（2017）川13民终1511号

裁判日期: 2017-07-28

公开日期: 2017-11-09

案件名称

严浩、李刚秀与何灿、何海燕租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

四川省南充市中级人民法院

所属地区

四川省南充市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

严浩,李刚秀,何海燕,何灿

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省南充市中级人民法院民事判决书（2017）川13民终1511号上诉人（原审被告）：严浩，女，汉族，生于1973年12月14日，住四川省南充市西充县晋城镇。委托诉讼代理人：蒙庆辉，四川罡正律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞华东（系李刚秀丈夫之兄），住四川省南充市西充县晋城镇。上诉人（原审被告）：李刚秀，女，汉族，生于1970年9月12日，住四川省南充市西充县常林乡。委托诉讼代理人：蒙庆辉，四川罡正律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞华东（系李刚秀丈夫之兄），住四川省南充市西充县晋城镇。上诉人（原审原告）：何海燕，女，汉族，1980年11月23日生，住四川省南充市西充县义兴镇。委托诉讼代理人：吴衍（系何海燕丈夫），住四川省南充市西充县晋城镇。委托诉讼代理人：侯谦，四川杉侯律师事务所律师。上诉人（原审原告）:何灿，男，汉族，1978年12月5日生，住四川省南充市西充县晋城镇。委托诉讼代理人：侯谦，四川杉侯律师事务所律师。上诉人严浩、李刚秀与上诉人何灿、何海燕租赁合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2017）川1325民初942号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。严浩、李刚秀上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判驳回何灿、何海燕的诉讼请求或发回重审；3.何灿、何海燕承担本案诉讼费用。事实和理由：第一，一审法院程序违法。2017年4月28日一审法院口头宣判严浩、李刚秀在当日将案涉三间房屋向何灿、何海燕进行交接并将租金判至2017年5月30日；但通知领取的判决书却将租金判至2017年6月30日。第二，一审法院认定事实错误，适用法律不当。双方签订的合同约定租期六年，第一年租金13万元，以后的租金递增随行就市且次年租金必须在上一年11月27日交清，故一年后的合同是效力待定的。因双方未对2017年的租金达成一致，上诉人也未在2016年11月27日前交纳下一年租金，故双方合同已解除。一审证人出庭作证案涉房屋钥匙已移交给被上诉人，且被上诉人已张贴“此房出租”的广告并与一审证人协商房屋另租事宜，故双方合同已经解除。何灿、何海燕辩称，双方对租金金额是明确约定了的，双方争议的是租金每年上浮的幅度，而对租金本身是无异议的；对方未按照合同约定支付租金，应当承担违约责任，对方作为违约方不享有合同解除权。何灿、何海燕上诉��求：1.撤销一审判决；2.依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；3.诉讼费用由严浩、李刚秀承担。第一，一审法院判决解除房屋租赁合同没有事实和法律依据。其一，何灿、何海燕起诉租金，并未主张解除案涉房屋租赁合同；严浩、李刚秀在诉讼中仅是抗辩“租赁合同已经双方协议解除”，认为不应当支付租金，而并未反诉解除案涉房屋租赁合同；一审判决违反不告不理原则，系适用法律不当；其二，合同的解除权归守约方享有，严浩、李刚秀未依约交纳租金系违约方，不享有合同解除权；其三，严浩、李刚秀主张房屋租赁合同已经解除的证据系虚构，严浩、李刚秀在一审法院口头宣判的当天通知何灿、何海燕移交接收房屋也说明在此前合同并未解除、房屋也未移交。第二，一审法院判决租金支付至2017年6月30日没有事实和法律依据。合法有效的合同应当全面履行，��灿、何海燕起诉要求对方支付第三年租金以及承担逾期支付的违约责任，一审法院自由裁量租金支付至2017年6月30日不当。何灿、何海燕向一审法院起诉请求：1.判令严浩、李刚秀向其支付2016年12月1日至2017年11月30日的房屋租金140400元及从2016年11月28日起至该款付清之日至按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计算逾期付款违约金；2.