（2017）苏0509民初7152号

裁判日期: 2017-07-28

公开日期: 2017-09-26

案件名称

7152苏州百居顺物业服务有限公司与李志伟、吴美玲物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

苏州市吴江区人民法院

所属地区

苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

苏州百居顺物业服务有限公司,李志伟,吴美玲

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第二十六条，第四十二条第一款，第四十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

苏州市吴江区人民法院民事判决书（2017）苏0509民初7152号原告苏州百居顺物业服务有限公司,住所地江苏省苏州市吴江区七都镇新村一路。法定代表人张斌，执行董事。委托代理人刘健，江苏东大舟律师事务所律师。委托代理人汤育美，江苏东大舟律师事务所实习律师。被告李志伟。被告吴美玲。委托代理人李志伟,系被告吴美玲的丈夫。原告苏州百居顺物业服务有限公司（以下简称百居顺公司）诉被告李志伟、吴美玲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由代理审判员陈烨于2017年6月27日公开开庭进行了审理。原告百居顺公司的委托代理人刘健、汤育美，被告李志伟、被告吴美玲的委托代理人李志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百居顺公司诉称：2005年6月10日，吴江市望湖物业管理有限公司（以下简称望湖公司）与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定由望湖公司负责被告所在小区的物业管理工作，物业服务费为多层住宅按建筑面积1元/月/平方米缴纳。2009年1月1日，望湖公司又与吴江市奥林清华业主委员会签订了《苏州市物业服务合同》，约定由望湖公司负责该物业区域内的物业管理工作。合同约定服务期限为2年，自2009年1月1日起至2010年12月31日止。合同到期后，除不委托外，合同自动延续。被告所购房屋位于奥林清华西区106幢203室，建筑面积为153.08平方米。2012年12月7日，望湖公司名称变更为苏州百居顺物业服务有限公司，即本案原告。被告自2009年8月1日起未缴纳物业服务费，原告多次电话、上门及发函向被告催讨未果。现原告为维护合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告支付拖欠的物业服务费14038元（自2009年8月1日起至2017年3月31日止）及逾期付款利息（按照中国人民银行同期同档贷款利率计算）；2、被告承担本案诉讼费用。审理中，原告百居顺公司自愿放弃利息部分的诉讼请求。被告李志伟、吴美玲辩称：第一，原告主体不适格。2005年6月10日，被告与望湖公司签订《物业管理服务协议》，与原告并无合同关系，即使2012年12月7日，望湖公司变更为百居顺公司，业主委员会与望湖公司签订的《苏州物业服务合同》已经超过委托的服务期限，业主委员会至今未与原告续订物业服务合同，既然业主大会没有选聘原告作为物业服务企业，业主当然没有义务向原告缴纳物业费。第二，原告提供的收款收据属于被告缴纳物业费的凭证，不能证明被告此后没有缴纳过物业服务费，对于2017年前发生的物业收费已过诉讼时效。第三，逾期利息没有法律依据。第四，原告未能按照《物业管理服务协议》及《苏州市物业管理条例》的规定进行服务管理，导致被告受损及安全隐患，严重损害了被告的权益，理由如下：1、被告阳台玻璃被气枪击穿，因涉及人身安全，向物业反映，物业不予理睬，也不予更换；2、被告房间窗户玻璃夹层进水，导致内墙渗水，通知物业安排人来修理，物业不予理睬，至今未修理；3、被告楼下业主装修时，擅自改动房间用途（卫生间改为储藏室）及管道，导致水管堵塞，被告厨房、卫生间进水，造成厨具、地板受损，被告及时通知物业，物业严经理及其他工作人员到现场查看后认为楼下确实没有按照规定装修，并承诺如果楼下业主不整改，则不让装修公司进场，但实际上物业并未实际进行制止，造成被告的厨房、卫生间至今经常堵塞，被告一直与物业沟通寻求解决办法，物业也答应给被告下水管进行改道，但至今未改；4、楼下业主违章搭建阳光房，原告未采取制止、报告有关部门等方式进行处理，给被告带来安全隐患，下雨时会产生噪音，楼下业主搭建阳光房时，因被告在外省工作经常不在家居住，被告要求物业把楼下业主的电话告诉被告，方便沟通，但物业以涉及业主隐私为由拒绝，待被告回答，阳光房已搭建完毕，至今未恢复原状。第五，被告主张先履行抗辩权，在原告未履行物业服务义务前，被告有权拒绝支付物业服务费用。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2005年6月10日，李志伟与望湖公司签订《苏州市前期物业管理服务协议》，约定在奥林清华业主委员会成立前由望湖公司负责该物业区域的前期物业管理工作，具体内容：1、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、外墙、公用路面等；2、房屋共用设施设备及其运行和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、智能化设施等；3、环境卫生，包括小区道路、公共场所部位的保洁等；4、安全防范，包括协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，24小时门岗值守，白天晚上对小区进行巡逻，监控室24小时值班，接警报后派人前往现场查看；5、交通秩序与车辆停放的管理；6、房屋装饰装修的管理。另约定，物业管理费为多层住宅按建筑面积1元/月/平方米缴纳。