（2017）浙03民终3127号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-09-18
案件名称
朱景香、温州中驰置业发展有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱景香,温州中驰置业发展有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙03民终3127号上诉人（原审原告）：朱景香，女，1968年5月20日出生，汉族，住乐清市。被上诉人（原审被告）：温州中驰置业发展有限公司，住所地乐清市柳市镇外向型经济开发区（长城电器集团有限公司主楼二楼）,统一社会信用代码91330382794399489G。法定代表人：宁雷，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶ＸＸ，浙江泽大（乐清）律师事务所律师。上诉人朱景香因与被上诉人温州中驰置业发展有限公司商品房预约合同纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院（2017）浙0382民初42号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱景香上诉请求：1、撤销一审判决主文中的第一项中的利息损失，改判被上诉人向上诉人支付利息损失（以740000元为本金，从2007年9月1日开始按月息1.5分计算到实际偿还之日止）；朱景香当庭提出增加请求：被上诉人赔偿上诉人损失200000元。事实与理由：一、一审法院判决认定事实错误，适用法律错误，判决理由错误。1、合同解除时间认定错误。被上诉人在2007年收取上诉人购房款，在2011年3月4日才取得《商品房预售证》，被上诉人违法行为在前。涉诉房屋以毛坯房出售，在预约表中却称是精装修房，被上诉人在订立预约表之时就存在虚假信息。预约合同中明确约定上诉人购买的是两套房屋，被上诉人没有任何依据证明上诉人购买的是一套房子。被上诉人自2012年11月起多次在报纸上刊登公告，要求上诉人办理手续，报纸公告与律师函具有同等效力，一审选择2014年4月10日发律师函时间作为解除合同的时间缺乏依据。从2016年6月1日开始支付利息，亦缺乏依据。2、损失赔偿认定错误。鉴于被上诉人一系列违法违约行为及被上诉人过错在前，导致合同无法履行，所以赔偿损失应自上诉人支付购房款开始计算。证人南某在一审庭审中已经证实，部分业主已经获得被上诉人按照月利率1-1.5分的赔偿。上诉人在筹集资金时也是按照月息1.5分在民间借款，并逐年支付利息。十年时间，74万元的购买力大幅下降，上诉人多次要求解决问题,耗费了大量精力、物力和财力，并且导致上诉人病情加重。3、双方签订的《乐清中驰湖滨花园商品房预约表》是商品房买卖合同，而非商品房预约合同。二、一审有严重的倾向性，有失公平正义。对面积和价格问题，被上诉人在一审答辩状和开庭过程中均没有提出任何异议，但判决书中却用大量篇幅否认面积和单价，让人怀疑其动机。一审判决多次用了“言外之意”、“一般情况下”等，妄加猜测，偏离了正确判决方向。庭审期间，上诉人遭遇有道和不公正待遇，请求二审查处不当行为。温州中驰置业发展有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，二审应予以维持。一、本案涉诉的商品房预约表，性质上属于商品房预约合同，而非正式的预售合同。因为预约表没有具备合同成立的必备要求，包括商品房交付时间，办理产权证的时间、付款方式、合同单价中精装修价格、违约责任等，所以预约表是预约合同而非预售合同。二、上诉人原先订购的1501室和1502室，在审批、设计、销售的时候，都符合独立两套的条件。在预订给上诉人的时候，是作为合并一套销售给上诉人的，所以在预约表上有总计面积。