（2017）浙0521民初1115号

裁判日期: 2017-07-28

公开日期: 2017-09-29

案件名称

张亚明与涂真彪、涂真富所有权纠纷一审民事判决书

法院

德清县人民法院

所属地区

德清县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张亚明,涂真彪,涂真富

案由

所有权纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十五条，第十七条，第十九条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第三十九条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五条，第十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

浙江省德清县人民法院民事判决书（2017）浙0521民初1115号原告张亚明，女，汉族，1954年7月26日出生，住址浙江省德清县。委托代理人方卫兴，浙江宝象律师事务所律师。被告涂真彪，男，汉族，1956年2月15日出生，住址浙江省德清县。被告涂真富，男，汉族，1957年3月30日出生，住址浙江省德清县。委托代理人杜学新，浙江宪道律师事务所律师。原告张亚明与被告涂真彪、被告涂真富所有权纠纷一案，本院于2017年3月20日立案受理后，依法由审判员陶志林适用简易程序审理，因案件疑难复杂，2017年6月20日转普通程序审理，分别于2017年6月13日、7月28日二次公开开庭进行了审理。原告张亚明及其委托代理人方卫兴、被告涂真富及其委托代理人杜学新均到庭参加诉讼；被告涂真彪第一次开庭经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，第二次开庭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张亚明向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认坐落于德清县乾元镇公园路7-11号房屋（产权证编号为：德房权证乾元镇3字第××号、国有土地使用证号：德清国用2011第00219246号）的产权属于原告所有；2、请求判令被告涂真彪、涂真富立即协助原告张亚明办理上述房屋的产权过户手续。事实和理由：被告涂真彪与涂真富系兄弟关系。原告张亚明与被告涂真富系夫妻关系，于1998年7月24日登记结婚，在夫妻关系存续期间，即2006年3月购置位于德清县乾元镇公园路7-11号房屋一套（原门牌号：××组29户）。在该房屋购置过程中，因被告涂真富夫妻已享受过房改政策，故而被告涂真富在未告知原告，未征得原告同意的情况下，被告涂真富单方决定借用被告涂真彪之名（即被告涂真富之兄）办理购置手续。因被告涂真富原本就从事房产中介工作的，故在该房屋购置后诉争房屋的相关房产权证一直由被告涂真富保管，被告涂真富也一直隐瞒借名购置的事实。2006年下半年，原告与被告涂真富夫妻感情进一步恶化，在谈论夫妻协议离婚、夫妻共同财产分割的问题时，原告才得知诉争房产借名在被告涂真彪名下，原告故而要求被告涂真富负责处理上述房屋的过户手续，2006年9月14日，被告涂真富向原告交付了一份由被告“涂真彪”与原告签订的《房地产买卖契约》，并办妥了契税缴费手续，但迟迟不办理房产过户手续。2006年12月19日，原告张亚明与被告涂真富因夫妻感情不合而协议离婚，并将乾元镇公园路7-11号房屋作为夫妻共同财产分割归属原告张亚明所有。事后，在原告多次催促无果的情况下，原告依据该《房地产买卖契约》于2016年11月向德清县人民法院起诉，原告事后得知该《房地产买卖契约》中卖方涂真彪的实际署名是被告涂真富，而非被告涂真彪本人。另，上述诉争房屋自购置以来一直由原告经营使用或出租。被告涂真彪在本院工作人员送达文书时答辩陈述：1、公园路的公有住房买卖协议上的名字、公有住房申请表上的签字以及06年跟张亚明的买卖房屋协议上的签名都不是我签的（我不识字、不会写字），是老二（涂真富）签我的名字的；2、买公园路的房改房的钱我没有交的，实际是张亚明交的，涂真富是出了钱的，房子跟我无关的。