（2017）川0116民初2925号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-12-23
案件名称
彭国琼与四川美盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
成都市双流区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
彭国琼,四川美盛房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0116民初2925号原告：彭国琼，女，1962年9月5日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。被告:四川美盛��地产开发有限公司，住所地四川省成都市武侯区。法定代表人：刘展春。原告彭国琼与被告四川美盛房地产开发有限公司（以下简称“美盛公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭国琼到庭参加诉讼，被告美盛公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告彭国琼向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房屋不动产权证书；2、判令被告支付逾期办理房屋不动产权证的违约金（截至起诉之日2017年3月27日，暂定金额为24883.57元）。事实和理由：原告于2011年7月16日与被告签订了《商品房买卖合同》及其补充协议，约定原告购买被告开发建成的双流区住房一套，被告于2013年4月30日前将房屋交付入住，于2013年8月26日被告向原告交付了涉诉房屋。但时至今日，被告一直拖延办理房屋所有权证书。被告已逾期为原告办理房屋所有权证书，为维护原告合法权益，特起诉至法院。被告美盛公司未答辩，也未提交证据。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2011年7月16日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于双流区房屋，房屋总价为485060元。合同约定被告于2013年4月30日前交付房屋，原告委托被告代交专项维修基金、契税、物业服务费用、供暖费、办理房屋权属登记所需的相关费用；还约定被告应当在2014年4月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的原因未能在约定期限内取得的，被告应当自逾期之次日起至实际取得权属之日止，每日按全部已付款的万分之0.5向原告支付违约金，于实际取得权属证明之日起30日内支付。合同还约定，原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因被告责任，原告未能在房屋交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，被告向原告支付全部已付房款千分之二的违约金。补充协议约定，在所有房屋分户产权证书办理完毕后的一年内，被告协助原告办理分户国有土地使用权证书，如因被告原因未能在约定时限内为原告办理完毕，则每逾期一日，向原告支付已付房款的万分之0.5的违约金，于办理完权属证书之日起15日内支付给原告。另查明，合同签订后，原告向被告支付购房款。2013年8月27日，被告向原告交付房屋，原告向被告支付契税、专项维修资金、住宅分户产权费、国土登记费。时至一审辩论终结时，被告未向成都市双流区房产管理局提交原告的办证���请资料。同时查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日生效；2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记义务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记薄证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。以上事实，有原告陈述、原告提供的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、代收代缴收据、购房款收据等证据在卷佐证，本院予以采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双���在合同履行过程中因办理不动产权证书等问题而引发本案诉讼。本案的争议焦点为：1、被告美盛公司是否应当协助原告办理涉案房屋的不动产权证书；2、原告诉请的违约金请求是否成立。本院根据所查明的事实，综合评判如下：（一）关于被告美盛公司是否应当协助原告办理涉案房屋的不动产权证书的问题。本院认为，原告已向被告交清了契税及办证所需的全部资料，完成了其办理房屋所有权证书的相关义务，根据合同约定，被告应在约定时间内即2014年8月26日前向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记。虽然目前案涉房屋所在楼栋的初始登记尚未办理，但办理商品房所在楼栋初始登记系房产开发商销售商品房必须完成的工作，亦是被告协助原告办理房屋权属证书的协助义务的内容之一，故被告未按约定期限为原告办理房屋所有权证，已构成违约，应承担违约责任。因目前国家关于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一的新政策的出台，被告先行协助原告办理房屋所有权证书，在之后一年内再协助原告办理分户国有土地使用权证书的约定已在事实和法律上不能实现。按照双方约定，被告协助原告办理分户国有土地使用权证书的期限尚未届满，但被告至今未能协助原告办理房屋所有权证书是导致其分户国有土地使用权证书约定的办理时间尚未届满的原因，由于双方约定的被告协助原告办理房屋所有权证书的时间早已届满，为避免因被告未按约定办理房屋所有权证书的行为导致原告取得不动产权证书处于不确定状态，故对原告要求被告协助其办理案涉房屋的不动产权证书本院予以支持。（二）关于原告诉请的违约金请求是否成立的问题。虽然原告在诉请中载明其主张的是不动产权证书的违约金，但结合其陈述，其实际主张的是房屋所有权证书的违约金。被告至今未能取得房屋权属证书，其逾期办理房屋权属证书的事实清楚，按照合同约定，被告应承担相应违约责任。本院认为，原告于2013年8月27日履行完毕协议所约定的全部义务，故违约金应当从2014年8月26日开始计算。由于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一政策的出台，成都市双流区房地产管理交易中心于2016年10月30日停止办理房屋所有权证书，只能进行不动产统一登记，在该时间之后被告已经无法协助原告办理房屋所有权证书，故被告在2016年10月30日之后不应承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。《商品房买卖合同》虽约定迟延办证被告需按日向原告支付已付款万分之0.5的违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而原告并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为2587元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告四川美盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内协助原告彭国琼到不动产权登记部门办理位于四川省成都市双流区房屋的不动产权证；二、被告四川美盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告彭国琼支付违约金2587元；三、驳回原告彭国琼的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费422元，由被告四川美盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 邱盛林人民陪审员 彭 刚人民陪审员 冷 静二〇一七年七月二十八日法官 助理 王 静书 记 员 冯子豪 百度搜索“”