（2017）黔2629民初418号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-09-28
案件名称
凯里市金泰房地产开发有限责任公司剑河分公司与刘正租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
剑河县人民法院
所属地区
剑河县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
凯里市金泰房地产开发有限责任公司剑河分公司,刘正
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十六条
全文
贵州省剑河县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2629民初418号原告：凯里市金泰房地产开发有限责任公司剑河分公司。住所：贵州省黔东南苗族侗族自治州剑河县革东镇校场坝。统一社会信用代码：91522629789768040C。法定代表人：彭云福，经理。委托诉讼代理人：欧剑云，贵州永誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张江成，剑河县岑松镇法律服务所法律工作者。被告：刘正，男，1983年9月9日出生，汉族，湖南省隆回县人，现住贵州省剑河县。原告凯里市金泰房地产开发有限责任公司剑河分公司（以下简称“金泰剑河分公司”）与被告刘正租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金泰剑河分公司的委托诉讼代理人欧剑云、张江成，被告刘正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金泰剑河分公司向本院提出诉讼请求：一、判令刘正支付房租119539元；二、依法判决被告支付违约金即原告不退还被告所交纳保证金20000元；三、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年7月1日，原告与被告签订《关于入住金泰世纪广场商业步行街协议》（以下简称“租赁协议”），约定原告将剑河县金泰世纪广场商业步行街CX、CX号门面租给被告经营建材，租期36个月；自2013年7月16日起至2016年7月15日止，前7个月免租金，后29个月租金标准为24元/m2/月，每月3016.32元。合同签订后，原告如约将门面交给被告使用，但被告却不按期交纳租金。2015年10月10日，原告向被告发出租金收缴通知，被告收到通知后仍然不付租金，截止2016年7月15日，被告共欠租金155735元，扣除已付租金36196元，尚欠租金119539元。因被告至今未按协议约定支付租金，根据“租赁协议”第九条约定，原告有权不退还被告所缴纳的20000元保证金。刘正辩称：从2013年7月16日至2016年7月15日，我租原告门面共36个月，根据合同约定，免租金7个月，后因房屋漏水，又补免租金1个月，我应付租金期应为28个月，按每月3016.32元计算，总计房租为84456.96元。我已付原告租金38098元，押金20000元抵扣房租后，实欠房租为26358.96元。原告起诉我欠付房租数额不符。在合同履行中，我并无任何违约行为，原告要求我承担违约责任理由不能成立，且原告2015年10月10日送达给我的《租金收缴通知》中已明确“以所交保证金冲抵应缴租金”，现原告主张以保证金20000作为违约金不予退还被告没有依据。本院经审理认定事实如下：2013年7月1日，原告金泰剑河分公司（甲方）与被告刘正（乙方）签订《关于入住金泰世纪广场商业步行街协议》（以下简称“租赁协议”），原告将其所有的剑河县金泰世纪广场商业步行街CX、CX号门面（面积125.68m2）租给被告经营建材，租期36个月，自2013年7月16日起至2016年7月15日止，前7个月免租金，后29个月租金标准为24元/m2/月，每月3016.32元。双方在“租赁协议”第六条约定：“租金采用半年一付，先付后用，每次交租金至少提前15天”，在第九条约定：“乙方在进场后，若违反以上约定，或私自变更经营内容，或未经甲方许可，无故退出或有扰乱其他经营户的行为出现，或经营的行业不符合甲方对商业街的规划，则甲方有权随时终止本协议，并将追究乙方的违约责任，除不退还乙方所交纳的保证金外，并视情节严重情况保留进一步追究相关损失的权利。”“租赁协议”签订后，被告向原告交纳保证金20000元，原告即将门面移交被告，双方达成一致意见，从2013年7月16日开始计算租期。至2016年7月15日，租期届满，被告租用门面36个月，扣除免租金7个月后，应付29个月租金，金额为87473.28元。被告在租赁期间，经过免租金期后，其于2014年7月10日支付2014年2月15日至2014年8月15日6个月租金18098元。此后因被告未能按约定期限支付租金，原告于2015年10月10日向被告送达《租金收缴通知》，催促被告于收到通知后7日内支付所欠从2014年8月15日起至2015年9月15日止的租金，并声明逾期则以所交保证金冲抵应缴租金，终止协议，限期离场。此后，被告又于2017年向原告支付租金20000元。被告主张双方口头约定免租金期增加一个月，但原告不认可，被告未能提交相应证据证明。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告金泰剑河分公司与被告刘正签订的“租赁协议”，是双方当事人的真实意思表示，内容合法，是有效的房屋租赁合同。原告将租赁房屋交付被告使用后，被告应按约定的期限和金额支付租金。根据合同约定，扣除免租金期间7个月后，被告应付租金29个月（金额为87473.28元），2014年7月10日已付6个月（2014年2月15日至2014年8月15日），金额18098元；根据原告2015年10月10日送达被告的《租金收缴通知》中“于收到通知后7日内支付所欠从2014年8月15日起至2015年9月15日止的租金”的催告和“逾期则以所交保证金冲抵应缴租金”的声明，应认定至2015年10月18日，保证金20000元已冲抵租金，加上被告2017年2月17日支付的20000元，被告实付原告租金总额为58098元，尚欠29375.28元。因被告迟延支付租金，已构成违约，原告请求其承担违约责任，有事实和法律依据。但原告主张以不退还保证金作为被告承担违约金的方式，与本案合同约定不符。根据“租赁协议”第九条的约定，不退还保证金的条件，是承租人进场后，因承租人违反约定导致出租人解除合同的事实发生，并未包含迟延支付租金的情形，且《租金收缴通知》明确以保证金冲抵租金，也印证了迟延支付租金不适用“租赁协议”第九条，因此原告以不退还保证金作为被告承担违约金方式的主张没有合同依据和法律依据，本院不予支持。鉴于双方在合同中未对关于迟延支付租金如何承担违约责任进行约定，本院根据公平原则，以被告所欠租金为基数，参照人民银行公布的现行1-3年期贷款基准利率4.75%计算违约金。根据“租赁协议”第六条“租金采用半年一付，先付后用，每次交租金至少提前15天”的约定，违约金的起算日期酌情定为被告应付最后一次租金的当月起始日即2016年2月1日，终止日期为本判决确定的履行期内实际付清租金之日。综上所述，为保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告刘正于本判决生效后十日内支付所欠原告凯里市金泰房地产开发有限责任公司剑河分公司租金29375.28元，并从2016年2月1日起按年利率4.75%计算迟延履行违约金至本院指定的履行期限内的实际履行之日止；二、驳回凯里市金泰房地产开发有限责任公司剑河分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2690元，减半收取1345元，由刘正负担700元，凯里市金泰房地产开发有限责任公司剑河分公司负担645元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员 李荣碧二〇一七年七月二十八日书记员 李 航