（2017）京0105民初28182号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-10-31
案件名称
马楠与叶士峰房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马楠,叶士峰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初28182号原告（反诉被告）马楠，男，1974年5月18日出生，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）叶士峰，男，1974年8月20日出生，住河南省桐柏县。委托代理人王雄，北京市凯泰律师事务所律师。原告（反诉被告）马楠与被告（反诉原告）叶士峰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员路航独任审判，公开开庭进行了审理。各方均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。马楠诉称：要求解除《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》以及《买卖定金协议书》，叶士峰退还我支付的订金20万元；事实与理由：原告与被告于2017年3月13日在北京链家房地产经纪有限公司的居间服务下，签订了《北京市存量房买卖合同》、《补充协议》以及《买卖定金协议书》，原告购买被告房屋一套，房屋总价为人民币贰仟万元整，合同签订后原告按照约定先后给被告支付1万元以及19万元，共计20万元定金，由于北京市于2017年3月17日发布“关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知”(京建法(2017)XX号)，按照通知规定，原告无法办理按揭贷款，失去了继续履行合同的条件，按照约定原告与被告协商解除该合同，并要求被告退回支付的20万定金，但被告一直不予答复。原告以为北京市出台的“关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知”属于不可抗力，符合《全国民事审判工作会议纪要2011年》第19条的规定，也符合《补充协议》中的第五条第4款的约定，请求法院予以支持原告的诉求，叶士峰辩称(反诉称)：同意解除《北京市存量房买卖合同》、《补充协议》以及《买卖定金协议书》,马楠在签订合同后违反合同约定存在违约行为，不同意退还定金。我方提出反诉要求叶士峰支付违约金400万元。合同签订后我为了能够切实的履行合同义务，不惜通过向朋友允诺高利息借钱方式以偿还房贷，并在2017年3月15日向贷款银行办理了住房商业贷款结清手续，但马楠未按照约定向我履行应尽的合同义务，违反了合同的约定的内容导致合同无法得到有效履行，给我导致了重大的经济损失。马楠辩称：不同意，因为3月17日北京市颁布了商品房限购政策，导致我无法办理按揭贷款，失去了履行合同的条件，增加了我的首付款将近600万元，我以为这属于不可抗力。经审理查明：2017年3月13日，叶士峰（出卖人、甲方）、马楠（买受人、乙方）就该房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、及《买卖定金协议书》等，约定总房款二千万元整，该房屋设有抵押，甲方应于2017年4月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2017年4月30日前办理完毕解除抵押登记手续；关于贷款的约定：买受人向银行申请抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该房屋房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为1080万元；买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），由买受人自行筹集剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；违约责任：买受人未按约定时间付款的，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同签订后，马楠向叶士峰支付了20万元定金，未支付其他款项。叶士峰于2017年3月15日偿还完毕涉案房屋的银行贷款。叶士峰提交转账凭证，显示案外人王清在2017年3月14日向叶士峰支付175万元，叶士峰主张向其亲戚王清借款175万元用于一次性偿还涉案房屋贷款，借款协议约定借款时间为一个月2017年3月15日至4月15日，月息定为百分之二，如一个月到期后不能归还，月息定为百分之一点二，借款期限为一年，并提交了借款协议。叶士峰主张其没有钱，尚未偿还该借款。北京市住房和城乡建设委员会等部门于2017年3月17日制定了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（以下简称“3.17新政”），规定居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。叶士峰于2017年4月21日向马楠发送催款函，主要内容为要求马楠在2017年4月11日之前支付第二笔定金80万元及第一笔首付款98万元；叶士峰于2017年4月26日向马楠发送解除购房合同协议通知书，主要内容为因马楠未按约支付定金及首付款已超过十五日，通知马楠解除《北京市存量购房买卖合同》，马楠于2017年4月27日收到该通知。马楠主张因其与其母亲在北京市共有一套房屋，且其有商业（住房）贷款记录，2017年3月17日限购政策的出台导致其购买案涉房屋时首付款比例提高、银行贷款不能，是政策原因而非其自身原因导致合同无法履行，属于不可抗力；叶士峰主张贷款不能系马楠自身原因导致，马楠构成违约，叶士峰为履行合同向他人借款进行房屋解抵押，有借款利息损失以及房屋价格下跌损失等。经本院释明，叶士峰坚持认为马楠构成违约，仅主张违约金损失。以上事实，有房屋买卖合同、当事人陈述等在案为证。本院认为：涉案房屋买卖合同系当事人真实意思表示，合法有效。本案中双方签订房屋买卖合同后不久，北京市相关部门出台对房地产市场的进一步调控措施，该措施是一个逐步加强和完善的发展过程，而非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，故住房限购政策并非法律规定上的不可抗力。同时，住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。本案中，双方约定以按揭贷款方式支付剩余房款，“3.17新政”的出台造成二套房首付款比例提升，并不属于当事人自身的原因，而属于不可归责于双方的原因导致合同目的无法实现，马楠非因自身原因未获得银行贷款，叶士峰依据合同约定行使解除权，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》已发生解除的效力，马楠要求解除合同的诉讼请求有误，本院予以调整，本院确认双方之间的房屋买卖合同权利义务关系已于2017年4月27日解除。合同的解除并非马楠的违约行为导致，故叶士峰主张违约金不能得到支持。合同解除后，已支付的定金应当予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，本院判决如下：一、确认马楠、叶士峰于2017年3月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》以及《买卖定金协议书》中的权利义务关系于2017年4月27日解除。二、叶士峰于本判决生效后七日内退还马楠购房定金二十万元。三、驳回叶士峰的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2150元，由叶士峰负担（于本判决生效后七日给予原告马楠）；反诉案件受理费19400元，由叶士峰负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 路航二〇一七年七月二十八日书 记 员 李娴 搜索“”