（2017）沪01民终5874号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-09-19
案件名称
徐湘明诉施慕超房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王立华,徐湘明,施慕超
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终5874号上诉人（原审被告、反诉原告）：王立华，女，1966年4月27日出生，汉族，住上海市徐汇区。上诉人（原审被告）：徐湘明，男，汉族，1989年11月4日出生，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：王立华（系徐湘明之母），身份情况详上。被上诉人（原审原告、反诉被告）：施慕超，男，1957年8月22日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：何俊勇，上海市志致远律师事务所律师。上诉人王立华、徐湘明因与被上诉人施慕超房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初26657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王立华暨上诉人徐湘明的委托诉讼代理人，被上诉人施慕超及委托诉讼代理人何俊勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王立华、徐湘明上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉请，支持上诉人的反诉请求。事实和理由：本案最终未能签订示范文本合同的原因是被上诉人和中介造成的。上诉人按约去签订合同时，中介拿出7月31日单方网签的合同要求上诉人按照做低房价的合同签字，而上诉人坚持要求按照真实房价签合同，中介和被上诉人则不愿意，最终导致双方未能正式签约。后经双方沟通，被上诉人同意解约，被上诉人也收回了人民币（下同）30万元定金，而因被上诉人贪念故又来缠诉。被上诉人施慕超辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。施慕超向一审法院起诉请求：1、判令王立华按定金罚则赔偿施慕超300,000元；2、判令徐湘明对王立华的上述赔偿义务承担连带责任。王立华向一审法院提起反诉请求：判令施慕超赔偿王立华损失55,207元，其中交通费6,157元、住宿费33,780元、调档费70元、复印打印费200元、律师费15,000元。一审法院认定事实：2016年7月3日，由王立华作为甲方（出售方），施慕超作为乙方（购买方），案外人上海XX事务所作为丙方（中介方）签订《居间合同》一份，合同约定：一、房屋基本状况：房屋座落于闵行区XX路XX弄XX号XX室，房屋的权利人为王立华；甲方保证有权出售该房地产，并在签订本协议时已征得该房地产全体产权人的同意。若因甲方无权处分或越权处分等原因造成本协议未能履行，甲方承诺按本协议违约责任条款的标准向乙方、丙方承担责任；二、经丙方居间介绍，乙方已充分了解合同中所载的甲方房屋的情况，现同意以本协议第六条所约定的买卖条件购买上述房屋，并于签署本合同之日支付购房意向金100,000元，委托丙方代为议价、转付甲方；三、经丙方居间介绍，甲方同意按本合同第六条所列条件出售房屋并签署本合同签收丙方转交的乙方上述意向金的，则该意向金转为定金，丙方议价成功，甲乙双方达成购买意向，受定金法律关系约束；……六、房屋买卖条件：1、房屋成交价格为6,000,000元，为甲方净到手价；2、乙方的付款付款：（1）2016年7月3日乙方支付意向金100,000元，甲方按本合同第三条签署合同签收该意向金的，该意向金转为定金。定金若有不足的，由乙方在甲乙双方签订本合同后2日补足定金至300,000元；（2）2016年8月15日前乙方支付房款1,700,000元，该款项与上述定金共同构成首期房价款2,000,000元（如需贷款，则首期房价款不应少于30%）。若甲方就该房地产尚有抵押并须使用乙方房价款还贷款的，上述款项应用于归还贷款，解除抵押；（3）乙方若贷款购房的，申请贷款金额为3,000,000元，该贷款由乙方委托银行向甲方支付。贷款数额以银行审核为准，不足部分，乙方同意在产权过户之前以现金补足；（4）2016年10月15日前产权过户当天支付房款950,000元；（5）交易税费：由乙方承担双方全部交易税费；（6）双方约定在2016年8月15日前签订《上海市房地产买卖合同》；……八、议价成功即本合同生效后，未经三方协商一致，任何一方不得擅自变更或解除本合同。按照定金罚则，甲方不按本合同约定签订《上海市房地产买卖合同》的应向乙方双倍返还定金，乙方不按本合同约定签订《上海市房地产买卖合同》的则甲方有权没收乙方定金。