、消防栓箱。故原告诉至法院，请求判如诉请。被告尹吉新辩称：对于诉请一，因为原告与第三人王力群已经就涉案房屋签了租赁合同，且当时原、被告、第三人三方都在场，那么原、被告之间的租赁合同即已经当然解除了。对于诉请二，按约被告可以装修房屋，且原告已与第三人签订了租赁合同并占有房屋，故原告无权要求被告返还涉案房屋、恢复原状。对诉请三，原告已另租他人，被告无需支付使用费。第三人王力群述称：2014年9月10日，被告在告知了原告的情况下将涉案房屋的一楼转租给第三人。后因拆违，涉案房屋二楼、三楼的自行分层被拆，房屋恢复为二层。被告于是建议第三人将二、三楼一起租赁下来。之后，第三人有个朋友正好在找房屋想经营健身房，原、被告、第三人及第三人的朋友就约好2016年3月26日协商租赁事宜，原告与第三人签订了为期三年的手写版租赁合同。2016年4月份，第三人装修时原告停水停电。之后，原告多次扰乱经营，第三人就不想营业了，于是张贴了租赁广告，但并未实际转租他人。经审理查明：2013年6月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将本区横港路XXX弄XXX号XXX室租赁给被告；每月租金4,000元，租期自2013年9月1日起至2020年8月30日止；允许转让、转租、允许装修、允许分隔三层。合同另对其他相关事宜进行了约定。之后，被告装修并将房屋分隔为三层。2014年8月28日，被告与第三人签订《商铺租赁合同》，约定被告将涉案房屋的一层转租给第三人，租期自2014年9月10日起至2017年9月9日止，月租金2,300元，第三人可以转租、不可转让。合同另对其他相关事宜进行了约定。2015年5月份，第三人王力群张贴广告，欲将涉案房屋转租他人。2015年9月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告，租期自2016年1月1日起至2016年12月31日止，租金每月5,000元，押金5,000元，每三月一付，付租日期为到期日提前7天；被告未经原告同意不得擅自更改房屋结构，不得转租他人，不得在房屋内从事违法活动，否则后果自负，不得群租。合同签订后，被告支付了截止至2016年5月底的租金以及押金5,000元。之后，涉案房屋二、三两层的分隔被拆，房屋现为两层。2016年3月26日，原、被告及第三人一起协商涉案房屋的租赁事宜。第三人王力群(作为承租人、乙方)签署打印版《商铺租赁协议》一份，载明出租人(甲方)将本区泗泾镇横港路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方，租期3年，装修期1个月，正式租赁自2016年4月1日起至2019年3月30日止；第1、2、3年租金分别为5,000元/月、5,500元/月、6,800元/月。合同另对其他相关事宜进行了约定。出租方(甲方)落款处为空白。同日，原告、第三人签署手写版合同一份，合同载明：“合同，(一式两份，各执一份，单方涂改无效)，甲方张永华，乙方王力群，甲方张永华将三湘商业广场18弄208弄[“208”手写涂改为“88(笔误)”]231室租借给乙方，租期三年，第一年5000元/月，第二年5500元/月，第三年6800元/月，第一年每四月一付，后续每六个月一付，押金为5000元，违约则赔守约方2万元(20,000元)。此为约定，租期2016年4月1日至2019年3月30日。甲方违约，需退乙方全额定金5000元，并赔偿乙方违约金，乙方对房屋可转租与转让，甲方已征询该商铺房产证所有权利人意见并获得授权，作为代表签此协议。乙方可对房屋装修。”自“甲方违约”起至条款结尾的文字行距明显小于之前的文字行距。对自“三湘商业广场”起至“赔守约方2万元(20,000元)”的内容，原、被告、第三人均无异议。原告认为，除上述无异议的内容，其余都是第三人王力群自行添加的；当时第三人表示该“208弄”房屋的合同是第三人与他人签订的合同的框架，若原告觉得可以就签字，原告签字之后第三人就帮原告介绍客人，当时原告觉得合同写的并非原告的房屋，觉得没有问题，就签字了；另外，除了原告之外有四个人，不谈好就不让原告走，原告为了脱身就签字了。第三人自认在合同条款写好后添加，所以行距紧凑，但否认系在原告签名之后添加的；合同房屋地址系第三人回去后发现合同房屋地址与第三人租赁地址不一致之后因笔误更改的。上述合同磋商过程中，被告亦在场。2016年3月27日11时30分，第三人向原告发送短信称：“基于231房屋租赁事宜，昨晚已达成三年租期2016年4月1日至2019年3月30日全部约定，并签订书面手写体合同，请按约定今日过来签署打印版合同，两版内容一致。并达成合意，房租尹吉新已交付，我们将进行店铺设计与装修。”。同日16时02分，第三人向原告发送短信询问是否过来签订合同。同日21时28分，被告向原告发送短信称：“转租客信息：房东今天严重失信失约，以后三年合同以2016年3月26日手写体合同为法律依据，如果房东再次(此)三年期间影响我们正常经营，需赔偿之前在我们合法租赁期段停水停电的10余天时间经营损失6万余元，如果今后再发生类似情况，以1万元每天损失计赔。律师告知函，我们下周寄送房东”同日21时53分，被告向原告发送短信称：“租客信息：当天我们与房东张永华、尹吉星(新)你们交流协商的录音、录象(像)材料均保留，所签署的手写体合同亦具有法律效力，下周我们正式启动运作与装修。”。原告回复尹吉新称，原告不同意转让，按合同办。