（2017）粤06民终5943号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-08-22
案件名称
佛山市南海区桂城街平北村西河股份合作经济社、陈汉州租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
佛山市南海区桂城街平北村西河股份合作经济社,陈汉州
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终5943号上诉人（一审原告、一审反诉被告）：佛山市南海区桂城街平北村西河股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区桂城街道平北村，组织机构代码69816460-4。负责人：林叠华，社长。委托诉讼代理人：何鉴新，广东创顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡敏，广东创顺律师事务所律师。上诉人（一审被告、一审反诉原告）：陈汉州，男，汉族，1974年6月7日出生，广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：谢伟娟，广东熊何律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘作朋，广东熊何律师事务所律师助理。上诉人佛山市南海区桂城街平北村西河股份合作经济社（以下简称西河股份社）因与上诉人陈汉州租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初847号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2017年6月2日受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人西河股份社上诉请求：1.变更原审判决第一项，改为陈汉州应于判决发生法律效力之日起十日内支付2014年1-12月的使用费85404元予西河股份社。2.变更原审判决第二项，改为陈汉州应于判决发生法律效力之日起十日内支付截至2017年1月13日止延期支付使用费的利息损失13161.57元予西河股份社，并应从2017年1月14日起至实际履行上述第一项确定的债务之日止，以拖欠的使用费85404元为本金，按年利率6%继续计付利息损失予西河股份社。3.一二审诉讼费用由陈汉州负担。事实和理由：一审法院认定2014年1月厂房周边发生山体滑坡，影响厂房使用无事实依据。从《安全生产责任书（消防目标责任书）》反映，西河股份社出租的厂房是符合消防管理规范且满足安全生产基本要求的。陈汉州没有提供足够证据证明涉讼厂房存在安全隐患且影响其使用。请求二审法院对原审判决依法进行改判。陈汉州辩称：一、西河股份社提交的安全生产责任书的落款时间是事后添加的。一审法院据以认定陈汉州在2014年持续使用涉讼厂房，属于认定事实错误。涉讼厂房从2014年5月已经空置，不可能有消防检查，四个月内更不可能有三次检查，因此西河股份社提供的安全生产责任书是不真实的，不能仅凭安全生产责任书认定涉讼厂房满足安全生产的规范和责任要求。二、陈汉州已提交证据证明涉讼厂房存在安全隐患，影响生产。山体滑坡的照片和《通知》是西河股份社向陈汉州发出的，里面清楚记载涉讼厂房有山体滑坡的危险。三、关于诉讼时效的问题，一审法院认定诉讼时效没有经过的依据不足，西河股份社提供的仅是内部记载及证人证言，没有提供EMS单号。证人证言存在多处不真实的情况，证人与西河股份社存在利害关系，应不予采信。关于水电表的问题，陈汉州在厂房停止使用后也申请过注销水电表，但相关机构需西河股份社出具文件才同意注销。因此水电表是在西河股份社的实际控制之下。上诉人陈汉州上诉请求：1.二审法院改判驳回西河股份社的全部诉讼请求；2.一二审诉讼费用由西河股份社负担。事实和理由：一、本案已过诉讼时效，西河股份社未提供证据证明诉讼时效中断。西河股份社提交的EMS快递单并未显示寄出的文件内容。证人证言亦无法证明西河股份社对陈汉州进行过催收。二、事实上陈汉州于2010年已开始承租案涉租赁物，但因西河股份社未取得建设施工工程规划许可证，导致案涉租赁合同无效，西河股份社应承担缔约过失责任。综上请求二审法院驳回西河股份社的全部诉讼请求。