（2017）沪0112民初8641号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2018-02-28
案件名称
冯菁与应广良房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯菁,应广良
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第二百二十六条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初8641号原告：冯菁，女，1976年3月9日出生，汉族，户籍地安徽省黄山市，现住上海市徐汇区。被告：应广良，男，1972年3月8日出生，汉族，户籍地江苏省淮安市，现住上海市金山区。原告冯菁与被告应广良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯菁，被告应广良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯菁向本院提出诉讼请求：1.判令被告归还拖欠房租19,850元(具体构成2016年9月至2016年12月欠租3,500元，2017年1月至2017年3月欠租13,500元，2017年4月1日至4月19日欠租2,850元)及上述房租本金按照银行同期存款利息标准计算自判决生效之日起至被告实际给付之日止的利息，并要求没收押金4,500元；2.判令被告支付拖欠水电煤费942.6元；3.要求被告支付换锁费用320元。庭审中，原告表示放弃诉请1中对房租利息的主张。事实与理由：2015年3月14日，原告将上海市闵行区春都路88弄广润苑XXX号XXX室房屋出租给被告，合同期限自2016年4月1日至2017年3月31日止。自2016年12月起，被告一直拖欠房租，在原告多次上门催讨后，被告于2017年2月3日支付原告部分房租并约定房租凑齐后便与原告进行房屋交接。虽被告承诺于2月8日前搬离，但实际至2月15日被告仍未支付剩余房租亦未交房。至2月15日，被告更将原告的电话号码设置为黑名单导致原告无法与其联系。原告认为，被告的行为严重侵害了原告的利益导致原告无法收回涉讼房屋亦无法使用该房屋。综上，望判如所请。被告应广良辩称，其与原告所签订的租赁合同实际当时并未到期，根据合同应该是2017年3月31日才到期，是原告要求被告提前搬离的，故其不应该承担违约金也不应被没收押金。被告认为双方已经于2017年2月3日进行了房屋欠付租金金额的结算，由于涉讼房屋内还有家具等未搬离，故其与原告协商给予其适当的搬家时间，最终其在2月15日左右搬离涉讼房屋，对于里面的大件物品被告称其与原告联系时表示留给原告看能不能折抵房租。而涉讼房屋的钥匙被告也是在2月15日左右放在原告的信箱里。据此，对于原告的诉请1，被告同意支付截止至2017年2月3日的租金，其认为此后不应再向原告支付租金，对于违约金和没收押金的诉请也不予认可；对于诉请2，被告同意支付水电煤费用942.6元；对于诉请3，被告认为其已经把钥匙交给原告，不应再承担换锁费用320元。本院经审理认定事实如下：2016年3月14日，原告冯菁作为出租方(合同甲方)与被告应广良作为承租方(合同乙方)就上海市闵行区春都路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《房屋租赁合同》。合同约定，该房屋租赁期限自2016年4月1日至2017年3月31日，租金为每月4,500元。租金按季度结算，在每季度的第一个月的5日前乙方向甲方缴纳。乙(方)已经向甲方缴纳房屋押金4,500元整，合同到期终止时，乙方向甲方结清有关费用后，退还乙方。若乙方中途退房或因乙方责任终止合同，押金不退。合同另约定了双方其他相关权利义务。被告按约向原告支付房屋押金4,500元。2017年2月3日，原被告在涉案房屋内对被告所欠房租等进行清算，被告当日支付部分房租。双方约定被告在2月12日前搬走屋内剩余物品。同年2月5日至12日期间，原告多次通过微信形式联系被告要求其支付剩余租金并将物品搬离涉案房屋。被告多次表示要找人搬走屋内物品，并于2月12日与原告商量是否可以将钥匙快递给原告、屋内物品是否可以折抵部分房租。原告回复表示要求被告结清房租且其不要屋内物品。同年2月15日，原告再次向被告催要剩余房租，被告回复称“钥匙放在你的信箱你安排吧。”，之后被告将原告设置为黑名单，原告无法再与被告通过微信联系。2017年4月19日，本院组织双方至涉案房屋进行房屋交接。当日原告向锁匠支付300元换锁费用，进入涉案房屋后在其中一间房间桌上发现数把钥匙，经匹配其中两把系原先房门钥匙，后锁匠打开原告的信箱又发现涉案房屋钥匙一套。清点过程中，原告愿意以200元价格买下涉案房屋内的抽水马桶并当场向被告给付钱款。