（2017）鲁0921民初1581号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-08-23
案件名称
泰安亿丰置业有限公司与满某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
宁阳县人民法院
所属地区
宁阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
泰安亿丰置业有限公司,满某某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第四十一条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百五十九条，第一百六十一条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
山东省宁阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0921民初1581号原告：泰安亿丰置业有限公司，住山东省宁阳县。统一社会信用代码：91370921059006431T。法定代表人：张世强，职务总经理。委托诉讼代理人：王桂平，男，泰安亿丰置业有限公司职工。被告：满某某，男，1990年7月14日出生，汉族，住宁阳县。委托诉讼代理人：徐伟业（系被告满某某伯父），男，1966年11月18日出生，汉族，住宁阳县。原告泰安亿丰置业有限公司（以下简称亿丰公司）与被告满某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告亿丰公司的委托诉讼代理人王桂平，被告满某某的委托诉讼代理人徐伟业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿丰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告欠款515236元及逾期违约金94350元，共计609586元；2.由被告承担本案的诉讼费、律师费用。事实和理由：2016年3月31日，被告从原告处购买宁阳县亿丰时代广场C7-20，C7-21号商铺两套，并签订《商品房预售合同》。合同第六条约定被告需按期缴纳房款；第七条约定逾期超过叁拾日后，继续履行合同，自约定的应付款期限届满之次日起至实际交付应付款之日止，被告应按日计算向原告支付逾期应付款的万分之五的违约金。经原告催告，但被告仍欠房款未还清，现请求判如所诉。被告满某某辩称，1.被告履行了合同，只是欠购房款；2.原告至今没有向原告出具合同；3.涉案房屋出现了质量问题。被告要求原告交付购房合同，出具房屋质量合格证、消防文件，并且与交房时间吻合；修复房屋。要求继续履行合同，不退房，原告不给办理房产证不应支付房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告向法庭提交了保证合同书一份，内容为：“本人满某某购买宁阳亿丰时代广场商铺C7-20，C7-21，2016年3月31号交定金贰万元，下月7号前再交定金贰万元，本年度六月底付清两套商铺全部首付伍拾壹万伍仟贰佰叁拾陆元。四月十六号前配合亿丰办理银行按揭。逾期不还首付亿丰没收我交的定金、亿丰该两套房按揭我还，泰安亿丰置业有限公司有权追究我的责任。保证人满长文、满某某2016年3月31日”。满长文系被告满某某之父。原告以此证明被告拖欠原告购房款并保证还款的事实。被告质证认为该保证合同书上的签字不是被告本人所签，其他内容没有异议。本院经审核认为被告虽不认可其签署的保证合同书，但认可保证合同书的内容，应认定保证合同书是真实的，应予采信。2.被告为证明房屋质量问题提交了照片六张，证明涉案房屋存在质量问题。原告质证认为照片中的墙不是承重墙，被告在房屋没有干透就装修，是被告自己造成的，有可能是装修材料的问题。经法庭释明，被告未在指定期限内提交书面签订申请。本院经审核认为被告提交的照片显示墙角有裂痕，但不能确定照片中的裂痕是否属于合同约定的建设工程质量缺陷，是否违反了工程建设强制性标准或合同的约定。因此对被告提交的证据不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2016年3月31日，原告与被告签订《亿丰时代广场购房合同确认单》，原告与被告的父亲满长文签订《商铺预定协议书》，确认：被告父子向原告交付定金，原告向被告父子销售商铺号为C7-20、C7-21商铺房屋。2016年4月6日，原告收取了被告定金20000元，2016年5月4日，原被告协商达成如下协议：因被告满某某资金不足，被告应当向原告支付的首付款以被告向原告借款的方式由被告向原告出具借据，然后原告向被告出具首付款收据到银行办理按揭贷款。当日，被告向原告出具内容为“今借泰安亿丰置业有限公司475236元”的《借条》一份和《借条承诺书》一份，《借条承诺书》主要内容：满某某购买原告C7-20、C7-21商铺，已支付定金4万元，总价款995236元，首付款515236元，因被告资金紧张，借原告475236元的首付款，承诺于2016年6月30日前还清，并以购买的商铺作为担保，如违约被告愿承担违约一切责任。2016年5月6日，原被告签订《商品房预售合同》，合同约定的主要内容如下：项目建设、商品房销售依据：有偿出让土地证号“宁国用（2015）第0**号”，建设工程规划许可证号“建字第3709211201500022号”，施工许可证号“16-05-02”，商品房预售许可证号“宁房宁预字第000404号”。买受人购买的商品房为：C7幢1-2层20室，房屋代码为68404及C7幢1-2层21室，房屋代码为68405。付款方式和期限：商品房总价金额人民币995236元，买受人于2016年5月4日交纳首付款515236元，余款48万元被告通过银行按揭贷款支付给原告。