（2017）粤0605民初7801号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2018-03-13
案件名称
叶思思与佛山市南海合纵房地产开发有限公司、广州市创朗房地产咨询有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
叶思思,佛山市南海合纵房地产开发有限公司,广州市创朗房地产咨询有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十条，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第六十三条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初7801号原告：叶思思，女，1985年8月25日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：叶谋，广东树本律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖富昌，广东树本律师事务所律师。被告：佛山市南海合纵房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：陈有团。被告：广州市创朗房地产咨询有限公司，住所地：广东省广州市番禺区。两被告共同的委托诉讼代理人：何悦筑，广东颖诚律师事务所律师。两被告共同的委托诉讼代理人：彭康，广东颖诚律师事务所律师。原告叶思思与被告佛山市南海合纵房地产开发有限公司（以下简称合纵公司）、广州市创朗房地产咨询有限公司（以下简称创朗公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月27日立案后，依法适用简易程序，于同年7月21日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人叶谋与两被告共同的委托诉讼代理人彭康均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告立即向原告支付逾期交楼违约金47284元及从起诉之日起至实际付款日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月22日，原、被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于佛山市南海区***4号楼2101房，总价款525373元，同时约定被告应当在2016年6月30日前将经竣工验收合格并办理竣工验收备案的商品房交付原告使用，被告未依约定期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90天，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应按最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约足额支付了购房款给被告，但上述房屋在2017年4月25日才办理了竣工验收备案手续。原告认为，被告逾期交楼已构成违约，依法应承担延期交楼违约责任，故其应支付以房款525373元为本金从2016年7月1日起按日万分之三计算至2017年4月26日止的违约金及从起诉之日起的利息。被告合纵公司为独资公司，被告创朗公司作为其一人股东，应对被告合纵公司的债务承担连带清偿责任。被告合纵公司辩称：一、原告拖延办理按揭贷款手续，导致以按揭支付的房款逾期支付至被告合纵公司账户，属于违约行为，应向被告合纵公司支付违约金，但至今未支付，依据双方签订的补充协议，被告合纵公司有权据此延迟交付房屋，故被告合纵公司不存在逾期交楼情形，也无须承担逾期交楼违约责任。二、即使被告合纵公司应承担逾期交房违约责任，根据双方签订的房屋买卖合同及补充协议约定，承担的违约金不应超过原告已付购房款的5%，被告合纵公司要求以补贴物业管理费方式承担责任。被告创朗公司辩称：创朗公司虽为合纵公司的股东，但双方为独立法人，并不存在需要股东承担责任的情形，因此请求驳回原告要求被告创朗公司承担连带责任的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求、主张事实依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。双方当事人对对方提交的证据的真实性均无异议，本院经审查予以确认并在卷佐证。本院经审查认定如下事实：被告合纵公司为法人独资有限责任公司，投资者为被告创朗公司。根据被告合纵公司2016年度审计报告，其与被告创朗公司有关联资金往来。2014年11月22日，原告（买受人）与被告合纵公司（出卖人）签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定：出卖人将位于佛山市南海区***4号楼2101房出售给买方；总成交价为525373元；买受人在合同网上签订之日起1日内支付165375元，剩余房款360000元应于2014年11月29日前办理银行按揭手续；买受人逾期付款在90日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；买受人逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；出卖人应于2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格并已办理竣工验收备案的商品房交付买受人使用；买受人未付清购房款或其他应付款项或非出卖人所能控制的原因，或因政府机关行政行为及工作安排未能及时办理验收的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交楼；出卖人逾期交房不超过90日，自合同规定的最后期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。