三、涉案预约合同解除时间，应确认为2014年4月10日，公告等都是为了催促上诉人，2014年4月10日的律师函明确告知解除合同。四、合同解除的过错并不在于被上诉人，是上诉人一直要求退房。在一审判决后，被上诉人已经向法院提存一审判决的款项金额。朱景香向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除朱景香、温州中驰置业发展有限公司于2007年9月1日签订的《乐清中驰湖滨花园商品房预约表》；2、判决温州中驰置业发展有限公司返还朱景香购房款740000元及利息损失（利息以740000元为本金，从2007年9月1日开始按月息1.5分计算到实际偿还之日止）。一审法院认定事实：2007年9月1日，朱景香为预定温州中驰置业发展有限公司开发的乐清中驰湖滨花园第57栋1501室、1502室房产将740000元作为预付款支付至温州中驰置业发展有限公司指定的钱国光银行账户。同日，温州中驰置业发展有限公司以钱国光的名义向朱景香出具借款单，载明：今借到朱景香740000元，此款不计息。该借条由温州中驰置业发展有限公司林姓工作人员填票，并加盖钱国光印章。双方口头约定该款在双方签订商品房买卖合同时作为首付款冲抵。同日，朱景香、温州中驰置业发展有限公司签订《乐清中驰湖滨花园商品房预约表》，载明：房号为57栋1501室、1502室，建筑面积分别为86.01平方米、89.42平方米，合计175.43平方米，单价为14120元/平方米。同时，该预约表载明：“1、在公司通知的规定时间内不来公司签订合同视为自动放弃，公司不予保留房源；2、客户同意预定本表栋房号所示贰套商品房，同意签订贰套购房合同，银行按揭也按贰套借款合同放款。所示建筑面积为估算面积，非合同面积，也非最终面积，最终面积以竣工后房管部门核实的实测面积为准；3、因国家重大政策变化导致本预约无法实现，本公司不承担责任；4、预约商品房为精装修房，本预约单不包括装修单价，装修单价在签订预售合同时另行协商确定；5、……。”2011年3月4日，涉案房产所在的中驰湖滨花园三期取得《商品房预售证》。2012年3月15日，包括朱景香在内的预定人向乐清市信访局信访，要求退房，并请求政府出面调查。2012年11月17日，温州中驰置业发展有限公司在乐清日报刊登《通知》，要求朱景香于2012年11月30日前到温州中驰置业发展有限公司现场售楼处签订《商品房买卖合同》和办妥相关手续，并声明如逾期，温州中驰置业发展有限公司将该房源收回另售他人。2013年5月18日，温州中驰置业发展有限公司在乐清日报刊登《关于签订〈商品房买卖合同〉的通知书》，要求朱景香在2013年5月28日前到温州中驰置业发展有限公司现场售楼处签订《商品房买卖合同》和办妥相关手续，并声明如逾期，温州中驰置业发展有限公司将该房源收回另售他人。2013年间，温州中驰置业发展有限公司另行两次电话通知朱景香要求朱景香来温州中驰置业发展有限公司处签订《商品房买卖合同》，朱景香以其已有数套房产，无法签订《商品房买卖合同》及其欲购房产系两套而非一套两个证为由拒绝签订涉案房产的《商品房买卖合同》。2013年11月5日，中驰湖滨花园三期经竣工验收合格。2014年1月8日，中驰湖滨花园三期通过竣工验收备案登记。2014年3月11日，温州中驰置业发展有限公司在乐清日报刊登《关于限期签订〈商品房买卖合同〉的通知书》，要求朱景香在2014年3月20日前到温州中驰置业发展有限公司现场售楼处签订《商品房买卖合同》和办妥相关手续，逾期，则视为自动放弃，温州中驰置业发展有限公司不予保留房源。经温州中驰置业发展有限公司多次通知，朱景香均未到温州中驰置业发展有限公司处签订涉案房产的《商品房买卖合同》。为此，温州中驰置业发展有限公司于2014年4月向朱景香送达《浙江合众律师事务所函》，载明：“按照预约表说明规定，你方未在中驰公司通知的规定时间内签订合同，视为自动放弃，中驰公司不予保留房源。”