（2017）湘1103民初36号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-09-01
案件名称
原告永州市永盛商贸有限公司、江峰与被告李初德房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
永州市冷水滩区人民法院
所属地区
永州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
永州市永盛商贸有限公司,江峰,李初德
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条，第一百一十三条第一款，第一百一十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1103民初36号原告：永州市永盛商贸有限公司，住所地永州市冷水滩区。法定代表人：蒋美玲。原告（反诉被告）：江峰，男，1953年5月18日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。两原告委托诉讼代理人：潘腾，湖南人和人（永州）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：李初德，男，1964年12月25日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。原告永州市永盛商贸有限公司、江峰与被告李初德房屋租赁合同纠纷一案，于2017年1月3日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，被告李初德在审理过程中以原告江峰作为反诉被告提起反诉，本院依法予以合并审理，双方当事人及原告委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告永州市永盛商贸有限公司、江峰向本院提出诉讼请求：1、判决解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告李初德赔偿因违约造成原告多支付的租金158100元，计算至2016年12月6日止；3、判决被告李初德赔偿原告因房屋漏水造成的财产损失58030元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年7月13日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告位于冷水滩区零陵路9号外贸土产公司院内的房屋282平方米作为家用电器等轻型物品仓库，租期到2013年7月31日止。合同到期后，2013年12月6日双方又签订一份新的《房屋租赁合同》续租，租期五年，即从2013年12月15日至2018年12月15日，租金每月2500元，如房屋出现漏水造成损失由被告承担赔偿责任。后房屋出现漏水现象，原告多次找被告协商处理，要求被告维修好漏水房屋，并陆续将漏水房屋钥匙交还被告，将未被水浸泡的电器搬至另外的仓库，被告将房屋维修好后，没有交付江峰使用，反而出租给蒋立春使用至今，收取其租金，严重违反合同约定，江峰因此只得另行租赁同面积仓库存放货物，每月支付租金。被告应予以赔偿，期间因房屋漏水，造成原告财产损失，被告应赔偿。被告李初德的答辩意见是：1、甲方出租屋与邻里及周边因素影响乙方使用由甲方出面协调解决，不承担赔偿责任（除非没有此合同条款）；2、答辩人已经尽力履行了合同约定“协调处理”之责任，已经无法再进入下一步协调工作；3、答辩人一直无法提供上楼板漏水货物损失有效证据，答辩人没有违约。被告李初德的反诉请求是：判令反诉被告立即偿付其所拖欠反诉原告的（2016.5.至2017.3.）房租和违约金（考虑到各种因素，只要20%）人民币共3.2万元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年12月6日双方签订一份《房屋租赁合同》，租期五年，即从2013年12月15日至2018年12月15日，第一年租金每月2500元，从第二年起每年递增5%计算租金，以此类推，租金每逾期一天，按应付款额的千分之五收取滞纳金。2016年4月20日李初德向法院起诉，永州市中级人民法院二审维持原判。从2016年4月被告既不愿退租又不肯解除合同，理所当然偿付其所拖欠的房租和违约金共3.2万元（详见欠款清单）。反诉被告的答辩意见：1、反诉请求应在举证期限内提出，现已过举证期；2、反诉被告承租反诉原告的房租，反诉原告没有交付给反诉被告使用；3、反诉原告将房屋转租给蒋立春构成根本违约，不存在再支付租金的事实，依法应予以驳回。为证明自己的诉讼主张，双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭对证据进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年7月13日，原告（反诉被告）江峰与被告（反诉原告）李初德签订一份《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告位于冷水滩区零陵路9号外贸土产公司院内的房屋282平方米作为家用电器等轻型物品仓库，租期到2013年7月31日止。该合同到期后，2013年12月6日出租方（甲方）李初德与承租方（乙方）江峰又签订一份新的《房屋租赁合同》进行续租，约定租期五年，即从2013年12月15日至2018年12月15日，第一年租金每月2500元，从第二年起每年递增5%计算租金，以此类推，租金按月交纳（先交后用），即每月15日前将租金存入指定的李初德建行账户，每逾期一天，按应付款额的千分之五收取滞纳金。合同中关于甲方责任第3点约定，非乙方责任（而是房屋自身质量问题）出现漏水给乙方造成的损失由甲方承担相应责任（但乙方必须尽快尽可能采取有效措施，将损失控制到最小范围），甲方出租屋与邻里及周边因素影响乙方使用由甲方出面协调解决好。