（2017）湘0103民初3541号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-11-10
案件名称
邱必辉与湖南省家园物业管理有限公司物业服务合同纠纷 民事判决书
法院
长沙市天心区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖南省家园物业管理有限公司,邱必辉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0103民初3541号原告：湖南省家园物业管理有限公司，住所地长沙市天心区芙蓉南路59号。法定代表人：李海玲。委托诉讼代理人：李迎军，湖南环楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷湘，湖南环楚律师事务所律师。被告：邱必辉。委托诉讼代理人：陈晓燕。委托诉讼代理人：周正旗。原告湖南省家园物业管理有限公司（以下简称“家园物业公司”）与被告邱必辉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告家园物业公司的委托诉讼代理人李迎军、雷湘，被告邱必辉及其委托诉讼代理人周正旗、陈晓燕均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告家园物业公司向本院提出诉讼请求:1、被告缴纳拖欠的物业服务费3273.22元，并支付违约金6726.78元，共计10000元；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年6月1日，原告由友谊嘉园业主委员会依法选聘对友谊嘉园住宅小区从事物业管理服务，原告严格依约履行了义务，但被告自2013年6月1日到2015年5月31日拒不缴纳物业服务费等费用，原告多次催缴未果，遂诉至法院。被告邱必辉辩称，1、原告于2014年3月26日实际进入原告所住友谊嘉园小区提供物业管理服务，其物业费应从实际交接时计算。2、原告在履行服务合同中未尽管理服务职责，包括业主所住房屋出现外墙开裂、房屋漏水、门禁损毁等现象；同时原告亦未履行其在项目招投标过程中作出的服务承诺，即未达到投标书确定的物业管理服务标准及物业管理所配备的人数。3、原告恶意侵占小区物业管理的出租收益36万元。综上，原告行为已构成根本违约，且严重损害了被告的合法权益，原告无权要求被告支付物业费。现被告同意支付物业费，但必须按原告实际提供服务的起止时间，以及实际提供物业服务人员的人数计算物业费。经审理查明：原告湖南省家园物业管理有限公司系经批准从事物业管理及服务的有限责任公司。2013年8月14日，友谊嘉园业主委员会（甲方）与原告家园物业公司（乙方）签订一份《物业管理服务合同》，双方约定由甲方委托乙方对位于长沙市天心区友谊路376号友谊嘉园小区提供专业化物业管理服务，其中1、物业管理服务内容为房屋共用部位的维修和管理、房屋共用设施设备及其运行的维修和管理、环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放、甲方自用设施设备的维修服务；2、物业管理服务质量包括房屋外观上保持外墙整洁，无大面积缺损，防盗网、空调外机安装标准统一，禁止乱搭、乱建、乱贴行为。设备运行上定期维护、保养，保持正常运转。重大设备有专人24小时值班，预防重大设备运行责任事故的发生。共用部位、公共设施设备的维护和管理上，定期清理、维护和保养，保持正常使用功能，设施、设备保持完整，运行正常。在环境卫生上，公共场地和道路每日清扫，确保公共区域干净整洁。公共设施、设备定期清洁，无明显灰尘，无垃圾、杂物堆积。垃圾每天收集两次，定期清理垃圾桶，生活垃圾堆积不过夜。化粪池每年清理一次，保持通畅、无满溢。在交通秩序及车辆停放上，对车辆出入及停放实施统一管理，管理区域内交通通畅，预防重大交通责任事故的发生。安全防范上，正门门岗24小时值勤，管理区域24小时巡逻，及时处理突发事件，预防重大治安责任事故的发生。在消防方面，保持消防监控设施、围墙红外线设施、设备完好，定期检查，使用功能正常。积极排除消防隐患，实时巡视巡查，发生火警时应及时扑救和报警，预防重大消防责任事故的发生。房屋共用部位、共用设施设备小修和急修，小修为发现问题及时修复，一般不超过24小时，急修需随叫随到;3、委托管理期限为两年（自2013年6月1日起至2015年5月31日止）；4、物业管理服务费根据物业的实际用途性质，按建筑面积大小收取，其收费标准为：电梯住宅0.8元/平方米*月（不含税）；改变住宅用途从事办公、经营的，按3元/平方米*月（不含税）。