2016年3月29日，第三人向原告发送短信称，被告与第三人已做对接，被告已将每月5,000元的房租付至2016年5月30日，押金5,000元，这些费用依据三方协商及手写体合同，被告已付部分转为第三人已付的定金5,000元及两个月租金10,000元;根据合同约定首年付四押一，第一期租期为2016年4月1日至2016年7月30日，故还须再付两个月租金10,000元，第三人马上支付，请原告两小时内注意查收。同日，第三人向原告转账支付了1万元。之后，第三人委托律师向原、被告发送《律师函》，言明致泗泾三湘广场18弄208号(“208”手写改为“88”)231室出租人张永华、原承租人尹吉新，就泗泾三湘广场18弄208号231室租赁事宜，张永华与第三人签订的合同合法有效，被告与第三人签订的租赁了合同已经解除。2016年4月2日，被告签署《租金、押金代扣、结算协议》，言明被告因退出三湘88号231室租赁事宜，自愿已支付给原告的租金(2016年4、5月份租金1万元)、押金5,000元算给新租客王力群，第三人可使用该两笔宽限个抵扣房东与其签署的新租赁协议的押金5,000元，以及2016年4、5月份两个月的租金。该2笔款项由第三人直接支付给被告，被告向第三人出具该两笔费用房东签收凭据，若房东抵赖，被告有义务客观陈述事实、出庭证实上述事实，同时被告明确写明其已签收上述租金1万元、押金5,000元。同日，被告与第三人签署《收条》一份，言明被告收到第三人支付的被告之前支付给原告的押金5800元，以及2016年4月1日至5月30日两个月房租1万元。被告将涉案房屋交由第三人实际占有、使用。诉讼中，2016年7月26日，第三人向原告转账支付2万元。审理中，原告提交其与案外人上海良益企业管理有限公司、张玲玲于2009年6月20日签订的《店铺委托经营管理合同》，拟证明2011年时涉案房屋租金是1万元/月，所以不可能和第三人签订每月租金为5,000元的租赁合同。被告对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。第三人认为合同约定的每月1万元系违约金标准而并非原告所称的租金标准，故对证明目的不予认可。审理中，被告提交《合同》一份，拟证明原告已与第三人签订房屋租赁合同。该证据审理中，第三人为证明其主张，提交了如下证据材料。1.照片，拟证明原告签字时合同上就有8行文字。被告对此没有异议。原告对此不予认可，认为其没有在照片载明的合同上签字。2.网页截图，拟证明涉案房屋月租金为3,000元。被告对此没有异议。原告对此不予认可，认为是网上信息是中介所发，原告不知情。3.通话记录，拟证明第三人多次与原告通话，就价格、租期达成了共识。原告对此不予认可，认为其从未使用过第三人所称的手机号码。被告对证据没有异议。以上事实，由房屋租赁合同、合同、租金押金代扣结算协议、手机截图、店铺委托经营管理合同、照片、商铺租赁协议、短信、银行明细、收条、商铺租赁合同、网页截图、通话记录、律师函以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点在于：原告与第三人是否签订了租赁合同将涉案房屋租赁给了第三人。本院认为，2016年3月26日原告签署了包含“将三湘商业广场18弄208弄231室租借给乙方，租期三年，第一年5,000元/月，第二年5,500元/月，第三年6,800元/月，第一年每四月一付，后续每六个月一付，押金为5,000元，违约则赔守约方2万元(20,000元)”的内容的合同，第三人对此合同落款签字，原、被告、三方对此均无异议，故原告与第三人已经就涉案房屋形成了房屋租赁合同法律关系。同时，签订该手写版合同时被告在场，亦未提异议，故原、被告间的租赁合同已经失去了继续履行的事实基础，应当然解除。故对原告解除之主张，本院予以支持，解除时间以诉状副本送达被告之日为准。因第三人系在2016年3月26日前已经占有涉案房屋，故原、被告之间的租赁费用应结算至2016年3月26日。现因被告与第三人已就被告退出租赁事宜自行结算，且被告明确表示不需要法院处理押金5,000元，本院予以确认。原、被告合同既已解除，原告已与第三人建立租赁关系，故其要求被告恢复原状、返还房屋、被告支付使用费、第三人返还房屋的诉请，均缺乏合同和法律依据，本院不予支持。原告主张“18弄208弄231室”并非原告的房屋，本院认为，虽然“横港路18弄208弄231室”并非原告的房屋地址，但该地址客观上并不存在，且2016年3月26日原、被告及第三人三方协商租赁事宜就是针对本区横港路XXX弄XXX号XXX室的房屋，故该日原告签订的手写版租赁合同的标的物系“横港路XXX弄XXX号XXX室”具有高度盖然性。另外，本院注意到，第三人于2016年3月26日独自签订的打印版《商铺租赁协议》、3月27日的《律师函》均将涉案房屋表述为“18弄208号231室”，故被告所称“18弄208弄231室”的地址错误系笔误具有合理性。原告主张不谈好不让原告走，其为了脱身才签字，被告、第三人对此均不予认可，原告亦未提供证据证明其签字是受胁迫所签，故对原告的相应主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告张永华与被告尹吉新于2015年9月13日签订的《房租合同》于2016年5月21日解除；二、驳回原告张永华的诉讼请求。案件受理费320元，由原告张永华负担240元(已付80元，余款160元于本判决生效之日起七日内交付本院)，被告尹吉新负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 张 孜人民陪审员 范幼芳人民陪审员 陆为明二〇一七年七月二十八日书 记 员 邵玲玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。