（2017）津01民终4964号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-08-24
案件名称
天津链家宝业房地产经纪有限公司、冯某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津链家宝业房地产经纪有限公司,冯某,董某,郭某,董某1
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终4964号上诉人（原审被告）：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区南门外大街与服装街交口悦府广场1号楼13层04、05、06、07、08室。法定代表人：左晖，总经理。委托诉讼代理人：李霞，天津朗通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯某，男，1984年12月17日出生，汉族，职员，住天津市西青区。委托诉讼代理人：刘忠元，天津建嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：董某，女，2002年7月4日出生，汉族，学生，住天津市西青区。法定代理人：郭某（被上诉人董某之母），1978年6月17日出生，汉族，教师，住天津市西青区。被上诉人（原审被告）：郭某，女，1978年6月17日出生，汉族，教师，住天津市西青区。被上诉人（原审被告）：董某1，男，1979年3月2日出生，汉族，无职业，住天津市西青区。上诉人天津链家宝业房地产经纪有限公司因与被上诉人冯某、董某、郭某、董某1房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2016）津0104民初11901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天津链家宝业房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人李霞、被上诉人冯某及委托诉讼代理人刘忠元、被上诉人郭某并作为被上诉人董某的法定代理人、被上诉人董某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家）上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项，改判上诉人不承担赔偿责任（313600元）。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：2016年8月28日，上诉人与被上诉人签订《房产交易合同》，约定由冯某购买董某位于天津市南开区红旗南路XX园XX号的房产一套，房屋价格为人民币260万元。由于董某为未成年人，其法定代理人即郭某代替其在《房产交易合同》上签字，并承诺该房屋不存在任何权属纠纷。合同约定，交易双方须于2016年9月25日前到房管部门签订《天津市房产交易合同》。但是在签订《天津市房产交易合同》当日，房管局告知双方需要董某的父亲董某1到场签字办理手续，但是董某1不同意出售涉诉房屋，导致双方交易未果。经上诉人多次协调未果，故冯某起诉。1、一审法院基础法律关系认定错误。上诉人在房屋买卖合同的法律关系中并不直接负有义务，故一审法院基于房屋买卖合同关系要求上诉人承担赔偿责任的判决，基础法律关系认定错误。2、冯某与董某、郭某之间签订的《房产交易合同》合法有效,各方应信守履行。3、房管部门要求董某的父母同时签字本身违反了法律的规定，没有任何法律依据。4、一审判决上诉人赔偿冯某的全部损失责任过重。被上诉人冯某辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审的法律关系认定正确，不存在上诉人说的法律关系认定错误的问题。《房产交易合同》约定上诉人违反相关规定给被上诉人造成损失的，上诉人应承担赔偿责任。审查房管部门的操作流程是否符合法律规定与本案无关。一审判决上诉人承担全部赔偿责任符合法律规定、结果得当，应予维持。《房产交易合同》约定了要求郭某方提供书面材料，但是上诉人没有收集，且未告知冯某，上诉人应承担赔偿责任。上诉人从未告诉我方郭某的家庭情况等，只是说诉争房屋权属无任何纠纷，上诉人未尽到告知义务，应承担赔偿责任。被上诉人郭某、董某辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人从未告知郭某、董某需要董某1的签字，到了房管局才知道需要董某1签字。上诉人没有尽到告知义务，应承担赔偿责任。郭某、董某卖房是为了给董某看病，现在房子没卖出去，董某的病也没有治好，给我们造成了很大的精神伤害。被上诉人董某1辩称，同意一审判决。冯某向一审法院起诉请求：1．判令董某、郭某、董某1返还冯某定金100000元；2．判令链家返还冯某居间服务费52000元、贷款服务费600元及评估费1000元；3．判令董某、郭某、链家、董某1赔偿冯某经济损失260000元；4．诉讼费由链家、董某、郭某、董某1承担。一审法院认定事实：郭某与董某1原系夫妻关系，于2014年2月24日登记离婚。离婚协议书中约定，婚生女（即董某）由郭某抚养；董某1名下的天津市南开区红旗南路XX园XX号房屋自愿过户到董某名下。