（2017）新40民终1282号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-08-19
案件名称
新疆伊犁名家房地产开发有限公司与谢文学、唐桂英等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
新疆伊犁名家房地产开发有限公司,谢文学,唐桂英,中国农业银行股份有限公司伊犁兵团支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院民 事 判 决 书（2017）新40民终1282号上诉人（原审被告）：新疆伊犁名家房地产开发有限公司。住所地：伊宁市合作区重庆路与山东路交汇处汉宾公园西侧旁。法定代表人：曾洪江，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱华，男，该公司职工。委托诉讼代理人：余川，新疆边塞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢文学，男，汉族，1964年6月6日生，住昭苏县。被上诉人（原审原告）：唐桂英，女，汉族，1965年9月13日生，住昭苏县。原审被告：中国农业银行股份有限公司伊犁兵团支行。营业场所：伊宁市解放路320号。负责人：袁媛，该支行行长。上诉人新疆伊犁名家房地产开发有限公司（以下简称名家房产公司）因与被上诉人谢文学、唐桂英、原审被告中国农业银行股份有限公司伊犁兵团支行（以下简称农行伊犁兵团支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服伊宁市人民法院（2017）新4002民初751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。名家房产公司上诉请求：1.撤销原判，驳回谢文学、唐桂英的诉讼请求；一、二审案件受理费由谢文学、唐桂英承担。事实与理由：1.其公司与谢文学、唐桂英之间系商品房买卖合同关系，谢文学、唐桂英与农行伊犁兵团支行之间系借款合同关系，一审不能在银行未提出独立诉讼请求的情况下，并案处理。其在借款合同中仅是保证人，谢文学、唐桂英以担保借款合同的案由起诉，谢文学、唐桂英与农行伊犁兵团支行之间存在返还借款的义务，其公司与农行伊犁兵团支行之间并不存在相互返还的义务，法院判决其返还银行的款项超出诉讼请求，程序违法。谢文学、唐桂英已经实现借款担保合同目的，不应再适用《最高人民法院关于商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定。2.其公司与谢文学、唐桂英的房屋买卖合同已经解除，一审判决解除《个人购房担保借款合同》，要求其公司承担资金占用期间利息无法律依据。被上诉人谢文学、唐桂英辩称,其与名家房产公司的商品房买卖合同已经法院判决解除。本案其将名家房产公司、农行伊犁兵团支行作为被告提起诉讼解决的是解除三方签订的《个人购房担保借款合同》，一审程序合法。名家房产公司至今没有履行义务，应当承担利息损失。原审被告农行伊犁兵团支行接到本院开庭传票后，虽有工作人员到庭，但至本院判决前农行伊犁兵团支行仍未补交到庭人员的委托代理手续，视为未答辩。谢文学、唐桂英向一审法院起诉请求：判令1.解除其与农行伊犁兵团支行签订的《个人购房担保借款合同》；2.名家房产公司返还其已支付的首付购房款121,855元和已支付银行的按揭贷款本金29,931.12元（从2014年2月至2017年2月止）；3.名家房产公司返还农行按揭贷款剩余本金190,068.88元；4、名家房产公司赔偿给农行伊犁兵团支行已交纳的按揭贷款利息40,867.1元（从2014年2月至2017年2月止，按银行已收取的按揭利息）及违约金；5.名家房产公司赔偿因违约给其造成占用资金期间的利息损失79,571.24元（121,855元的利息50,000元从2013年3月30日至2014年4月12日止，51,768元从2013年4月8日至2014年4月12日止、2013年11月29日至2014年4月12日止。19,000元从2014年1月23日至2014年4月12日止。341,855元本金利息从2014年1月至2017年2月止，按银行按揭利息计算）；6.本案诉讼费用由名家房产公司、农行伊犁兵团支行承担。谢文学、唐桂英当庭增加诉讼请求要求名家房产公司退还6,000元的地下室定金.一审法院认定：2013年11月29日，谢文学、唐桂英与名家房产公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，谢文学、唐桂英购买名家房产公司开发的位于伊宁市经济合作区重庆路2199号的商品房一套，房屋总价款341,855元，谢文学、唐桂英首付购房款127,855元（含地下室6,000元），谢文学、唐桂英交房时间为2014年10月30日，逾期45日交房的，谢文学、唐桂英有权选择解除合同的权利。2014年1月21日，谢文学、唐桂英与农行伊犁兵团支行及名家房产公司签订了《个人购房担保借款合同》，约定谢文学、唐桂英借款220,000元用于购买名家房产公司开发的商品房一套，借款期限为180个月，即2015年1月21日至2030年1月21日，名家房产公司承担连带保证及抵押责任。合同签订后，谢文学、唐桂英按约定向名家房产公司支付了127,855元（含地下室6,000元）的购房首付款。农行支行将谢文学、唐桂英所借贷的220,000元按约定支付给名家房产公司，截止2017年2月止，谢文学、唐桂英已支付银行贷款本金29,931.12元，利息40,867.1元，尚欠已还贷款190,068.88元未偿还。后因名家房产公司逾期交房，谢文学、唐桂英诉至伊宁市人民法院，伊宁市人民法院法院于2016年3月6日作出了（2016）新4002民初1083号民事判决书，判决解除双方之间的商品房买卖合同，因名家房产公司对判决不服，提起上诉，2016年11月16日，伊犁州分院作出了（2016）新40民终1706号民事判决书，维持了一审法院的判决结果。现谢文学、唐桂英以其与农行伊犁支行签订的个人住房借款合同是基于购买名家房产公司开发的商品房所需，由于该商品房买卖合同被解除，因此基于该商品房买卖合同而签订的《个人购房担保借款合同》已无继续履行的必要，诉至法院。