（2017）鲁01民终4122号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-08-24
案件名称
郭本燕与姚焕利等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭本燕,姚焕利,山东睿尔电梯有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终4122号上诉人（原审原告、反诉被告）：郭本燕，女，1974年6月9日出生，汉族，无业，住山东省临邑县。委托诉讼代理人：邹瑞，山东华剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：姚焕利，男，1987年12月5日出生，汉族，无业，住山东省滨州市。被上诉人（原审被告）：山东睿尔电梯有限公司，住所地济南市。法定代表人：柳宗芳，总经理。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张泽军，山东舜达律师事务所律师。上诉人郭本燕因与被上诉人姚焕利、山东睿尔电梯有限公司（以下简称睿尔电梯）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初5276号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。郭本燕上诉请求:1、撤销一审判决第三项、第五项，依法改判姚焕利按房屋租赁合同约定向郭本燕承担违约责任，并由姚焕利和睿尔电梯承担连带责任。2、本案一、二审诉讼费用均由姚焕利、睿尔电梯承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清，证据不足。1、睿尔电梯理应承担连带责任。郭本燕在济南市绿地普利中心商务综合楼有商铺一处即（16-31层）2412室。2015年5月份对外出租，后姚焕利找到郭本燕并陈述其公司要入驻绿地普利中心，需要租用房屋并用以办理工商注册登记，郭本燕认为系公司租用，租用期限较长且支付能力较高，故与姚焕利于2015年5月19日签订了房屋租赁合同，租赁期限为36个月，自2015年5月22日至2018年5月22日止。合同签订后，睿尔电梯在本案涉案房屋办理了工商登记，经查阅工商登记姚焕利为公司监事，系公司高层领导。但一审法院仅仅以合同具有相对性，睿尔电梯没有在房屋租赁合同中签字盖章为由予以否定其为合同一方当事人，系一审法院认定事实不清。郭本燕认为房屋租赁合同第一条载明甲方即郭本燕将其拥有的位于济南市绿地普利中心商务综合楼（16-31）2412室租给乙方即姚焕利使用，用途为办公。该处为高档商务办公写字楼，并非生活居民楼，租赁合同签订后睿尔电梯办理了工商登记并实际使用，并由公司一直缴纳物业费、采暖费、空调制冷费，在一审审判时郭本燕已提供睿尔电梯企业工商登记登记证明一份，上面载明姚焕利系睿尔电梯的监事，这一重要证据材料足以证明姚焕利系员工，故姚焕利签订房屋租赁合同的行为实质上是代表公司，并且公司也已实际享受该合同利益，但是对认定该事实的证据一审法院在审理过程中并未组织质证，也未对该证据材料作任何处理，而是简单的依合同相对性原则把睿尔电梯排除在合同当事人之外。在本案中，租赁合同签订时睿尔电梯还未注册在案，无签订合同主体资格，故只能借用员工姚焕利身份签订合同，本案应该从签订合同最终的实际目的进行认定，从该房屋租赁合同条款内容不难看出合同双方的真实意思，就是将涉案房屋作为办公场所，故，睿尔电梯不应被排除在合同当事人之外，其应当承担该合同的相关义务。2、关于在本案中姚焕利提出的反诉请求，即采暖费、空调制冷费及多支付的物业费，郭本燕认为上述房屋由睿尔电梯使用，虽然合同中仅约定物业费、水电费由承租方承担，但同时该合同明确政府有关部门征收的与房屋有关的费用由郭本燕承担，采暖费、空调制冷费系睿尔电梯实际使用中产生的费用，理应由其自行承担。多支付的物业费，郭本燕同意支付。二、关于支付违约金的事实认定不清、适用法律不当。一审法院判决姚焕利于判决生效之日起十日内支付郭本燕违约金，以27042.75元为基数，自2016年4月22日起至同年8月4日止，按照中国人民银行同期贷款利率130%的标准计算，与事实不符。且房屋租赁合同第三条第三项约定如乙方即姚焕利逾期支付租金，应向甲方交纳滞纳金，滞纳金按日计算，每日为月租金5%，逾期超过一个月的，如甲方即郭本燕有权解除本合同，收回房屋并处理该房屋内的所有物品，乙方即姚焕利应按实际居住天数向甲方即郭本燕支付租金并承担相应的损失赔偿责任及违约责任。第八条第三项约定若甲、方双方中一方违约，守约方有权终止合同，并要求违约方承担一个月房屋租金的赔偿责任。因本案租赁合同在实际履行中因姚焕利违约而无法履行，导致本案涉案房屋长时间内未租出，致使房屋闲置，且郭本燕系贷款购买，每月需支付14100元贷款，根据房屋租赁合同约定，本案涉案房屋每月租金为10817.1元，上诉损失为郭本燕的实际损失，该损失根据姚焕利日常生活经验，在签订合同时可以预见或应当预见，根据合同法第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第9条规定，姚焕利应按照合同约定承担违约责任。综上所述，一审法院认定事实不清、证据不足、适用法律错误，特向贵院提起上诉，请求法院依法支持郭本燕的上诉请求。姚焕利、睿尔电梯辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。