（2016）粤5381民初2576号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-09-06
案件名称
黄植坤、陈雪娥与罗定市御丰兆业房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
罗定市人民法院
所属地区
罗定市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄植坤,陈雪娥,罗定市御丰兆业房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第五十六条
全文
广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5381民初2576号原告：黄植坤，男，1981年1月24日出生，汉族，罗定市人，身份证住址：广东省罗定市。委托诉讼代理人：陈雪娥，本案原告之一。系原告黄植坤配偶。原告：陈雪娥，女，1980年4月20日出生，汉族，罗定市人，身份证住址：广东省罗定市。被告：罗定市御丰兆业房地产开发有限公司。住所地：广东省罗定市兴业路*号*楼。统一社会信用代码：91445381562628027Q。法定代表人：陈团。委托诉讼代理人：莫美莲，广东戴尔蒙律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖荷，该公司员工。原告黄植坤、陈雪娥诉被告罗定市御丰兆业房地产开发有限公司（以下简称御丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月2日受理后，依法适用简易程序，由审判员孔凡森独任审判，于2016年12月12日公开开庭进行了审理。原告陈雪娥、被告罗定市御丰兆业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人莫美莲、赖荷到庭参加诉讼。在审理过程中，因有同类型的部分案件上诉，为统一裁判标准，本院于2017年1月26日裁定中止诉讼。本案现已恢复审理并审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告违约并向原告支付违约金81788.69元（从2015年1月1日起，截止2016年10月28日），同时保留原告对被告起诉后违约责任的追索；2.案件受理费由被告负担。事实和理由：2013年7月22日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于罗定市罗城街道某某路X号某某商住小区一期的第Ｘ栋ＸＸＸ号房。原告按约定于2013年7月22日支付了首期款145814元和通过银行贷款将余款337000元付清给被告，全部购房款共计482814元。另支付代办土地使用权证费用、房产证契税等费用共7242.21元。按照合同约定，被告应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用。原告于2015年3月15日收到被告发出的收楼通知书，2015年9月4日，原告到被告指定的地点收楼，原告要求被告按《合同》第八条和第十一条约定，需提供符合收楼证明文件全部资料，但被告只出示了《住宅质量保质书》、《住宅作用说明书》，未能提供县级以上地方人民政府房地产开发主管部门竣工验收的文件备案表，原告当场表示拒绝收楼，但被告当时声称县级以上地方人民政府房地产开发主管部门竣工验收的文件或备案表已办理，待办理收楼手续后再提供，原告因此在没有收到上述材料的情况下办理了收楼手续。此后，经原告多次催促，被告至今仍无法出具县级以上地方人民政府房地产开发主管部门竣工验收的文件或备案表。被告的行为属于欺诈，且此商品房存在疑似质量问题或安全隐患特别多，因此在房屋未经县级以上地方人民政府房地产开发主管部门竣工验收的文件或备案表的情况下，被告应承担违约责任。因此，根据合同约定，被告应向原告支付违约金81788.69元。为维护原告的合法权益，特诉至法院要求处理。原告为证实其主张，出示如下证据：1.身份证复印件，证明原告的主体身份情况；2.购房合同、购房发票，证明原告向被告购房，双方签订购房合同并已支付相应购房款的事实；3.契税发票，证明原告已缴纳契税费用的情况；4.维修基金收据，证明已缴纳维修基金的情况；5.办证费收据，证明办证收费的情况。被告质证称：对原告提交的证据真实性、关联性、合法性均无意见。被告辩称：原告已经通过接受补偿的形式不再追究被告逾期交楼的违约责任，并且，被告实际逾期交楼的天数只有45天。原告的诉讼请求不能成立，应当依法驳回。具体答辩理由如下：就被告迟延交楼的责任，原告已经于2015年9月4日承诺通过接受被告优惠和补偿的形式，作为被告对原告迟延交楼的补偿，原告明确表示今后不得再就此事追究被告责任。