（2017）赣0622民初457号

裁判日期: 2017-07-28

公开日期: 2018-05-12

案件名称

江国华与吴样开租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

余江县人民法院

所属地区

余江县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

江国华,吴样开

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二十五条，第四十四条第一款，第五十二条，第八十八条，第九十四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第八条；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第二十七条第一款；《建设工程质量管理条例》：第十六条第一款，第四十九条第一款

全文

江西省余江县人民法院民事判决书（2017）赣0622民初457号原告：江国华，男，汉族，1978年11月25日出生，住江西省贵溪市，委托代理人：张秋亮，江西融冰律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：吴样开，男，汉族，1982年10月28日出生，住江西省余江县，委托代理人：张荣财，江西赣鹰律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告江国华诉被告吴样开租赁合同权利义务的概括转让合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江国华及其委托代理人张秋亮、被告吴样开及其委托代理人张荣财均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江国华诉称，原告拟在余江县投资餐饮食品业，经介绍，考察了被告经营的余江县“鸭王老味道”。在被告向原告出具了《个体工商户营业执照》、《食品经营证》、《卫生许可证》等证照及其同原出租人殷根才签订的《商铺转让协议》后，双方同意由被告将其经营的余江县“鸭王老味道”店铺转让给原告，转让费人民币30万元。协议达成后，原告于2016年12月19日向被告支付定金人民币5万元，于2017年1月25日支付余款人民币25万元，共计30万元。之后，原告对“鸭王老味道”店铺进行了设备的增设，其中安装联网报警系统花去人民币2000元、安装店内收银、点菜、出单系统花去19135元，安装电子广告屏花去3000元，安装宽带花去1260元，合计25395元。原告接手经营“鸭王老味道”后，要求被告按《店面转让协议》第一条约定保证原告享有《商铺租赁协议书》中原属于吴样开的所有权利义务，具体步骤是先由吴样开同原出租人殷根才解除商铺租赁协议，再由江国华同殷根才签订同等条件的商铺租赁合同，但被告在同殷根才协商解除合同的过程中，因租金问题双方发生争议导致双方未能解除协议，导致原告未能同殷根才签订商铺租赁合同。2017年3月24日，殷根才将“鸭王老味道”店铺强行关停至今。经了解，原告拟承租的“鸭王老味道”店铺未取得合法的产权证明，该房屋权属不明，位置坐落不明，且未经竣工验收，没有取得建设主管部门备案的《工程竣工验收备案表》。根据《建筑法》第六十一条、《城市房地产管理法》第二十七条之规定，未经竣工验收或者验收不合格的，不得交付使用。原告承认原、被告之间的《店面转让协议》有效，但要求依法解除。判令被告退回原告转让费30万元及其利息；赔偿原告设备安装及装饰损失25395元。理由一、《最高法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（二）、（三）项规定，租赁房权属有争议、违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的，承租人有权请求解除合同。理由二、被告存在欺诈和根本违约行为，致使合同目的无法实现。原告订立合同的目的是为投资餐饮，但被告隐瞒事实，提供虚假证照的欺诈行为，有违诚实信用，致使原告无法办理相关证照，无法经营。同时，原、被告之间的转让未经原出租人殷根才同意，致使原告无法享有《店面转让协议》的第一条权利。