（2017）新40民终1281号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-08-19
案件名称
新疆伊犁名家房地产开发有限公司与杨虎、谢彩霞等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
新疆伊犁名家房地产开发有限公司,杨虎,谢彩霞,中国农业银行股份有限公司伊犁兵团支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院民 事 判 决 书（2017）新40民终1281号上诉人（原审被告）：新疆伊犁名家房地产开发有限公司。住所地：伊宁市合作区重庆路与山东路交汇处汉宾公园西侧旁。法定代表人：曾洪江，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱华，男，该公司职工。委托诉讼代理人：余川，新疆边塞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨虎，男，汉族，1966年7月8日生，住伊宁市。被上诉人（原审原告）：谢彩霞，女，汉族，1968年12月18日生，住伊宁市。委托诉讼代理人：温晓军，新疆任远律师事务所律师。原审被告：中国农业银行股份有限公司伊犁兵团支行。营业场所：伊宁市解放路320号。负责人：袁媛，该支行行长。上诉人新疆伊犁名家房地产开发有限公司（以下简称名家房产公司）因与被上诉人杨虎、谢彩霞、原审被告中国农业银行股份有限公司伊犁兵团支行（以下简称农行伊犁兵团支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服伊宁市人民法院（2017）新4002民初287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。名家房产公司上诉请求：1.撤销原判，驳回杨虎、谢彩霞的诉讼请求；一、二审案件受理费由杨虎、谢彩霞承担。事实与理由：1.其公司与杨虎、谢彩霞之间系商品房买卖合同关系，杨虎、谢彩霞与农行伊犁兵团支行之间系借款合同关系，一审不能在银行未提出独立诉讼请求的情况下，并案处理。其在借款合同中仅是保证人，杨虎、谢彩霞以担保借款合同的案由起诉，杨虎、谢彩霞与农行伊犁兵团支行之间存在返还借款的义务，其与农行伊犁兵团支行之间并不存在相互返还的义务，法院判决其返还农行伊犁兵团支行的款项超出诉讼请求，程序违法。杨虎、谢彩霞已经实现借款担保合同目的，不应再适用《最高人民法院关于商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定。2.其公司与杨虎、谢彩霞的房屋买卖合同关系已经解除，一审判决解除杨虎、谢彩霞与农行伊犁兵团支行之间的《个人购房担保借款合同》，要求其公司承担资金占用期间利息无法律依据。被上诉人杨虎、谢彩霞辩称,其与名家房产公司的商品房买卖合同已经法院判决解除。本案其将名家房产公司、农行伊犁兵团支行作为被告提起诉讼解决的是解除三方签订的《个人购房担保借款合同》，一审程序合法。名家房产公司至今没有履行义务，应当承担利息损失。原审被告农行伊犁兵团支行接到本院开庭传票后，虽有工作人员到庭，但至本院判决前农行伊犁兵团支行仍未补交到庭人员的委托代理手续，视为未答辩。杨虎、谢彩霞向一审法院起诉请求：判令1.解除其与农行伊犁兵团支行签订的《个人购房担保借款合同》；2.名家房产公司返还其已支付首付购房款140,386元和已支付给银行的按揭贷款本金21,175.22元（从2014年2月至2017年2月止）；3.名家房产公司返还农行伊犁兵团支行按揭贷款剩余本228824.8元；4.名家房产公司赔偿给农行伊犁兵团支行已交纳的按揭贷款利息47,521.28元（从2014年2月至2017年2月止，按银行已收取的按揭利息）及违约金；5.名家房产公司赔偿因违约给其造成占用资金期间的利息损失84,430.46元（140,386元的利息从2013年4月1日至2014年2月止和361,382元本金利息从2014年2月至2017年2月止，按银行按揭利息计算）；6.本案诉讼费用由名家房产公司、农行伊犁兵团支行承担。一审法院认定：2013年11月29日，杨虎、谢彩霞与名家房产公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：杨虎、谢彩霞购买名家房产公司开发的位于伊宁市经济合作区重庆路2199号的商品房一套，房屋总价款361,382元，杨虎、谢彩霞首付购房款140,386元，名家房产公司交房时间为2014年10月30日，逾期45日交房的，杨虎、谢彩霞有权选择解除合同的权利。