（2017）京03民终9081号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-08-23
案件名称
汇天网络科技有限公司与刘永房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
汇天网络科技有限公司,刘永
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终9081号上诉人（原审被告）：汇天网络科技有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇徐辛庄大街1号209室。法定代表人：杨磊，总经理。委托诉讼代理人：郭子龙，北京国宏（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘永，男，1979年9月28日出生，住河北省承德市兴隆县。委托诉讼代理人李源，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人周琰，北京市京师律师事务所实习律师。上诉人汇天网络科技有限公司（以下简称汇天网络公司）因与被上诉人刘永房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院(2017)京0112民初9937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年07月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汇天网络公司之委托诉讼代理人郭子龙，被上诉人刘永之委托诉讼代理人李源、周琰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇天网络公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回刘永的全部诉讼请求；一审、二审的诉讼费由刘永承担。事实和理由：1.对于房屋租金的支付，双方所签租赁合同第5.2条约定为分期付款，而且刘永依约应于2014年1月15日前向甲方支付剩余租金，刘永至今尚未支付。2.根据租赁合同第2.3条约定，房屋交付日期为2014年8月18日，系在刘永支付完毕剩余租金之后。因此，按照《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，在刘永未依约履行完毕租金义务的前提下，汇天网络公司有权拒绝交付房屋。因此房屋未能依约按期交付，显系刘永违约在先所致，汇天网络公司不存在过错，故刘永诉请与事实严重不符，依法应予驳回。刘永辩称，同意一审判决。涉案合同可以继续履行。第一，刘永未按照合同约定交付租金余款不构成违约。合同签订之初，刘永作为承租人听取了汇天网络公司全程办理贷款的承诺后选择签订合同。后汇天网络公司的负责人和法定代表人多次公开承诺由汇天网络公司为刘永办理贷款支付剩余租金，无法办理是汇天网络公司的原因，不属于刘永的责任。第二，双方为租赁关系，并非以租代售，不存在违法违规之处，不存在被禁止履行的情况。第三，通州区住建委对规划许可内容和土地性质有问题的公司出具的处理意见属于越权行政处罚，不能成为合同继续履行的障碍。第四，涉案房屋的规划已经通过了验收，不应存在汇天网络公司主张的规划违规须拆除的情况。刘永向一审法院起诉请求：依法判令汇天网络公司支付刘永迟延交付房屋的违约金（以165488元为基数，按日万分之二计算，期间自2014年8月19日至实际交房之日止）。一审法院认定事实：刘永（乙方）与汇天网络公司（甲方）于2013年10月15日签订《国际健康港租赁合同》，约定：该项目土地规划为科教用地，使用年限为50年。甲方同意出租，乙方同意承租坐落于北京市通州区宋庄镇富壁路国际健康港（暂定）楼盘×号楼×层×室。该房屋之租赁期为二十年，自2013年10月15日（下称“起租日”）起至2033年10月14日止，2033年10月15日至2061年12月25日为赠送期，赠送期间免收租金，但乙方应承担该房屋物业管理费及水、电、通讯费用。该房屋的交付日期为2014年8月18日。租金计价方式为该房屋建筑面积为21.16平方米，按照建筑面积计算，单价为每平方米人民币14437.05元，总价款人民币305488元；付款方式乙方采取下列第二种方式付款：（一）一次性付款；（二）分期付款。甲方之违约责任，甲方未能于本合同规定的该房屋之交付日期向乙方交付该房屋，甲方应当向乙方支付违约金。违约金按违约期内的每日万分之二进行计算。逾期超过90天，甲方未交付该房屋，则乙方有权终止本合同，本合同终止自乙方书面通知送达甲方之日起生效。