合同末尾的甲方处由徐湘明代王立华签字，乙方处由施慕超签字，丙方处加盖了上海XX事务所的合同专用章。同日，由施慕超作为乙方（承购方）、王立华作为甲方（出售方）签订《补充协议》一份，补充协议约定：甲乙双方于2016年7月3日就乙方购买甲方所有的位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室的房屋，签订了编号为0000017的居间合同，买卖合同约定的该房屋成交价为4,150,000元，经甲乙双方友好协商，对买卖合同未尽事宜达成如下补充协议：一、乙方同意在买卖合同成交价的基础上另行补偿甲方房款1,850,000元，乙方应在产权过户前向甲方支付该笔补偿款；二、本次交易所产生的全部税费由乙方承担，甲方实际净到手价为6,000,000元；三、若签订买卖合同后国家出现新的政策，增加税费。双方协商解决，如有一方不同意，双方愿无偿解除合同，甲方退还所有房款和定金，双方互不追究违约责任；四、本协议作为甲乙双方于2016年7月3日签订的《居间合同》的补充部分，本协议与居间合同不一致的，以本协议为准。当日，徐湘明与施慕超另签订《协议书》一份，协议书中载明：经甲乙双方协商一致：出售方徐湘明承诺征得房屋权利人王立华的口头授权，代表其签订闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的出售居间合同，并收取定金。若权利人（王立华）以任何理由不同意出售此房屋，徐湘明愿意退还承购方300,000元并且赔偿承购方300,000元作为对承购方的补偿，另外支付给至恒房产房价1%作为中介费。若承购方以任何理由不购买此房屋，则300,000元定金由甲方没收并且另外承购方支付给至恒房产房价1%作为中介费。嗣后，徐湘明代王立华收取了施慕超所支付的定金合计300,000元。庭审中，王立华对于徐湘明代理其签订上述居间合同及协议书，并收取定金的代理行为予以确认。审理中，应施慕超的申请，法院传唤证人沈某（系上海XX事务所的法定代表人）出庭作证，证人称：2016年7月王立华委托其儿子徐湘明签订了居间合同。8月12日双方见面沟通，主要是王立华、徐湘明想解除合同，故主要沟通的是违约金的事宜。顺便提及了房屋的价格。当时施慕超坚持需要赔偿240,000元-260,000元之间，大概双方差几万元的差距，最后没有谈拢。之后到15日期间，中介方再次与王立华、徐湘明进行沟通，王立华、徐湘明同意签订合同，遂在15日至中介公司处签订合同。15日当天，王立华、徐湘明要求按6,000,000元的价格作为签订正式买卖合同的价格，这与之前沟通时候的约定不同，若这样签订合同，将会导致施慕超多出很多税费，故施慕超一时难以接受。之后，王立华、徐湘明就先行离开了，之后经中介方沟通，施慕超同意该方案，然经中介方再次通知王立华、徐湘明，王立华、徐湘明不愿意回来签订合同。一直到16日，中介方仍是通知王立华、徐湘明签订合同，但王立华、徐湘明不愿意签订合同。另上海XX事务所于2016年8月16日向王立华、徐湘明发出书面催告函，通知双方于2016年8月19日至中介公司处签订该房屋的二手房买卖合同。一审法院认为，徐湘明代王立华与施慕超所签订的《居间合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，合同及协议书均依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合同及协议书当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。根据居间合同约定，双方理应在2016年8月15日前至中介公司处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。本案的争议焦点在于：双方最终就涉讼房屋未能签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》是否由王立华的违约行为所导致。针对该争议焦点：依据居间合同及补充协议的约定可以得知，涉案房屋的出售价格为6,000,000元的净到手价格，而且双方在补充协议中对于6,000,000元的价格构成作了明确约定，即4,150,000元的交易中心价格，加上1,850,000元的补偿款，故双方在签订补充协议之时是明确要以4,150,000元的价格作为签订备案的房屋买卖合同的价格。结合中介方的证人证言，可以说明约定较低的备案买卖合同的价格是做低房价，进而降低施慕超的税费。但双方对于净到手价为6,000,000元并无争议。2016年8月15日系居间合同所约定的签署网签房屋买卖合同的约定日期，诚然王立华在当日到了中介公司处，欲与施慕超签约，但是其提出要求以6,000,000元的房屋价格作为网签买卖合同的房屋总价，显然王立华提出的该项磋商条件与之前双方所协商沟通存在较大出入，施慕超作为买受人，若按照该条件签约，势必会使得其增加较大金额的税费，故施慕超在王立华提出该项条件后一时难以接受，然经中介方的沟通后，施慕超仍然愿意接受王立华提出的该项签约条件。