（2017）粤06民终2940号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-08-24
案件名称
邓仕朋、蔡燕婷房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邓仕朋,蔡燕婷,蔡广华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终2940号上诉人（原审原告、反诉被告）：邓仕朋，男，1985年6月23日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，委托诉讼代理人：何浩然，广东务正律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡燕婷，女，1986年3月4日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，委托诉讼代理人：谢金花，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。原审第三人：蔡广华，男，1984年9月6日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，委托诉讼代理人：谢金花，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。上诉人邓仕朋因与被上诉人蔡燕婷、原审第三人蔡广华房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2016）粤0607民初3977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。邓仕朋公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令蔡燕婷立即返还购房定金20000元及购房款480000元，共500000元，并解除邓仕朋、蔡燕婷于2015年11月16日签订的《房地产买卖合同》；3.判令蔡燕婷支付违约金200000元；4.一审、二审诉讼费由蔡燕婷负担。事实和理由：（一）一审法院否定邓仕朋与蔡燕婷之间所签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示的四点理由，均没有事实和法律依据。1.蔡燕婷与蔡广华是兄妹关系，邓仕朋并不认识蔡燕婷，是蔡广华介绍蔡燕婷与邓仕朋签订合同，且是蔡燕婷和蔡广华要求邓仕朋全额支付购房款。如果不是真实意思表示，蔡燕婷为何不将其收取的房款退回邓仕朋而是转账给蔡广华。显然，蔡燕婷是帮助蔡广华解决自身困难而出售房屋，否则就是兄妹共同合谋骗取邓仕朋的资金。2.涉案房屋未办理过户手续是因为双方签订合同之时，涉案房屋并未办理房屋产权证。实际上邓仕朋不认识蔡燕婷，只能通过与蔡广华沟通，但蔡广华一直以涉案房屋未办证为由推搪邓仕朋。3.邓仕朋与蔡广华之间是存在资金往来，但并不能以此来否定邓仕朋与蔡燕婷之间合同的合法性，邓仕朋和蔡广华的资金往来与邓仕朋与蔡燕婷的合同关系是两个不同性质的法律关系。4.邓仕朋对其与蔡燕婷母亲的录音资料也没有就所谓“房屋抵押”作肯定的表示。（二）退一步来说，即使涉案《房地产买卖合同》属于重大误解可撤销，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，一审判决认定蔡燕婷已收取500000元却不判决蔡燕婷返还该款项，对邓仕朋不公平。蔡燕婷辩称，（一）一审判决认定蔡燕婷与邓仕朋签订的《房地产买卖合同》并非双方真实意思表示正确。1.从涉案《房地产买卖合同》签订场景来看，蔡燕婷不具有出售房屋的内心意思。2.从邓仕朋履行该《房地产买卖合同》的消极态度来看，邓仕朋没有向蔡燕婷购买涉案房屋的真实意思。3.从蔡广华与邓仕朋的银行交易往来看，蔡广华与邓仕朋之间存在资金往来，综合本案的证据可以看出，邓仕朋日常从事民间贷款业务，再次佐证邓仕朋签订涉案合同是为了向蔡广华提供借款收取利息。4.从邓仕朋与蔡燕婷母亲李爱兰的录音资料来看，李爱兰在录音的2分36秒、3分40秒、8分54秒处多次提到涉案房屋是蔡广华向邓仕朋借款500000元，蔡燕婷抵押涉案房屋给邓仕朋，且该500000元欠款已还清，对于该事实，邓仕朋并没有否认，也承认了该500000元的欠单（即收据）没有返还给蔡燕婷。该录音进一步佐证了双方签订的房屋买卖合同并非双方真实的意思表示，是以房屋买卖合同的形式掩盖借款合同关系，邓仕朋以购房款名义支付的500000元借款已由实际用款人蔡广华清偿完毕。（二）蔡燕婷没有因签订《房地产买卖合同》取得任何财产，邓仕朋无权要求蔡燕婷返还500000元。