同时根据《湖南省物业服务收费管理实施办法》的规定，对空置房屋的物业管理服务费按应收取标准的60%收取。5、对水费（含冷、热水）、电费、装修垃圾清运费等有关规定进行代收代缴，对天然气、电视收视费等由业主自行到相关部门缴纳。6、违约责任：乙方违反合同，未达到管理服务质量要求的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。甲方违反合同，不按本合同定的收费标准和时间交纳有关费的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天应交金额的千分之三交纳滞纳金。在该合同上，友谊嘉园业主委员会主任周正旗签名确认并加盖友谊嘉园业主委员会的公章，被告家园物业公司亦加盖公章予以确认。2014年3月26日，原告家园物业有限公司（甲方）与友谊嘉园前物业管理公司长沙市佳顺物业管理有限公司（乙方）就友谊嘉园物业服务收费及其相关移交事宜进行交接并签订移交协议，内容如下:一、双方一致同意，原乙方收取的对应于2013年6月1日后友谊嘉园业主所交物业费（已列表公示，请业主确认，2个月内）应汇总全额移交给湖南省家园物业管理有限公司省联通公司项目部（据不完全统计为32194元，明细见附表）。二、双方一致同意，乙方原配置的物业办公器材、物品（详见附表，附后）无偿借给湖南省家园物业高速省联通公司项目部（部分已旧或坏）；甲方不可将以上物品搬离友谊嘉园使用（明细见清单）。三、双方认同，友谊嘉园业委会与湖南省家园物业依据《友谊嘉园物业服务委托合同、补充协议》的约定，以2013年5月31日为时间分割点分配长沙市联通公司给付的全年18万元食堂租金，即2013年1月至2013年5月（五个月）75000元移交给友谊嘉园业委会。四、对于2013年以前业主大会主张的由乙方收取的每户半年的物业费，继续委托湖南省家园物业公司代收。在该交接单上，原告家园物业公司作为甲方加盖公章予以确认，友谊嘉园业主委员会则作为乙方加盖公章予以确认，同时友谊嘉园业主委员会主任周正旗亦在交接单上签名。合同期限届满即2015年5月31日，原告家园物业公司从友谊嘉园小区退出。被告邱必辉系友谊嘉园小区2栋1306房业主，房屋面积170.48平方米，按电梯住宅0.8元/平方米*月，每月应交纳物业服务费136.384元。自2013年6月1日起至2015年5月31日期间，被告邱必辉未向原告家园物业公司交纳物业服务费，原告家园物业公司通过律师函等方式多次催讨未果，遂酿成纠纷。另查明，被告所住友谊嘉园小区系中国联通湖南省分公司集资房。2013年5月，中国联通湖南省分公司对其办公区及宿舍区的物业管理服务进行公开招标，原告家园物业公司于2013年5月13向中国联通湖南省分公司发送投标函，后中国联通湖南省分公司向原告发出中标通知书，确定由原告为包括友谊嘉园小区在内的中国联通湖南省分公司的办公区及宿舍区提供物业管理服务。在投标书中，原告家园物业公司承诺为友谊嘉园小区配置项目副经理1人，客服收费员1人，领班1人，巡逻岗2人，门岗2人，室外保洁1人，室内保洁2人，绿化养护1人，共计11人。但原告在友谊嘉园提供物业管理服务的实际人员数量未达到其承诺的人数。在庭审过程中，原告及被告邱必辉对周正旗系友谊嘉园业主委员会主任的事实及上述《物业管理服务合同》的效力均予以认可。本案经本院组织主持调解，原、被告双方分歧较大，未能达成一致意见。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告系经依法批准成立的物业管理有限公司，有合法的物业管理资质。友谊嘉园业主委员会与原告家园物业公司签订《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对包括被告邱必辉在内的全体业主及原告物业公司均具有约束力，本案的双方当事人应认真行使权利和履行义务，即原告应当根据物业服务合同确定的具体管理要求实施物业管理服务,被告则应支付相应的物业管理服务费。本案中被告同意支付物业费，但要求必须按原告实际提供服务的起止时间，实际提供物业服务人员的数量计算物业费，此亦为本案争议的焦点。一、原告实际提供服务的起止时间。原告诉求被告按照合同约定的时间即从2013年6月1日起至2015年5月31日止支付物业费。被告则认为原告与友谊嘉园业主委员会于2014年3月26日办理移交手续，并签订交接单，此时始实为原告向友谊嘉园小区提供物业管理服务的时间，故物业费的起算时间应从2014年3月26日开始计算。本院认为，被告向本院提交2014年3月26日原告与长沙市佳顺物业管理公司的交接单以此证明原告实际服务时间，从该移交单的形式上看，移交双方为原告家园物业公司和长沙市佳顺物业管理公司，但长沙市佳顺物业管理公司并未在交接单上加盖公章进行确认，友谊嘉园业主委员会则作为合同相对方加盖公章予以确认，且业委会主任周正旗亦在交接单上签名确认，其存有瑕疵。