在第二次庭审时陈述：1、公园路房屋是我的，房款也是我交的，具体金额不清楚了，是其兄弟（涂真富）去弄的，具体事宜不清楚；2、房屋被政府收购的事不清楚的，也没有拿到过钱，政府收购协议书中的签字也不清楚。被告涂真彪亦未提交相关证据。被告涂真富答辩：1、借名买房，既需要有出资的事实也需要有借名的约定，本案中原告提供的证据不足于证明原告或涂真富出资借名买房，与被告涂真彪之间也不能证明存在口头或书面的借名约定；2、本案诉争房改房的购买与被告涂真彪的身份不可分，如果不是基于涂真彪的职工身份和折抵工龄，诉争的房改房不可能以出售时的价格买到的；3、诉争房屋已被德清县乾元镇拆迁事务所收购，房屋大部分也已拆除，房屋已经灭失，不具有过户的基础和条件；4、被告涂真彪目前的身体状况与生理状况已经不足以让他对客观事实作出正确的反应与表达，在实际生活中经常有词不达意的表示，在诉讼中也出现先后矛盾的陈述，故被告涂真彪的陈述不应作为认定本案存在借名购买房改房的有效证据。为证明自己的主张，原告张亚明向本院提交了如下证据：1、德清县银港物业管理公司的证明、工商名称变更登记，拟证明被告涂真富借被告涂真彪的名义购买了公园路7-11号的房屋以及德清县银港装卸运输有限公司更名德清县银港物业管理有限公司的事实。被告涂真彪未质证，经被告涂真富质证，对该证据三性均有异议，提出该证据虽加盖了公章，但形式上属于证人证言，证人应当出庭接受质询以确定证明内容的真实性；而证人蔡某不是房改房办理时的经办人，对本案事实根本不知情；这份证明完全是应原告的要求，按照原告的意思出具了内容虚假的证明。经审查，该证据与证人田某1、蔡某的证人证言的内容中关于涂真富前来涂真彪单位办理涂真彪房改政策购房事宜的事实能相一致，符合有效证据的条件，本院予以认定，对该组证据证明借名买房的效力，本院将结合本案其他证据予以综合认定。2、德清县出售（换购）公有住房审批表、公有住房买卖协议书、浙江省私有房屋所有权登记申请书，拟证明借名购置公有房的所有申请相关手续由被告涂真富负责办理；德清县银港装卸运输有限公司系被告涂真彪所在单位的事实。被告涂真彪未质证，经被告涂真富质证，对该组证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为不能证明原告所主张的事实，手续确由被告涂真富帮忙办理，但涂真富的行为属于代理行为，并不能证明借名事实。经审查，该组证据能与本案其他证据形成证据链，符合有效证据的条件，本院予以认定。3、购房款支付凭证、银行取款凭证，拟证明购房款12682元系原告在夫妻存续期间支付的事实。被告涂真彪未质证，经被告涂真富质证，对购房款支付凭证三性无异议，但认为该证据能够证明房改房交款人为被告涂真彪，与被告涂真富和原告张亚明均无关；对银行取款凭证的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为与本案无关，不能证实原告主张。经审查，该组证据符合有效证据的条件，本院予认定。4、德清县出售公有住房房价计算书、湖州市进一步深化城镇住房制度改革实施意见、关于公布2003年出售公有住房价格及调整公有住房租金等有关事项的通知、关于城镇干部职工住宅暂行标准的通知，拟证明被借名人涂真彪作为一般职工按政策规定可享受工龄住房按8.2%折购置、可在65平方米标准内享受购置以及公园路7-11号公有住房按政策规定以最底现价210元每平方计价出售，并不再享受工龄住房补贴折扣优惠的事实的事实。被告涂真彪未质证，经被告涂真富质证，对该组证据的真实性、合法性无异议，但对证据的关联性提出异议，认为房改房与被告涂真彪身份具有密切关系，不能证明原告所要主张的事实。经审查，该组证据符合有效证据的条件，本院予认定，但对原告主张房改房的购置价格中被告涂真彪不再享受工龄住房补贴折扣优惠的观点，不予采信。5、房屋产权证、国有土地使用证、门牌证、不动产信息记录，拟证明诉争房屋的相关证照情况及进行借名涂真彪产权登记的事实。被告涂真彪未质证，经被告涂真富质证，对该组证据的真实性、合法性无异议，但对证据的关联性提出异议，认为不能证实原告的主张，只能证明被告涂真彪为房屋合法所有人。经审查，该组证据符合有效证据的条件，本院予认定，对诉争房屋的登记权属人和实际所有人问题，结合本案其他证据予以综合认定。6、房地产买卖契约、契证、二手房交易税票、税务机关代开统一发票、契税专用缴款书、契税纳税申报表、契证存根、印花税、房地产价格评估、德清县诚德房地产经纪事务所证明，拟证明被借名人涂真彪将房产回转到借名人张亚明名下的意思表示、该回转过户手续已经在履行过程中，并已经办理合同备案、契税、印花税缴纳等手续，被告涂真富当时为房产中介职员，房屋过户手续均由被告涂真富负责办理的事实。