（2017）粤0785民初698号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-09-04
案件名称
广东碧桂园物业服务股份有限公司恩平分公司与陈基扬物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
恩平市人民法院
所属地区
恩平市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东碧桂园物业服务股份有限公司恩平分公司,陈基扬,李福群
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0785民初698号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司恩平分公司,住所地：恩平市平石街道办事处茶坑。统一社会信用代码：91440700671571306R。负责人：李长江。委托诉讼代理人:张洁梅，梁艳华，公司职员。被告：陈基扬，男，1953年8月19日出生，汉族，住佛山市禅城区，现住佛山市三水区。委托诉讼代理人：何焯雄，男，1959年2月24日出生，汉族，住广州市越秀区。第三人：李福群，女，1964年4月20日出生，汉族，住佛山市禅城区。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司恩平分公司（以下简称碧桂园公司）与被告陈基扬、第三人李福群物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托诉讼代理人张洁梅、梁艳华，被告陈基扬及其委托诉讼代理人何焯雄、第三人李福群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈基扬支付2012年4月至2017年3月期间的物业服务费8843.85元；2、判令被告陈基扬从应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2017年4月18日为人民币23123.04元；3、本案诉讼费用由被告陈基扬承担。事实和理由：被告购买了恩平市碧桂园房地产开发有限公司开发的位于恩平碧桂园香泉凤舞苑商铺8号。原、被告双方于2010年10月19日签订《恩平碧桂园前期物业服务协议》。合同约定由原告向被告提供物业管理服务，被告须按每月人民币149.67元向原告缴纳物业服务费。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2012年4月至2017年3月一直未支付物业服务费，欠款金额高达人民币8843.85元，原告多次向被告催收，被告均为无理拒绝缴纳。原告特提起诉讼。被告陈基扬答辩称，1、其实被告是一直没收到收楼通知书，原告提供的证据里的签名并不是被告所签的；2、原告有通知过收楼，当时房屋存在漏水情况，原告说维修好再通知被告收楼，但一直没有下文，直至被告将铺位卖给本案第三人时，原告还没通知被告收楼，从被告将铺位卖给本案第三人时，被告已经将责任全部交给本案第三人，缴纳物业管理费的义务应由第三人负担。之后被告就没有再关注过铺位交收情况，即使这样，被告也再没有收到过原告的正式收铺通知；3、原告所计算违约金的结果和计算方式与法律规定的不相符。第三人李福群述称，被告将涉案物业卖给第三人后，因房屋漏水问题，没有办理收楼手续，导致第三人一直都无法使用。《收楼通知书》与《催促缴费通知书》上没有业主的签名，是原告自行制作的。由于尚未收楼，原告要求承担物业服务费没有依据，更谈不上交违约金。本院经审理认定事实如下：被告在开发商恩平市碧桂园房地产开发有限公司购买了位于广东省××香××商铺××号。被告（甲方）于2010年10月19日与原告（乙方）签订《恩平碧桂园前期物业服务协议》，其中约定：“就甲方已购买的恩平市碧桂园香泉凤舞苑商铺8号交付后由乙方提供的物业提供管理服务事宜达成一致，选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务。甲方交纳的物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米3元计收。该物业的套内建筑面积为48.3平方米；该物业的公用分摊建筑面积为1.22平方米；合计该物业的房屋建筑面积为49.52平方米；甲方应按148.56元/月向乙方交纳物业服务费。约定面积如与房屋产权管理局的最终测绘面积有差异，以房屋产权管理局的最终测绘面积为准。甲方应于公历每月5日（因节假日或系统原因顺延）交纳上月物业服务费。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。”又查明：原告于2008年3月4日成立，经营范围包括从事物业管理相关的咨询服务、家具清洁机维修服务、绿化养护等。原告于2010年12月22日、2011年12月21日分别向被告发出《收楼通知书》及《催促收楼通知书》，被告均没有在业主签名确认一栏上签名。双方确认，恩平市碧桂园香泉凤舞苑商铺8号仍未交付给被告使用。2013年10月24日，被告与第三人签订了购房协议，将涉案商铺转让给第三人，但并未办理相关产权登记。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点：被告是否应向原告交纳物业服务费。根据双方签订的《恩平碧桂园前期物业服务协议》约定，原告作为物业管理企业，其职责是根据物业服务合同的约定，对小区内房屋建筑共用部位、共用设施和公共区域设施等的维修、养护和管理，维护小区内的环境卫生和相关秩序，而这一系列物业服务管理项目需在业主收楼后予以提供。双方确认，涉案商铺并未交付给被告使用。本院认为双方签订的《恩平碧桂园前期物业服务协议》应视为附条件的合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”之规定，当双方约定的条件成就时，合同方能生效。而该协议的附条件就是物业需交付使用后协议方能生效。因此，本院确认《恩平碧桂园前期物业服务协议》并未生效，协议上的权利与义务并未能约束双方。原告并未提供了相关的物业服务，因此被告也无须履行交纳物业服务费的义务。被告因涉案商铺未交付而拒付物业服务费的抗辩理据充足，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司恩平分公司的诉讼请求。本案受理费300元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司恩平分公司负担（原告已预交受理费300元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员 郝登荣二〇一七年七月二十八日书记员 谭颖怡 百度搜索“”