乙方之违约责任为（一）乙方如不按期支付租金，应当按未付租金部分的每日万分之二向甲方支付违约金，逾期超过90天，乙方未支付全部租金，则甲方有权终止本合同，本合同终止自甲方书面通知送达乙方之日起生效；（二）在租赁期限内，如乙方单方要求终止合同，需向甲方提出书面申请，经甲方同意该租赁合同解除，租金按下列方式计算（见合同的约定）；（三）二十年租赁期满后，乙方要求解除合同而发生的损失由乙方自行承担。此外，合同还约定了其他内容。在合同后附了三份附件，其中附件一是房屋平面图；附件二为交付条件，列举了名称及装修标准；附件三为付款方式及期限的约定，分为一次性付款和分期付款方式，乙方于2013年10月15日前向甲方支付租金款计155488元，于2014年1月15日前向甲方支付租金款计15万元。合同签订后，刘永按照合同约定向汇天网络公司支付了租金共计155488元。在合同约定的房屋交付日期到期后，汇天网络公司并未按约定交付房屋。关于第二期租金的给付，刘永称双方口头约定办理完贷款后交付，并提供了汇天网络公司的法定代表人杨磊的录像等证据予以证明。刘永提供的杨磊的录像显示，杨磊在答复业主时称业主办理完执照后可以贷款,汇天网络公司对此不予认可。汇天网络公司陈述涉案房屋的规划验收现已完成，但尚未去住建委办理竣工备案，涉案房屋无法交付，也不能贷款。庭审过程中，刘永称其参加过相关的团购优惠活动，支付了1万元，该1万元应算在刘永交纳的租金总数中计算违约金，汇天网络公司对此不予认可，刘永未就此提供证据予以证明。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。涉案合同约定，汇天网络公司未能于该合同规定的该房屋之交付日期向刘永交付房屋，汇天网络公司应当向刘永支付违约金，违约金按违约期内的每日万分之二进行计算。现汇天网络公司并未按照合同约定的房屋交付日期如期交房，构成违约，应按照上述法律规定和合同约定承担相应违约责任。故对于刘永要求汇天网络公司支付违约金的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。但对于违约金给付的期限，由于涉案房屋是否可以交付及交付的时间现无法确定，如将违约金计算至交房之日具有不确定性，也不利于执行，因此法院认为计算至本判决生效之日止为宜。关于刘永称应将其参加优惠活动所交纳的1万元计算至租金总数中的主张，首先关于其是否交纳了1万元，刘永未提交证据予以证明，第二，由于违约金条款系针对双方签订的合同中的租金数额而言的，即使其参加了优惠活动支付了1万元，亦系其参加优惠活动所支付的对价，故对于刘永该主张，法院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、汇天网络科技有限公司给付刘永违约金（以155488元为基数，按日万分之二计算，期间自2014年8月19日至判决生效之日止），于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回刘永的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，汇天网络公司与刘永签订的《国际健康港租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效成立。双方均应按照合同的约定享有权利、履行义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。涉案合同约定，汇天网络公司未能于该合同规定的该房屋之交付日期向刘永交付房屋，汇天网络公司应当向刘永支付违约金，违约金按违约期内的每日万分之二进行计算。现汇天网络公司并未按照合同约定的房屋交付日期如期交房，构成违约，应按照上述法律规定和合同约定承担相应违约责任。一审法院据此支持刘永诉讼请求，事实清楚，理由充分。对于汇天网络公司以刘永未按涉案合同约定支付第二部分的租金，汇天网络公司不应交房进而不存在违约的上诉理由，本院认为，根据现有查明的事实，房屋尚不具备交付条件；涉案合同并未约定汇天网络公司交房的条件系刘永付清第二部分租金；且涉案合同系租赁合同，汇天网络公司该理由亦不符合租赁合同的通常习惯，所以本院对汇天网络公司的该上诉理由不予采纳。对于汇天网络公司上诉所称，刘永未按涉案合同约定支付第二部分的租金应承担相应违约责任的主张，因汇天网络公司在一审中未提出反诉，所以本院在本案中不予审查处理。综上，汇天网络公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费295元，由汇天网络科技有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费590元，由汇天网络科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 邓青菁审 判 员 陈 静代理审判员 张 帆二〇一七年七月二十八日法官 助理 张日广书 记 员 高 媛 微信公众号“”