（2017）豫1502民初1006号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-12-16
案件名称
潘蓬与周纪（继）昌、张华合同纠纷一审民事判决书
法院
信阳市浉河区人民法院
所属地区
信阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
潘蓬,周纪（继）昌,张华
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第二条第一款，第八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第六十五条
全文
河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1502民初1006号原告潘蓬，男，1984年2月9日生，汉族，住信阳市浉河区。委托代理人潘必申，男，1951年10月12日生，汉族，住址同上，系原告潘蓬父亲。委托代理人王威，信阳市法律服务所法律工作者。被告周纪（继）昌，男，1967年8月26日生，汉族，住信阳市浉河区。被告张华，女，1968年4月18日生，汉族，住址同上，系被告周纪（继）昌妻子。二被告共同委托代理人王少华，河南以德律师事务所律师。原告潘蓬（以下简称原告）诉被告周纪昌、张华合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人潘必申、王威，被告周纪昌、张华及其共同委托代理人王少华到庭参加了诉讼，本案现己审理终结。原告诉称：1994年原告为孩子上学方便，在大庙畈街北头××于山沿组的废塘上临街建房两间二层一套。2012年春，因该废塘一直闲置荒芜，原告便与山沿组商量，在房后废塘内再建两间小房，山沿组的意见是要租用就出让整个废塘，单独小块不出让。在该组全体村民会议上，经过竞价，原告以5万元取得整个废塘的全部使用权，并签有协议。在签订协议后，被告周纪昌便搅和进来，要与原告共同使用该废塘，又不愿意公开出面。被告周纪昌与原告口头商量，废塘东边距收购部围墙10米，从北至南范围内由他使用，10米以西从北至南范围内由原告使用。在与村民组签订协议时，被告一直坚持他的意见，只注明10米以西的范围，结果在协议中写成原告接受转让的范围是距收购部围墙10米以西,从北到南的半个废塘，但至今山沿村民组一致确认转让的实际是围墙外整个废塘。当时原告并不知被告周纪昌要如此签订协议，其中有诈。原告与山沿村民组签订废塘转让协议后，被告周纪昌便扒开收购部西边围墙，拉砂把整个废塘全部填平。当年秋，原告要外出打工，被告周纪昌趁机要原告把废塘全部让给他，双方达成转让意向后，被告周纪昌单方列出一张转让结算清单要原告签字，原告签字时只看清上面的结算数额，未注意下边内容，而这份转让清单被告周纪昌单方持有未给原告。2015年春，原告打算在房后废塘内建两间小房，便向乡土地所申请办理用地手续，交款后土地所答复说以后统一开大票，原告等了很长时间见审批手续一时办不下来，便把小房建起，被告周纪昌于是出面干预，不许原告后墙开门、开窗子，而后立即抵住原告后墙，打起两间屋地基准备建房，不让原告出水，被告周纪昌又用多捆木棒堵住原告后门并堵死出水管，致使原告厨房渗水不能使用，原告于是提起侵权诉讼。在诉讼过程中，被告周纪昌出示“转让清账”后原告才知道接受转让人是被告张华而不是被告周纪昌。被告张华户籍系城镇居民，依据法律法规，城镇居民不得在农村买卖土地，因此原告与被告张华签订的土地转让协议应依法认定无效。被告在转让清账中载明原告应支付被告张华97540元，而被告张华夫妇欠原告本息共30000元，二被告把废塘划块转让给周治良、杜小五、冯学良三家，得地皮款75000元，二被告实际应返还原告105000元。被告周纪昌扒开围墙填平废塘后，在南头扎下围栏，在塘内堆积许多杂物，占据了整个废塘。原告在废塘转让的整个过程中，一直与被告周纪昌联系，并不知其妻参与其中，信阳市浉河区法院（2016）豫1502民初2878号裁定书以本案所列被告周纪昌不适格为由，裁定驳回原告对被告周纪昌的起诉。