（2017）内01民终1848号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-10-09
案件名称
陈浩与呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈浩,呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内01民终1848号上诉人（原审原告）：陈浩，住呼和浩特市。被上诉人（原审被告）：呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司，住所地呼和浩特市金桥开发区102省道东侧（市容局办公大楼三层）。法定代表人：苗磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：高卫东，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：段君毅，慧聪律师事务所律师。上诉人陈浩因与被上诉人呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司（赛罕房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初6421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈浩、被上诉人赛罕房地产公司的委托诉讼代理人段君毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈浩上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判赛罕房地产公司协助陈浩办理所购房屋的所有权证书；二、一、二审案件受理费由赛罕房地产公司承担。事实与理由：一、双方签订的《商品房买卖合同》中补充协议第四条第三款约定：”以按揭贷款方式购买房屋，则房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托出卖人或出卖人指定的代办单位统一办理。”该条款是赛罕房地产公司为完成一些非法目的而约定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该条款应属无效条款。二、赛罕房地产公司发给陈浩办理房本需要的材料清单一份，载明赛罕房地产公司代为办理房屋所有权证时，陈浩应当向赛罕房地产公司提供交房到现在的物业费、暖气费收据，如不提供，赛罕房地产公司就不予办理。赛罕房地产公司的这一做法显属违法。而关于物业费，小区物业公司与业主之间因管理发生纠纷，赛罕房地产公司的该要求不合法。三、《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后1095日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但赛罕房地产公司没有把办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为构成违约，而补充协议第四条第三款目的是为了赛罕房地产公司在房屋交付后1095日以后不提供办理权属登记需由其提供的资料。四、赛罕房地产公司是在尽其法定义务，但还向陈浩收取代办费，其行为违法，且合同中也没有约定代办费的数额，该补充协议第二条第二款系无效条款。五、赛罕房地产公司为购房者办理了房屋所有权证书后，不交于购房者，而要求购房者交付下一年度的物业费，如不交付，就不把房屋所有权证交于购房者。六、补充协议第四条第三款的签订，并非陈浩真实意思表示，且办证机关并未要求陈浩提供物业费和暖气费的收据。赛罕房地产公司答辩称，一、房屋所有权登记事宜，双方在《商品房买卖合同》及《补充协议》中有明确约定，双方应当按照该约定内容执行，现赛罕房地产公司正在为陈浩积极办理产权登记手续，办理权属登记需由赛罕房地产公司提供的资料也已经报产权登记机关备案了，赛罕房地产公司已经履行了合同约定的义务，再无其他义务。二、因为涉案房屋系陈浩按揭贷款方式购买，房屋产权登记手续按照约定应当由赛罕房地产公司办理。三、赛罕房地产公司要求陈浩提供缴纳暖气费、物业费证明并缴纳代办费符合补充协议第二条第二款的规定。陈浩一审诉讼请求：赛罕房地产公司协助陈浩办理所购房屋的所有权证，即陈浩亲自去呼和浩特市房地产管理局办理房屋所有权证时，赛罕房地产公司提供其应该提供的资料。一审法院认定事实：2014年9月10日，陈浩（买受人）与赛罕房地产公司（出卖人）签订编号为YS（2014）00015550的《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定陈浩购买赛罕房地产公司开发的××园号房屋，总价款为192708元。付款方式为签订合同时首付63708元，余款129000元做银行贷款，产权登记的时间为商品房交付使用后1095日内，出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2013年6月13日，赛罕房地产公司交付该房屋。