西河股份社辩称：一、西河股份社作为集体经济组织，在陈汉州拖欠租金的情况下，在2014年至2016年期间每年都有通过邮件、上门催收等方式向陈汉州催收欠款，因此没有超过诉讼时效。二、西河股份社不存在应当承担违约责任的情形，真正违约的一方实际上是陈汉州。2017年1月13日，西河股份社向广东省佛山市南海区人民法院起诉请求：1.陈汉州向西河股份社支付占有使用费85404元及延迟履行违约金（自违约之日起计至实际清偿日止按千分之一计算，暂计至起诉之日止共计79724.63元）；2.案件诉讼费由陈汉州承担。陈汉州向法院提出反诉请求：1.西河股份社应向陈汉州返还已收取的21000元履约保证金；2.西河股份社应向陈汉州支付逾期返还履约保证金的逾期利息2724元（从2015年1月1日起计，按年6%的利率计算，暂计至2017年3月2日）；3.本诉与反诉诉讼费用全部由西河股份社承担。一审法院认定事实：2011年11月18日，西河股份社与陈汉州签订《物业租赁合同》，约定陈汉州向西河股份社承租平北西河工业大街英管段5号的物业（石棉瓦砖木混合结构），面积为711.7平方米，租期自2012年1月1日至2014年12月31日，每月租金10元/平方米，陈汉州应于每月5日前支付当月租金；陈汉州应于签约之日起五日内向西河股份社支付21000元合同保证金，该款在合同履行期内不予动用，合同期满，在陈汉州全面履行合同权利义务的前提下，西河股份社将保证金（不计利息）如数退还给陈汉州；陈汉州逾期60天未交租金或未经西河股份社书面同意将租赁物转租、转让、抵押或用其他方式转让给其他人使用的，西河股份社有权单方解除合同，无条件收回租赁物，陈汉州在租赁物内投入的水、电设施及所有装修等无偿归西河股份社所有，且保证金不作退回，陈汉州并须赔偿西河股份社所有的实际经济损失。签约后，陈汉州将涉讼租赁物转租予案外人宝鑫玩具厂经营使用，并签订了《厂房租赁合同》，约定租赁期限至2014年4月30日止。2014年1月8日，西河股份社发布《佛山市南海区桂城平北西河经济社物业使用权竞投租赁公告》，明确于2014年1月17日下午3时在佛山市南海区桂城街道平北农村集体资产管理交易中心对位于平北西河英管顶5号、6号的物业进行竞投，出租起止时间为2014年1月1日至2024年12月31日。该公告还明确，竞投土地有约1300平方米于2014年12月31日才到期，因此该地块须在合同期满之后才能动工。同年4月8日，西河股份社通知陈汉州，称将于2015年1月1日合同期满时收回涉讼租赁物，主张租赁物已存在极大安全隐患，厂边斜坡已崩塌，西河股份社准备对该地段所有破旧、存在安全隐患的物业到期进行三旧改造。2014年4月10日，陈汉州作为房东在宝鑫玩具厂的《安全生产责任书（消防目标责任书）》上签名，庭审中，西河股份社据此主张陈汉州转租涉讼厂房，陈汉州辩称西河股份社在也该《安全生产责任书（消防目标责任书）》上盖章，表明西河股份社对其转租行为是知情且同意的。上述责任书注明的有效期间亦为2014年4月10日至2016年6月30日。一审庭审中，双方均确认涉讼厂房已于2015年2月份拆除。陈汉州自认户号为B050151的水表的户主陈校海是其父亲，该水表用于其承租的厂房（包括涉讼厂房在内）的供水，该水表在2014年1月-2015年2月期间的用水量情况如下：期间用水量（立方米）期间用水量（立方米）2014.11852014.8612014.2—2014.9962014.32682014.101272014.42052014.111042014.52472014.121132014.6382015.1622014.7472015.218另查明，西河股份社与陈汉州还于2013年10月22日签订了《租赁合同》，约定陈汉州向西河股份社承租位于西河英管顶端5号之二的土地物业（包含在土地上盖的建筑物），租期自2013年10月1日至2014年12月31日。陈汉州在该土地物业上经营贯洲五金加工厂。2014年4月10日，陈汉州作为贯洲五金加工厂（英管顶5号）的负责人在《安全生产责任书（消防目标责任书）》上签名，责任书注明的有效期间为2014年4月10日至2016年6月30日。2014年7月22日、9月22日、10月28日，陈汉州作为被检查人分别在《桂城街道生产储存经营场所消防安全检查（复查）记录表》[被检查单位为贯洲五金加工厂（英管顶5号）]上签名。一审法院认为：案件为租赁合同纠纷。