为此原告重新起诉，要求判令：1、原告与被告张华所签土地转让协议无效，协议终止后双方互不欠债务。2、判令二被告恢复废塘原状，清除其堆积在废塘内的杂物及一切障碍，将拆掉的收购部围墙缺口砌好，以免再发生其他纠纷。3、诉讼费由二被告承担。被告周纪昌、张华共同辩称：一、原告诉称被告张华户籍系城镇居民，依法不得在农村买卖土地，合同无效，理由不成立。1、宅基地作为与房屋不可分割的组成部分，是指专门用于建造房屋（住宅）为目的的那部分土地。也就是说，宅基地是指建了房屋、建过房屋或决定用于建造房屋的土地，且根据我国农民的长期生活习惯，农村居民宅基地一般只包括居住生活用地，如住房、厨房、厕所用地，也就是一家一房的农民居住生活的庭院用地。国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。2004年11月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》又进一步规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。本案中的废塘在原告与被告张华签订转让协议时明确其用途为木材加工，不是为了建住宅。因此，不能适用城镇居民购买宅基地的相关法律规定。2、根据《土地管理法》规定，乡镇企业可以使用农民集体所有土地。农民投资，在乡镇办企业、在农村办企业属于乡镇企业。其包括农业、工业、交通运输业、建筑业以及商业、饮食、服务、修理等企业。所以，根据《土地管理法》的规定可以使用农民集体所有土地。因此，原告诉称被告张华户籍系城镇居民，依法不得在农村买卖土地，合同无效，理由不成立。至于被告张华合同签订后于2016年3月4日将该地部分地块分割给同村的周治良、杜志勇、冯建国三人，也是因原告阻挠被告建厂房，后因资金链断裂才导致二被告做出以上无奈之举。如果该行为违法，则应该有政府相关部门进行制裁，与原告认为的合同无效毫无关系。二、原告诉求恢复废塘原状，不符合法理。首先该转让合同是有效的，其次二被告本身在该废塘也建有房屋且己入住，如恢复原状对其也不利。再者二被告在经营四年加工林木业后，因原告阻挠不让二被告建厂房造成二被告资金链断裂，无奈将该土块分割给同村的周治良、杜志勇、冯建国三人，但剩余部分仍用作林木加工。现该三人己在该地块建有房屋并己入住。以上充分说明原告诉求没有道理，也毫无实现的现实可能性。三、原告诉称转让协议的土地为供销社围墙外整个废塘，不是事实。第一，与李畈村的转让协议上明确写明转让的土地范围为供销社围墙十米以外的范围。第二，被告张华与原告所签转让协议也是李畈村山沿村民组与原告协议的范围。第三，原告的诉请与国土管理部门土地权属登记的客观事实不符，浉河区谭家河供销社（大庙畈收购部）土地证及宗地图红线图都能充分证明被告张华与原告的协议内容不是供销社围墙为界，而是围墙以外的塘埂。虽然原告提供多个证人证言想以此证明是协议写错了，但这些证人所证实内容与原告与山沿组所签协议相互矛盾，与我方提供的证据证明力无法相提并论。综上，二被告请求人民法院查明事实，依法驳回原告诉讼请求。经审理查明：2012年2月14日，原告与浉河区谭家河乡李畈村山沿村民组签订一份转让协议，该协议约定李畈村山沿村民组将坐落在大庙畈收购部西围墙外废塘一座有偿转让给原告长期使用。转让废塘四址界线：东以围墙外十米为界，南以杜志勇与席培堂共山往东一直为界，西以邻街住户后沿滴水为界，北以周小勇后沿滴水为界。要求原告在收购部围墙外十米内保证留有一米水沟通道。该废塘做价50000元，付款方式为双方在该协议上签字后一次付清。在协议上李畈村山沿村民组大部分村民及原告在协议上签字，且河区谭家河乡李畈村村民委员会加盖印章。协议签订后原告与被告张华签订一份转让清账协议（李畈村山沿组废塘转让清单明系），该明细表表明：原告以李畈村山沿村民组所转让的废塘转让给被告张华承办加工厂，作价107540元，其中包含有原告垫付款20000元，利息10000元，共30000元，该款系被告张华所欠原告款。