其余房内物品由被告出资300元请人搬离房屋丢弃。另查明，涉案房屋的房屋权利人系屠某，屠某系原告冯菁的丈夫。又查明，原告代被告支付了涉案房屋中2016年5月至2017年3月期间的燃气费444元，2016年12月至2017年2月期间的水费158.7元，以及2017年1月至2017年3月期间的电费339.9元。再查明，自2016年9月1日起至2016年12月31日止被告尚欠原告房租3,500元未付，被告亦未向原告支付2017年1月1日起的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上述当事人双方没有争议的事实，由原告提供的支付宝转账凭证、水电煤缴款凭证、《开锁收据》、与被告的往来微信记录及双方当事人的当庭陈述等证实，本院予以确认。本院认为，原、被告于2016年3月14日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按合同约定履行各自义务。由于被告多次在履约过程中存在房租晚付、拖欠等情况，故双方协商下均同意提前结束《房屋租赁合同》，此系双方自愿合法行使法律所赋予当事人的民事权利。在此情况下，双方于2017年2月3日就欠付房租等进行清算，并约定2月12日前被告应向原告付清剩余欠付房租并交还房屋，然被告此后并未及时向原告给付所欠房租亦未对相关水电煤费用进行清结。被告在庭审中表示对水电煤费用予以认可并愿意支付，其亦愿意支付2017年2月3日前所发生的未付房租。可见，被告实际仅对原告收回房屋的时间节点存在异议。针对该争议焦点：原告认为4月19日被告才将涉讼房屋内的物品处理完毕，应将该日作为其收回房屋的时间节点；被告则认为双方在2月3日已经在现场进行清点结算只是双方没有签署《房屋交接书》，即便当日不能作为交房节点，那么其在2月15日已经将钥匙放置在信箱的行为也应作为其交房的依据。从双方庭审陈述以及证据可见，双方于2017年2月3日面谈时约定被告在2月12日前应将物品搬离涉讼房屋、结清房租、向原告交还房屋，当日被告也将大部分钥匙留在了涉案房屋现场。此后其与原告联系过程中，被告希望将屋内物品留给原告并主张再折抵部分房租，在原告明确表示不需要屋内物品的情况下，被告于2月15日将最后一套钥匙放在原告信箱内并向原告发送微信“钥匙放在你的信箱你安排吧。”本院认为，被告的上述行为不符合双方合同约定的交房形式亦未向原告明示要求交房或授权给原告处理屋内剩余物品，故以被告将钥匙给付原告即认为交房有失公允。故本院认定，双方的房屋交接日期仍以本院到场主持房屋交接的2017年4月19日为宜。鉴于双方在2017年2月3日已对合同解除达成一致意见，故2017年2月4日至同年4月19日的租房费用11,250元(4500元÷30天×75天)应定为房屋使用费为宜。考虑到原告作为房屋所有人，在双方已经决定提前结束《房屋租赁合同》且已进行清算的前提下，理应及时收回房屋减少自身损失，故出于公平原则的考虑，原告亦应承担部分责任。综上，本院酌定上述房屋使用费由原告负担4,500元、由被告负担6,750元为宜。另，原告主张的没收被告已付押金4,500元的诉讼请求，结合双方的《房屋租赁合同》中原告仅在被告中途退房或因被告责任终止合同的情况下方能没收押金，但涉讼合同的解除出于双方的协商亦未就解除责任进行认定追究，故本院认为原告没收押金并无合同或法律依据，本院对此不予支持，原告仍应向被告返还押金4,500元。又，原告主张的换锁费用320元，鉴于被告此前已将钥匙放在屋内、信箱内，故该换锁的责任不应由被告承担，对于该项诉请本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告应广良于本判决生效之日起十日内向原告冯菁支付自2016年9月1日起至2016年12月31日止的剩余租金3,500元、自2017年1月1日至2017年2月3日止的租金4,982.14元，以上合计8,482.14元；二、被告应广良于本判决生效之日起十日内向原告冯菁支付自2017年2月4日至2017年4月19日止的房屋使用费6,750元；三、被告应广良于本判决生效之日起十日内向原告冯菁支付水、电、煤费用合计942.6元；四、原告冯菁于本判决生效之日起十日内向被告应广良返还押金4,500元；五、驳回原告冯菁其余诉讼请求。案件受理费已减半收取计440.32元，由原告冯菁负担239.61元，由被告应广良负担200.71元。(被告应广良于本判决生效之日起十日内向原告冯菁直接支付)如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 金根元二〇一七年七月二十八日书记员 钱 洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 搜索“”