因涉讼厂房未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条及第五十八条的规定，合同无效，自始无约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，陈汉州反诉请求西河股份社返还履约保证金21000元依法有据，法院予以支持；西河股份社未在《租赁合同》期限届满之日退还履约保证金予陈汉州，陈汉州主张其有利息损失理据充分，法院予以采纳；陈汉州参照人民银行同期贷款利率水平，诉请西河股份社以履约保证金21000元为本金，从2015年1月1日起至实际返还之日止按年利率6%计付逾期退回履约保证金的利息理据充分，法院予以支持。虽然《租赁合同》无效，但根据公平及等价有偿原则，陈汉州使用涉讼厂房，应参照《租赁合同》的约定计付使用费予西河股份社。虽然陈汉州主张其与次承租人已在2014年4月30日之后搬离涉讼厂房，但未举证证明其有将涉讼厂房返还予西河股份社；另根据西河股份社提交的涉讼厂房水费通知书可知，涉讼厂房在2014年5-12月期间均有持续的用水记录；另根据西河股份社提交的安全生产责任书可知，陈汉州在2014年5月之后仍继续占用涉讼厂房进行经营，故西河股份社主张陈汉州在2014年1-12月期间实际使用涉讼厂房有事实依据，法院予以采纳，陈汉州的相关抗辩与事实不符，法院不予采纳。虽然《租赁合同》约定每月厂房的使用费为7117元，但根据西河股份社发予陈汉州的《通知》中“租赁物已存在极大安全隐患，厂边斜坡已崩塌”的表述，以及两证人关于2014年厂房旁边发生山体滑坡事故的证言，陈汉州主张2014年1月厂房周边发生山体滑坡，影响厂房使用较为可信，法院予以采纳。另根据西河股份社提交的安全生产责任书，陈汉州在2014年仍持续占有使用涉讼厂房，不存在因为滑坡事故导致陈汉州无法使用的情形。因双方均确认涉讼厂房已拆除，导致法院无法根据实际情况判断山体滑坡事故对厂房使用的影响程度，故根据双方举证，法院酌情确定陈汉州应按5693.6元/月（7117×0.8）的标准计付2014年1-12月的使用费予西河股份社，西河股份社诉请超出上述核定的，法院不予支持。因《租赁合同》无效，故西河股份社诉请陈汉州支付迟延履行的违约金没有依据，法院不予支持，但鉴于陈汉州未按约定时间支付使用费予西河股份社，西河股份社有利息损失，故根据公平及对等原则，法院判令陈汉州应以2014年1-12月期间各月欠付的使用费为本金，分别从各月6日起，各至实际清偿之日止，按年利率6%计付利息予西河股份社。经核算，陈汉州应支付截至2017年1月13日止的利息损失10529.26元予西河股份社，并应从2017年1月14日起至实际清偿欠付使用费68323.2元之日止，按年利率6%继续计付利息损失予西河股份社，西河股份社诉请超出上述核定的，法院不予支持。月份使用费金额利息起算日暂计截止日天数年利率利息2014.15693.62014.1.62017.1.1311046%1033.272014.25693.62014.1.62017.1.1310736%1004.262014.35693.62014.3.62017.1.1310456%978.052014.45693.62014.4.62017.1.1310146%949.042014.55693.62014.5.62017.1.139846%920.962014.65693.62014.6.62017.1.139536%891.952014.75693.62014.7.62017.1.139236%863.872014.85693.62014.8.62017.1.138926%834.852014.95693.62014.9.62017.1.138616%805.842014.105693.62014.10.62017.1.138316%777.762014.115693.62014.11.62017.1.138006%748.752014.125693.62014.12.62017.1.137706%720.67使用费总额68323.2截至2017年1月13日的利息总额10529.26注：利息=使用费金额×天数×年利率÷365，小数点后保留两位数。陈汉州辩称西河股份社诉请陈汉州支付使用费超出诉讼时效。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。因西河股份社在2014-2016年期间每年均有通过寄送邮件、派员上门等形式向陈汉州催收欠款，故西河股份社的催收行为构成时效中断，西河股份社在案件中诉请陈汉州支付使用费没有超出诉讼时效。