被告行为构成根本违约。根据《合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的，另一方可以解除合同。被告吴样开辩称，请求法院依法驳回原告诉请。理由一、被告转租给原告的租赁物系江西长喜房地产开发有限公司开发的商品房，该金汇家园项目取得了工程施工许可证、建设工程规划许可证、工程竣工验收报告及消防验收合格证，属合法城镇房屋。理由二、原、被告签订的《店面转让协议》系双方真实意思表示，且经过原出租人殷根才同意，合法有效，应当受法律保护。协议签订后，被告向原告交付了租赁物等标的物，征得了原出租人的同意，不存在违约。原告也向被告支付了全部转让费。原、被告之间的权利义务已经履行完毕。本案的纠纷是由于原告未按《商铺租赁协议书》的约定向出租人殷根才交纳租金导致。显然转让后，原告应当向出租人履行交纳租金的义务。原告不交，对出租人殷根才构成违约与转让人被告无关。理由三、被告证照手续齐全真实，原告称虚假资料属无稽之谈。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：A1、原、被告身份证复印件，证明诉讼主体资格；A2、《店面转让协议》，证明协议约定被告保证原告享有其在原《商铺租赁协议书》中的权利义务，未经出租人殷根才同意；A3、收条、建设银行交易明细，证明被告收取了原告转让费30万元；A4、《商铺租赁协议书》，证明商铺转租需出租人殷根才同意，该房屋没有产权证，坐落不明，未经验收合格；A5、余江县“鸭王老味道”店的《个体工商户营业执照》、《食品经营证》复印件，证明地址登记不明，系虚假办理；A6、收据，证明原告对“鸭王老味道”店铺安装联网报警系统花去人民币2000元、安装店内收银、点菜、出单系统花去19135元，安装电子广告屏花去3000元，安装宽带花去1260元，合计25395元；A7、照片，证明2017年3月24日殷根才强行关停“鸭王老味道”店铺；A8、余江瘦子小卖部营业执照，证明该店铺位于“鸭王老味道”正对面，登记营业地址为冠锦城一期西大门。被告为支持自己的主张，向本院提供了以下证据：B1、身份证复印件，证明诉讼主体资格；B2、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、土地证、工程竣工验收消防备案凭证、工程竣工验收消防备案抽查结果告知通知书、工程竣工验收报告，证明金汇家园系江西长喜房地产开发有限公司开发，取得了各类许可证照，竣工验收合格；B3、书面证明，证明涉案商铺系殷根才购买，产权明确；B4、《商铺租赁协议》，证明被告与出租人殷根才订立了租赁协议，取得商铺使用权；B5、《食品经营许可证》、食品经营许可证申请书、受理通知书、准予通知书及申请审核意见表、餐饮服务许可证、食品经营许可现场核查表、核查记录、消防安全检查申请受理凭证、消防安全检查合格证、个体工商户营业执照、组织机构代码证、税务证，证明被告经营的“鸭王老味道”依法取得了各类证照、手续齐全；证明余江县市场和质量监督管理局、余江县公安局消防大队到金汇家园现场核实、核查；B6、《店面转让协议》、《商铺租赁协议书》、原被告间的微信聊天记录及B8、殷根才出具的书面证明，证明原、被告签订的《店面转让协议》经过原出租人殷根才同意，合法有效；B7、营业执照3份、食品经营许可证1份、照片11份，证明金汇家园其他店面均可出租，可办理经营手续；B9、工程竣工验收报告，证明涉案房屋验收合格，符合交付条件。经庭审质证，原告对被告提供的证据B1无异议；证据B2认为工程竣工验收报告系打印不清的复印件，未提供竣工验收备案登记、土地规划许可证不能证明争议房屋是合法建筑；证据B3真实性无异议，认为只证明买卖关系；证据B4合法性有异议；证据B5真实性、合法性、关联性均有异议，未能出具合法的产权证明，虚构了地址，微信聊天记录与本案无关；证据B6真实性有异议，合同相对方没有签名；证据B7与本案无关；证据B8关联性有异议，证明中所涉店面指向不明；证据B9真实性和关联性有异议，与第一次开庭提交的工程验收报告内容矛盾，虽盖有开发商项目部公章，但项目部已不存在，缺少质监部门盖章，不能证明该工程经验收合格。