2016年8月22日，郭某代董某与冯某及链家签订《房产交易合同》，约定冯某购买董某名下的天津市南开区红旗南路XX园XX号房屋，总价款260万元，冯某于签订合同当日支付董某定金10万元，剩余房款250万元冯某采用贷款方式支付；双方于2016年9月25日前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》；冯某在本合同签订时应向第三人交纳居间服务费52000元，如买卖双方或其中任何一方未能履行本合同，守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失。合同第八条违约责任中约定，合同履行期限届满前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金；出售方承诺其所售房产已得到该房产共有人、继承人同意，如因此导致本合同无效，则构成根本性违约，适用上述违约规定。合同签订前，郭某已将婚姻状况如实告知链家。合同签订后，郭某代董某收取了冯某定金10万元，并交付链家腾房押金5000元。冯某交付链家居间服务费52000元、评估费1000元及贷款服务费600元。至2016年9月25日约定办理网签协议前，郭某与链家的经纪人多次联系询问办理房屋所需手续，经纪人仅强调需要确认董某由郭某抚养即可，均未告知需要董某1配合签字。2016年9月25日，冯某、董某、郭某及链家的经纪人到房管部门打印了《天津市房产买卖协议》，因房管部门要求董某父亲的签字，故该协议未能完成签订程序。郭某与董某1联系后，董某1不同意出售房屋。2016年10月28日，冯某委托律师给董某、郭某发出律师函，要求解除合同，由董某、郭某返还定金并按合同约定支付违约金。郭某仍要求继续履行合同，冯某遂诉至法院。庭审中，郭某仍表示同意继续履行合同，董某1坚持不同意郭某出售房屋，调解未果。就2016年9月25日涉诉房屋的市场价格，各方当事人协商确认已由原交易价格上涨了26万元。一审法院认为，郭某作为董某的监护人，其有权代理董某与冯某及链家签订《房产交易合同书》。该合同是当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。郭某在签订合同前已将涉及房屋交易的全部情况如实告知链家，并按照链家的要求准备了交易所需的各项手续。冯某及董某、郭某均按照约定时间到房管部门办理网签手续。因交易房屋登记在董某名下，其作为未成年人，房管部门要求交易过程中其父母均要到场签字，董某1拒绝签字，导致合同不能继续履行。因董某1不同意出售房屋，房管部门网签手续无法进行，冯某贷款手续也无法办理，合同目的已无法实现，故冯某有权要求解除合同。合同解除后，郭某应返还冯某所收取的定金。对于因《房产交易合同》无法继续履行给冯某造成的经济损失，可以按照各方确认的交易房屋上涨部分的差价26万元予以确认。合同无法继续履行并非冯某及董某、郭某的违约行为所致，董某1并非《房产交易合同》的当事人，该合同的形成也未经其认可，其有权拒绝配合合同的履行。故冯某、董某、郭某、董某1对于合同无法继续履行，均无过错。冯某要求董某、郭某、董某1承担赔偿责任，法院不予支持。链家作为从事房地产居间服务的专业机构，应当全面、充分、准确地掌握房屋交易各项政策、规定和办理流程。其在未充分掌握房管部门相关规定的情况下，促成冯某与郭某签订《房产交易合同》，导致合同履行过程中发生合同约定以外非买卖双方责任的其他情况出现，致使合同无法继续履行。链家在居间活动中存在过错，对此应就合同无法履行给冯某造成的损失承担赔偿责任。冯某要求链家返还收取的各项费用并赔偿其经济损失26万元的诉讼请求，法院予以支持。综上所述，判决：“一、本判决生效后十五日内，被告郭某返还原告冯某定金100000元；二、本判决生效后十五日内，被告天津链家宝业房地产经纪有限公司返还原告冯某居间服务费52000元、评估费1000元及贷款服务费600元；三、本判决生效后十五日内，被告天津链家宝业房地产经纪有限公司给付原告冯某260000元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7504元，减半收取计3752元，由被告郭某负担1150元，被告天津链家宝业房地产经纪有限公司负担2602元。”二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人链家提出其于本案不应承担赔偿责任一节，链家作为专业房屋中介机构，应及时准确掌握房屋交易办理流程的相关规定,其收取了本案当事人巨额的中介费用，即应为本案当事人提供完善的服务。现链家在促成冯某与郭某签订《房产交易合同》过程中，出现致使合同无法继续履行的情况，链家在居间活动中存在过错，一审法院判决链家对因合同无法履行给冯某造成的损失承担赔偿责任是正确的。关于上诉人提出房管部门要求董某的父母同时签字本身违反了法律的规定一节，与本案非属同一法律关系，链家可在承担责任后，与房管部门另行解决。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6004元，由上诉人天津链家宝业房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭 郁审 判 员 姜海宽代理审判员 纪曼丽二〇一七年七月二十八日书 记 员 张淑萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：搜索“”来源：