陈汉州的该项抗辩理据不足，法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，广东省佛山市南海区人民法院于2017年4月5日作出（2017）粤0605民初847号民事判决：一、陈汉州应于判决发生法律效力之日起十日内支付2014年1-12月的使用费68323.2元予西河股份社。二、陈汉州应于判决发生法律效力之日起十日内支付截至2017年1月13日止延期支付使用费的利息损失10529.26元予西河股份社，并应从2017年1月14日起至实际履行上述第一项确定的债务之日止，以拖欠的使用费68323.2元为本金，按年利率6%继续计付利息损失予西河股份社。三、西河股份社应于判决发生法律效力之日起十日内返还履约保证金21000元予陈汉州，并应以未返还的履约保证金21000元为本金，从2015年1月1日起至实际返还之日止按年利率6%计付逾期退回履约保证金的利息予陈汉州。四、驳回西河股份社的其他诉讼请求。五、驳回陈汉州的其他反诉请求。一审本诉案件受理费减半收取计1165.03元，由西河股份社负担279.37元，由陈汉州负担885.66元；一审反诉案件受理费减半收取计196.55元，由西河股份社负担171.55元，由陈汉州负担25元。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院对原一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案为租赁合同纠纷。因涉讼厂房未办理规划报建手续，双方签订的《租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效。西河股份社提交的EMS快递单、原始单据汇总审批表、发票联等证据结合证人林某、郭某的证人证言可形成证据链，进而证实西河股份社在2014年至2016年期间每年均通过寄送邮件或派员上门等形式向陈汉州催收租金，西河股份社并未怠于行使其权利，故西河股份社的催收行为构成时效中断，因此其在本案中诉请陈汉州支付使用费并未超过法律规定的诉讼时效。陈汉州关于本案已过诉讼时效的上诉理由本院不予支持。虽然双方签订的《租赁合同》无效，但根据公平及等价有偿原则，陈汉州使用涉讼厂房，应参照《租赁合同》的约定计付使用费予西河股份社。西河股份社提交的涉讼厂房水费通知书、安全生产责任书、消防安全检查档案等证据形成证据链，证实陈汉州在2014年期间在涉讼厂房经营。陈汉州虽认为安全生产责任书、消防安全检查档案系西河股份社事后制作，但未提供证据证明，加之陈汉州并未提交证据证实其于2014年初已搬离涉讼厂房。因此，原审判决陈汉州向西河股份社支付2014年的涉讼厂房使用费合法有据，本院二审予以维持。根据西河股份社向陈汉州发出的《通知》中存在“租赁物已存在极大安全隐患，厂边斜坡已崩塌”的表述，以及证人证言关于2014年厂房旁边发生山体滑坡的陈述，陈汉州主张2014年1月厂房周边发生山体滑坡，影响厂房使用较为可信。另根据陈汉州在2014年仍持续使用涉讼厂房的事实，一审法院酌情确定陈汉州按5693.6元/月（7117元×0.8）的标准计付2014年1月至12月的使用费予西河股份社并无不妥，本院二审予以维持。陈汉州上诉认为《租赁合同》因西河股份社未取得建设施工工程规划许可证而无效，所以西河股份社应承担缔约过失责任。本院认为，缔约过失责任是指当事人在订立合同过程中，因故意或过失违反基于诚实信用原则负有的先合同义务，导致合同不成立、被确认无效、被变更或被撤销，给对方造成损失时所应承担的民事责任，主要适用于《中华人民共和国合同法》第四十二、四十三条的情形。缔约过失责任是合同当事人承担责任的一种情形，主张者需提供充分证据证明对方因缔约中的过错而给自己造成的具体损失，但陈汉州并未对此予以明确，且起诉时并未对缔约过失责任的承担提出诉求，故二审对陈汉州的该项上诉理由不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4035.45元，由佛山市南海区桂城街平北村西河股份合作经济社负担2264.14元，由陈汉州负担1771.31元。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 怀 晓 红代理审判员 欧阳凤霞代理审判员 焦 艳 辉二〇一七年七月二十八日书 记 员 朱 雯 偲 关注微信公众号“”