逾期付款责任：逾期超过叁拾日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之捌的违约金。交付期限及交付条件：出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：1.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；2.该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案证明；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等。面积确认：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示具有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。商品房质量部分约定：出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务。产权登记：（一）出卖人应当在商品房交付使用后90内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意买受人不退房，从商品房交付使用三百六十五个工作日起，出卖人按银行活期存款利率支付利息，直到报备为止；如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。（二）申请登记方式商品房交付使用后，双方同意出卖人向登记机关申请办理房屋所有权转移登记，相关费用按照国家有关规定各自缴纳。合同同时约定该合同一式三份，出卖人、买受人及银行抵押各一份；因被告未交清房款，原告未将应当被告持有的书面合同交付被告。房屋依约交付后，被告装修后自己经营西餐厅。截至原告起诉之日，被告未按约定和承诺向原告支付剩余的首付款。庭审中，原被告均表示愿意继续履行合同。另查明，原告未提交关于主张律师费的证据。本院认为，原、被告签订《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，原告取得了建设工程的规划许可并取得销售商品房的许可，且合同内容不违反法律法规的强制性规定，双方合同关系依法成立并生效，各方应依约履行。被告在支付4万元定金后因资金不足，以向原告借款的形式支付购房首付款，但未按借款时的约定归还借款已构成违约，原告据此诉请要求被告归还欠款的请求，符合法律规定，本院予以支持。原告当庭递交由被告出具的《借条》及《借条保证书》相互印证，可以证明被告欠付的购房首付款数额为475236元，原告诉请要求被告支付购房款515236元没有事实依据，应当以被告出具借条载明的数额为准，超出部分依法不予支持。关于原告主张的违约金，本院认为依法不应予以支持。其理由如下：第一，购房首付款应当在签署购房合同时交纳，但原被告协议以被告向原告借款的方式交纳购房首付款，原被告这样做的目的是向银行套取资金，该行为应当受否定性评价的同时也应当视为原被告协议将购房款转化为借款，而《商品房预售合同》约定的交纳购房首付款的义务视为已经履行，原告再依据《商品房预售合同》向被告主张违约金，理由不充分。第二，从《商品房预售合同》约定的内容和合同实际履行情况来看，一是原告在向被告交付房屋时并没有依照约定向原告出示商品房面积实测技术报告书、商品房规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案证明，二是截止法庭辩论终结，原告也没有按照约定为被告办理产权转移登记，即原告未全面履行合同。第三，原被告签订的《商品房预售合同》为原告提供的格式条款合同，该格式条款合同本来就剥脱了被告充分磋商合同条款处分自己权益的机会，而时至今日原告未将被告应持有的书面合同交付被告，使被告进一步丧失了充分了解合同内容知情的权利。综上，原告要求被告支付违约金94350元的诉请，依法不予支持。被告出具的《借条》及《借条保证书》中承诺于2016年6月30日前归还购房首付款，被告未按承诺的期限还款，原告主张违约金的数额，在被告逾期还款占用该房款期间的利息数额范围内，依法应当予以支持。该利息的计算，本院酌定参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定的年利率6%计算。被告辩称原告交付的房屋存在质量问题，但未提交有效证据予以证实，在本院指定的期限内也未递交质量鉴定申请，本院不予采信。《商品房预售合同》并没有约定原告不能为被告办理房屋产权登记，被告享有不支付房款的抗辩权，被告依原告未办理产权登记不支付房款的主张不能成立，被告可根据合同约定另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十七条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告满某某支付原告泰安亿丰置业有限公司购房欠款475236元，于本判决生效后七日内经本院付清。二、被告满某某支付原告泰安亿丰置业有限公司逾期还款违约金（以475236元为基数，自2016年7月1日起按照年利率6%计算至本判决确定的金钱债务履行之日），于本判决生效后七日内经本院付清。三、驳回原告泰安亿丰置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4948元，由原告泰安亿丰置业有限公司负担948元，被告满某某负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员 刘 振二〇一七年七月二十八日书记员 胡琛琛 来源：百度搜索“”