被告对原告提供的证据A1、A3无异议；证据A2关联性有异议，认为转让经过了出租人同意；证据A4关联性有异议，不能证明房东未取得产权证明，房屋未经验收合格，坐落不明等目的；证据A5关联性有异议，认为证照合法真实；证据A6三性有异议，认为非正式发票，是原告自身花费与本案无关；证据A7三性有异议，认为是原告与房东之间的纠纷，与被告无关。证据A8关联性有异议，恰好证明店面位置。经合议庭认证，各当事人提交的证据A1、A2、A3、A4、A5、A6、A7、A8、B1、B2、B3、B4、B5、B6、B7、B8、B9真实合法，与本案有一定的关联性，可以采信作为本案证据，证明对象及主张在事实认定及本院认为中予以阐明。综上所述，本院对以下事实予以认定：2014年3月16日，被告吴样开与出租人殷根才签订《商铺租赁协议书》，该协议第一条约定：由殷根才将金汇家园一至二楼店面房出租给吴样开使用，租期从2014年3月16日至2024年3月15日，共计10年，第一年租金12万元，之后按年8%递增年租金，租金给付方式为从第二年起于每年3月16日前一次性付清。第五条约定：吴样开转让房屋需经殷根才同意。被告吴样开承租该商铺经营“余江县鸭王老味道”餐馆。2016年12月19日，原、被告签订《店面转让协议》，该协议第一条约定：吴样开将金汇家园一至二楼店面房（即“余江县鸭王老味道”店铺）转让给江国华使用，保证江国华同等享有吴样开在原租赁合同中享有的权利与义务，转让费30万元。当日，江国华支付吴样开转让费定金5万元，2017年1月25日支付余款25万元。2017年1月10至22日，原告江国华对“鸭王老味道”店铺进行了设备增设和装饰，并试营业至2017年3月24日。2017年3月20日，原出租人殷根才在一份《商铺租赁协议书》上签名。该《商铺租赁协议书》约定：甲方殷根才将金汇家园一至二楼店面房出租给乙方使用，租期从2017年3月16日至2024年3月15日，年租金和支付方式与吴样开和殷根才签订的原《商铺租赁协议书》中约定的相同，于当年3月16日前一次性交清当年房租。当日，被告吴样开将该《商铺租赁协议书》微信发给江国华，通知其签订。2017年3月21日，吴样开再次微信催促江国华签订《协议》，江国华答应可以，但未签名。2017年3月24日原出租人殷根才以未交房租为由将店面关停至今。2017年5月25日，殷根才出具书面证明，证明其同意吴样开将店面转让给第三方，并说明2017年3月20日其作为房东已经在《商铺租赁协议书》上签名，但第三方未签名。庭审中原告认可原被告签订的《店面转让协议》有效，将确认《协议》无效的诉讼请求变更为解除《协议》，本院予以准许。另查明，涉案出租房系江西长喜房地产开发有限公司开发建设的金汇家园项目A栋一楼3间店面及二楼8间房间。金汇家园项目于2011年12月16日取得《建设工程规划许可证》，2011年12月23日取得《建筑工程施工许可证》，2013年8月2日取得《土地使用权证》，2013年12月11日，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位盖章同意对余江县金汇家园A栋进行验收，综合验收结论为工程质量符合设计和施工验收规范，资料齐全，观感质量良好，同意交付使用，并形成《工程竣工验收报告》。2014年5月29日取得余江县公安消防大队出具余公消竣备字（2014）第0029号《建设工程竣工验收消防备案凭证》。2014年6月1日，余江县公安消防大队出具余公消验备告（2014）第0007号《建设工程消防验收备案抽查结果告知通知书》，内容为备案抽查结论为合格。同日，“余江县鸭王老味道”餐馆取得余公消安检字（2014）第0027号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。经营期间被告办理了《食品经营许可证》、《餐饮服务许可证》、《个体工商户营业执照》、《税务登记证》等证照。2017年3月21日江西长喜房地产开发有限公司出具书面证明，证实该公司将金汇家园1号楼店面3间、二楼8间出售给殷根才。本院认为，本案争议的焦点为一、原、被告签订的《店面转让协议》合同效力如何？二、该《店面转让协议》是否存在合同解除的法定情形？具体为1、涉案出租房是否权属有争议？2、涉案出租房是否符合法律规定的交付使用条件？3、被告转让行为是否有效，即被告是否存在根本违约，导致合同目的无法实现的行为？一、关于《店面转让协议》合同效力问题。