被告涂真彪未质证，经被告涂真富质证，对《房地产买卖契约》的三性均有异议，该《房地产买卖契约》是张亚明与涂真富夫妻存续期间，张亚明授意涂真富伪造的，目的是想骗涂真彪到房地产交易处进行房子过户，但因涂真彪不同意，张亚明当场撕碎了该份契约；对《房地产买卖契约》之外的其他证据的形式真实性无异议，但对内容真实性、关联性均有异议，认为这些证据产生的依据是假的《房地产买卖契约》办理出来的，因不是真实的买卖合同关系，故衍生的证据在内容上不具有真实性。经审查，该组证据用于证明原告张亚明与被告涂真富夫妻对诉争房屋曾办理过户而缴纳相关税费的合意，符合有效证据的条件，本院予认定。对被告涂真富提出假的《房地产买卖契约》是骗被告涂真彪办理诉争房屋的过户的观点，被告涂真富未能提交相关证据予以证据，不予采信，本院对该组证据的其他证明效力将结合本案其他证据予以综合认定。7、原告第一次起诉时被告涂真富的答辩状，拟证明房地产买卖契约中涂真彪的署名是被告涂真富代签的的事实。被告涂真彪虽未对该证据当庭质证，但在本院询问其相关事实时陈述关于《房地产买卖契约》中“涂真彪”的名字不是其签字，与涂真富的答辩状意见一致；经被告涂真富质证，对该组证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为《房地产买卖契约》中的“涂真彪”是张亚明叫涂真富冒签“涂真彪”的名字，而不是代签行为。经审查，该组证据用于证明《房地产买卖契约》中“涂真彪”系涂真富冒签，涂真彪不知情的证据效力，本院予以认定。8、结婚登记申请书、户口簿、离婚登记审查表、离婚协议。拟证明原告张亚明与被告涂真富原系夫妻关系，双方于1998年7月24日登记结婚，于2006年12月19日协议离婚、夫妻俩早在2003年就居住生活并落户在诉争房屋内（借名购房时间在2006年）、原告张亚明与被告涂真富在离婚协议中确认借名购买的诉争房屋为夫妻共同财产，并在离婚财产分割约定归属原告张亚明所有的事实。被告涂真彪未质证，经被告涂真富质证，对该组证据的真实性、合法性无异议，但对证据的关联性有异议，认为该证据不能证明原告所要主张的事实。经审查，该组证据符合有效证据的条件，本院予以认定。9、涂真富向张亚明出具证明（乾元镇拆迁事务所盖章）、张亚明与涂真富签订的协议书（乾元镇拆迁事务所盖章）、涂真富出具的收条、涂真富出具的承诺书。拟证明诉争房屋实际所有人为原告张亚明，同时房屋回购款归原告所有；张亚明与涂真富协商诉争房屋由被告涂真富负责办理过户至原告名下的相关手续，并由原告支付人民币10000元（先支付2000元），待所有过户手续办理完毕再行支付涂真富8000元的事实。被告涂真彪未质证，经被告涂真富质证，对《证明》的三性均有异议，认为房屋收购协议的内容完全推翻证明的内容，且该房屋收购协议是在拆迁事务所工作人员和公证处公证员全某与的，如果该份证明的内容属实，拆迁事务所明知房屋产权有争议为何还与涂真彪签订收购协议；对《协议书》因原告不能提交原件不予质证；对《收条》的三性均有异议，认为收条是伪造的；对《承诺书》的真实性无异议，但当时涂真富是在乾元镇政府相关工作人员的劝说下签下该份承诺书的。经审查，该组证据用于证明原告对诉争房屋所有权发生争议的证据效力，本院予以认定。10、户口薄（同上）、个体工商户基本情况（来缘婚介所）、乾元镇直街社区居委会证明、租户欧阳琳（陈金元妻子）证明、110接警记录、处结备案单（案发地公园路7号古玩店）、租房协议（李萍）、水务公司水表清单（原公用水表，后装独立水表）、有线电视用户证、门牌证，拟证明原告与被告涂真富早在2003年就居住生活并落户在诉争房屋内；原告与涂真富搬入新居后，诉争房屋也一直由原告张亚明经营使用或出租，被告涂真彪从未对该房屋的实际产权及派生权益提出过任何异议，水表、有线电视、门牌证上登记的户名均为原告张亚明的事实。被告涂真彪未质证，经被告涂真富质证，对该组证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为不能证明原告所主张的事实，只能反映诉争房屋由原告占有、使用的事实，被告涂真富也从未否认，诉争房屋购置后是涂真彪交由涂真富使用的，后来房屋由原告使用涂真彪也未主张过。