（2017）鄂01民终3540号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-12-13
案件名称
罗玲、武汉交发物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗玲,武汉交发物业管理有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终3540号上诉人（原审被告、反诉原告）：罗玲，女，1967年12月29日出生，汉族，住武汉市江汉区，委托诉讼代理人：蔡春，湖北元申律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓力，湖北元申律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉交发物业管理有限责任公司，住所地武汉市江岸区三眼桥四村260号海虹锦都2栋1层4室。法定代表人：张再兰，执行董事。委托诉讼代理人：张伟，湖北维力律师事务所律师。上诉人罗玲因与被上诉人武汉交发物业管理有限责任公司（以下简称交发物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2017）鄂0103民初432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭对此案进行了审理，本案现已审理终结。罗玲上诉请求：1、依法撤消武汉市江汉区人民法院（2017）鄂0103民初432号民事判决书中第2项判决，依法改判被上诉人向上诉人返还2016年度物业管理费2628元（住宅物业费2075元，车库物业费553元）；2、被上诉人向上诉人支付违约金100元；3、判令被上诉人承担本案的全部一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决对事实的认定及定性错误。1、武汉海虹景业主委员会与被上诉人交发物业公司签订的《海虹景物业服务合同》于2015年12月31日已到期终止。武汉海虹景业主委员会也分别于2015年11月1日、11月16日向被上诉人交发物业公司发函告知物业服务合同终止后不再与其签订物业服务合同并将选聘新的物业公司提供物业服务。并且明确要求被上诉人向业主委员会移交在物业服务期间全部相关资料及代管的专项维修资金，该意思表示已明确包含了要求被上诉人交发物业公司退出该小区物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施的意思表示。若业主委员会没有要求被上诉人交发物业公司退出物业服务用房等附随义务真实意思表示，就不存在要求移交全部相关资料及代管的专项维修资金的明确意思表示。2、一审判决以上诉人未提交业主大会作出选聘和续聘决定的证据为由驳回上诉人要求被上诉人返还合同到期后所交物业费的诉请，是对事实的认定及定性错误。实际情况在庭审中已陈述清楚，合同到期终止后，被反诉人交发物业公司不仅拒绝退出移交提供物业服务的相关资料并且妨碍业主大会的召开及选聘新的物业公司，导致业主委员会根本无法选聘出新的物业公司提供物业服务。一审法院不能因为被上诉人交发物业公司的原因导致的无法选聘新的物业公司而倒推认定业主委员会及上诉人未要求被上诉人交发物业公司退出物业服务区域。3、一审法院认为被上诉人交发物业公司至今仍在为小区提供物业服务属事实认定错误，实际情况是被上诉人交发物业公司为经济利益强占小区物业收取费用，对有投标意愿的物业公司进行阻拦，勾结街道工作人员无限期阻止业主大会的召开。4、一审中上诉人已提供的证据能充分证明在物业合同有效期内被上诉人交发物业公司未提供合同约定的车辆管理服务，依据合同约定应承担相应的违约责任。一审法院认定被上诉人交发物业公司已提供了相应的服务确属事实认定错误。二、一审判决适用法律错误。1、被上诉人交发物业公司与业主委员会签订的物业服务合同第二十条约定：“合同期限属满，业主大会因故没有作出选聘或续聘决定，交法公司有权选择同意或不同意按照本合同提供物业服务，交法公司同意提供服务物业合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。”该合同条款的约定实际是排除了合同一方业主委员会和业主重新选聘新物业公司提供物业服务的权利，该条款应属无效条款。且依据《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干间题的解释》第二条第二款己明确规定了排除业主委员会或业主主要权利的条款属无效条款。需要强调的是，被上诉人交发物业公司在一审中并未引用物业合同第二十条的约定进行答辩、抗辩、辩论的情况下，一审法院主动引用该无效条款作出错误的认定不光是对合同无效条款的理解错误及适用法律错误更是司法不公。2、《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款己明确规定，物业公司拒绝退出移交并以存在事实上的物业服务关系为由，收取的物业服务合同权利义务终止后的物业费不应得到法院支持。如前所述，业主委员会己明确表示了合同到期后不与被上诉人续签，并明确表示自2016年1月1日起解除双方的合同关系。