由严浩、李刚秀承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2009年何灿、何海燕从四川省西充县金诚建设有限责任公司购买位于四川省西充县晋城镇安汉大道北一段“和美春天”xx号共3间营业用房用于出租，2014年9月8日严浩、李刚秀向何灿、何海燕预付2014年12月1日至2015年11月30日的租金13万元中的10万元。2015年2月15日何灿、何海燕与严浩、李刚秀签订了租房合同一份，约定：租期为六年（2014年12月1日至2019年11月30日），第1年度租金为13万元，以后租金递增随行就市，次年租金必须在上年11月27日交清才能继续使用，合同期满后若严浩、李刚秀不租，提前两个月告知何灿、何海燕。合同签订当日，何海燕收取了第1年度的剩余租金3万元。2015年11月27日，严浩、李刚秀向何灿、何海燕支付了第2年度租金13万元。从约定的交付第3年度租金的期限届满日2016年11月27日起，严浩、李刚秀未向何灿、何海燕支付第3年度租金。严浩、李刚秀租赁何灿、何海燕的房屋用于销售“九龙华府”房屋的售楼部，严浩、李刚秀在同一条街的斜对面也租赁房屋用于销售“九龙华府”房屋的售楼部。近几个月来，严浩、李刚秀租赁何灿、何海燕房屋用于销售“九龙华府”房屋的售楼部处于关门状态。诉讼中，双方对何灿、何海燕是否已通知合同解除，是否已将出租房屋的钥匙交付给何灿、何海燕，严��、李刚秀是否应当支付2016年12月1日后的租金发生争执。一审法院认为，双方之间租赁合同关系成立，双方签订的合同是其真实意思表示；出租房屋系从开发商处购买的商业用房，租赁合同合法有效。合同中虽约定“次年租金必须在上年11月27日交清才能继续使用”，但并未明确约定未按期交清房屋租金视为合同已解除，故合同中未约定解除合同的条件。何海燕是吴秋明的儿媳，吴秋明与吴衍在两次庭审中分别陈述吴秋明在2015年前帮何海燕夫妇出租房屋、出租广告中留有吴秋明的电话号码，吴秋明陈述因水电问题到售房部处理过并向售房部留过电话号码；吴秋明和其妻子也到严浩、李刚秀处收取过房租，故不排除严浩、李刚秀知道吴秋明的电话号码（照片上的“此房出租”广告上记载有何灿、吴秋明的电话号码）。严浩、李刚秀提交的张贴有“此房出租”广告的照片无形成时间，也不能反映出“此房出租”广告保留了多长时间，现房屋上并无该“此房出租”广告，因此不能证明何灿、何海燕已将租赁房屋收回后在另行向他人出租。仅有证人罗飞的证言不能证明严浩、李刚秀已将租赁房屋的钥匙交还给何灿、何海燕，故不能证明严浩、李刚秀已向何灿、何海燕通知本案租赁合同已解除、已将租赁房屋交还给何灿、何海燕。严浩、李刚秀主张合同已经解除、近几个月已未在案涉出租房屋内办理售房事宜，严浩、李刚秀的行为表示其已不再继续履行租赁合同；而何灿、何海燕的房屋现未能得到利用，为了使房屋能得到充分利用，避免双方当事人的损失扩大，双方的租赁合同应予解除，故应判决双方之间的租赁合同解除、由严浩、李刚秀将租赁房屋及时交还何灿、何海燕，并向何灿、何海燕支付2016年12月1日起至判决合同解除之日止的租金。参照合同约定的“合同期满后若严浩、李刚秀不租，提前两个月告知何灿、何海燕”内容，一审法院酌定由严浩、李刚秀承担到2017年6月30日止的租金。合同虽约定“租金递增随行就市”，但何灿、何海燕提交的证据不足以证明租金应予递增和递增的数额多少，且双方履行的第2年度的房屋租金相对第1年度的房屋租金并未递增，故何灿、何海燕请求房屋租金在上一年度租金的基础上递增8%的主张一审法院不予支持。因严浩、李刚秀未及时支付租金，严浩、李刚秀应承担逾期支付租金的利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、何灿、何海燕与严浩、李刚秀于2015年2月15日签订的租房合同在2017年4月28日解除，何灿、何海燕与严浩、李刚秀对租赁的位于四川省西充县晋城镇安汉大道北一段“和美春天”小区xx号门面3间在2017年4月28日予以交接；二、由严浩、李刚秀在本判决生效之日一次性向何灿、何海燕何灿、何海燕支付2016年12月1日起至2017年6月30日止的租金75833元，并从2016年11月28日起按中国人民银行公布的金融机构贷款基准年利率4.35%上浮30%支付利息至本判决确定的履行期限届满之日止；三、驳回何灿、何海燕的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1554元由何灿、何海燕负担777元，由严浩、李刚秀负担777元。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审另查明，2016年底，严浩、李刚秀引荐案外人张晏啉与出租人何灿谈由张晏啉承租案涉房屋事宜，最终因价格未达成一致而未果。