经审查，该组证据符合有效证据的条件，本院予以认定。11、个体工商户基本情况（同上）、房屋租赁合同、房产证复印件、德清县诚德房地产经纪事务所的证明，拟证明原告在诉争房屋内开办来缘婚介所时相关工商登记手续均由被告涂真富负责办理、被告涂真富提供工商登记的产权证明中，产权人为涂真富而非涂真彪、被告涂真富在借名购买诉争房屋及婚介所开办期间，为房产中介机构职员身份，相关购房手续均由被告涂真富办理，原告当时对操作细节确认不知情。被告涂真彪未质证，经被告涂真富质证，对证据《个体工商户基本情况》和《证明》的三性无异议，经审查，该二份证据符合有效证据的条件，本院予以认定。被告涂真富对证据《租赁合同》和《房产证复印件》的形式真实性无异议，但租赁合同和房产证复印件都是原告伪造的，同时可以看出张亚明在2006年8月份应该知道诉争房屋的购买人是涂真彪，与其起诉状所述内容矛盾。经审查，该组证据用于证明原告在诉争房屋开设德清县乾元镇来缘婚介所的证据效力，本院予以认定；对该组证据中的租赁合同、房产证复印件所证明的效力，不予认定，同时对原告诉称借名涂真彪买房之事不知情的说法，不予采信。12、照片二组，拟证明诉争房屋目前状况。被告涂真彪未质证，经被告涂真富质证，对该组证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为诉争房屋被乾元镇拆迁事务所收购，房屋也进行了拆除，房子灭失，本案诉请的要求过户的要求已无必要，也无基础。经审查，诉争房屋的权属经原告申请本院已依法查封，诉争房屋虽发生维修的事实，但维修后房屋的现状不足以证明权属发生变动，且二被告也未能提供相关证据证明诉争房屋已拆除或灭失的事实。该组证据符合有效证据的条件，本院予以认定，对其关联性将结合本案其他证据予以综合认定。13、证人田某2（系银港公司负责人）、蔡某（系银港公司书记）的证言，拟证明被告涂真富借用涂真彪名义购置诉争房屋公园路7-11号房产的案件事实。被告涂真彪未质证，经被告涂真富质证，对证人蔡某、田某1的证言三性均有异议，证人蔡某的证言内容是从田某1那里听来的，证人田某1的证言是听涂真富讲借名买房的事，二证人的证言不具有真实性。经审查，该组证据与书证德清县银港物业管理公司的证明中关于涂真富前来涂真彪单位办理涂真彪房改政策购房事宜的事实能相一致，符合有效证据的条件，本院予以认定，对其真实性将结合本案其他证据予以综合认定。为证明自己的主张，被告涂真富向本院提交了如下证据：14、张亚明与涂真富的德清县购买公有住房申请表、张亚明的德清县出售公有住房房价计算书，拟证明原告张亚明与涂真富已享受过房改政策、诉争房屋系涂真彪依据国家房改房政策而基于自身的工作、工龄合法取得，所有权无争议的事实。经原告质证，对该组证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为原告张亚明与涂真富夫妻已享受过房改政策是事实，但这一事实不影响本案的实际产权人及借名法律关系的确立。经审查，该组证据用于证明张亚明与涂真富已享受房改政策的证据效力，符合有效证据的条件，本院予以认定，但对被告涂真富、原告张亚明各自的其他观点，将结合本案其他证据予以综合认定。15、房屋收购协议并申请法院依法核实，拟证明诉争房屋已被政府收购并拆除的事实。经原告质证，对该组证据的三性均有异议，提出该房屋只是维修、改造并非拆除，标的物目前仍然存在；对协议书的真实性无异议，但对协议书的有效性、关联性有异议，认为本协议是由第三人陈雯签订的，存在效力问题，且该协议从性质上处于合同性质的债权债务关系，目前产权未发生转移，即使收购其合同权益亦应由原告概括承受。经审查，该组证据与原告张亚明提供的诉争房屋的现场照片不相符，对被告涂真富用于证明诉争房屋被收购后已拆除的证据效力，本院不予认定；对收购事实一节，本院在裁判理由中予以释明。16、应诉通知书、民事起诉状、民事裁定书，拟证明原告在（2016）浙0521民初4542号案件中已经陈述原告与被告之间仅为房屋买卖合同关系，现在鉴于买卖关系不成立的情况下，又主张借名关系。根据禁止反言的原则，足以证实原告所谓之借名法律关系不存在。经原告质证，对该组证据的关联性有异议，认为该证据不能证明被告涂真富所要证明目的。经审查，该组证据不符合有效证据的条件，本院不予认定，对被告涂真富提出禁止性反言的原则，不予采信。民事诉讼当事人有权根据所依据的证据进行选择性诉讼，原告张亚明在上次诉讼和本次诉讼中依据的是不同的基础证据进行主张不同的法律关系诉讼请求。