同月，朱景香收到该函后，未向温州中驰置业发展有限公司提出异议，也未提起诉讼。2015年3月13日，温州中驰置业发展有限公司将涉案房产出售给案外人陈佩剑、邢萍萍所有。2015年3月19日，涉案房产办理了房屋所有权登记手续。另查明：1、温州中驰置业发展有限公司认为朱景香所付740000元系签订涉案商品房买卖合同的履约金，并同意返还。2、温州中驰置业发展有限公司未举证证明其在向朱景香发送《浙江合众律师事务所函》后已通知朱景香办理退还预付款项事宜。3、本案审理过程中，证人南某陈述其在温州中驰置业发展有限公司处购买了两套商品房，每套均有两个房产证，每份预约单均记载为两套商品房。一审法院认为，关于本案双方签订的《乐清中驰湖滨花园商品房预约表》是否可视为双方已经签订商品房买卖合同问题。双方签订《乐清中驰湖滨花园商品房预约表》虽然明确了所购房产房号、建筑面积，并且记载单价为14120元/平方米，但同时，该预约表载明所示建筑面积为估算面积，非合同面积，也非最终面积，最终面积以竣工后房管部门核实的实测面积为准；预约商品房为精装修房，本预约单不包括装修单价，装修单价在签订预售合同时另行协商确定。言外之意，朱景香所预定的商品房具体价格尚未确定，需在签订预售合同时确定，所载明的建筑面积也仅仅为暂时估算的面积，并非合同面积。并且，该预约表对于朱景香预定房产的总价款、付款时间等均未作出约定，该预约表尚不具备商品房买卖合同的主要内容，不能视为双方已经签订商品房买卖合同，其性质仍为商品房预约合同，故朱景香主张预约表应视为双方已经签订商品房买卖合同的理由不能成立。关于朱景香所预定房产是否两套独立的商品房问题。根据双方签订的《乐清中驰湖滨花园商品房预约表》显示，朱景香预定的房产为乐清中驰湖滨花园57栋1501室、1502室，建筑面积分别为86.01平方米、89.42平方米，合计175.43平方米，并且注明朱景香同意签订贰套购房合同，银行按揭也按贰套借款合同放款。该预约表特别注明朱景香同意签订贰套购房合同，银行按揭也按贰套借款合同放款，一般情况下，如果朱景香所预定为两套独立的商品房，则在预定时无需就签订两份购房合同、办理两套房产的按揭贷款合同作出特别说明。并且，一般情况下，如所购房产为独立的两套商品房，预约单仅需注明每套商品房的面积，无需记载两套商品房的合计面积。另外，证人南某有关其在乐清中驰湖滨花园购买了两套商品房，每套均有两个房产证，每份预约单均记载为两套商品房的陈述也能跟预约表的记载相互印证。因此，朱景香主张其所预定房产系两套相互独立的商品房，理由不能成立。关于《乐清中驰湖滨花园商品房预约表》是否已经解除问题。双方签订的《乐清中驰湖滨花园商品房预约表》明确朱景香在温州中驰置业发展有限公司通知的规定时间内不来签订合同视为自动放弃，温州中驰置业发展有限公司不予保留房源。2011年3月4日，涉案房产所在的中驰湖滨花园三期取得《商品房预售证》后，温州中驰置业发展有限公司多次通过在乐清日报刊登通知、电话通知的形式通知朱景香在规定的时间内前往温州中驰置业发展有限公司处签订商品房买卖合同，但朱景香以其已有数套房产无法签订《商品房买卖合同》及其欲购房产系两套而非一套两个证房产为由拒绝签订涉案房产的《商品房买卖合同》。据此，温州中驰置业发展有限公司依照预约表的有关解除合同的约定于2014年4月向朱景香送达《浙江合众律师事务所函》，声明朱景香未在温州中驰置业发展有限公司通知的规定时间内签订合同，视为自动放弃，温州中驰置业发展有限公司不予保留房源。该律师函到达朱景香后即产生解除合同的法律效力，双方之间的预约合同已经在该律师函到达朱景香时解除，现朱景香再次要求解除，无事实和法律依据，不予支持。关于朱景香支付的740000元退还及利息损失支付问题。