（2017）鲁06民终2578号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-08-28
案件名称
马永杰、杨秀红房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马永杰,杨秀红,崔书生
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁06民终2578号上诉人（原审被告）：马永杰，男，汉族，1973年11月10日出生，住栖霞市。上诉人（原审被告）：杨秀红，女，汉族，1968年5月17日出生，住栖霞市。二上诉人共同委托诉讼代理人：于海林，山东广耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔书生，男，汉族，1952年11月22日出生，住栖霞市。委托诉讼代理人：刁林果，山东星河泰律师事务所律师。上诉人马永杰、杨秀红因与被上诉人崔书生房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省栖霞市人民法院（2016）鲁0686民初2584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后,依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马永杰、杨秀红的委托诉讼代理人于海林及被上诉人崔书生的委托诉讼代理人刁林果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马永杰、杨秀红上诉请求：1、撤销山东省栖霞市人民法院（2016）鲁0686民初2584号民事判决，依法改判。2、案件受理费由被上诉人崔书生负担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误，上诉人是同崔书峰签订房屋买卖合同，合同中并未出现房屋所有权是被上诉人崔书生的内容，被上诉人在一审提出的代理关系，在签订时被上诉人和崔书峰并未明确告知上诉人，本案的买卖双方是马永杰与崔书峰，而非崔书生。2、被上诉人出具的授权委托书是伪造的，被上诉人提交的土地成交确认书、建设用地请示均为2013年形成，授权委托书载明时间为2012年6月6日，房屋买卖合同时间为2012年7月20日，签订委托书时被上诉人所委托的事项均是空的，没有任何实体权利。本案房屋实际所有人为崔书峰，其欠上诉人16万元工程款，双方抵扣后签订了买卖合同。一审中被上诉人未提交有效证据证明房屋所有权。合同第六条约定，办理房产证、土地证的一切费用由出卖方负担，房产证、土地证应于2013年5月前后一个月交付买受人，但至今未办，上诉人的付款条件未成就，逾期违约金问题亦未生效，一审认定错误。3、一审程序违法。请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。崔书生辩称，一审认定正确，请求维持原判。崔书生向一审法院起诉请求：1、判令马永杰、杨秀华偿还拖欠的购房款135000元及逾期付款利息43659元，合计178659元；2、由二被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年7月20日，原告崔书生委托崔书峰与被告马永杰签订购房合同，合同约定被告马永杰购买原告开发的位于栖霞市观里镇慕家泊村东河边的两层楼房，价款共计285000元。约定逾期付款按日支付应付款项的10%违约金。该房已经交付。被告于2013年9月24日支付给原告房款共计150000元，剩余房款135000元未付，该款经原告索要，被告拒不给付，致原告以诉称理由诉至一审法院。被告马永杰、杨秀红系夫妻。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案原告与被告签订的购房合同是原、被告双方真实的意思表示，合法有效。债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间形成的特定权利义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人，债权人有权要求债务人履行义务。本案被告欠原告房款，事实清楚，证据确凿，现原告要求被告还款，理由正当，应予以支持。关于违约金，合同双方约定的违约金居高，有违法律规定，应参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定以及中国人民银行关于贷款罚息的规定计算逾期还款利息，即逾期还款利息按照年利率6%计算，罚息按照年利率的40%计算，即135000元的逾期还款利息自2013年9月25日至2016年10月9日止，即135000元×6%×（1+40%）×3.042年=139496.28元，被告应偿还房款本金及逾期还款利息共计135000元+34496.28元=169496.28元，超过部分不予支持。另外，该债务系被告马永杰、杨秀红婚姻存续期间所产生，现原告要求二被告共同承担还款责任，理由正当，予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、参照中国人民银行银发（2003）第251号关于贷款利率有关问题的通知的相关规定，判决：一、被告马永杰、杨秀红于判决生效之日起十日内付给原告房款及逾期付款利息共计169496.28元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1936.59元，由原告承担91.63元，由二被告承担1844.96元。二审中，被上诉人提交了三份证据：一是，加盖有栖霞市国土资源局查档专用章的证明一份，载明“经查档，房产证号：栖城房字第××号，所有权人：崔书生，房屋坐落：栖霞市观里镇慕家泊村17，面积144.06平方米。该房产有抵押无查封。经查档，土地证号：栖国用（2013）第2819**号，使用权人：崔书生，土地坐落：栖霞市观里慕家泊村，土地类别：工业，权属性质：国有，土地面积：55.10平方米。该宗土地有抵押无查封。”证实涉案房屋办理抵押登记，相关抵押登记资料在该局存档；二是，涉案房屋所有权证书及国有土地使用权证书复印件，证实崔书生系涉案房产所有权人；三是，现场照片三份，证实上诉人已在该房屋居住并开设饭店经营。被上诉人对上述证据均不予认可，但未提供相反的证据。同时，上诉人认可其购买的房屋，为慕家泊村东正大桥北头东侧从南数第一套房屋，该房屋现正在经营饭店，字号为“茂源饭店”。本院认为，依据民事诉讼法的相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求或反驳对方诉讼请求所依据的事实负有提供证据予以证明的法定义务，举证不能或不充分的，应当依法承担不利的法律后果。关于被上诉人是否为涉案房屋所有权人的问题，被上诉人二审提交的房屋所有权证书、国有土地使用权证书虽然为复印件，但能够与栖霞市国土资源局出具的证明及一审提交的拍卖出让成交书、观里镇政府文件相互印证，足以证实涉案房屋也即合同约定的“南壹号房”，坐落于栖霞市观里镇慕家泊村17（房产证号栖城房字第××号），是慕家泊村东正大桥北头东侧从南数第一套房屋，被上诉人为该房屋所有权人，上诉人虽对此不予认可，但其对于被上诉人的主张未能提供相反的证据予以反驳，故一审关于被上诉人为涉案房屋所有权人的认定正确，上诉人主张被上诉人并非涉案房屋所有权人的主张证据不足，本院依法不予支持。关于上诉人应否向被上诉人支付房款及利息的问题，依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条之规定“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利……委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩……”，即使上诉人在与崔书峰签订《购房合同》时并不知道崔书峰与被上诉人之间的代理关系，但上诉人已依据合同约定占有使用了涉案房屋，其应当依约向崔书峰支付购房款，被上诉人作为房屋的所有权人，其有权行使崔书峰对上诉人的权利。本案中上诉人主张崔书峰欠其工程款已经抵顶了涉案的房款，但其对此却提供不出确实充分的证据予以佐证，故对于上诉人的该上诉主张，本院依法不予采纳。关于上诉人提出的权属证书未办理至其名下故不应支付购房款的抗辩主张，没有合同及法律依据，本院亦不予支持。综上，原审法院所作判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。上诉人上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3689.92元，由上诉人马永杰、杨秀红负担。本判决为终审判决。审判长 曲振涛审判员 鲁晓辉审判员 李 安二〇一七年七月二十八日书记员 王 萌 来自