17、涂真富与张亚明签订的《房屋租赁合同》、公园路7-11号登记人为“涂真富”房屋所有权证、德清县诚德房地产经纪事务所的合伙企业登记基本情况。拟证明原告与被告涂真富利用自身开设房屋中介的便利，用虚假的房屋租赁合同，伪造的房屋所有权证取得房屋使用权的事实。经原告质证，对该组证据的内容有异议，并提出该组证据证明了诉争房屋一直由原告经营使用的事实，但伪造房产证复印件事宜系被告涂真富所为。经审查，对“合伙企业登记基本情况”证据所证明的效力，予以认定；对公园路7-11号房屋所有人伪造为“涂真富”的房产证复印件和该房屋出租给张亚明的“房屋租赁合同”，与本案其他证据不符，该组证据不符合有效证据的条件，本院不予认定。本案当庭口头宣判后，案外人德清县乾元镇拆迁事务所向案件本院承办人提交以下复印材料：1、德清县乾元镇拆迁事务所与涂真彪签订的《补充协议》一份；2、（2016）浙德证民字第1933号公证书一份；3、浙江省农村商业银行股份有限公司扣款通知书二份；4、支付凭单一份；5、领（借）据一份。经审阅，上述复印材料虽与本案相关联，但因未经法定程序提交和质证，且案外人意思表示自动收回复印件，故本院不再收集在案，不作证据审查、不作事实认定。根据上述已经认定的证据，并结合当事人的陈述，本院认定事实如下：诉争房屋座落于德清县乾元镇公园路7-11号，房屋建筑面积为60.39平方米。该房屋原地址为德清县城关镇公园路26.33号，后更名为德清县乾元镇公园路7-11号。原门牌号为××组29户，后更名为××组29户。该房屋在2006年3月登记所有权人为涂真彪，房屋所有权证号为乾元证号3-00006212，土地使用权证书德国用（2006）字第00215299号。2010年12月15日以权属证书遗失为由申请补证，并于2011年1月18日补发德房权证乾元镇3字第××号房屋所有权证、于2011年2月24日颁发了德清国用（2011）第00219246号国有土地使用证。2016年8月31日又以不动产权证书遗失为由申请补证，于2016年10月14日补发了浙（2016）德清县不动产权第0003426号的房屋不动产权证书。被告涂真彪系被告涂真富的哥哥，原系德清县银港装卸运输公司（2013年9月18日更名为德清县银港物业管理有限公司）职工。被告涂真富原系德清县第一建筑公司职工，2004年8月至2006年12月期间在德清县诚德房地产经纪事务所工作。原告张亚明原系德清县红旗丝厂职工，1998年7月24日与被告涂真富登记结婚，夫妻二人在1998年7月14日参加德清丝厂单位房改并享受了房改政策。2003年12月原告张亚明落户××组29户（公园路7-11号），2006年12月20日原告张亚明与被告涂真富协议离婚。诉争的公园路7-11号房屋原系德清县房产管理处公有住房，原系被告涂真富租住，原告张亚明与被告涂真富结婚前已在该房屋共同租住。1998年7月24日被告涂真富与原告张亚明结婚后，夫妻双方搬迁至德清丝厂宿舍单位房改房居住。事后，被告涂真富将诉争房屋用于开设自行车修理铺，直至2004年被告涂真富去德清县诚德房地产经纪事务所工作止。2003年德清县住房委员会办公室、德清县物价局实施了“德清县出售（换购）公有住房”政策，因涂真富、张亚明夫妻二人已享受过房改政策，而涂真彪尚未享受过房改政策事宜，故被告涂真富出面到被告涂真彪单位德清县银港装卸运输公司于2005年11月30日办理被告涂真彪未参加过房改的证明，用于借涂真彪名义购置房改房。事后，被告涂真富、原告张亚明夫妻借涂真彪能享受房改政策的资格进行买房于2006年3月至7月期间出资12682元购买了乾元镇公园路7-11号的房屋，并以被借名人涂真彪的名义进行办理房产权证手续。在该房屋购置过程中，因被告涂真富原本从事房地产中介工作，故办理该房屋购置的相关手续均由涂真富操作，被告涂真彪未参与也未办理过委托涂真富代理买房的手续。事后，原告张亚明于2006年6月在公园路7-11号房屋内开设了“德清县乾元镇来缘婚介所”用于经营直至2010年5月止。2006年下半年，原告张亚明与被告涂真富夫妻关系恶化，双方在商议协议离婚过程中，对夫妻共同财产进行分割时，因诉争房屋登记在被告涂真彪名下，原告张亚明要求被告涂真富负责处理诉争房屋的产权过户手续（转户至原告名下），被告涂真富未提出异议，并于2006年9月14日、12月4日原告张亚明与被告涂真富夫妻以原告张亚明与被告“涂真彪”签订的《房地产买卖契约》一份，缴纳了房屋的契税、印花税、房产登记费办理过户，但事后迟迟未能完成房产的过户登记手续。