（2017）川0114民初2077号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-08-31
案件名称
陈刚、郭中菊等与四川天府瑞兴实业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市新都区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈刚,郭中菊,四川天府瑞兴实业有限公司,莫始奎
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第一百一十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
成都市新都区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0114民初2077号原告陈刚、郭中菊等6人（详见附表一）。共同委托诉讼代理人：侯涛，四川北新律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：吴晓艳，四川北新律师事务所律师。被告：四川天府瑞兴实业有限公司，住所地成都市新都区南二路。法定代表人：周光，董事长。委托诉讼代理人：邓光伦，男，1964年3月1日出生，汉族，系该公司工作人员，住成都市郫都区。第三人：莫始奎，男，1966年9月2日出生，汉族，住成都市金牛区。委托诉讼代理人：向前，四川衡平律师事务所律师。原告陈刚、郭中菊等与被告四川天府瑞兴实业有限公司（以下简称天府瑞兴公司）商品房预售合同纠纷三案，本院于2017年3月15日立案受理后，因案件处理结果同莫始奎有法律上的利害关系，故本院依职权追加莫始奎作为第三人参加诉讼。本案依法由审判员严振波适用简易程序，于2017年6月13日公开开庭进行了审理，原告陈刚、郭中菊等的委托诉讼代理人侯涛、吴晓艳，第三人莫始奎的委托诉讼代理人向前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求如下：请求判令1.原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议真实有效；2.确认位于×房屋归原告所有；3.被告协助原告办理上述房屋不动产权证。具体如下（详见附表二）：天府瑞兴公司未作答辩。莫始奎述称，一、第三人认为原、被告双方签署的《商品房买卖合同》无效。本案属于一房二卖，原告所购买的房屋在原、被告双方签订合同之前已卖给第三人时进行了备案登记。原、被告双方明知该房屋在已卖给他人的情况下仍进行了相关交易并支付相关金额，根据法律规定，第三人认为原、被告签订的合同属无效，第三人要求原、被告双方解除合同并给予第三人赔偿；二、案涉房屋属于一房二卖，被告涉嫌经济犯罪，成都市公安局对此已经立案，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条、第十二条的规定，应该驳回原告的起诉；三、原告主张确认案涉房屋归其所有，基于前述两点，原、被告在签订合同前明知案涉房屋已卖给第三人后再签订合同，应该判定合同无效；四、本案所涉房屋至今未进行规划和综合验收，该房屋的房屋初始产权登记均未进行，原告请求为其办理不动产权证，属于实际履行不能，应予驳回。经审理认定事实如下：原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定原告（买受人）购买天府瑞兴公司（出卖人）开发的位于×的商品房。天府瑞兴公司应当在2012年12月31日前向原告交付商品房，该商品房交付时，应已取得规划验收合格证和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告。第十九条产权登记（一）初始登记载明“出卖人应当在2013年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、见补充协议第八条。”（二）转移登记载明“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）见补充协议第八条。”合同中并对商品房的房号、建筑面积、套内面积、单价、总价款等作了约定。合同签订之日，当事人并签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，对付款方式、规划、设计变更、面积差异、交接手续、产权登记等进行了补充约定。其中第8条对合同第十九条产权登记的补充约定载明“（1）、在买受人接收房屋时，由买受人委托出卖人代办房屋所有权证书和分户国有土地使用证和代交各种税费，出卖人不收取任何代办费。办证发生的税费，依照国家有关规定由双方各方缴纳，房屋售价中不包含前述税费。（2）、如因出卖人的责任未能在合同约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三十日内由出卖人支付。（3）、出卖人逾期交付商品房的，则合同约定的出卖人取得该商品房所在楼栋的权属证明的期限按照实际逾期交付商品房天数予以相应顺延。（4）、如因出卖人的责任，买受人未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三十日内由出卖人支付，逾期超过180日买受人有权退房，出卖人应在买受人配合出卖人到新都区房产管理局办理解除所购商品房的备案登记手续15天内，退还买受人已付房款，并按银行同期活期存款利率支付买受人违约金。（5）、根据《城市房地产经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人在房屋产权证办理后的两年内为买受人办理房屋分户的国有土地使用证。”合同签订后，原告分期付清了全部购房款。天府瑞兴公司也向原告交付了房屋，但未在合同约定的期限内为原告办理房屋权属的转移登记。另认定事实：在原、被告签订《商品房买卖合同》之前，天府瑞兴公司另与莫始奎分别签订了三份《商品房买卖合同》，将案涉三套房屋出售给莫始奎，出售总价分别为372772元、492738元、492369元，并办理了签约备案登记，合同签约备案号为102728、105611、105588。（具体详见附表三）。莫始奎认为天府瑞兴公司及天府瑞兴公司的法定代表人周光涉嫌合同诈骗向成都市公安局举报，2014年6月26日，成都市公安局决定对天府瑞兴公司合同诈骗案立案侦查。以及经在成都市新都区城乡建设局、成都市新都区规划管理局查询，天府瑞兴公司所开发的位于×未到成都市新都区城乡建设局申请竣工验收综合备案，成都市新都区规划管理局也未核发建设工程规划合格证。以上事实有《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》、商品房买卖合同摘要、收据、入户声明、转账汇款回单、举报材料、成都市公安局的立案决定书、成都市新都区城乡建设局及成都市新都区规划管理局的调查结果等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，应系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。莫始奎述称原、被告双方签订的《商品房买卖合同》无效，其认为无效的理由不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的任何情形之一，故原告要求确认原、被告双方当事人签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求确认所购房屋归其所有的诉讼主张，本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原告应以债权请求权为基础提出相关诉讼主张，而不能基于物权请求权提出相关诉讼主张，因此，原告提出的此项诉讼请求不应得到支持。关于原告要求天府瑞兴公司协助其办理房屋不动产权证的诉讼请求。首先，原告的该项主张属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定的“法律上或者事实上不能履行”的情形。本案中，虽然原、被告双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，天府瑞兴公司应为原告办理案涉房屋的产权登记手续，但由于案涉商品房未申请办理竣工验收综合备案，建设工程规划合格证也未核发，至今未进行初始登记，导致天府瑞兴公司在客观上无法履行协助原告办理房屋产权登记的义务；其次，案涉三套商品房至今仍备案登记在莫始奎名下，均阻却了天府瑞兴公司履行房屋过户登记义务。故在现有条件下，原告要求天府瑞兴公司协助办理房屋不动产权证的诉讼请求，不应得到支持。综上所述，原告要求确认原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议真实有效的诉讼请求，本院予以支持；原告要求确认上述房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持；原告要求天府瑞兴公司协助其办理房屋不动产权证的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告与四川天府瑞兴实业有限公司签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》有效；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费分担详见附表三（四川天府瑞兴实业有限公司应负担案件受理费原告已预交，四川天府瑞兴实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 严振波二〇一七年七月二十八日书记员 侯 毅 来自