被告张华对该废塘卖了就随时付清，卖不了在二十四个月后付清，如原告要买后院应随市场价格购买。协议签订后，原告在此土地上建房一处（包括后院小房二间），二被告将废塘地皮部分卖给周治良、杜志勇、冯建国。周治良证明二被告收取以上三户地皮款每户按25000元收取，被告周纪昌于本院在（2016）豫1502民初2878号一案庭审中认可对三户出让地皮，每户按10000元收取，对原告没有收取任何费用。被告举证证明：2016年3月4日，被告周纪昌与冯建国、杜志勇所签协议表明被告周纪昌收取杜志勇、冯建国各户10000元。但原告在与村民组签订转让协议时向村民组交款20000元。二被告购买此废塘后用沙石对废塘进行填埋及做部分地基工程、安置水管等设施，双方认可被告张华共投资款77540元。2015年9月8日，原告父亲潘必申申请建房，在向乡土地所、城建所申请办理各种手续的申请上被告张华做为邻居在潘必申申请上签字。2012年9月19日被告周纪昌（周小四）向原告出具一欠条，其内容为：“今欠潘蓬买废塘垫付二万元现金、利息一万元，合计叁万元整，二十四个月付请”。因原告将此废塘部分地皮转让给被告张华时，约定如原告在后院建小房时，原告不再要求被告周纪昌清偿所欠款本金及利息。后原告在所建房后建有二间小房，被告在剩余地皮继续打地基建房，在二被告建房过程中，原告认为二被告所占用地皮未按原将废塘部分转让给被告张华时所约定协议上所述，认为原告与被告张华当初签订协议时被二被告所欺骗，阻止二被告施工，二被告则以木材等杂物堵住原告后门。2016年1月8日，原告父亲潘必申信访至河区谭家河乡人民政府，要求对被告周纪昌违背合同、侵占基地，并在侵占土地上建房的问题予以处理。经乡、村两级多次调解，双方未达成一致意见，原告同意走司法诉讼途径解决问题。2016年原告以周纪昌为被告起诉来院，2017年1月24日，本院以原告所诉以周纪昌为被告，该所列被告不完全适格为由，裁定驳回原告对被告周纪昌的起诉。本院认为，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。《中华人民共和国农村土地承包法》第十二条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包，己经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权”。原告虽通过山沿组大多数群众同意取得其该组废塘使用权，但原告无权无期限将该土地出让给他人，更不能改变土地用途。原告从李畈村山沿组取得该废塘土地使用权后,一次性将该土地使用权转让给被告张华（即原告将该土地使用权卖与被告张华），致使二被告将部分土地卖与其他农户，并己在该出卖土地上建上住房（包括原告），被告又在剩余土地上己打下建房地基。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。原告与二被告的行为己严重违背相关土地管理法规，故原告与被告张华所签订的转让协议应认定为无效协议。原告要求恢复原废塘原状、恢复供销社门市部围墙。对此原告诉讼请求，本院认为原告与被告张华所签转让协议违反法律、法规强制性规定，造成协议无效双方均有过错，且原告也在原废塘地址建有房屋，改变废塘原状，原、被告均有责任；原告要求二被告将所撤供销社收购部围墙恢复原状，因该围墙所有权归谭家河供销社所有，与原告无关，故原告以上二点诉讼请求，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第八条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：一、原告潘蓬与被告张华所签土地转让协议无效（转让清账协议）。二、驳回原告潘蓬其他诉讼请求。本案受理费100元，原告潘蓬与被告张华各自承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长 黄猛基审判员 刘家祥审判员 汤 勇二〇一七年七月二十八日书记员 胡少波 关注公众号“”