2006年12月20日，原告张亚明与被告涂真富因夫妻感情不合而协议离婚，其中约定将乾元镇公园路7-11号房屋作为夫妻共同财产分割归属原告张亚明所有。离婚后，原告张亚明仍在园路7-11号房屋开设德清县乾元镇来缘婚介所直至2010年5月止。2010年5月后至2016年9月期间，原告张亚明将公园路7-11号房屋用于出租并收取租金。2016年8月，案外人德清县乾元镇拆迁事务所与被告涂真彪签订了《房屋收购协议》以人民币259677元收购了诉争的公园路7-11号房屋，《房屋收购协议》的落款甲方为德清县乾元镇拆迁事务盖章，委托代理人王伟忠签字，落款乙方为陈雯签字。事后，德清县乾元镇拆迁事务所对诉争房屋进行原地维修、改造，但房屋的登记权属未发生变动。期间，原告张亚明因诉争房屋的收购、维修、改造事宜与被告涂真彪、被告涂真富、德清县乾元镇拆迁事务所发生争议。2016年11月原告张亚明对诉争房屋的产权进行维权，原告张亚明持前述2006年9月14日的《房地产买卖契约》向德清县人民法院起诉，请求判令：1、原告张亚明与被告涂真彪签订的《房地产买卖契约》合法有效；2、并由被告涂真彪、涂真富协助原告张亚明办理德清县乾元镇公园路7-11号房屋的产权过户登记手续。诉讼中，被告涂真富答辩陈述该《房地产买卖契约》中的“涂真彪”名字系被告涂真富自认系冒签“涂真彪”名字而非涂真彪本人签字，故原告张亚明于2016年12月30日向本院提出申请撤回对被告涂真彪、涂真富的起诉，本院依法予以准许。2017年3月20日，原告张亚明再次以“借名购房”的合同之诉提出诉讼，请求判令德清县乾元镇公园路7-11号房屋归原告张亚明所有，被告涂真彪、涂真富协助原告张亚明办理上述房屋的产权过户手续，纠纷再次成诉。在二次诉讼期间，被告涂真富向原告张亚明出具收条一份、证明一份、与原告张亚明签订协议书一份，内容表明了乾元镇公园路7-11号房屋所有权人涂真彪，实际所有人张亚明，由涂真富负责办理有关转户手续，由张亚明支付涂真富10000元（先已支付2000元），且证明和协议书中还表述了“乾元镇收购房屋款支付给张亚明”。2017年5月11日、5月12日德清县乾元镇拆迁事务所分别在证明、协议书上予以盖章确认。事后，因诉争房屋的转户事宜未进行办理，原告张亚明于2017年5月11日在诉讼中申请法院对诉争房屋诉讼保全，本院于2017年6月2日依法查封了德清县乾元镇公园路7-11号不动产证书：浙（2016）德清县不动产权第0003426号的房产权属。又查明，诉争的公园路7-11号房屋在原告张亚明与被告涂真富于2006年12月20日协议离婚约定归原告张亚明所有后至2016年8月发生收购事宜止，该房屋一直由原告张亚明控制使用、出租经营并收取租金，被告涂真彪、涂真富一直未均提出过异议，同时，原告张亚明在控制、使用、出租诉争房屋的过程中以房东身份多次与邻居、承租户发生纠纷，并出现报警、社区调解等事宜，被告涂真富、被告涂真彪也均未提出过异议。且原告张亚明一直持有诉争房屋的出资购置凭证、门牌证、有线电视用户证、曾因办理过户事宜缴纳的税款凭证和2011年颁发的登记户名为涂真彪的房屋所有权证和国有土地使用证及诉争房屋的水表缴费清单。还查明，诉争房屋公园路7-11号在2006年房改购房时产权登记办理中存档的2005年11月30日的《德清县出售（换购）公有住房审批表》、2006年3月20日的《公有住房买卖协议书》、2006年6月30日的《浙江省私有房屋所有权登记申请书》以及2006年9月14日原告张亚明与被告“涂真彪”签订的《房地产买卖契约》中的“涂真彪”签名均非被告涂真彪本人签字，被告涂真彪陈述本人不识字、不会写字，且均不知情。本院认为，不动产权属证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，但其只具有“推定的证据效力”，不具有“绝对”的证据效力，即不动产权属证书记载的事项在无相反证据证明的情况下，应推定不动产权属证书记载的事项真实，但产权权属证书本身并不能直接决定实体法律关系即实际权利的状况，在该不动产物权不涉及善意第三人的情况下，当事人有相反证据证明其为真正的权利人时，即因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利，应探求双方真实意思表示来确认真正权利人，不能简单按照房屋产权证书上登记的产权人认定物权所有人，而应当根据当事人的举证，法院查明的事实确定物权所有人。