但在庭审过程中，原告对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性的异议也仅提出该证据不足以证明原告未全面履行合同义务，故原、被告对该交接单的内容均予以确认。从该交接单的内容上看，该交接单也仅是对物业费、物业办公器材、物品及租金的移交进行确认，并未对原告家园物业公司实际为友谊嘉园小区提供物业服务的具体时间即为2014年3月26日明确确认，现被告尚未提交其他佐证原告家园物业公司实际提供服务时间的相关证据。结合原、被告均无异议的《物业管理服务合同》约定的合同期限2013年6月1日至2015年5月31日，以及《交接单》第一条和第三条明确涉及移交物业费时间节点为2013年6月1日及分配食堂租金的时间分割点为2013年5月31日等相关内容，已形成优势证据，故本院确定物业服务费的起始时间为2013年6月1日至2015年5月31日。二、实际提供物业服务的人员数额。被告辩称原告在履行物业服务合同中，仅配置5名物业管理人员服务友谊嘉园小区，未按其投标书中所承诺的友谊嘉园岗位及人员配置标准配备足额物业管理服务人员，被告应以原告实际的服务人员按比例缴纳物业管理费。为此，原告向本院分2次提交2013年7月至2014年3月期间的友谊嘉园小区物业管理服务人员的名单及工资发放凭证；2014年4月至2015年5月期间友谊嘉园小区物业管理服务人员的工资发放凭证以及原告在中国联通湖南省分公司宿舍区所有物业管理服务人员的名单，以此证明原告已按投标书要求在该小区配备了12名物业管理服务人员，本院认为，原、被告虽未在《物业管理服务合同》中明确约定友谊嘉园物业管理人员配置问题，但在庭审中，双方均一致确认原告应为友谊嘉园小区配备物业管理人员11人，以及由原告为包括友谊嘉园小区在内的中国联通湖南省分公司的办公区和宿舍区提供物业管理服务的事实。现原告提交的证据仅能证明其所发放工资的物业服务人员系原告公司员工，但不能证明上述人员即为原告在友谊嘉园小区从事物业服务的人员。且被告申请的证人曾令家原系原告聘用在友谊嘉园小区从事物业管理的服务人员，其当庭对原告提交的证据进行辨认，明确、具体指认证人在2014年3月至2015年5月期间经原告聘用在友谊嘉园小区工作时，物业管理工作人员仅为5人，现原告未提交其他证据予以佐证，故本院对被告的辩称意见予以采纳。被告辩称小区存在墙面损坏脱落、电梯4年未安全年检、电梯井漏水、照明灯、监控灯不亮等方面存在未履行或未完全履行物业服务的问题，其证据均来源于现小区物业管理人长沙市天创物业管理有限责任公司，因物业服务具有即时性、持续性的特点，该证据上仅能证明被告辩称的其居住小区存在的部分问题，不能证明系原告家园物业公司在履行物业服务合同过程中存在根本违约或者严重瑕疵的情形，故本院对该抗辩意见不予采纳。综上，现查原告已依约向被告履行了义务，即使原告所履行义务客观上存在瑕疵，被告的辩解意见也不构成其拒交物业服务费的合法理由。但因原告在履行物业合同过程中，确存在未配备其承诺物业管理服务人员数额的瑕疵，依照物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则，被告应缴纳的物业服务费应予以酌情减少，即从2013年6月1日至2015年5月31止的物业服务费为3273.22元（170.48平方米×0.8元/平方米/月×24个月=3273.22元）×80%=2618.58元。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，如前所述，本院不予支持。被告辩称原告恶意侵占小区物业管理的出租收益36万元，与原被告之间的物业服务合同关系非同一法律关系，不能成为被告拒交物业服务费的理由，故本院对该抗辩意见不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告邱必辉于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告湖南省家园物业管理有限公司物业服务费2618.58元；二、驳回原告湖南省家园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告邱必辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告邱必辉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 向利二〇一七年七月二十八日代理书记员 卢蓓 微信公众号“”