2014年1月21日，杨虎、谢彩霞与农行伊犁兵团支行及名家房产公司签订了《个人购房担保借款合同》，约定杨虎、谢彩霞借款250,000元用于购买名家房产公司开发的商品房一套，借款期限为240个月。合同签订后，杨虎、谢彩霞按约定向名家房产公司支付了140,386元的购房首付款。农行伊犁兵团支行将杨虎、谢彩霞所借贷的250,000元按约定支付给名家房产公司，截止2017年2月止，杨虎、谢彩霞已支付银行贷款本金21,175.22元，利息47,521.28元，尚欠银行贷款228,824.8元未偿还。2013年12月31日杨虎、谢彩霞与名家房产公司签订了负二层储藏室使用权转让协议，双方约定，杨虎、谢彩霞以单价1,180元的价格购买名家房产公司开发的名家公馆2号楼负208室，建筑面积24.58平方米，总价29,004元。后因名家房产公司逾期交房，杨虎、谢彩霞诉至法院，伊宁市法院于2016年3月6日作出了（2016）新4002民初1081号民事判决书，判决解除双方之间的商品房买卖合同，因名家房产公司对判决不服，提起上诉，2016年11月16日，伊犁州分院作出了（2016）新40民终1703号民事判决书，维持了一审的判决结果。现杨虎、谢彩霞以其与农行伊犁兵团支行签订的个人住房借款合同是基于购买名家房产公司开发的商品房所需，由于该商品房买卖合同被解除，因此基于该商品房买卖合同而签订的《个人购房担保借款合同》已无继续履行的必要，诉至法院。一审法院认为：杨虎、谢彩霞与农行伊犁兵团支行经自愿协商所签订的《个人购房担保借款合同》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法有效，予以确认。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律法若干问题的解释》第24条规定：因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予以支持。本案由于杨虎、谢彩霞与名家房产公司所签订的商品房买卖合同被解除。因此杨虎、谢彩霞主张解除与农行伊犁兵团支行所签订的《个人购房担保借款合同》的请求，于法有据，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案，涉案商品房买卖合同解除后，名家房产公司理应按约定将杨虎、谢彩霞支付的房款返还，并赔偿因此所产生的损失。因此杨虎、谢彩霞要求名家房产公司返还已付购房首付款及已向农行伊犁兵团支行所还贷款本金，并赔偿首付款利息及已还贷款利息的诉讼请求，于法有据，予以支持。但首付款利息及已还贷款利息的计算不应当按全部贷款金额予以计算，这不符合本案的事实和法律规定，该资金占用期间的利息应为38,353元（140,386元的利息自2013年11月29日至2014年1月21日止；首付款＋已还借款本息209,082.5元自2014年2月至2017年2月，按照年息5.6%计算）。对于杨虎、谢彩霞主张名家房产公司支付按借款合同约定已向农行伊犁兵团支行偿还的银行贷款本金21,175.22元，利息47,521.28元的请求。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律法若干问题的解释》第25条的规定：商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此该款应当由名家房产公司予以返还，故杨虎、谢彩霞的该项诉讼请求，予以支持。对于杨虎、谢彩霞主张名家房产公司赔付其资金占用期间利息的请求。虽然双方合同中对资金占用费未进行约定，但名家房产公司实际占用资金的事实存在，由于名家房产公司的违约致使杨虎、谢彩霞无法实现其合同目的，其损失既是已付资金的利息，因此名家房产公司理应赔付杨虎、谢彩霞为此所造成的损失，即支付购房首付款140,386元及已还贷款本金21,175.22元，利息47,521.28元占用期间的利息，故对杨虎、谢彩霞的此项主张，予以支持。但杨虎、谢彩霞主张按全部贷款金额予以计算利息，不符合本案的事实和法律规定，该资金占用期间的利息应38,353元（140,386元的利息自2013年11月29日至2014年1月21日止；首付款＋已还借款本息209082.5元自2014年2月至2017年2月，按照年息5.6%计算）。