其中合同补充协议第二条第二款约定，如买受人未支付前述款项（如专项维修资金、契税、印花税、手续费、他项权证费、工本费、该小区内公共设施用水、用电费用、产权代办费用等相关费用），视为买受人未付清房款，出卖人有权拒绝交房及办理产权登记手续。第四条约定，如买受人以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托出卖人或出卖人指定代办单位统一办理。另查明，赛罕房地产公司向陈浩出具办理房本的材料清单一份：购房为首套房需开纳税人住房信息查询结果证明，如二套房无需开具；房屋全款机打正规发票、代收办理房本费用的收据，费用明细：登记费：单身80元/套、结婚90元/套，交易费3元/平方米；3、房屋维修基金50元/平方米，契税：首套房90平方米以下1%，90-120平方米总房款的1.5%,首套房120平方米以上总房款3%，二套房总房款3%，代办费300元，印花税5元，他项费80元，还有从交房至今的暖气、物业费收据。一审法院认为，陈浩与赛罕房地产签订编号为YS（2014）00015550的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。陈浩依据此条款要求赛罕房地产公司履行其法定义务。但合同补充协议约定，以按揭贷款方式购买房屋，则房屋的产权登记手续及抵押手续必须委托出卖人或出卖人指定代办单位统一办理。对此一审法院认为，合同约定的由指定单位办理或出卖人指定代办单位统一办理和法规规定的协助办理二者并不矛盾。合同的补充协议条款经过当事人双方签字确认，是双方真实意思的表示，约定的内容代办单位统一办理亦没有违反法律和行政法规的强制性规定，并非无效的条款，陈浩主张该条款无效不能成立。陈浩采用按揭贷款的方式，应当按照补充协议第四条第三款的约定即采用出卖人或者出卖人指定的代办单位统一办理。而陈浩未依约向赛罕房地产公司交付代办费，根据补充协议第二条第二款之约定，如买受人未付清前述款项，视为买受人未付清房款，出卖人有权拒绝办理产权登记手续，一审法院对陈浩的诉讼请求实难支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回陈浩的诉讼请求。本院二审期间，陈浩围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈浩新出示的证据有二份，第一份证据是赛罕房地产公司为左岸阳光小区的其他业主出具的收取办理房本费用的收据，拟证明按规定物业维修基金不收取了，但赛罕房地产公司仍然收取该项费用。第二份证据是证人证言，拟证明赛罕房地产公司收取了郭润平的物业维修基金。赛罕房地产公司对上述两份证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为与本案没有关联性，而且证人没有出庭作证，形式不合法。本院认为，以上两份证据与本案不具有关联性，且证人没有出庭作证，不能证明陈浩要证明的问题，本院不予采信。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是陈浩主张赛罕房地产公司协助其办理所购房屋的所有权证，即陈浩亲自去呼和浩特市房地产管理局办理房屋所有权证时，赛罕房地产公司提供其应该提供的资料的请求能否成立。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：”当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，陈浩与赛罕房地产公司在签订《商品房买卖合同》的基础上，又另行签订了补充协议，该协议第四条第三款明确约定”如买受人以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托出卖人或出卖人指定代办单位统一办理”。陈浩是以按揭贷款方式购买的涉案房屋，且该补充协议内容是陈浩、赛罕房地产公司两个平等主体之间达成的意思表示，双方应当按照该协议内容全面履行各自的义务，故陈浩所购买金桥景观花园左岸阳光小区1号楼5单元403号房屋所有权证应当由陈浩委托赛罕房地产公司进行办理。陈浩所称上述协议内容是赛罕房地产公司以合法的形式掩盖非法的目的所签订，同时也违反了《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定而应属无效的抗辩理由没有事实依据，本院不予采信。这里需要特别说明的是，尽管赛罕房地产公司是办理涉案房屋所有权证的权利主体，但是其应当按照《商品房买卖合同》约定的期限积极为陈浩办理房屋所有权证书，并按照办证机构的所需，要求陈浩提供相应的证明材料及必要费用，不能擅自强加陈浩提交无关的证明材料或费用，如陈浩所提到的物业费、取暖费收据证明等。如因赛罕房地产公司的原因导致陈浩不能在合理期限内取得房屋所有权证书，赛罕房地产公司应当承担相应违约责任，陈浩可以另行提起诉讼，维护自己的权益。综上所述，陈浩的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈浩负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩 韬审 判 员 田小芳代理审判员 韩东妹二〇一七年七月二十八日书 记 员 曹建飞 微信公众号“”