根据2013年7月22日双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条“交付期限”的约定，被告虽然应当在2014年12月31日前将具备“该商品房经验收合格”条件的房屋交付原告使用，但由于客观原因，被告于2015年2月12日取得了结论合格的《鸿禧华庭商住小区一期1、2栋建筑工程竣工验收报告》，并于2015年2月15日向原告发出收楼通知，因此，被告于2015年2月15日实际交楼的时间比合同约定的2014年12月31日前迟延了45天。对被告逾期交楼的责任，双方经过平等协商，于2015年9月4日达成协议，原告通过《优惠承诺》的形式，同意以接受被告的2015年11月30日前装修水电免费和价值699元的燃气优惠卷作为被告迟延交楼的补偿，原告亦表明在接受上述优惠后不再追究被告责任。现被告的上述优惠均全部落实，原告应当遵循诚实信用原则，履行承诺，不再追究被告违约责任。综上所述，原告在已经合法处分自身权利的情况下又反悔要求被告承担违约责任的理由不能成立，请求依法驳回原告诉讼请求，维护被告合法权益。被告就其抗辩提交如下证据：一、《优惠承诺》，证明原、被告双方于2015年9月4日达成协议，原告承诺通过接受被告的优惠作为被告迟延交楼的补偿，并表示不再追究被告责任，是原告本人所签；二、证明，证明原告已经接受被告装修期间临时使用水电费用全免、免除2015年1月至8月的物业管理费的优惠；三、优惠卷签领名单，证明原告已经领取被告天然气消费卷699元，由原告黄植坤本人签名。原告对于被告提交的证据提出的质证意见：证据一、三是我丈夫本人所签，但是具体所签的资料我都是不清楚的。对证据二无意见。上述证据已在庭审中出示质证，原、被告提供的证据，反映的事实客观真实、来源合法、与本案关联，本院确认证据的效力。经审理查明，被告是具有房地产开发、销售资格的私营企业，座落于罗定市罗城街道某某路ＸＸ号的某某商住小区的土地使用权属其所有，在取得罗定市城乡建设规划局相继颁发罗城规证（2012）建字第ＸＸ号《建设工程规划许可证》、罗建房预字第201ＸＸＸ号《商品房预售许可证》后，被告开始对该土地进行商品楼建造、预售。2013年7月22日，原告作为买受方与被告作为出卖方签订了《广东省商品房买卖合同》，主要约定“一、原告向被告购买座落于罗定市罗城街道某某路Ｘ号某某商住小区的第Ｘ栋ＸＸ层ＸＸ号商品房。二、商品房用途：住宅。三、建筑面积：115.23㎡（套内建筑面积94.53㎡）；四、总价款：482814元（5107.52元/㎡）。五、付款方式（合同第六条）：买受人于签订本合同之日前交清首期款145814元，并于签订合同七天内到出卖人指定银行办理按揭贷款手续，贷款人民币337000元。买受人应按以上约定付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为罗定市农村信用合作联社附城信用社的专用账户。六、交付期限及条件（合同第八条）：出卖人应于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。七、出卖人逾期交房违约责任（合同第九条）：1、逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金；3、逾期超过100日，从逾期的第五个月起出卖人按日向买受人支付房款万分之二的违约金，合同继续履行。八、交接方式（合同第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人发出交接通知书之日起20日内（或在此时间内由于买受人的联系地址、电话不详或变更，而没有及时准确通知出专卖人的）尚未来办理房屋交接等事项，由此而引起的一切责任买受人负责，出卖人有权解除合同。九、争议处理方式：依法向人民法院提起诉讼。该合同经双方签名、捺印、盖章。合同签订后，原告已按合同约定支付了全部购房款给被告。被告于2015年2月12日取得《建筑工程竣工验收报告》。该报告列明：被告（建设单位）、肇庆市资信工程建设监理有限公司（监理单位）、韶关地质工程勘察院（勘察单位）、广东省轻纺建筑设计院（设计单位）、茂名市建筑集团有限公司（承建单位）。被告于2015年5月15日取得罗定市城乡建设局工程竣工验收备案。被告书面通知原告方接收涉案房屋，双方于2015年9月4日进行收楼交接。原、被告双方于2015年9月4日签署优惠承诺，由被告给予原告以下补偿：1.2015年11月30日前，业主收楼后装修期间临时使用水电费用全免；2.即时报装天然气的业主即可获公司赠送价值699元的燃气炉或热水器的优惠券作为延迟交楼的补偿。原告接收上述补偿后不再追究。原告同日领取天气消费券，接受免收2015年11月30日前装修水电费用。原告以被告未取得竣工验收备案表，构成违约为由诉至本院，要求处理。另查明，被告于2015年2月15日书面通知原告接收涉案商品房。本院认为，本案属商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》，属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。