对于杨虎、谢彩霞主张由名家房产公司直接向农行伊犁兵团支行返还担保贷款合同中约定的剩余贷款本金228,824.8元及利息的请求，依据借款合同的约定，杨虎、谢彩霞作为借款人应当返还农行伊犁兵团支行所发放的全部借款。但据查明的事实，导致《个人购房担保借款合同》解除是因杨虎、谢彩霞与名家房产公司签订的商品房买卖合同因名家房产公司的违约而解除，因此名家房产公司理应将收取的全部房款，包括通过按揭贷款支付的房款一并退还给杨虎、谢彩霞,但为了减少当事人的诉累便于审判，将杨虎、谢彩霞与名家房产公司、农行伊犁兵团支行之间的商品房买卖合同、借款合同合并审理，因此名家房产公司作为贷款的实际收取方，直接将购房贷款返还给银行，并直接向银行承兑购房人应承担的责任，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律法若干问题的解释》第25条的规定。故对杨虎、谢彩霞主张名家房产公司直接给付农行伊犁兵团支行剩余贷款本金228,824.8元及利息的请求，于法有据，予以支持。对于名家房产公司辩称，虽然商品房买卖合同已被解除，但杨虎、谢彩霞所购的商品房现仍在其名下无法变现，因此不能退还其购房款。因商品房是否变现，并不影响其退还借款及返还购房款的义务，因此对于名家房产公司的此项辩称意见，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，判决：一、解除杨虎、谢彩霞与中国农业银行股份有限公司伊犁兵团支行、新疆伊犁名家房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》；二、新疆伊犁名家房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内一次性返还杨虎、谢彩霞购房首付款140,386元；三、新疆伊犁名家房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内一次性返还杨虎、谢彩霞银行贷款本金21,175.22元，利息47,521.28元；四、新疆伊犁名家房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付杨虎、谢彩霞资金占用期间的利息损失38,353元；五、新疆伊犁名家房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司伊犁兵团支行偿还杨虎、谢彩霞自判决生效之日起就《个人购房担保借款合同》剩余贷款228,824.8元。案件受理费9,023元，减半收取4,512元，由杨虎、谢彩霞负担290元，新疆伊犁名家房地产开发有限公司负担4,222元。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，杨虎、谢彩霞提交2017年3月至6月其继续还本付息6,881.48元的网上银行电子回单,增加诉讼请求。就此诉请，本院组织各方当事人进行了调解，调解未果。本院认为，本案争议焦点是：一、一审法院判决由名家房产公司直接向农行伊犁兵团支行偿还杨虎、谢彩霞应当偿还的剩余贷款是否适当。二、一审判决名家房产公司承担资金占用期间的利息是否适当。关于争议焦点一。名家房产公司上诉主张其公司不应直接向农行伊犁兵团支行偿还杨虎、谢彩霞应当偿还的剩余贷款。本院认为，在买受人杨虎、谢彩霞提出解除商品房买卖合同及购房担保借款合同中，一审基于商品房买卖合同与担保借款合同的主观和客观关联性，本着诉讼便利和效率，从风险控制及享有收益等方面考虑，判决由出卖人名家房产公司直接清偿买受人杨虎、谢彩霞未归还的农行伊犁兵团支行贷款及利息，实现风险与收益平衡的公平原则并无不当，本院对名家房产公司该上诉主张不予支持。关于争议焦点二。名家房产公司上诉主张其公司不应承担资金占用期间的利息损失。本院认为，由于名家房产公司的违约行为，导致名家房产公司与杨虎、谢彩霞之间的《商品房买卖合同》解除，名家房产公司至今实际占有、使用杨虎、谢彩霞的购房资金，杨虎、谢彩霞并未实际占有房屋，尚未获得任何利益，一审判决名家房产公司承担资金占用期间的利息并无不当，本院对名家房产公司该上诉主张不予支持。综上所述，名家房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,444元，由新疆伊犁名家房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄壮锦审判员 芦梦璇审判员 杨峻峰二〇一七年七月二十八日书记员 雷昕倩 来源：百度搜索“”