（2017）皖0111民初2681号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-12-01
案件名称
郭斌与凌晨房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市包河区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭斌,凌晨
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0111民初2681号原告：郭斌，男，1990年6月3日出生，汉族，北京乐益佳食品有限公司职员，住北京市通州区，委托代理人：夏立冬，安徽安援律师事务所律师。委托代理人：翟卫东，安徽安援律师事务所实习律师。被告：凌晨，男，1968年7月9日出生，汉族，户籍所在地安徽省蚌埠市龙子湖区，委托代理人：胡保华，北京大成（合肥）律师事务所律师。原告郭斌与被告凌晨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭斌及委托代理人夏立冬，被告凌晨的委托代理人胡保华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭斌向本院提出诉讼请求：l.判令解除原告与被告签订的《存量房买卖合同》；2.判令被告支付原告违约金9.1万元；3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年2月26日，原、被告签订《存量房买卖合同》一份，约定被告将位于包河区银杏尚郡17栋803室存量房一套卖给原告。补充协议约定，违约方需向守约方承担总房款百分之十的违约金。此后，被告拒绝履行该合同，构成根本违约。为维护自己的合法权益，特提起诉讼。被告凌晨辩称：同意解除双方签订的《存量房买卖合同》。案涉房屋是被告与王林的夫妻共有财产，合同签订前未征得王林同意，合同签订后王林未予追认，故被告无权处分。原告未按约在2016年4月30日前将购房款交给被告，原告先行违约，而被告并无违约行为，不应当承担违约责任。经审理查明:合肥市包河区银杏尚郡17幢803室房屋为凌晨单独所有。2016年2月26日，在中介方安徽满堂红房地产销售代理有限责任公司（丙方）参与下，凌晨（甲方）与郭斌（乙方）签订《存量房买卖合同》和《补充协议》各一份。《存量房买卖合同》约定，甲方将上述房屋以91万元的价款转让给乙方。《补充协议》约定：1.甲、乙方在本协议签订之日向丙方支付定金3万元，乙方定金抵作购房款；2.乙方在2016年4月30日前筹齐首付款37万元，用40万元替甲方还贷，替甲方还贷部分冲抵房款，乙方首付款不足替甲方还贷部分由甲方自行补齐；3.剩余房款51万元由乙方以商贷方式支付并存入托管账户；4.甲方该房如有银行贷款，应自本合同签订后3个工作日内向贷款银行预约申请提前一次性还贷；5.甲、乙双方在甲方结清贷款后5个工作日内共同到房地产管理部门申请存量房转移登记手续；6.甲、乙双方签订《存量房买卖合同》后，合同解除终止前，甲方不得再次将此房出售给第三方；7.本次存量房转让交易所产生的税费由乙方承担；8.甲方承诺:甲方有权出售此房产，若为共有房产，在签订本协议时已征得其他共有人同意,按本合同交易条款执行，且出售的房产无法律、行政法规禁止转让情形；9.不采用代理人签订合同；10.交房时间，在乙方贷款下来后3个工作日内办理；11.甲、乙双方任何一方若违反本补充协议中任一条款，均视为违约，违约方须向守约方承担总房款的百分之十的违约金责任；12.甲、乙双方各交3万元定金于丙方处，如任何一方违约定金50%充当丙方代理费。合同与协议签订后，郭斌当即将3万元定金交付满堂红公司。4月5日，郭斌电话联系凌晨，双方对房价进行沟通，郭斌道：“当时我们签这个协议的时候房子说实话合肥还没涨起来，那个时候来说那个价格也是公道价，就是说也是市场的价。”凌晨道：“我爱人呢，这个价格，她家里人肯定不会同意的，所以呢，现在重新标了个价，是这个情况”。郭斌道：“那现在就买不了了？”凌晨道：“不好意思了，跟你妈妈说下子，真的不好意思，现在这个价格，我估计你家人可能接受的了，要接受的了，我们还可以再重新签合同，但是这个价格我估计你们家里人不一定能接受，现在你再和家里人商量商量吧，不行就放弃吧……”4月中旬，凌晨表示房子不卖了，并拒接电话。6月2日，凌晨取得涉案房屋的不动产权证。8月24日，凌晨将涉案房屋以115万元转让他人。满堂红公司无法与凌晨取得联系，遂于2016年9月将3万元定金退还郭斌。另查明，1998年3月30日，凌晨与王林登记结婚。上述事实，除双方当事人陈述外，还有原告郭斌提供的身份证（2份）、存量房买卖合同、补充协议、收条、手机通话录音、证人许某的出庭证言，被告凌晨提供的结婚证等证据佐证，证据符合法定的客观性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。本院认为：关于涉案《存量房买卖合同》及《补充协议》的效力问题。首先，《补充协议》第8条已载明“甲方承诺:甲方有权出售此房产，若为共有房产，在签订本协议时已征得其他共有人同意”；其次，郭斌于2016年4月5日与凌晨的通话内容及证人许某的出庭证言相互映证，由于合肥房价上涨，凌晨之妻不满合同约定的价款，而非不同意卖房；再次，凌晨于庭审中多次表示因婚生女出国留学急需用钱而卖房，表明凌晨与郭斌签订合同与协议并非恶意转移夫妻共同财产。综上，涉案《存量房买卖合同》及《补充协议》合法、有效。凌晨提出其无权处分的辩称意见，本院不予采信。关于凌晨是否承担违约责任的问题。首先，《补充协议》第1条和第12条均约定：“甲、乙双方各交3万元定金于丙方处”，凌晨未向满堂红公司交付3万元定金；其次，《补充协议》第4条约定：“甲方该房如有银行贷款，应自本合同签订后3个工作日内向贷款银行预约申请提前一次性还贷”，凌晨未举证证明其于2016年2月29日前向贷款银行预约申请提前一次性还贷；再次，《补充协议》第6条约定：“甲、乙双方签订《存量房买卖合同》后，合同解除终止前，甲方不得再次将此房出售给第三方”，事实是凌晨在未与郭斌协商解除合同的情形下，于2016年8月将涉案房屋出售给第三方。综上，郭斌存在多项违约行为，按《补充协议》第11条约定，应支付总房款的百分之十的违约金即9.1万元（91万元×10%）。郭斌于2016年4月5日与凌晨的通话内容及证人许某的出庭证言相互映证，郭斌之母陪同郭斌签订合同，并与凌晨电话沟通房价，且其银行帐户在2016年4月30日的余额超过40万元，但凌晨于2016年4月中旬即表示不卖房了，导致郭斌无法向其支付首付款37万元，故凌晨提出郭斌先行违约的辩称意见，本院不予采信。由于凌晨将涉案房屋转让他人的违约行为，致使郭斌不能实现合同目的，现其要求解除合同，有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告郭斌与被告凌晨签订的《存量房买卖合同》；二、被告凌晨于本判决生效之日起十日内支付原告郭斌违约金9.1万元。被告凌晨如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2076元，减半收取1038元，由被告凌晨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 费贤敏二〇一七年七月二十八日书记员 张 慧附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 来源：百度“”