原、被告在《店面转让协议》中约定将被告吴样开在与原出租人殷根才签订的《商铺租赁协议书》中享有的权利义务一并转让给原告。该《转让协议》为《合同法》第八十八条规定的权利义务的约定概括承受合同。《合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。《转让协议》的效力应按照《合同法》第二十五条、第四十四条、第五十二条关于合同成立、生效、无效的规定处理认定。本院认为原、被告签订《店面转让协议》意思表示真实，达成一致。被告提供的《食品经营许可证》等证照系国家机关审查核发，合法真实。被告亦无欺诈、胁迫损害国家利益；无与他人恶意串通损害国家、集体、第三人利益情形；被告提供的《建设工程规划许可证》、《工程竣工验收报告》等规范性文件，能够证明出租房符合出租和交付使用条件，无违背法律、行政法规效力性强制性规定的情形。因此，原、被告订立协议无《合同法》第五十二条规定无效事由的效力暇疵，《店面转让协议》成立并生效。被告吴样开转让行为的效力应按《合同法》第八十八条规定的法定构成要件来判断：a被告与原出租人的《商铺租赁协议书》合法有效；b被告与原告之间的《店面转让协议》合法有效；c经过了原出租人殷根才的同意。原出租人殷根才于2017年3月20日签署了一份权利义务与《店面转让协议》约定内容相同的《商铺租赁协议书》，5月25日又出具同意被告转让的书面证明，且被告与原出租人的《商铺租赁协议书》已实际履行近三年时间，可以证明被告吴样开转让行为符合上述要件，转让行为合法有效。二、关于《店面转让协议》是否存在合同法定解除的问题。1、《最高法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（二）、（三）项规定，租赁房权属有争议、违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的，承租人有权请求解除合同。第一，江西长喜房地产开发有限公司出具证明将涉案出租房出售给原出租人殷根才，只是尚未办理产权登记，不能确认为权属有争议。原告也未提供有第三方对涉案出租房权属有争议的证据。第二，《建筑法》第六十一条、《城市房地产管理法》第二十七条规定，未经竣工验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程验收报告和。报建设行政主管部门或其他有关部门备案。以上法律、法规规定建设单位是组织工程竣工验收的主体，也是认定工程竣工验收合格的主体。工程竣工验收备案登记是行政法规对建设单位的监督和管理，属管理性规定，非取缔性强制规定，非工程交付使用的前提条件。工程交付使用以工程竣工验收合格为标准。被告提供的《工程竣工验收报告》上勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位盖章同意对余江县金汇家园Ａ栋进行验收，验收结论为工程质量符合设计和施工验收规范，资料齐全，观感质量良好，同意交付使用。为此，对原告关于涉案出租房未取得《工程竣工验收备案表》不得交付使用，解除合同的主张依据不足，不予支持。2、《合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的，另一方可以解除合同。被告吴样开转让行为合法有效。被告已经履行向原告交付了租赁物（余江县“鸭王老味道”店及设备），并取得原出租人殷根才的同意，保证原告享有被告吴样开在与原出租人签订的《商铺租赁协议书》中的权利义务，被告吴样开无迟延履行或根本违约行为。为此，原告要求解除合同的诉请不符合法律规定，应予驳回。综上，根据《合同法》第二十五条、第四十四条、第五十二条、第八十八条、第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（二）、（三）项、《建筑法》第六十一条、《城市房地产管理法》第二十七条、《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条之规定，判决如下：驳回原告诉讼请求。案件受理费6180元由原告江国华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审　判　长　　许　健人民陪审员　　周活香人民陪审员　　朱　莉二〇一七年七月二十八日代理书记员　　金　沙关注微信公众号“”