（三）本案中实际借款人蔡广华已向邓仕朋还本利息共计630000元，邓仕朋以购房款名义支付的借款已由蔡广华偿还完毕。从蔡广华提交的银行交易流水可以看出蔡广华已经通过银行转账的方式向邓仕朋还款430000元，另将车牌号为粤Ｅ×××××的奥迪牌小汽车转让给邓仕朋抵款200000元，合共向邓仕朋还本利息630000元。蔡广华述称，与蔡燕婷的答辩意见一致。邓仕朋向一审法院起诉请求：1.判令蔡燕婷立即返还购房定金20000元及购房款480000元（共500000元），并解除邓仕朋、蔡燕婷于2015年11月16日签订的《房地产买卖合同》；2.判令蔡燕婷支付违约金200000元；3.诉讼费用蔡燕婷承担。蔡燕婷向一审法院提起反诉请求：1.撤销蔡燕婷与邓仕朋于2015年11月16日签订的《房地产买卖合同》；2.判令本案诉讼费用由邓仕朋承担。一审法院认定事实：2015年11月16日，邓仕朋与蔡燕婷在邓仕朋的车内签订《房地产买卖合同》一份，合同约定，蔡燕婷向邓仕朋出售位于佛山市三水区西南街道南丰大道66号保利中景花园十五座904房屋，价款500000元。同时，蔡燕婷在已草拟好内容的两份金额分别为480000元房款，20000元定金的收据上签名。上述合同及收据签署后，邓仕朋即于当日下午向蔡燕婷的账户汇款500000元。根据邓仕朋提供的银行转账记录显示。蔡燕婷账上的上述500000元于当日转至蔡广华银行账户450000元，根据蔡燕婷提供的电话通信记录显示：自2015年11月16日至2016年9月26日期间，邓仕朋与蔡燕婷未进行电话联系。根据蔡燕婷提供的邓仕朋与蔡燕婷父亲蔡国全、母亲李爱兰的谈话录音显示：邓仕朋与蔡燕婷的哥哥蔡广华存在债务纠纷，蔡燕婷的母亲在谈话中陈述：“那份清签单是因为我还500000元给你，婷婷，押了房子给你，广华押了一辆车给你，那你还没给回那欠单给我。邓仕朋陈述，我已经给回你了。”根据邓仕朋提供的借款合同以及质押协议，邓仕朋与蔡燕婷的哥哥蔡广华之间存在债务纠纷。一审法院认为，本案的争议焦点是，邓仕朋与蔡燕婷签订的房地产买卖合同，是否为双方的真实意思表示以及邓仕朋、蔡燕婷之间是否存在真实有效的房屋买卖合同关系。对此，一审法院分析如下：从形式上看，邓仕朋、蔡燕婷之间签订了书面的房地产买卖合同，邓仕朋于合同签订之日支付了全额的房屋价款，具备了房屋买卖合同关系的形式要件。但是，结合全案的证据来看，存在诸多疑点，表现在：第一，邓仕朋在蔡燕婷未交付房屋，未办理过户的前提下，于签约当日，向蔡燕婷全额支付购房款，不同于通常的二手房屋交易习惯。第二，在签约后将近一年的时间内，邓仕朋未与蔡燕婷到房管部门，签署正式的存量房买卖合同，也未催促蔡燕婷办理房屋过户手续，不符合二手房买受人的通常心理。第三，根据邓仕朋的银行转账记录显示，邓仕朋与案外人蔡广华之间存在复杂的资金往来关系，双方存在以买卖合同形式掩盖借款合同关系的可能性。第四，根据蔡燕婷提供的录音资料，邓仕朋对蔡燕婷母亲关于蔡燕婷为蔡广华与邓仕朋债务提供房屋抵押的陈述，没有作否定表示。综合上述疑点，一审法院认为，邓仕朋与蔡燕婷之间的房屋买卖合同关系，不能达到高度概然性的证明标准，一审法院根据现有证据，认定该合同并非双方的真实意思表示，邓仕朋、蔡燕婷之间并未建立真实有效的房屋买卖法律关系。邓仕朋要求蔡燕婷立即返还购房定金20000元及购房款480000元（共500000元），并解除邓仕朋、蔡燕婷于2015年11月16日签订的《房地产买卖合同》的诉讼请求，一审法院不予支持。蔡燕婷要求撤销双方签订的房屋买卖合同的反诉请求，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第二项、《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第一项之规定，判决：一、驳回邓仕朋的诉讼请求；二、撤销邓仕朋与蔡燕婷签订的《房地产买卖合同》。本诉案件受理费5400元，由邓仕朋负担。反诉案件受理费50元，由邓仕朋负担。本院二审期间，邓仕朋向本院提交如下证据：证据1.确认书、转账凭证各一份，拟证明到目前为止蔡广华尚欠邓仕朋借款，蔡燕婷称蔡广华已经向邓仕朋偿还300000元欠款没有依据。证据2.（2017）粤0607民初3978号民事判决书、（2017）粤06民终2605号民事判决书，拟证明蔡广华尚欠邓仕朋该判决书中所确定的款项130000元，在签订《房地产买卖合同》后，至今蔡广华还欠邓仕朋40多万元没有清偿，邓仕朋支付购房款后，蔡广华没有向邓仕朋偿还过《房地产买卖合同》中约定的购房款。蔡燕婷、蔡广华没有向本院提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，邓仕朋提交的证据与本案的处理结果无关，本院对邓仕朋提交的证据不予采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：涉案《房地产买卖合同》第十三条约定：“在签署本合同当天起，卖方放弃出售该物业或由于卖方自身原因致使交易不成功的，卖方应向买方双倍退还所收定金。