一审判决认为，谢文学、唐桂英与名家房产公司经自愿协商所签订的《个人购房担保借款合同》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法有效，予以确认。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律法若干问题的解释》第24条规定：因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予以支持。本案由于谢文学、唐桂英与名家房产公司所签订的商品房买卖合同被解除。因此谢文学、唐桂英主张解除与农行伊犁支行所签订的《个人购房担保借款合同》请求，于法有据，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案，涉案商品房买卖合同解除后，名家房产公司理应按约定将谢文学、唐桂英支付的房款返还谢文学、唐桂英，并赔偿谢文学、唐桂英因此所产生的损失。因此谢文学、唐桂英要求名家房产公司返还已付购房首付款及已向农行伊犁兵团支行所还贷款本金，并赔偿首付款利息及已还贷款利息的诉讼请求，于法有据，予以支持。但首付款利息及已还贷款利息的计算不应当按全部贷款金额予以计算，这不符合本案的事实和法律规定，该资金占用期间的利息应为44,547元（首付款51,768元利息自2013年3月30至2014年1月23日止；50,000元的利息自2013年4月8日至2014年1月23日止；2,377元的利息自2013年11月29日至2014年1月23日止；6,000元自2013年12月30日至2014年1月23日止；首付款＋已还借款本息198,653.22元自2014年1月23日至2017年2月，按照年息5.6%计算）。对于谢文学、唐桂英主张由名家房产公司直接向农行伊犁支行返还担保贷款合同中约定的剩余贷款本金190,068.88元及利息的请求，依据借款合同的约定，谢文学、唐桂英作为借款人应当返还农行伊犁兵团支行所发放的全部借款。但据查明的事实，导致《个人购房担保借款合同》解除是因谢文学、唐桂英与名家房产公司签订的商品房买卖合同因名家房产公司的违约而解除，因此名家房产公司理应将收取的全部房款，包括通过按揭贷款支付的房款一并退还给谢文学、唐桂英,但为了减少当事人的诉累便于审判，将谢文学、唐桂英、名家房产公司、农行伊犁兵团支行之间的商品房买卖合同、借款合同合并审理，因此名家房产公司作为贷款的实际收取方，直接将购房贷款返还给银行，并直接向银行承兑购房人应承担的责任，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律法若干问题的解释》第25条规定。故对谢文学、唐桂英主张名家房产公司直接给付农行伊犁兵团支行剩余贷款本金190,068.88元及利息的请求，于法有据，予以支持。对于名家房产公司辩称，虽然商品房买卖合同已被解除，但谢文学、唐桂英所购的商品房现仍在谢文学、唐桂英名下无法变现，因此不能退还其购房款。因商品房是否变现，并不影响其退还借款及返还购房款的义务，因此对于名家房产公司的此项辩称意见，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，判决：一、解除谢文学、唐桂英与中国农业银行股份有限公司伊犁兵团支行、新疆伊犁名家房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》；二、新疆伊犁名家房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内一次性返还谢文学、唐桂英购房首付款127,855元（含地下室6,000元）；三、新疆伊犁名家房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内一次性返还谢文学、唐桂英银行贷款本金29,931.12元，利息40,867.10元；四、新疆伊犁名家房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付谢文学、唐桂英资金占用期间的利息损失44,547元；五、新疆伊犁名家房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司伊犁兵团支行偿还谢文学、唐桂英自判决生效之日起就《个人购房担保借款合同》剩余贷款190,068.88元。案件受理费8,324元，减半收取4,162元，由谢文学、唐桂英负担263元，被告新疆伊犁名家房地产开发有限公司负担3,899元。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，谢文学、唐桂英提交2017年3月至6月其继续还本付息7,216.8元的网上银行电子回单,增加诉讼请求。就此诉请，本院组织各方当事人进行了调解，调解未果。本院认为，本案争议焦点是：一、一审法院判决由名家房产公司直接向农行伊犁兵团支行偿还谢文学、唐桂英应当偿还的剩余贷款是否适当。二、一审判决名家房产公司承担资金占用期间的利息是否适当。关于争议焦点一。名家房产公司上诉主张其公司不应直接向农行伊犁兵团支行偿还谢文学、唐桂英应当偿还的剩余贷款。本院认为，在买受人谢文学、唐桂英提出解除商品房买卖合同及购房担保借款合同中，一审基于商品房买卖合同与担保借款合同的主观和客观关联性，本着诉讼便利和效率，从风险控制及享有收益等方面考虑，判决由出卖人名家房产公司直接清偿买受人谢文学、唐桂英未归还的银行贷款及利息，实现风险与收益平衡的公平原则并无不当，本院对名家房产公司该上诉主张不予支持。关于争议焦点二。名家房产公司上诉主张其公司不应承担资金占用期间的利息损失。本院认为，由于名家房产公司的违约行为，导致名家房产公司与谢文学、唐桂英之间的《商品房买卖合同》解除，名家房产公司至今实际占有、使用谢文学、唐桂英的购房资金，谢文学、唐桂英并未实际占有房屋，尚未获得任何利益，一审判决名家房产公司承担资金占用期间的利息并无不当，本院对名家房产公司该上诉主张不予支持。综上所述，名家房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,799元，由新疆伊犁名家房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄壮锦审判员 芦梦璇审判员 杨峻峰二〇一七年七月二十八日书记员 雷昕倩 关注公众号“”