然王立华在施慕超同意该项条件之后，在经中介方口头、书面催告后，拒绝与施慕超签署示范文本的房地产买卖合同。对此法院认为，涉讼合同的定金属于立约定金，其目的在于确保本约合同的订立。在最终双方未签订本约合同的情况下，对于是否使用定金罚则应根据具体履行预约中的约定义务情形来决定。就本案而言，在就本约进行磋商谈判过程中，王立华提出的新的签约条件即“要求以6,000,000元作为示范文本的房屋价格。”法院认为，王立华在签约当日提出的签约条件，显然是与之前的补充协议约定不符的，但施慕超在慎重考虑之后，仍然是愿意接受王立华提出的上述签约条件。实则王立华在签约当天执意要求增加新的签约条件的行为,进而要求施慕超必须在与所签本约的重大事项上作出让步，已经有违公平和诚信的原则，但施慕超在综合考虑房价上涨的因素的基础上，仍然同意王立华在签约当日提出的签约条件，然王立华在知悉施慕超同意上述签约条件后，对于施慕超及中介方提出再次签约的要求一再予以拒绝，王立华以实际行动拒绝签约显然已经构成违约，理应按照居间合同的约定承担双倍返还定金的定金责任。虽然王立华已经返还给施慕超300,000元的定金，但其仍应基于定金责任尚需返还施慕超300,000元。而王立华作为违约方，其在反诉中提出的反诉诉请，即使其所主张的损失确实存在，亦是其为了合同签约所进行的必要成本，更何况双方未能签订示范文本的违约责任在于王立华，其更无权主张上述反诉损失。故法院对王立华提出的反诉诉请不予支持。另徐湘明与施慕超所签订的协议书中明确约定了，若王立华以任何理由不出售此房屋，徐湘明愿意退还施慕超300,000元并赔偿300,000元作为对施慕超的补偿。法院认为，结合该项约定，说明徐湘明作为新加入的债务人愿意对债务人王立华可能产生的债务承担连带责任，即由徐湘明加入债的关系中，并与债务人王立华成立连带关系，共同作为连带债务人，进而对债权人施慕超负责，故属于连带之债的并存债务承担。即王立华系主债务人，且主债务人并没有脱离债的关系，由徐湘明作为第三人加入到施慕超与王立华之间的债权债务关系中，属于债务加入，由徐湘明与王立华共同向施慕超承担上述债务的支付责任，徐湘明与王立华系连带债务人。一审法院审理后作出判决：一、王立华、徐湘明于判决生效之日起十日内赔付施慕超定金300,000元；二、驳回王立华的全部反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2,900元，由王立华、徐湘明负担。反诉案件受理费减半收取计590.09元，由王立华负担。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议是双方最终未能就涉讼房屋签订示范文本买卖合同的责任应归咎于上诉人还是被上诉人。上诉人徐湘明代王立华与被上诉人就涉讼房屋所签订的《居间合同》和《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，在合同内容上，《补充协议》虽有涉嫌做低房价以偷逃税款的内容，但关于涉讼房屋的交易价格及其他具体交易细节的约定并不违反法律或行政法规的强制性规定，应属有效。退一步讲，即使双方关于在买卖合同上成交价只写415万元的约定无效，也并不影响《补充协议》整体的效力，双方仍应按照《居间合同》所约定的期限以真实交易价格签订正式范本的买卖合同。本院注意到，双方在《补充协议》中约定涉讼房屋交易的税费均由被上诉人承担，而合同成交价则直接影响到最终税费的数额，上诉人于约定签约之日拒绝履行《补充协议》，必然会对被上诉人所承担的义务产生新的负担，对双方原先约定的权利义务产生影响，而上诉人又拒绝与被上诉人就此进行协商，已经有违诚信原则。况且，上诉人作为《补充协议》的相对方，明知做低房价仍予以签订，明显存在过错，本应就相关约定内容无效的后果承担相应的责任，不能就此将全部责任转嫁给被上诉人。再者，被上诉人经综合考虑后，于约定签约的同日向上诉人表示愿意以600万元的价格作为买卖合同的成交价并同时承担税费，上诉人此时已再无合法理由拒绝签约，然经被上诉人及中介催告后，上诉人仍拒绝与被上诉人签约，显属违约，理应按约承担定金责任。上诉人主张其与被上诉人已经协商解约，缺乏依据，本院不予采信。一审最终认定双方未能签订示范文本的违约责任应由上诉人承担，并据此驳回了王立华的反诉诉请，于法不悖，本院予以维持。综上所述，王立华、徐湘明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,980.18元，由上诉人王立华、徐湘明负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 郑卫青审判员 杨斯空二〇一七年七月二十八日书记员 赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”