乐清中驰湖滨花园三期商品房对外预定期间，温州中驰置业发展有限公司尚未取得乐清中驰湖滨花园三期的预售许可证，其为了规避法律的相关规定，在签订预约表时以向包括朱景香在内的预定人无息借款的形式收取款项，并且在签订商品房买卖合同时该所谓借款直接冲抵购房首付款，该所谓无息借款实际上应属于预定房产的预付款。本案朱景香在预定涉案房产时以无息借款的形式向温州中驰置业发展有限公司支付了涉案房产预付款740000元，现朱景香要求温州中驰置业发展有限公司返还，温州中驰置业发展有限公司亦予同意，予以支持。如前所述，本案商品房买卖合同未能签订系原告拒绝签订所致，因此，其要求被告支付预约合同解除之前的利息损失，无事实和法律依据。本案双方之间的预约合同于2014年4月已经由温州中驰置业发展有限公司通知解除，在预约合同解除后，温州中驰置业发展有限公司应在一个月的合理期限内将朱景香已支付款项退还朱景香，但温州中驰置业发展有限公司未举证证明其解除预约合同后已通知朱景香办理退还预付款项事宜，应从一个月合理期限届满次日起支付朱景香逾期付款利息损失。逾期付款利息损失应从2014年6月1日起以预付款740000元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付款之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、温州中驰置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还朱景香740000元及逾期付款利息损失（以已付款740000元为基数，从2014年6月1日开始按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付款之日止），款交一审法院民一庭转付。二、驳回朱景香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费34720元，减半收取17360元，由朱景香负担13333元，温州中驰置业发展有限公司负担4027元。二审期间，被上诉人未提供新的证据。上诉人提供了如下证据：证据1、乐清市住房和城乡规划建设局关于中驰湖滨花园57幢1501、1502室的情况说明，拟证明上诉人购买的是二套独立房子以及被上诉人非法销售房屋；证据2、业主郑和、郑某证人证言及身份证复印件，拟证明被上诉人非法销售商品房，业主获得利息赔偿等，预约价格和面积双方认可确定；证据3、业主邱某证人证言及身份证复印件；证据4、业主吴良证人证言及身份证复印件；证据3、4拟证明业主购买了二套毛坯商品房，后来被迫同意合并成一套商品房，预约价格和面积双方认可确定；证据5、业主朱景芬证人证言及身份证复印件，拟证明业主购买了二套毛坯商品房，后来被迫同意合并成一套商品房，预约价格和面积双方认可确定。上诉人二审申请两位证人出庭作证。证人邱某陈述：其与上诉人系朋友关系，2010年10月份从他人手中转手获得预约单，2013年4月份左右和被上诉人签订正式的商品房买卖合同。房屋是毛坯房，是两小套，一套是证人名字，一套是证人小舅子名字，后来签正式合同时被上诉人说两小套弄不起来，要求两套合并一套才能交房。两套房屋只有一个门。购房单价与预约合同单价相同。证人郑某陈述：证人是在2007年预定的房屋，2013年交付，但房子是证人买某在其儿子名下的。房屋是毛坯房，签合同的时候是两套，但住进来的时候是一套。在签订正式合同的时候，证人签过两套合并为一套的合同。房屋最终面积与预约表面积相差了十几个平方，超出3%的部分被上诉人赠送给证人。证人在最后结算时收到被上诉人两年一分二的利息，是在房价里扣减了利息部分。经质证，被上诉人认为上诉人提供的证据在一审时已客观存在，均不属于二审新的证据。对证据1的真实性没有异议，但该说明已经明确1501、1502室事实上是独立的，验收办证都是两套，无法证明上诉人的待证事实；对证据2结合证人证人郑某的证人证言，在最后交付时，证人已经同意按照一套交付。