故被上诉人交发物业公司与业主委员会不可能存在事实上的物业服务合同关系。一审判决认定存在事实上的物业服务关系等同于在没有物业合同的情况下强迫业主向拒不退出小区的物业公司上交物业费，一审法院同样引用的物业服务纠纷司法解释第十条对此法条的错误诠释是适用法律错误。综上所述，事实上的物业服务是长期以来产生物业服务纠纷的重要原因，是对业主权利的不尊重，对合同自愿原则的亵渎。为维护上诉人的合法权益，上诉人特提出上诉请求，望贵院判如所请。交发物业公司辩称：罗玲的上诉理由不成立。1、业主委员会没有权利代表业主大会作出更换物业服务公司的决定；2、我公司与海宏景小区业主委员会签订的《海宏景物业服务合同》中第二十条已明确约定该小区更换物业公司的程序；3、虽然我公司与海宏景小区业主委员会签订的物业服务合同已到期，但我公司至今仍在该小区的业主服务，且2016年我公司已收取70%业主的物业管理费。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。交发物业公司向一审法院起诉请求：1、罗玲向交发物业公司支付停车费1800元；2、罗玲向交发物业公司支付律师费800元；3、罗玲承担此案的全部诉讼费用。罗玲向一审法院反诉请求：1、交发物业公司向罗玲返还2016年度物业管理费2628元（其中住宅物业费2075元，车库物业费553元）；2、交发物业公司向罗玲支付违约金100元；3、交发物业公司承担此案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2009年12月28日，业委会与交发物业公司签订了《海虹景物业服务合同》，合同约定：交发物业公司为海虹景小区提供物业服务，合同期限自2010年1月1日至2012年12月31日。服务内容包括：1、物业共用部位的管理和维护；2、物业共用设施设备的运行、维护和管理；……5、车辆停放管理。物业服务应达到如下质量标准：1、物业共用部位的维护和管理……；5、车辆停放管理（1）交通标志明显；（2）对进出车辆进行管理和疏导，引导车辆有序通行、停放，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅1.30元/平方米/月，商业物业2元/平方米/月，车库物业1.56元/平方米/月。合同还约定，交发物业公司管理服务达不到本合同的服务内容和质量标准，应按月物业服务费总额千分之零点五的标准向业委会、业主支付违约金；业主未能按时足额交纳物业服务费，须向交发物业公司缴清欠款总额，同时交发物业公司有权向业主按欠费总额每日千分之五的标准收取违约金。2012年12月31日，业委会与交发物业公司续签了《海虹景物业服务合同》，合同约定：交发物业公司为海虹景小区提供物业服务，合同期限为叁年，自2013年1月1日至2015年12月31日。服务内容包括：（一）物业管理区域内共用部位及共用设施设备的管理和维护；（二）公共绿化的维护；（三）公共区域环境卫生的维护；（四）公共区域的秩序维护和安全协防。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅1.30元/平方米/月，商业物业2元/平方米/月，车库物业1.56元/平方米/月，业主按半年交纳物业服务费，每次交费的时间为每个缴费周期的第一个月的10日前。业主违反本合同约定，经交发物业公司书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按日加收滞纳物业费等费用万分之五的滞纳金的标准向交发物业公司支付违约金。合同第二十条约定，合同期限届满，业主大会因故没有作出选聘或者续聘决定，交发物业公司有权选择同意或不同意按照本合同约定继续提供服务。交发物业公司同意继续提供服务，本合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。交发物业公司不同意继续提供服务，本合同期满即自行终止。另查明，罗玲系海虹景小区10栋3单元1001室业主，该房屋建筑面积为133.03平方米，车库的面积为29.59平方米。截止2016年12月31日，罗玲尚欠2010年10月至2013年12月的车库物业费共计1800元（29.59*1.56*39=1800元）。再查明，2014年11月30日，业委会召开会议讨论业委会委员候选人事宜，会议决定将罗玲欠缴车库物业费及欠缴原因与业委会委员候选人一起进行公示，并发布公告。2015年11月3日，业委会向交发物业公司发出《联系函》，载明“贵司与海虹景小区签订的《物业服务合同》于2015年12月31日到期，物业服务合同即将终止，为了提高小区服务水平，业委会决定选聘物业公司。为利于小区管理，保护业主合法收益，请贵司在2015年11月15日前向业委会提交以下资料：一、本小区内公共区域收益的账目明细及支出单据；二、本小区维修金账户余额，并向小区业委会提供相应对账单；三、提供本小区35部电梯历年所有电梯检测报告。”。该联系函于同日送达给武汉市江汉区唐家墩街新村社区居民委员会。同年11月17日，业委会又给交发物业公司发出《联系函》，载明“海虹景业委会于2015年11月1日发函告知，贵司签收后对我方来函置之不理。海虹景小区业委会现正式通知贵司，自2016年1月1日起，不再与贵司签定物业管理委托合同，解除双方的委托关系”。