故本案原告张亚明以“借名买房”的合同之诉提出请求，本院依法予以审查。“借名买房”是指实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人、借名人，被借名人为名义购房人或出名人。经审查，本案原告提供的证据足以证实原告张亚明及其配偶涂真富与被告涂真彪之间存在借名买房关系，且因原告张亚明与被告涂真富离婚约定诉争房屋归原告张亚明所有，该约定对双方具有法律约束力，故原告张亚明有权对诉争房屋请求确认权利。认定理由如下：1、从借名买房的原因和动机看，其原因是涂真富、张亚明夫妻二人已享受房改政策，而涂真彪尚未享受房改政策事宜能购买公园路7-11号房屋；其动机是涂真富夫妻借其哥哥涂真彪的资格享受房改政策优惠，规避房改购房的政策，贪图利益，符合情理。2、从借名买房的合意看，被告涂真富、原告张亚明夫妻与被告涂真彪之间虽无书面借名合同，但从原告提供的书证德清县银港物业管理有限公司的证明、证人田某1、蔡某的证言和涂真彪在诉讼中对诉争房屋的出资购买事实作了前后矛盾的二次陈述、且对诉争房屋长期由张亚明、涂真富一方占有、使用、出租并持有房屋产权证书的情况看，表明双方之间确实存在“借名买房“”的意思表示，否则，被告涂真彪对公园路7-11号房屋在长达十年的时间里从未提出异议、放任管理且也从未持有房屋产权证书及其他相关证件、凭证，不符常理。同时，从张亚明与涂真富离婚时张亚明要求涂真富负责办理诉争房屋的过户而进行的缴纳税款凭证、双方协议离婚分割夫妻共同财产时约定将诉争房屋归属张亚明所有的内容看，均表明涂真富认可诉争房屋实际权利人系张亚明的意思表示，张亚明与涂真富之间的意思表示是一致的。且在2017年发生诉争房屋被德清县乾元镇拆迁事务所收购事宜，在德清县乾元镇拆迁事务所及涂真富、张亚明所在社区工作人员均参与了协调和处理时，张亚明要求涂真富办理诉争房屋转户手续时涂真富出具的收条、证明、签字的协议书中的内容也表明诉争房屋的实际所有人系张亚明，涂真富仍予以认可。而涂真富与涂真彪作为亲兄弟关系且兄弟关系并无交恶的情况下，如果诉争房屋不是“借名买房”的关系，涂真富首先应提出诉争房屋产权系涂真彪，不是夫妻共同财产，即使在其离婚时违背涂真富的内心意愿，涂真富也理应对登记在涂真彪名下的诉争房屋在离婚中归张亚明所有的事宜告知涂真彪，但事实上并未发生涂真彪对诉争房屋产权提出异议的争议，有悖常理。故涂真富、张亚明夫妻作为“借名买房”的借名人与被借名人涂真彪之间的“借名买房”口头合意存在。3、从购房款支付情况来看，原告张亚明持有交款人“涂真彪”的购房款发票和资金来源凭证主张购房款系其与涂真富婚姻存续期间由张亚明出资12680元购买。被告涂真彪在工作人员送达文书时陈述：公园路7-11号房款实际是张亚明交的，跟我没有关系的；而被告涂真彪在第二次庭审中主张房款由其支付，但具体不清楚房款金额，是涂真富去办的陈述。显示被告涂真彪在本次诉讼中对借名购房出资事实内心矛盾的心理状态，从而作出了肯定和否定的表述。但原告张亚明提供的证据效力明显强于被告涂真彪的陈述。4、从诉争房屋的居住、使用、控制情况看，诉争房屋无论在房改购房前还是房改购房后，被告涂真彪从未入住过。涂真富与张亚明离婚前，该房屋系涂真富开设自行车修理铺使用，自张亚明与涂真富离婚约定该房屋归张亚明所有以后，一直由张亚明经营支配、出租收取租金；水费缴纳、有线电视费用也一直由张亚明支付。同时，原告张亚明在控制、使用、出租诉争房屋的过程中以房东身份多次与邻居、承租户发生纠纷，并出现报警、社区调解等事宜，被告涂真富、被告涂真彪也均未提出过异议。5、从诉争房屋的相关证件、凭证的持有、保管情况看，诉争房屋的出资购置凭证、门牌证、有线电视用户证、曾因办理过户而缴纳的税款凭证，一直由原告持有，被告涂真彪从未持有并提出过异议。张亚明与涂真富离婚后，诉争房屋在2010年12月15日以权属证书遗失为由申请补证，2011年1月补发的登记人为涂真彪的房屋所有权证、国有土地使用证仍由原告张亚明持有，被告涂真彪、涂真富均未提出异议。上述事实和证据已构成了一个完整的锁链，表明诉争房屋的全部出资由原告张亚明及其配偶涂真富实际出资，且借名购房后诉争房屋由原告张亚明实际支配、使用长达十年之久，房屋产权证书及其他相关证件均由原告张亚明持有，被告涂真彪从未提出异议。