如遇特殊原因，甲乙双方任何一方需提前解除租赁合同，都必须提前3个月以上通知对方。2014年1月初，该房屋出现漏水现象，2014年4月该房屋出现漏水现象，原告多次找被告协商处理，要求被告维修好漏水房屋，并自2014年6月份起自行向指定的李初德建行账户每月减半支付被告租金1250元直至2014年9月份，自2014年11月份起每月支付被告租金500元直至2016年4月份。自2014年6月至2016年4月份期间，按双方合同约定计算及2015年6月份李初德将其中一间房屋（125平方米左右）另行出租给蒋立春收取其每月1200元的租金相应扣减江峰应交的租金后，江峰应当给付李初德租金是46824元，江峰实际支付了13500元租金给李初德，2016年4月20日李初德向本院起诉要求江峰支付拖欠的租金33524元、违约金12257元，本院作出（2016）湘1103民初1285号民事判决，判决江峰支付李初德租金33524元，驳回其它诉讼请求，江峰不服，提出上诉，永州市中级人民法院二审维持原判。原告故另行起诉要求被告赔偿租金及财产损失。另查明，永州市永盛商贸有限公司系自然人投资的有限责任公司，法定代表人蒋美玲，江峰与蒋美玲系夫妻关系，江峰将永州市永盛商贸有限公司的货存放在所租赁的李初德的房屋内。该公司于2013年7月20日与出租方唐芳清签订一份《租赁合同》，租赁其门面三间每月租金1000元，与出租方唐德腾签订一份《租赁合同》，租赁其门面二间每月租金700元，与出租方王兰之签订一份《租赁合同》，租赁其门面二间每月租金700元，于2014年10月11日与出租方龚开宇签订一份《租赁合同》，租赁其门面五间每月租金2000元，于2014年11月17日与出租方曾柏村签订一份《租赁合同》，租赁其门面二间每月租金700元。李初德出租给江峰的房屋有两间，较小一间面积124.93平方米，较大一间面积157.79平方米。该房屋在2014年1月份、4月份、2016年3月份发生过三次较大的从屋顶漏水事故，其中较小一间面积124.93平方米房屋李初德于2015年6月份另行出租给蒋立春，租期三年。较大一间面积157.79平方米房屋江峰将其隔开分作三小间，在2014年4月份漏水后，江峰将被水浸湿过的商品堆放在其中的一小间内存放至今，其它部分都没有使用，此后李初德又将该房屋另一小间也出租给蒋立春。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。李初德作为出租方应当保障出租房屋符合合同约定的用途，在房屋漏水影响承租人使用的时候，应当及时予以维修以保证承租人正常使用，否则承租人有权要求相应减少租金或解除合同。现江峰提出要求解除合同，本院予以支持。永州市中级人民法院以二审生效判决确认由江峰支付李初德2014年6月至2016年4月期间全部租金，同时提出江峰可另行起诉要求减少租金及赔偿损失。本案中就江峰的损失来看，一是其租赁李初德的房屋无法正常使用而被判决支付了全部租金的同时又得另行租赁相应面积的房屋所支付的相应租金损失，二是存放的商品货物被水浸湿所导致的财产损失。本院确定以2014年6月至2016年4月期间江峰应付李初德的租金46824元在除去江峰自愿支付的13500元租金后所余的33324元作为江峰的租金损失。关于租金损失的造成，双方都有责任，李初德作为出租方不及时维修以保证承租人正常使用，一方面江峰有权要求相应减少租金，另一方面在江峰单方减少租金出租方不同意的情况下，出租方应当及时解除双方合同，而不应长时间不管放任损失扩大；江峰作为承租方在出租方未及时维修房屋无法正常使用的情况下，应当与出租方达成书面的减少租金的协议或通过采取法律途征或措施立即解除合同，以减少自己的损失，而不是单方自行减少租金并持观望态度一直不依法解除租赁合同。故本院确定该损失应当由江峰与李初德各负担一半即16662元，李初德以自己应当承担的该租金损失数额为限，赔偿江峰在外另行租赁房屋的租金损失，对江峰超出部分的请求本院不予支持。关于商品货物损失，江峰所主张的受损商品因李初德没有予以确认，江峰也没有提供可确认其主张的商品确为已损坏商品的鉴定依据，故其证据不足，本院不予支持。李初德反诉要求的租金及违约金请求，对其租金请求，以江峰实际占有使用的该小间房屋面积作参考，本院酌情考虑为租金每月500元，超出部分的请求本院不予支持；关于违约金的请求，因双方事实上已改变了原租赁合同，对租金的数额及支付发生了争议，而争议的产生是因为租赁房屋漏水，责任在房屋出租方，故对其违约金的请求本院不予支持。原告永州市永盛商贸有限公司与被告李初德之间没有直接的租赁合同关系，故对其诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）江峰与被告（反诉原告）李初德2013年12月6日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）李初德赔偿原告（反诉被告）江峰租金损失16662元，反诉被告江峰应支付反诉原告李初德2016年5月至2017年3月期间的租金5500元，两相抵后，被告李初德应给付原告江峰11162元，限在本判决生效后十日内付清；三、驳回原告江峰的其它诉讼请求；四、驳回原告永州市永盛商贸有限公司的诉讼请求；五、驳回反诉原告李初德的其它反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4605元，由原告永州市永盛商贸有限公司、江峰承担4250元，被告李初德承担355元；反诉费300元，由反诉被告江峰承担52元，反诉原告李初德承担248元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长 王国华代理审判员 牛君静人民陪审员 屈 晗二〇一七年七月二十八日书 记 员 魏 薇 来源：百度搜索“”