还查明，《物业服务合同》于2015年12月31日到期后，双方未续签合同。武汉市江汉区唐家墩街新村社区居民委员会证实，交发物业公司自2005年海虹景小区交付使用之日起，一直承担该小区的物业服务工作至今。2016年12月30日，罗玲向交发物业公司缴纳2016年1月至12月的物业管理费2075元。2017年1月6日，罗玲向交发物业公司缴纳2016年1月至12月的车库物业管理费553元。交发物业公司均向罗玲出具了相应发票。一审法院认为，关于交发物业公司的本诉请求。一审法院认为，业委会与交发物业公司签订的《海虹景物业服务合同》，系当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，该合同对该小区全体业主均有约束力。交发物业公司于2017年1月9日向一审法院起诉，要求罗玲支付2010年10月至2013年12月的车库物业费，罗玲认为已超过诉讼时效。一审法院认为，2014年11月30日，业委会开会决定将罗玲欠费情况及原因与其他事项一起公示，诉讼时效中断。交发物业公司未向一审法院提供在此之后向罗玲催缴物业费的证据，因此，交发物业公司向罗玲主张车库服务费的请求已超过两年的诉讼时效。交发物业公司要求罗玲承担律师费，未提供其实际支出的相关证据，应承担举证不能的法律后果。关于罗玲的反诉请求。一审法院认为，依照合同第二十条约定，合同期限届满，业主大会因故没有作出选聘或者续聘决定，交发物业公司有权选择同意或不同意按照本合同约定继续提供服务。交发物业公司同意继续提供服务，本合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。本案中，双方合同期限届满后，罗玲未提供业主大会作出选聘或续聘决定的证据。业委会向交发物业公司发函，要求交发物业公司提交相关资料，并未要求交发物业公司退出物业服务区域、移交物业服务用房，且新村社区居委会证实交发物业公司至今仍在为该小区提供物业服务。因此，双方签订的《海虹景物业服务合同》自动延续。交发物业公司为该小区提供了物业服务，罗玲作为小区业主，应依约缴纳物业服务费。罗玲要求交发物业公司返还已缴纳的2016年度的物业管理费，没有法律依据。关于罗玲主张因交发物业公司对车辆未进行有效管理，致其车库长期不能正常使用而要求支付违约金的反诉请求。一审法院认为，罗玲车库门口常有车辆临时停放，致罗玲的车辆进出不便。交发物业公司应当针对车辆逐渐增多的形势，采取相应措施，提高物业区域内的车辆管理水平，使车辆停放有序，不妨碍出行。但交发物业公司对小区内的车辆尽到了基本的管理、疏导义务，引导车辆通行，保持物业区域内的道路畅通。因此，交发物业公司不构成违约，不应承担违约责任。综上所述，交发物业公司要求罗玲支付车库物业费及律师费的诉讼请求，没有法律依据，一审法院不予以支持。罗玲要求交发物业公司返还物业服务费及支付违约金的反诉请求，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决:驳回武汉交发物业管理有限责任公司的诉讼请求；驳回罗玲的反诉请求。减半收取的案件受理费25元，由武汉交发物业管理有限责任公司负担（已付）；减半收取的反诉费25元，由罗玲负担（已付）。二审审理期间，上诉人罗玲对一审查明“武汉市江汉区唐家墩街新村社区居民委员会证实，交发物业公司自2005年海虹景小区交付使用之日起，一直承担该小区的物业服务工作至今。”的事实有异议，认为海虹景小区与交发物业公司签订的《海虹景物业服务合同》已到期，交发物业公司是强占小区进行服务，且其服务未得到小区业主的认可。审理中，上诉人罗玲对上述有异议的事实未提交新的证据予以证实，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案中，海虹景小区业主委员会与被上诉人交发物业公司签订的《海虹景物业服务合同》合法有效，双方均应依据合同约定履行各自的义务。合同到期后，虽然双方未签订新的物业服务合同，但被上诉人交发物业公司是在海虹景小区业主委员会未按2012年12月31日签订的合同中第二十条的约定作出选聘或者续聘决定的情况下，选择同意按照合同约定继续为该小区提供服务的，并从合同到期之日起至今一直在为小区业主提供物业服务，双方已形成事实上的服务与被服务的关系，此行为应视为双方签订的《海虹景物业服务合同》自动延续，上诉人罗玲作为小区业主依约应向被上诉人交发物业公司交纳2016年度的物业服务费。上诉人罗玲主张被上诉人交发物业公司返还其已交纳的2016年度的物业管理费既无事实依据，亦证据证实，故本院对此上诉理由依法不予支持。因上诉人罗玲在二审中当庭陈述“只是偶尔会有其他车辆停放在车库门口，导致自己的车辆无法通行。”的这一事实不足以证实被上诉人交发物业公司在为海虹景小区服务中未对车辆进行有效的管理，故本院对上诉人罗玲主张由被上诉人交发物业公司向其支付违约金100元的请求依法不予支持。综上所述，上诉人罗玲的上诉理由不成立，应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人罗玲负担。本判决为终审判决。审判长 肖 曼审判员 白 瑞审判员 张海鹏二〇一七年七月二十八日书记员 熊 柳 关注公众号“”