2017年4月28日一审法院当庭宣判严浩、李刚秀支付何灿、何海燕租金至2017年5月30日，且双方于当日办理案涉房屋的移交手续。2017年4月28日11点58分和16点24分，严浩两次通过短信通知何灿、何海燕到案涉房屋处验房和办理交房手续，何灿、何海燕至今未接收案涉房屋。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。第一，关于本案租房合同是否继续履行的问题。其一，对于每一年度的租金问题，双方仅约定第一年度为13万元，从第二年度起租金递增随行就市，故实际从第二年度起，双��对租金的约定是不明确的，且对于此不明确的约定双方均有责任，双方对每一年度租金的具体金额实际是需要补充协商一致。现双方对第二年度租金已经达成一致且已经实际履行，但对第三年度租金涨幅双方未能达成一致，严浩、李刚秀认为何灿、何海燕提出的租金涨幅过高，不愿意继续承租案涉房屋，且业已通知何灿、何海燕，严浩、李刚秀并非违约方。其二，关于何灿、何海燕是否同意解除案涉租房合同的问题。严浩、李刚秀在第三年度不愿继续租赁案涉房屋后，未支付第三年度租金；在2016年底严浩、李刚秀引荐案外人张晏啉与何灿谈租赁案涉房屋事宜时，何灿是明知严浩、李刚秀不再继续租赁案涉房屋的情况，且与案外人另行协商出租事宜的行为系默认同意严浩、李刚秀解除案涉租房合同，仅是因为价格未达成一致而未果；第三年度开始严浩、李刚秀腾空��涉房屋并未再继续使用，作为出租人应明知该情形，虽然案涉房屋上注明出租房电话的招租广告不能确定为系出租人张贴，但即使是承租人以出租人名义张贴，也表明承租人已通知出租人不再租赁案涉房屋；综上，严浩、李刚秀因租金未谈妥、在2016年底已通知何灿、何海燕不再继续租赁案涉房屋，何灿、何海燕与案外人商谈另行租赁案涉房屋事宜系默认与严浩、李刚秀终止履行，故双方当事人虽然未诉请解除案涉租房合同，案涉租房合同已于2016年12月1日因第三年度租金无法协商一致双方同意终止履行而解除，且对于合同不能继续履行双方均有责任。何灿、何海燕认为案涉租房合同并未解除、应当继续履行的上诉请求不成立，本院不予支持。一审法院在双方均为诉请解除案涉租房合同的情况下，判决解除租房合同错误，本院予以纠正。第二，关于严浩、��刚秀应支付何灿、何海燕场地占用费的金额问题。严浩、李刚秀虽称已将案涉房屋钥匙移交给何灿、何海燕，但严浩、李刚秀申请出庭作证的证人并不能准确陈述交付的时间、交付钥匙的数量等，也未提供其他证据证明案涉房屋已经实际移交给何灿、何海燕以及移交的具体时间，故一审法院认定诉讼前严浩、李刚秀尚未移交案涉房屋并无不当，本院予以维持。2016年12月1日案涉租房合同解除后，严浩、李刚秀继续占有案涉房屋，应当支付场地占用费。一审法院在2017年4月28日当庭宣判要求严浩、李刚秀当日向何灿、何海燕移交案涉房屋后，当日严浩两次通过短信通知何灿、何海燕到案涉房屋处验房和办理交房手续，何灿、何海燕无正当理由拒不接受案涉房屋，视为案涉房屋已于2017年4月28日交付给何灿、何海燕2017年4月28日后场地占用费损失的责任应当由何灿、何海燕��行承担。对于2016年12月1日后场地占用费的标准问题，因双方对第三年度在租金金额并未达成一致，故本院参照第二年度租金确定场地占用费金额，即为年租金13万元。因合同不能继续履行双方均有责任，故严浩、李刚秀不应承担场地占用费的资金利息损失。综上，严浩、李刚秀应支付何灿、何海燕从2016年12月1日起至2017年4月28日止的场地占用费54167元（13万元×5个月/12个月）。一审法院于2017年4月28日当庭宣判严浩、李刚秀支付何灿、何海燕租金至2017年5月30日，又在书面判决书上判决严浩、李刚秀支付何灿、何海燕租金至2017年6月30日错误，本院予以纠正。综上所述，严浩、李刚秀和何灿、何海燕的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销四川省西充县人民法院（2017）川1325民��942号民事判决；二、严浩、李刚秀于本判决生效之日起十五日内支付何灿、何海燕从2016年12月1日起至2017年4月28日止的场地占用费54167元；三、驳回何灿、何海燕的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1554元，由何灿、何海燕负担777元，由严浩、李刚秀负担777元；二审案件受理费3239元，由何灿、何海燕负担1544元，由严浩、李刚秀负担1695元。本判决为终审判决。审判长　　任雅莉审判员　　雷发军审判员　　陈国兵二〇一七年七月二十八日书记员　　范云荣更多数据：