本案争议焦点是：1、涉案商品房是否符合交付使用条件？2、被告应否向原告支付迟延交楼的违约金？关于第一个争议焦点即涉案商品房是否符合交付使用的条件的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条，双方对商品房的交付使用条件约定为“商品房经验收合格”。而对于如何理解“商品房经验收合格”的内涵，现双方当事人存在较大争议：原告认为应理解为经工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或单位验收合格才为“验收合格”，才符合交付条件；而被告认为应理解为商品房经建设单位组织勘察、设计、施工、监理、建设五单位进行竣工验收合格则符合交付条件。本院认为，根据2000年1月30日施行的国务院《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条、第四十九条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用；建设工程质量实施监督管理，可以由建设行政主管部门或其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施；建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。2000年6月30日施行的建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第四条规定：“工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。”国务院于2002年11月1日颁布了《关于取消第一批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目；国务院于2004年5月19日颁布了《关于取消第三批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目。即2000年以后，以建设单位组织进行、由建设行政主管部门委托质量监督机构进行监督的竣工验收制度逐步取代了建设行政主管部门组织竣工验收及住宅小区竣工综合验收相关制度；竣工验收由建设单位组织五方单位进行，由质监机构实施监督；竣工验收现实施的是质监机构确认下的五方验收标准。因此，结合行政法规、规章的相关规定，可以认定双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“商品房经验收合格”是指质监机构确认的五方竣工验收合格。综上所述，由于双方当事人约定的是“商品房经验收合格”作为涉案商品房交付条件，而非需经工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或单位验收合格作为交付条件。原告的主张是缺乏理据的，因为在通过五方单位竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的文件报建设行政主管部门或其他部门备案，是公安消防、环保部门履行行政权利的行为，公安消防、环保等部门的验收属于综合验收的范畴，而不属于竣工验收的范畴，而合同双方约定的不是“经综合验收合格”。因被告已于2015年2月12日经建设、勘察、设计、施工、监理五个单位进行竣工验收合格，即涉案商品房已达到交付使用条件。故原告认为涉案商品房未符合交付使用条件的主张，理据不足，本院不予支持。关于第二个争议焦点被告应否向原告支付迟延交楼的违约金？被告未按约定于2014年12月31日前交楼给原告方，已构成违约，应承担延迟交楼的违约责任。原告认为被告并未取得竣工验收备案表，主张违约时间计至起诉之日。根据商品房销售合同的约定，商品房经验收合格即具备交楼条件。被告于2015年2月12日已取得《建筑工程竣工验收报告》，已具备交楼条件，并根据合同约定书面通知原告方收楼，即被告延迟交楼的违约责任应计至被告发出书面收楼通知日止。原告确认收楼时，经双方协商，双方签署优惠承诺书，由被告给予原告方一定的优惠作为延迟交楼的补偿。原告方在优惠承诺书中签名并已领取补偿，被告延迟交楼的违约责任已履行完毕，现原告再次要求被告承担延迟交楼的违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，被告已履行其延迟交楼的违约责任，被告的抗辩本院予以认可，原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十二条的规定，判决如下：驳回原告黄植坤、陈雪娥的诉讼请求。本案受理费922元（原告已预交），由原告黄植坤、陈雪娥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员 孔凡森二〇一七年七月二十八日本件于原本核对无异书记员 韦 颖梁迪宇 来自：