且关于利息问题，只有单方陈述没有任何书面证据佐证，不能证明待证事实；证据3及证人邱某的证人证言，邱某并非第一手业主，也没有与被上诉人签订过预约表，其证言不是直接证据，没有参与商品房预约的过程，不能证明待证事实；证据4、5的证人没有出庭接受双方质询，无法确定真实性，不能作为证人证言采纳。本院认为，证据1真实合法，本院予以采信；证据2、3以及证人邱某、郑某的证言，证人郑某称房屋最后交付面积与预约面积相差十几个平方，且证人是否收到利息缺乏相关证据，本院对此不予认定；证据4、5的证人未出庭接受质询，不符合证据形式，真实性亦无法确定，本院不予认定。本院经过阅卷、调查和询问当事人，依法对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：第一，《乐清中驰湖滨花园商品房预约表》能否视为双方已经签订商品房买卖合同；第二，双方未能签订正式商品房买卖合同系哪方原因导致；第三，合同解除时间；第四，合同解除后利息的起算点及计算标准。第一，商品房预约合同是指当事人约定将来订立正式合同的协议，当事人双方只负有签订正式合同的义务，相当于商品房认购书。而商品房预售合同是本合同，当事人之间负有的是履行合同约定的相互交付义务，不是约定将来订立本合同的义务。上诉人与被上诉人签订的《乐清中驰湖滨花园商品房预约表》明确记载：“1.在公司通知的规定时间内不来公司签订合同视为自动放弃，公司不予房源”。此外，预约表对付款方式、房屋交付时间、违约责任等商品房买卖合同中的重要内容均没有进行约定。一审法院认为该预约表尚不具备商品房买卖合同的主要内容，不能视为双方已经签订商品房买卖合同是正确的。本院对上诉人主张预约合同应视为双方已经签订商品房买卖合同的理由不予采信。第二，上诉人与被上诉人签订《乐清中驰湖滨花园商品房预约表》后，双方当事人的主要义务是就订立正式合同进行磋商并签订正式合同。但上诉人多次接到被上诉人通知后，一直未到被上诉人处与被上诉人进行磋商并签订正式的商品房买卖合同。上诉人于2012年3月15日到乐清市信访局信访，并要求退房。但当时涉案商品房并未竣工验收，房屋最终状态亦尚未确定。上诉人以其实际行为表达了不愿再与被上诉人继续就预约合同所指的商品房签订正式商品房买卖合同的意思表示。一审法院认为商品房买卖合同未能签订系上诉人拒绝签订所导致，并无不当。至于房屋应交付一套还是两套的问题，该问题属于签订正式商品房买卖合同后履行阶段的问题，不属于预约合同所要解决的问题。第三，上诉人在收到通知后很长时间内一直未到被上诉人处与被上诉人签订正式的商品房买卖合同。被上诉人最后向上诉人送达了《浙江合众律师事务所函》，声明上诉人未在被上诉人通知的规定时间内签订合同，视为自动放弃，被上诉人不予保留房源。一审认定该律师函到达上诉人后即产生解除合同的法律效力，于法有据。由于预约合同已经解除，一审法院对上诉人起诉再次要求解除合同的诉讼请求不予支持，并无不当。第四，如前所述，双方解除《乐清中驰湖滨花园商品房预约表》的责任在于上诉人，上诉人要求解除合同之前的利息损失，缺乏事实和法律依据。一审判决给予被上诉人一个月的时间作为返还款项的合理期限，并判决被上诉人从合理期限届满次日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息，并无不当。上诉人未提供证据证明其与被上诉人曾就740000元的利息计算标准达成过协议，现要求被上诉人按照月息一分五的标准向其支付利息，缺乏合同依据。上诉人当庭提出要求被上诉人赔偿其损失200000元，不属于二审审理范围。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16162元，由上诉人朱景香负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹启东审 判 员 蔡蓓蓓代理审判员 曾 慧二〇一七年七月二十八日代书 记员 蔡瑞洁 关注公众号“”