故本案中原告张亚明及其配偶涂真富与被告涂真彪之间的借名买房关系成立。本案中，借名买房的房屋系借被告涂真彪名义参加房改政策购置的房改房。对于房改房，是指职工单位将公房以工资性货币分配方式出售给职工，职工以标准价或成本价购买，从而对购买的房屋享有部分产权或全部产权的住房，是国家或单位对职工的一种福利、补偿，而非政策性保障住房，没有违反《合同法》第52条及建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（1999年第69号令）第5条的情况下，借名买房合同应为有效。但该房屋在适用房改政策时体现了被告涂真彪按政策职工可享受的工龄住房补贴、优惠标准等国家对职工的福利、补偿政策，原告张亚明及其配偶涂真富出资12682元并非该房屋真实的实际出售价格。故对被告涂真富、涂真彪均提出该房屋中被告涂真彪存在工龄住房补贴贡献和价格政策优惠的观点，予以采信。原告张亚明、被告涂真富在作为诉争房屋的实际购房人，且原告张亚明根据离婚协议财产分割而取得房屋所有权的同时，应就诉争房屋购置时被告涂真彪付出的工龄住房补贴、价格政策优惠的贡献作出一定的补偿。本院参考第三方德清县乾元镇拆迁事务所在2016年8月对诉争房屋作出259677元的收购价格，在综合考量诉争房屋的价值积累及增值和被告涂真彪享受房改政策资格的工龄价格贡献和政策优惠价格贡献，酌情认定由原告张亚明补偿被告涂真彪人民币86559元（参照收购价格259677的三分之一计算）。关于诉争房屋在诉讼过程中的收购事实一节的释明。对被告涂真富向本院提交了的《房屋收购协议》复印件，本院依法核实后进行了审查，2016年8月，案外人甲方德清县乾元镇拆迁事务所与乙方涂真彪签订了《房屋收购协议》一份，甲方德清县乾元镇拆迁事务所对诉争的公园路7-11号房屋以人民币259677元的价格收购，协议落款：甲方盖章为德清县乾元镇拆迁事务所，委托代理人签名王伟忠，乙方签字为陈雯。庭审中本院进行查证，被告涂真富、涂真彪均否认已收到收购款。对该节事实，原告张亚明、被告涂真富、被告涂真彪均未提出诉争房屋诉讼主体的追加申请，案外人德清县乾元镇拆迁事务所也未提出参加诉讼的申请，因本节相关事实与本案不属同一法律关系，且不是必要的共同诉讼，不宜在本案中一并解决，本院在本案中不予处理，相关当事人可另行主张权利。关于被告涂真富提出被告涂真彪的身体状况和生理状况已经不足以让他对客观事实作出正确的反应与表达的意见，本院亦充分予以关注，本院综合考量、观察了被告涂真彪在本院工作人员送达文书时涂真彪的陈述行为、在第一次庭审未出庭后主动要求参加第二次庭审的行为和在庭审中的陈述行为，以及被告涂真彪在乾元镇拆迁事务所收购事宜中所作的民事处分行为，且在被告涂真彪本人及其相关亲属也未提出涂真彪民事行为能力的审查申请的情况下，本院确认被告涂真彪在本次诉讼中具有相应的民事诉讼主体资格。本案中，对原、被告双方与本院认定不一致的其他各观点，均不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十七条、第十九条，《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国婚姻法》第三十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、座落于浙江省德清县乾元镇公园路7-11号房屋（不动产权证书：浙（2016）德清县不动产权第0003426号）归原告张亚明所有。二、被告涂真彪、涂真富于本判决生效之日起三十日内协助原告张亚明办理上述房屋的产权变更登记手续，办理产权过户的全部费用由原告张亚明承担。三、原告张亚明补偿被告涂真彪人民币86559元，限于本判决生效后十日内支付。四、驳回原告张亚明的其他诉讼请求。如果被告未按本判决上述指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，保全费1820元，合计人民币7020元，由原告张亚明负担案件受理费2338元，由被告涂真彪负担案件受理费4682元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审　判　长　　陶志林人民陪审员　　俞琴峰人民陪审员　　叶永航二〇一七年七月二十八日代理书记员　　邵丹丹关注公众号“”