在买卖双方签署《广东省房地产买卖合同》并办理交易登记后，卖方单方面放弃出售本物业或由于卖方自身原因致使交易不成功或不按合同约定条款交接物业，则视为卖方单方面违约，买方有权终止合同。卖方需在三天内无息退回全部已收房款，同时向买方支付200000元作为违约金。双方在本次交易所发生的费用不再另行计算赔偿。”第十九条约定：“补充协议：由于三水区国土局未对上述物业进行确权，故暂时不能办理一手房的房产证，因而二手房的过户手续未能正常开展，若因确权的时间耽误了过户的时间进展，代办证方不负责该方面的责任，望买卖双方谅解。”根据佛山市三水区不动产登记档案馆于2016年10月26日出具的《三水区城建水务档案馆查询结果》，涉案房屋权属人为甘建强。再查明：蔡燕婷在二审期间陈述其将涉案房屋转让给甘建强的售价是490000元左右。本院认为，根据邓仕朋的上诉请求和蔡燕婷的答辩意见、蔡广华的陈述意见，本案二审的争议焦点为：（一）邓仕朋与蔡燕婷签订的《房地产买卖合同》应否予以解除；（二）蔡燕婷应否向邓仕朋返还定金20000元、购房款480000元以及承担违约责任。关于邓仕朋与蔡燕婷签订的《房地产买卖合同》应否予以解除的问题。本案中，邓仕朋以蔡燕婷违约为由诉请解除其与蔡燕婷签订的《房地产买卖合同》，蔡燕婷则以其因重大误解而签订上述合同反诉主张撤销该合同。对此，本院作如下评述：《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”由于《房地产买卖合同》对涉案房屋的购房款及付款方式、房屋交付时间、办理过户手续、违约责任等合同主要条款作出明确的约定，却未对涉案500000元的归还时间以及利息作出约定，蔡燕婷、蔡广华亦未能提供涉案500000元的性质是借款而非购房款的相应借条或收据等，蔡燕婷所举之证据不足以证明其因重大误解而签订涉案《房地产买卖合同》，本案不符合可撤销合同的法定情形，本院对蔡燕婷关于撤销涉案《房地产买卖合同》的反诉请求不予支持。一审判决以涉案《房地产买卖合同》并非邓仕朋与蔡燕婷真实意思表示，双方未建立真实有效的房屋买卖法律关系为由，撤销涉案《房地产买卖合同》，适用法律错误，本院予以纠正。涉案《房地产买卖合同》系邓仕朋与蔡燕婷的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现蔡燕婷已将涉案房屋另行出售给案外人甘建强，且已将涉案房屋过户至甘建强名下，邓仕朋签订涉案《房地产买卖合同》的根本目的无法实现，蔡燕婷的行为构成根本违约。邓仕朋上诉主张解除涉案《房地产买卖合同》有事实和法律依据，本院予以支持。一审判决驳回邓仕朋的该主张，适用法律错误，本院予以纠正。关于蔡燕婷应否向邓仕朋返还定金20000元、购房款480000元以及承担违约责任的问题。涉案《房地产买卖合同》第十三条约定：“在签署本合同当天起，卖方放弃出售该物业或由于卖方自身原因致使交易不成功的，卖方应向买方双倍退还所收定金。”蔡燕婷已收取邓仕朋定金20000元，根据上述合同约定，蔡燕婷应向邓仕朋退还双倍定金40000元。邓仕朋上诉主张蔡燕婷支付违约金200000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案《房地产买卖合同》已解除，蔡燕婷应向邓仕朋返还已收取的购房款480000元。一审判决驳回邓仕朋关于蔡燕婷返还定金20000元及购房款480000元的诉讼请求，适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，邓仕朋的上诉主张部分成立，本院对有理部分予以支持，对无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市三水区人民法院（2016）粤0607民初3977号民事判决；二、解除邓仕朋与蔡燕婷于2015年11月16日签订的《房地产买卖合同》；三、蔡燕婷应于本判决发生法律效力之日起十日内向邓仕朋支付双倍定金40000元以及返还购房款480000元；四、驳回邓仕朋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取5400元，由邓仕朋负担1404元，蔡燕婷负担3996元。反诉受理费50元，由蔡燕婷负担。二审案件受理费10800元，由邓仕朋负担2808元，蔡燕婷负担7992元。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 余珂珂代理审判员 潘伟丹二〇一七年七月二十八日书 记 员 覃心怡 关注微信公众号“”