同日，原告与被告合纵公司还签订一份补充协议，约定原告应在签订《广东省商品房买卖合同》5个工作日内办妥银行按揭签约手续（包括提供申请按揭所须的一切资料、物业维修基金的缴款凭证等），否则每逾期一日，原告应按申请贷款总额的万分之五向被告合纵公司支付违约金；原告须于银行贷款到达被告合纵公司账户后且付清合同及补充协议约定的各项款项（包括但不限于到期房款、违约金、面积差异款等）及《购房费用一览表》中的相关费用后方可要求被告合纵公司交付涉讼房屋，否则双方约定的交付使用时间相应顺延；因原告自身原因且经被告同意提前解除合同的，或因原告违约导致合同提前解除的，原告应向被告支付商品房总价款的30%作为违约金；双方一致同意被告根据合同及本补充协议约定，向原告支付的违约金最高不超过总购房款的5%。2015年1月26日，招商银行发放贷款360000元至被告合纵公司账户。2015年3月7日，被告合纵公司出具发票，载明收取原告购买佛山市南海区***4号楼2101房的全部购房款525373元。2017年4月25日，***3、4号楼办理竣工验收备案。2017年5月27日，原告提起本案诉讼。诉讼中，双方确认涉讼房屋已在起诉前交付给原告。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告合纵公司签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，为合法有效合同，对双方当事人具有法律约束力。合同约定被告合纵公司应于2016年6月30日前将经竣工验收合格的房屋交付给原告，但涉讼房屋于2017年4月25日才办理竣工验收备案手续，原告主张逾期交楼违约金计算至2017年4月26日合情合理，本院予以采信。至于被告合纵公司辩解原告存在逾期办理按揭贷款手续其有权顺延交楼时间的意见，本院认为，根据补充协议的约定，原告在签订商品房买卖合同后的5个工作日内需办妥银行按揭签约手续（包括提供申请按揭所须的一切资料、物业维修基金的缴款凭证等），该约定只是对原告向贷款银行申请按揭贷款的时间进行的约定，并非针对银行向被告合纵公司发放贷款时间的约定，贷款银行实际于2015年1月26日向被告合纵公司发放贷款，距离原、被告签订商品房买卖合同时间为64天，考虑到签署贷款合同中涉及众多审批环节及等待放款时间，在双方当事人均未能提供具体办妥银行按揭贷款手续时间的情况下，本院酌情确定以60天为银行审批及放款时间为宜，故推定原告逾期办妥银行按揭贷款4天，该期间可作为被告合纵公司顺延交楼时间，被告合纵公司辩解无须承担逾期交楼违约责任的意见理据不足，本院不予采纳。依照商品房买卖合同中有关逾期交楼按日万分之三计收违约金的约定，本案中被告合纵公司应支付违约金46653.12元[525373元×0.0003/天×(300天－4天)]予原告，原告请求超出部分本院不予支持。被告合纵公司未在原告办理收楼手续时一并支付逾期交楼违约金，造成原告利息损失，原告请求从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息合法合理，本院依法予以支持。至于被告合纵公司提出按房屋买卖合同及补充协议约定，其向原告支付的违约金最高不超总购房款5%的辩解，本院认为，首先，《广东省商品房买卖合同》中约定被告合纵公司逾期交楼超过90天后，原告要求解除合同时被告合纵公司支付已付款5%的违约金，该5%违约金上限是针对原告主张解除合同为前提，而合同同时约定原告要求继续履行的，合同继续履行，逾期交楼违约金按日万分三计算至实际交付日止，并未明确约定该部分违约金也以5%为上限；其次，针对补充协议中关于被告合纵公司支付的违约金最高不超过总购房5%的约定，该补充协议为被告合纵公司提供的格式合同，又同时约定因原告原因导致合同解除，原告应向被告支付总购房款的30%作为违约金，对原、被告违约责任作出明显不对等约定，单方面减轻了被告违约责任，该条款不能作为被告承担违约责任上限的依据。综上，本院对被告上述辩解意见不予采纳。被告合纵公司提出以补贴物业管理费方式承担逾期交楼违约责任既没有合同依据，也不公平，本院对被告合纵公司该意见也不予采纳。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。在本案中，被告合纵公司是法人独资有限责任公司，被告创朗公司是唯一股东，被告合纵公司提交的审计报告也反映了两被告之间存在金额较大的关联经济往来，故两被告并未能提供充分有效证据证明其财产相互独立，应承担举证不能的后果，原告诉请被告创朗公司对被告合纵公司在本案的债务承担连带清偿责任依法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告佛山市南海合纵房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金46653.12元及以此为本金从2017年5月27日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予原告叶思思；二、被告广州市创朗房地产咨询有限公司对上述第一项判决确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取491.05元（原告已预交），由原告负担7.89元，两被告负担483.16元。两被告负担部分应于上述付款同期迳付还予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 朱道春二〇一七年七月二十八日书记员 黄晓璇 百度搜索“”