另外，对于判决书载明的由睿尔电梯直接交纳的采暖费、空调制冷费及多支付的物业费，按租赁合同约定应当由郭本燕承担，一审以姚焕利主体不适格为由未予支持，对该费用姚焕利、睿尔电梯将会向法院另行主张。郭本燕向一审法院起诉请求：1、判决解除郭本燕与姚焕利签订的房屋租赁合同，支付拖欠的租金27042.75元、滞纳金56789.775元；2、判令姚焕利支付违约金10817.1元；3、睿尔电梯承担连带赔偿责任；4、诉讼费用由姚焕利、睿尔电梯承担。姚焕利向一审法院提出反诉请求：1、请求判令郭本燕向姚焕利支付违约金10320元；2、请求判令郭本燕向姚焕利返还押金30909元、采暖费4646.65元、空调制冷费2872.05元、物业费4280元；3、反诉费用由郭本燕负担。一审法院认定事实：2015年5月22日，郭本燕与姚焕利签订《房屋租赁合同》一份，约定郭本燕将其所有的位于济南市绿地普利中心商务综合楼（16-31层）2412室出租给姚焕利使用，租赁期限为36个月，自2015年5月22日起至2018年5月22日止。房屋租金为10302元/月，第二年递增百分之五，第三年按市场价值。租金按半年支付，提前30天支付下次租金。如逾期支付租金，应缴纳滞纳金，滞纳金按日计算，每日为月租金的5%，逾期支付超过一个月，郭本燕有权解除合同，收回房屋。如一方违约，守约方有权终止合同，并要求违约方承担一个月房屋租金的赔偿责任。合同同时约定，为保证合理并善意使用该房屋及其配套实施，应在签订本合同并交纳首期租金时支付押金30909元，租赁期满或本合同终止时，在验房且收回钥匙后，归还押金。合同签订后，姚焕利支付了一年的租金123624元及押金30909元。该房屋实际由睿尔电梯使用，睿尔电梯于2016年2月15日交纳采暖费4646.65元，于同年7月6日交纳7月1日至同年12月31日物业费6304.5元，于同年8月4日交纳空调制冷费2872.05元。睿尔电梯于2016年8月4日搬离涉案房屋，至睿尔电梯搬离时，姚焕利尚欠郭本燕房屋租金27042.75元未支付，郭本燕未退还姚焕利押金30909元。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人经协商一致，可以解除合同。本案中，郭本燕与姚焕利签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。后经双方协商一致，睿尔电梯于2016年8月4日搬离涉案房屋，自此郭本燕与姚焕利签订的房屋租赁合同解除。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。郭本燕要求姚焕利支付至2016年8月4日的房屋租金27042.75元及姚焕利要求郭本燕返还押金30909元的事实清楚，一审法院依法予以支持。关于违约责任。姚焕利逾期支付房屋租金，构成违约，应当承担相应违约责任；但合同中没有约定不开具发票构成违约，因此姚焕利要求郭本燕承担违约责任没有事实依据。关于违约金的计算标准。虽然双方在租赁合同中有明确约定，但该约定的计算标准过高，且郭本燕未能举证证明其受到的损失与所主张的违约金相当，一审法院根据合同的性质、损失的大小、当事人主观过错等因素，酌情将违约金计算标准调整为中国人民银行同期贷款利率130%的标准予以支持，以27042.75元为基数，自2016年4月22日起至租赁合同解除之日止，对于郭本燕主张的超出部分，一审法院依法不予支持。虽然睿尔电梯为涉案房屋的实际使用人，但根据合同相对性原则，郭本燕要求睿尔电梯承担连带责任没有法律依据，一审法院依法不予支持。同时，采暖费、空调制冷费及多支付的物业费系由睿尔电梯直接交纳，姚焕利主张该项权利没有事实依据，一审法院依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定判决：一、郭本燕与姚焕利于2015年5月22日签订的《房屋租赁合同》自2016年8月4日起解除；二、姚焕利于判决生效之日起十日内支付郭本燕至2016年8月4日的房屋租金27042.75元；三、姚焕利于判决生效之日起十日内支付郭本燕违约金，以27042.75元为基数，自2016年4月22日起至同年8月4日止，按照中国人民银行同期贷款利率130%的标准计算；四、郭本燕于判决生效之日起十日内返还姚焕利押金30909元；五、驳回郭本燕的其他诉讼请求；六、驳回姚焕利的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2170元，由郭本燕负担670元，姚焕利负担1500元；反诉费1175元，由姚焕利负担375元，郭本燕负担800元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对原审认定的事实予以确认。本院认为，虽然睿尔电梯为涉案房屋的实际使用人，但合同的签订双方为郭本燕和姚焕利，根据合同相对性原则，郭本燕要求睿尔电梯承担连带责任没有法律依据，一审法院不予支持并无不当。关于违约金的计算标准。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，虽然双方在租赁合同中对违约金有明确约定，但姚焕利认为该约定的计算标准过高，且郭本燕未能举证证明其受到的损失与所主张的违约金相当，根据合同的性质、损失的大小、当事人主观过错等因素，一审法院酌情将违约金计算标准调整为中国人民银行同期贷款利率130%的标准并无不当。综上所述，郭本燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3345元，由郭本燕负担。本判决为终审判决。审判长 王周江审判员 郭维敬审判员 陈 勇二〇一七年七月二十八日书记员 吴颖颖 来源：百度搜索“”