2009年1月1日，望湖公司作为乙方与吴江市奥林清华业主委员会作为甲方签订了《苏州市物业服务合同》，约定由望湖公司负责该物业区域内的物业管理工作，具体内容：1、包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）；2、包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、消防设施、安全设施、沟渠、池、井等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外），供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理；3、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；4、公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5、安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤等；6、交通和车辆停放秩序的管理；7、物业使用禁止性行为的管理；8、物业维修和养护费用的帐务管理；9、物业档案资料的保管；10、物业其他共同事务的管理服务；11、业主委托的其他物业管理服务事项。另约定服务期限为2年，自2009年1月1日起至2010年12月31日止；物业管理费为多层住宅按建筑面积1元/月/平方米缴纳；因甲方或第三者之故意、过失所致的损害，属于乙方的免责事由，乙方不负赔偿之责；本合同期满，奥林清华业主委员会没有将续聘或解聘望湖公司的意见通知望湖公司，且没有选聘新的物业管理企业，望湖公司继续管理的，视为合同自动延续，延续期限为本合同的期限。另查明：2007年4月6日，李志伟、吴美玲就松陵镇鲈乡南路1417号奥林清华西区106幢203室房屋办理了房屋所有权登记，所有权证上载明的106幢203室的建筑面积为153.08平方米。李志伟于2008年7月10日缴纳了2008年8月1日至2009年7月31日期间的物业服务费1837元。再查明：2012年12月7日，吴江市望湖物业管理有限公司在工商部门办理工商变更登记，企业名称变更为苏州百居顺物业服务有限公司。审理中，百居顺公司自认，李志伟、吴美玲的物业服务费已交纳至2009年7月31日，此后，李志伟、吴美玲未再向百居顺公司交纳物业服务费。以上事实，有原告提交的《苏州市前期物业管理服务协议》、《苏州市物业服务合同》、收款收据、房屋权属登记信息、公司准予变更登记通知书以及原、被告的当庭陈述予以证实。本院认为：依据《物业管理条例》的有关规定，所谓物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同属于业主委员会的职责范畴。吴江市望湖物业管理有限公司企业名称变更为苏州百居顺物业服务有限公司,吴江市望湖物业管理有限公司的合同权利、义务应由原告百居顺公司享有、承担。原告百居顺公司之前身吴江市望湖物业管理有限公司与吴江市奥林清华业主委员会签订的《苏州市物业服务合同》，原告百居顺公司与被告李志伟之间签订的《苏州市前期物业管理服务协议》，均合法有效，原告百居顺公司与奥林清华西区全体业主均应依合同行使权利并履行义务。吴江市奥林清华业主委员会与原告百居顺公司在《苏州市物业服务合同》到期后未另行签订新的物业服务合同，根据双方在原物业合同中的约定，视为上述服务合同延续。被告李志伟、吴美玲作为业主，应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费及相关费用，被告长期拒交物业服务费用，一定程度上将影响物业的服务能力，进而损害全体业主的利益。关于被告李志伟、吴美玲称2017年前发生的物业管理费已超过诉讼时效的抗辩意见。本院认为，物业服务合同在履行上具有连续性，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案物业管理费的诉讼时效应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，并未超过二年的诉讼时效，故被告的该项抗辩不成立。依据被告李志伟、吴美玲居住的房屋面积、双方约定的收费标准，被告李志伟、吴美玲2009年8月1日至2017年3月31日间结欠的物业管理费为14083元（1×153.08×92），原告百居顺公司要求被告李志伟、吴美玲支付物业管理费14083元，符合约定并在其权利范围内，本院予以支持。关于被告李志伟、吴美玲称原告未按约履行物业服务义务，在其反映家中阳台玻璃被气枪击穿以及房间窗户玻璃夹层进水后，原告不予理睬，也未进行修理，楼下业主擅自改动房间用途致其厨房、卫生间经常堵塞，违章搭建阳光房致存在安全隐患，而原告却未予以制止，因原告未按约履行物业服务义务，故被告有权行使先履行抗辩权，拒绝交纳物业服务费。本院认为，物业服务合同未约定原告百居顺公司有为被告更换阳台玻璃、修理房间窗户玻璃的义务，故被告李志伟、吴美玲以原告百居顺公司未为其更换阳台玻璃、修理房间窗户玻璃为由拒绝缴纳物业管理费，没有依据，本院不予支持。对于被告李志伟、吴美玲称原告未积极制止楼下业主在装修时的改动房屋用途及管道的行为，以及违章搭建行为，本院认为，原告提供的管理服务可能存在一定的瑕疵，有尚需完善的地方，但被告不足以据此行使合同履行中的抗辩权而拒付物业服务费。物业公司在提供物业服务中可能有不尽如人意的方面，对此物业公司在物业服务过程中应加强服务和管理的力度，不断提高物业服务的质量和水平。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第二十六条、第四十二条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告李志伟、吴美玲于本判决生效后十日内支付原告苏州百居顺物业服务有限公司物业服务费14083元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××61）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取119元，由被告李志伟、吴美玲负担。被告李志伟、吴美玲应负担之数本判决生效后十日内直接交付原告苏州百居顺物业服务有限公司，原告已预交的案件受理费本院不再退回。本判决为终审判决。代理审判员　陈　烨二〇一七年七月二十八日书　记　员　张肖肖百度搜索“”